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매매/소유권 등, 임대차
송인욱 변호사
오피스텔, 구분상가의 관리비 분쟁(9)
1. 오늘은 가장 먼저 구조상, 이용상 독립성이 사라진 집합건물에 대하여 집합건물법이 적용되는지 여부 및 의결권 행사자를 결정하는 기준에 대한 대법원 판결(대법원 2013. 3. 28. 선고 2012다 4985 관리비 판결)에 대하여 살펴보고자 하는데, 위 판례에서의 상가의 소유자들은 층별 소유자 운영위원회를 두는 등의 방법으로 6개의 층별로 나누어 이 사건 상가를 유지·관리하다가 층별로 선정된 대표자들이 상가의 유지·관리 업무를 담당하는 원고를 구성하고 회칙 및 관리 규약을 작성하였는데, 그 회칙에서 현재 각 층별 자체에서 구성 운영되고 있는 대표자(구분소유자들이 선출하여 현재 각층 대표 권한을 행사하고 있는 대표로서 ‘부회장’이라고 명칭을 정하였다)들로 청한 상가 번영 임원 회의를 구성하여 건물 관리에 대한 모든 안건을 처리하였다가 관리비에 관한 분쟁이 생겼습니다. 2. 위 사안을 다루었던 원심 법원은 원고가 이 사건 상가를 유지·관리할 관리권이나 위임 등 법적 근거에 관한 증명이 없다는 이유로 원고의 피고에 대한 미납 관리비 청구를 배척하였는데, 이에 대하여 대법원은 원심 판결이 집합건물 중 일부가 구조상의 독립성을 갖추지 못한 건물의 관리 방법에 관한 법리를 오해하여 판결 결과에 영향을 미친 위법이 있다고 보면서 원심을 파기, 환송하였습니다. 3. 위 사례에서 대법원은 '구분건물로 등기된 1동의 건물 중의 일부에 해당하는 구분건물들 사이에서 구조상의 구분이 소멸되는 경우에 그 구분건물에 해당하는 일부 건물 부분은 종전 구분건물 등기명의자의 공유로 된다 할 것이지만, 한편 구조상의 독립성이 상실되지 아니한 나머지 구분건물들의 구분소유권은 그대로 유지됨에 따라 위 일부 건물 부분은 나머지 구분건물들과 독립되는 구조를 이룬다고 할 것이고 또한 집합건물 중 일부 구분건물에 대한 공유도 당연히 허용됨에 비추어 보면, 위 일부 건물 부분과 나머지 구분건물들로 구성된 1동의 건물 전체는 집합건물법의 적용 대상이 될 수 있다고 봄이 타당하다.'는 판시를 통하여 기준을 세워 주었습니다. 4. 또한 위 사례에서 대법원은 '전유부분의 공유자는 서로 협의하여 공유자 중 1인을 관리단 집회에서 의결권을 행사할 자로 정하여야 하고, 협의가 이루어지지 않을 경우에는 공유물의 관리에 관한 민법 제265조에 따라 공유 지분의 과반수로써 의결권 행사자를 정하거나 공유자 중 전유부분 지분의 과반수를 가진 자가 의결권 행사자가 된다.'는 기준을 세워 주기도 하였습니다.
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건축/부동산 일반, 손해배상
민경남 변호사
[민사] 공작물의 설치 또는 보존의 하자로 인한 손해배상 책임
"공작물의 설치 또는 보존의 하자로 인한 손해배상 책임 - 민법 제758조" 공작물이란 인공적 작업에 의해 제작된 물건으로서 동산과 부동산을 포함하는 개념을 말하는데, 이러한 공작물로 인하여 손해를 입게 된 경우에 손해배상 책임을 물을 수 있습니다. 주변에 쉽게 볼 수 있는 예로는 누수나 안정상의 하자로 인하여 신체적, 재산적 피해를 입은 경우에 적용될 수 있는 법리인데요. 자주 발생되고 적용되는 법리인 만큼 이에 대하여 간단히 살펴보고자 합니다."어떤 경우에 공작물의 설치 또는 보존의 하자로 책임을 물을 수 있을까 - 민법 제758조의 요건" 민법 제758조 공작물의 설치 또는 보존의 하자로 인한 손해배상책임이 인정되기 위해서는 1) 공작물에 의한 손해일 것, 2) 설치 및 보존의 하자가 있을 것, 3) 하자로 인하여 타인에게 손해가 발생하여야 합니다. 특히, 여기서 설치 또는 보존상의 하자란 공작물이 그 용도에 따라 통상 갖추어야 할 안전성을 결여한 상태를 말하는 것으로서 그 하자의 존재에 대해서는 피해자에게 증명책임이 있고, 이에 대하여 공작물의 점유자는 손해의 방지에 필요한 주의를 해태하지 않았음을 증명하여 책임을 면할 수 있습니다."민법 제758조에 따른 배상책임자 - 점유자와 소유자의 책임" 민법 제758조에 따르면 공작물의 설치 또는 보존의 하자로 인하여 타인에게 손해를 가한 때에는 제1차적으로 공작물의 점유자가 손해를 배상할 책임이 있고, 공작물의 소유자는 점유자가 손해의 방지에 필요한 주의를 해태하지 아니한 때에 비로소 제2차적으로 손해를 배상할 책임이 있습니다.다만 주의할 점은 점유자는 손해의 방지에 필요한 주의를 다항 때에는 책임을 면한다고 민법 제758조에 규정되어 있으나 소유자에게는 면책사유 없다는 점이 대법원 판례의 입장인 만큼 주의할 필요가 있습니다. 또한, 점유자가 피해자인 경우로서 임차인이 임차주택의 하자로 인하여 피해를 입은 사안에서는 공작물 책임을 인용하여 소유자에 대한 책임을 인정하고, 다만 공작물의 보전에 관하여 피해자인 점유자에게 과실이 있더라도 과실 상계의 사유만 된다고 보았습니다.공작물의 책임 문제는 입증이 어려울 수 있을 뿐만 아니라 대부분 그 피해의 정도가 큰 편이므로 소송에서 복잡하게 전개될 가능성이 높은 만큼 이와 관련된 사건이 발생한다면 민사 전문 변호사의 상담을 받으시고 변호사의 조력을 받으셔서 문제를 해결하시기 바랍니다.
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임대차, 계약일반/매매
민경남 변호사
[민사] 실거주 이유로 갱신 요구 거절에 대한 입증책임
■ 집주인이 실거주를 이유로 세입자(임차인)의 계약 갱신 요구를 거절하려면 거주 의사에 대한 증명 책임집주인이 실거주를 이유로 세입자(임차인)의 계약 갱신 요구를 거절하려면 거주 의사에 대한 증명 책임은 누가 져야하는가에 대한 첫 판단이 나왔습니다. 주택임대차보호법 제6조의3에 따르면 임대인(집주인)은 정당한 사유 없이 임차인의 계약갱신 요구를 거절하지 못한다고 규정되어 있고, 다만 임대인 또는 임대인의 직계존·비속이 해당 주택에 실제 거주하려는 경우 계약갱신을 거절할 수 있다고 규정되어 있는데 대법원이 이러한 주택임대차 갱신요구권에 대하여 입증책임 등에 관한 판단을 내놓은 것은 2020년 7월30일 주택임대차보호법 개정에 따른 계약갱신요구권이 시행된 지 3년여만에 처음이라는 점에서 주목할 만하여 간단히 소개해 드리고자 합니다.■ 사건의 요지 A씨는 보증금 6억 3000만원에 서울 서초구 소재 한 아파트를 2019년 3월부터 2021년 3월까지 2년간 B씨 부부에게 임대하는 전세계약을 체결하였고, A씨는 계약 종료를 3개월 앞둔 2020년 12월 B씨 부부에게 가족들이 아파트에 거주할 예정이라는 이유로 계약을 갱신하지 않겠다고 말했으나, B씨 부부는 계약갱신요구권을 행사한다며 내용증명을 보내고 퇴거를 거부하였습니다.이에 대하여 1, 2심 재판부는 임대인이 A씨가 실거주 요건을 충족한다고 보아 갱신거절 사유에 해당한다고 보아 승소 판결을 하였으나, 3심에서 다음과 같은 이유에서 판결을 뒤집었습니다.■ 대법원의 판단대법원은 2023. 12. 7. 선고 2022다279795판결에서 아래와 같은 이유에서 갱신거절권을 행사하는 것이 부당하므로 임대인 A가 아닌 임차인 B의 주장을 받아들였습니다.임대인(임대인의 직계존속 · 직계비속을 포함한다. 이하 같다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에 해당한다는 점에 대한 증명책임은 임대인에게 있다. '실제 거주하려는 의사'의 존재는 임대인이 단순히 그러한 의사를 표명하였다는 사정이 있다고 하여 곧바로 인정될 수는 없지만, 임대인의 내심에 있는 장래에 대한 계획이라는 위 거절사유의 특성을 고려할 때 임대인의 의사가 가공된 것이 아니라 진정하다는 것을 통상적으로 수긍할 수 있을 정도의 사정이 인정된다면 그러한 의사의 존재를 추인할 수 있을 것이다. 이는 임대인의 주거 상황, 임대인이나 그의 가족의 직장이나 학교 등 사회적 환경, 임대인이 실제 거주하려는 의사를 가지게 된 경위, 임대차계약 갱신요구 거절 전후 임대인의 사정, 임대인의 실제 거주 의사와 배치 · 모순되는 언동의 유무, 이러한 언동으로 계약갱신에 대하여 형성된 임차인의 정당한 신뢰가 훼손될 여지가 있는지 여부, 임대인이 기존 주거지에서 목적 주택으로 이사하기 위한 준비의 유무 및 내용 등 여러 사정을 종합하여 판단할 수 있다.위와 같은 법리에 따라서 이 사건을 다음과 같이 판단하였습니다. 1) 원고 측은 이 사건 임대차계약 기간 만료 전에는 원고와 그 배우자, 자녀가 이 사건 아파트에 거주할 예정이라고 말하다가 이 사건 소장에서는 원고 본인 또는 원고 부모가 이 사건 아파트에 거주할 예정이라고 주장하였고, 2021. 9. 8.자 준비서면에서는 원고 배우자가 이 사건 아파트에 거주하고 지방에 거주하던 원고 부모가 이 사건 아파트 인근 다른 아파트에 거주하기로 계획하였으나 피고들이 계약갱신을 요구하는 바람에 불가피하게 원고 부모가 이 사건 아파트에 거주하기로 하였다고 주장하였다. 이렇듯 원고는 이 사건 아파트에 실제 거주하려는 사유에 대해서 다른 주장을 하고 있는데 그와 같이 바뀌게 된 데에 대한 합리적인 설명은 하지 않았다.2) 원고 주장 및 원심 인정에 따르더라도, 원고와 배우자는 이 사건 아파트 말고도 이 사건 아파트 인근에 다른 아파트와 다른 지역에도 주택을 소유하고 있다. 원고가 이 사건 임대차계약의 갱신거절을 할 무렵에 원고는 자녀 교육을 위하여 다른 지역에 있는 주택에 자녀들과 함께 거주하고 있었고, 원고 배우자는 직업상 이유로 이 사건 아파트 인근의 다른 아파트에서 거주하고 있었으므로, 원고와 원고 가족에게 이 사건 임대차계약의 갱신을 거절하고 이 사건 아파트에 거주하여야 할 만한 사정이 있었다고 보이지 않는다. 원고와 자녀들이 다른 지역 생활을 청산하거나 이를 위하여 전학 또는 이사를 준비하고 있다는 사정도 없고, 이 사건 아파트 인근의 다른 아파트를 급매로 처분하겠다던 원고 배우자는 이를 처분하지 않은 채 여전히 거주하고 있다.3) 원고는, 원고 부모가 이 사건 아파트에 거주하려는 이유에 대해서 지방에서 이 사건 아파트 인근 병원에 다니면서 진료를 받던 원고 부모가 이 사건 아파트에 거주하면서 병원진료를 쉽게 받기 위해서라고 주장한다. 그런데 원고 부모의 외래진료확인서를 보더라도 원고 부모는 이 사건 아파트 인근 병원에 최근 11년 동안 1년에 1~5 차례 가량 통원진료를 받았다는 것 외에는 다른 내용이 없다. 원고 부모 거주 지역의 공인중개사가 작성한 사실확인서에는 단순히 원고의 모가 자신이 사는 아파트에 대하여 매매나 전세를 문의하였다는 내용만 기재되어 있을 뿐이어서 이러한 기재만으로 원고 부모가 사는 아파트를 정리하고 이 사건 아파트에 거주하려고 하였음을 인정하기는 어려워 보인다. 더구나 원고가 제출한 인테리어 견적서는 그 내용에 이 사건 아파트 인테리어 목적과 부합한다고 보기 어려운 내용도 있어서 이를 원고 부모가 이 사건 아파트에 거주할 목적에 따라 작성된 것으로 보기에는 의심스러운 면이 있다.■ 대법원 판결의 의미대법원은 2020년 7월30일 주택임대차보호법 개정에 따른 계약갱신요구권이 시행된 지 3년여만에 처음이라는 점에서 의미가 있는데, 특히 실거주를 이유로 한 갱신거절권에 대한 입증책임은 임대인에게 있다는 점을 최초로 설시하였고, 그 요건을 구체적으로 제시하였다는 점에서 큰 시사점이 있다고 하겠습니다.따라서, 임대인의 경우 갱신거절권을 행사하기 위해서는 해당 요건에 해당하는지 구체적으로 살펴볼 필요가 있다고 보이고, 임차인의 경우에도 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절한다고 반드시 집에서 나가야 되지는 않을 것이라고 보입니다. 그러므로, 임대차와 관련하여 분쟁이 발생하는 경우 반드시 민사와 임대차 전문변호사와 자세히 상담을 나누시고 대응방안을 세우시기 바랍니다.
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임대차, 계약일반/매매
민경남 변호사
[민사] 상가임대차 계약 종료됐는데 보증금 안 주는 경우 임대료
■ 상가임대차 계약 종료됐는데 보증금 안 주는 경우 임대료를 얼마를 내면 될까상가임대차 계약이 종료를 했음에도 불구하고 임대인이 보증금을 돌려 주지 않자, 임차인이 임대 목적물을 계속 점유하면서 사용·수익하게 될 경우 임차인은 임대료를 얼마를 내야 할까요. 즉, 처음 임대차 계약할 시기 보다 월 임대료가 현격하게 상승한 경우, 임차인이 기존 임대료만을 내면 될까요? 아니면, 임대료 상승은 임대인의 이익으로 보아서 임대차 종료일부터 부동산을 인도한 기간까지 부동산을 사용·수익한 부당이득금을 임차인이 반환해야 할까요?이에 대하여 최근 대법원의 판단이 있어서 간단히 소개해 드리고자 합니다.■ 대법원 "차임 상당의 부당이득이 성립한다고 할 수 없다."대법원은 2023. 11. 9. 선고 2023다257600판결에서 "상가건물 임대차에서 기간만료나 당사자의 합의 등으로 임대차가 종료된 경우에도 상가건물 임대차보호법 제9조 제2항에 의해 임차인은 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제된다”며 “이는 임대차 기간이 끝난 후에도 상가건물의 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임차인의 목적물에 대한 점유를 임대차 기간이 끝나기 전과 마찬가지 정도로 강하게 보호함으로써 임차인의 보증금반환채권을 실질적으로 보장하기 위한 것"이라고 판시하면서, "상가임대차법이 적용되는 상가건물의 임차인이 임대차 종료 이후에 보증금을 반환받기 전에 임차 목적물을 점유하고 있다고 하더라도 임차인에게 차임 상당의 부당이득이 성립한다고 할 수 없다”며 “상가임대차법이 적용되는 임대차가 기간만료나 당사자의 합의, 해지 등으로 종료된 경우 보증금을 반환받을 때까지 임차목적물을 계속 점유하면서 사용·수익한 임차인은 종전 임대차계약에서 정한 차임을 지급할 의무를 부담할 뿐이고, 시가에 따른 차임에 상응하는 부당이득금을 지급할 의무를 부담하는 것은 아니다." 즉, 임대인이 임대보증금을 돌려주지 않은 이상 기존 임대차 계약이 계속되는 것으로 보아 기존 차임만을 돌려주면 될 뿐, 이후에 현격한 시세변동으로 임대료가 상승한 경우 임대인이 임대보증금을 돌려주지 않아 임차인이 임차목적물을 사용·수익했다고 하더라도 시가에 따른 임대료 차임 상당의 부당이득이 발생했다고 볼 수 없다고 본 것입니다. ■ 임대차 문제는 전문 변호사와 상담을 통해서 해결하자. 임대차 사건의 경우, 생각보다 사건이 복잡한 경우가 많기 때문에 건물주라고 해서 자의적으로 판단해서는 안되고, 항상 법원 판례의 입장에 따라서 입장을 정리하고 문제를 해결해야 합니다. 따라서, 임대차 문제가 제기되는 경우, 항상 민사 전문변호사와 상담을 통해서 사건을 파악하시고 대응방안을 마련하시길 바랍니다.
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임대차, 계약일반/매매
민경남 변호사
[민사] 임대차보증금을 전 집주인에게 받을 수 있을까
■ 임대차 보증금을 전 집주인에게 받을 수 있을까임대차 계약을 하고 집에서 살고 있는데 집주인이 집을 새로운 매수인에게 파는 경우는 상당히 흔한 경우 입니다. 이 경우에 주택 임대차보호법에 따라서 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 그대로 승계하는 것으로 규정하고 있기 때문에 법률상 당연 승계 규정으로 보아서 양수인은 임대차보증금반환채무를 인수하고 임대인은 그 채무를 면한다고 판단하는 것이 기본적인 판례의 입장입니다. 즉, 임차인은 주민등록을 하고 전입신고를 하면 물권적 합의에 준하도록 대세적인 효력을 가지도록 주택 임대차보호법이 규정하고 있습니다. 따라서, 집주인이 바뀌더라도 대항력을 부여하여 집주인이 바껴도 임차인은 집에서 그대로 살 수 있는 것이지요.그런데, 만약 새로 새로운 집주인이 빈털털이 갭투자자라면 임차인은 새로운 집주인에게 보증금을 받지 못하게 되는데 어떻게 해야 할까요. ■ 임대차 승계거부를 통한 임대차 보증금 반환 청구를 위한 준비전입신고 전에 기존 집주인이 변경되었고 새로운 집주인과 임대차계약을 다시 체결한 상황이 아니라면 기존 집주인을 상대로 소송을 할 수 있는데요. 대법원 판례를 소개하면 다음과 같습니다."주택임대차보호법(이하 ‘주택임대차법’이라고 한다) 제3조 제4항은 주택의 인도와 주민등록의 대항요건을 갖춘 임대차의 목적이 된 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정하고 있다. 이는 법률상 당연승계 규정으로 보아야 하므로, 임대주택이 양도된 경우에 그 양수인은 주택의 소유권과 결합하여 임대인의 임대차 계약상의 권리·의무 일체를 그대로 승계한다. 그 결과 양수인은 임대차보증금반환채무를 면책적으로 인수하고, 양도인은 임대차관계에서 탈퇴하여 임차인에 대한 임대차보증금 반환채무를 면하게 된다(대법원 1987. 3. 10. 선고 86다카1114 판결, 대법원 2013. 1. 17. 선고 2011다49523 전원합의체 판결 등 참조). 그러나 임차인의 보호를 위한 주택임대차법의 입법취지에 비추어 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우에는 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있고, 그와 같은 경우에는 양도인의 임차인에 대한 임대차보증금 반환채무는 소멸하지 않는다"(대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결 참조). 가장 중요한 것은 임차인이 집주인이 변경된 사실을 인지하게 된 지 얼마나 되었는지 여부입니다. 위 판례에서 말하는 상당한 기간내에 이의를 제기하는 것입니다. 특히, 이를 지키기 위해서는 등기사항전부증명서를 함부로 열람해서는 안됩니다. 판례에서는 상당한 기간을 요구하므로 최대한 빠른 시간(늦어도 10일 이내) 내에 상대방에게 임대차계약 승계를 거부한다는 취지의 내용증명이나 문자를 보내야 하는 것입니다. 따라서 가능하면 친구나 지인을 통해서 등기사항전부증명서를 열람하여야 합니다. 하지만, 기존 집주인도 빈털털이일 가능성이 높다면 승계거부 통지 문자나 내용증명은 위험할 수도 있습니다. 바로 자신의 재산을 배우자나 가족에게 이전할 가능성이 높기 때문입니다. 따라서 종합적으로 민사 소송을 전반적으로 어떻게 대응할지는 기초적인 사실관계를 토대로 민사 전문 변호사와 전문적인 전략을 잘 구성하시는 것, 임대차계약 승계 거부 후 보증금반환소송을 진행하시는 것이 매우 중요하다고 하겠습니다.
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임대차, 계약일반/매매
민경남 변호사
[민사] 기간을 정하지 않은 상가임대차의 갱신요구권 인정여부
■ 기간을 정하지 않은 상가임대차에서 임차인의 갱신요구권을 거절할 수 있을까.임차인은 서울에서 임대인과 보증금을 9억 2천만원으로 하되 기간을 정하지 않은 채 상가를 임대하여 사용하였는데 어느 날 상가건물의 주인이 바뀌게 되었고, 새로운 상가 건물의 주인(임대인)이 나가라고 한 경우, 임차인은 상가임대차법에 따른 계약갱신요구권을 행사할 수 있을까요. 이 사건은 상가임대차법에 따른 법정보증금액을 초과한 경우 상가임대차법에 따른 계약갱신청구권이 언제나 임차인에게 보장되는 권리인지 여부가 문제되었던 사건이었습니다.■ 계약갱신권은 임대차기간이 정해져있음을 전제로 하기 때문에 계약갱신요구권을 행사할 수 없다!우선, 「상가건물 임대차보호법」 제3조제2항에 따라 임차건물의 양수인(讓受人) 또는 그 밖에 임대할 권리를 승계한 자는 임대인의 지위를 승계한 것으로 볼 수 있습니다.한편, 「상가건물 임대차보호법」 제10조 제1항은 “임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다”고 규정하고 있고, 민법 제635조(기간의 약정없는 임대차의 해지통고) 제1항은 "임대차기간의 약정이 없는 때에는 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있다."고 규정하고, 제2항은 "상대방이 전항의 통고를 받은 날로부터 다음 각호의 기간이 경과하면 해지의 효력이 생긴다. 1. 토지, 건물 기타 공작물에 대하여는 임대인이 해지를 통고한 경우에는 6월, 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1월"라고 규정하고 있습니다. 이와 유사한 사례에서 대법원 다음과 같이 판시하였습니다. 대법원은 「상가건물 임대차보호법」 제2조제1항 단서에 따라 「상가건물 임대차보호법 시행령」 제2조제1항에서 규정하고 있는 보증금액을 초과하는 임대차는 기간을 정하지 않은 경우 「상가건물 임대차보호법」 제9조제1항이 적용되지 않고, 「민법」의 적용을 받아 임대인은 언제든지 계약해지를 통고할 수 있고 임차인이 그 통고를 받은 날로부터 6개월이 지남으로써 효력이 발생하므로, 임대차기간이 정해져 있음을 전제로 그 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 행사하도록 규정된 임차인의 계약갱신요구권은 발생할 여지가 없다고 판단했습니다(대법원 2021. 12. 30. 선고 2021다233730 판결 참조). 결국, 상가임대차법의 적용을 받기 위해서는 임대차기간을 정해야 하는데, 정하지 않았으므로 민법의 적용을 받는다는 것이고 새로운 임대인이 임차인에게 해지 통고를 하고, 임차인이 이 통고를 받은 날로부터 6개월이 경과하면 계약해지의 효력이 있다는 것입니다.■ 바쁘신 분들을 위한 3줄 요약1. 법정보증금액을 초과하고 기간을 정하지 않은 임대차의 임차인이 상가임대차법상 갱신요구권이 허용되지 않는다.2. 따라서, 임대인은 민법에 따라 임차인에게 해지 통고를 할 수 있다.3. 이 경우 임대인이 해지 통고를 하고 임차인이 이를 받은 날로부터 6개월 이후에는 계약이 해지된다.
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임대차, 손해배상
민경남 변호사
[민사] 명도소송에 대하여 손해배상 반소 청구 할 수 있을까
■ 임대인의 명도청구에 대해서 손해배상 반소를 청구할 수 있을까예를 들어, 주택임대차의 경우 차임연체가 2기에 달하거나, 상가건물에는 차임연체가 3기에 달한 경우 임대인은 계약을 해지하고 건물명도를 청구할 수 있는데요. 그런데, 만약, 임차인이 누수가 심해서 건물을 제대로 사용하지 못했거나 임대인이 건물 관리를 제대로 하지 않아서 주택이 도저히 살 수 없을 정도였다면 어떻게 대응해야 할까요.■ 민법상 임대인의 사용수익의무민법에는 아래와 같이 규정하고 있습니다. 여기서 사용수익하게 한다는 의미는 그 용법에 맞게 즉, 주택이면 편안하고 쾌적한 휴식 공간을 제공하고, 상가라면, 이익을 추구하며 영업의 목적에 맞게 사용할 수 있도록 할 수 있게 해야 한다는 의미 입니다. 민법 제623조(임대인의 의무) 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다. ■ 임대인의 명도청구에 대한 임차인의 반소 청구임차인은 주택이나 건물을 제대로 사용도 못했는데 연체 차임을 공제하고 나가라고 하니 기가 막힐 노릇입니다. 이럴때 임대인이 명도 청구에 편승하여 임차인은 자신이 임대 목적물(주택 또는 상가)를 수용수익하지 못했으니 그에 따른 손해배상을 반소로 청구 할 수 있는데요. 여기서 반소는 민사소송법 제269조에 규정을 둔 것으로 본소와 관련이 된 사건을 동일한 절차에서 다루어 사건의 일회적 해결을 위해서 도입된 것 입니다. 다만 반소는 목적이 된 청구가 본소의 청구 또는 방어의 방법과 서로 관련 되어 있어야 합니다.■ 임차인의 반소 청구 내용결국, 임차인은 소장에서 임대인의 사용수익 의무가 부당하다는 점, 따라서, 임차인은 사용수익 의무를 다하지 못해 차임 지급을 거절 할 수 있으므로 계약 해지는 부당하다는 점, 나아가 사용수익의무를 다하지 못해 임차인이 입은 손해를 배상해야 하는 점을 주장할 수 있을 것입니다.■ 바쁘신 분들을 위한 3줄 요약1. 임대인은 임차인에 대하여 임대차목적물의 사용수익 의무가 있다. 2. 임차인은 임대인의 명도청구에 대하여 반소를 청구할 수 있다.3. 반소청구를 통하여 계약해지가 부당하다고 주장하면서 오히려 손해배상을 청구할 수 있다.
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임대차, 손해배상
민경남 변호사
[민사] 권리금 회수를 방해받았다면 이렇게 하세요
■ 2018년부터 상가임대차법에서 권리금을 보호하고 있습니다. 과거에는 권리금 자체를 법에서 인정하지 않아 임차인이 많이 불리하고 민사 소송까지 간다고 하여도 이기기 힘들었는데요. 상가건물 임대차보호법(약칭:상가임대차법)에서 임차인의 권리금 회수 기회를 보호하고 있는데, 모든 경우를 보호하는 것은 아니고 특수한 경우에 권리금 회수 기회를 보호하고 있습니다. 따라서, 이번에는 어떤 경우에 임차인의 상가임대차법에 따라 보호받을 수 있는지 살펴보겠습니다.■ 상가임대차법에서 규정된 권리금 회수기회 보호 규정상가임대차법 제10조의3, 제10조의4에는 임차인의 권리금 회수 기회를 보장하고 있고, 임대인이 이를 방해하면 손해배상을 청구할 수 있다고 아래와 같이 규정하고 있습니다. 즉, 요약하면 임대인은 임차인에게 정당한 이유 없이 임치안의 권리금 회수기회를 방해하는 경우 상가임대차법 제10조의4에 따라서 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다. 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위■ 다만, 이런 경우에 보호받기 어려워요. 기존 임차인이 3기의 차임을 연체한 경우나 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우, 신규 임차인이 보증금을 지급할 자력이 없는 경우, 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우 등에는 임대인은 신규 임차인과 계약 체결을 거부하고 기존 임대인이 권리금 회수 기회를 방해 받더라도 손해바상을 청구할 수 없습니다.또한, 기억해두셔야할만한 내용은 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다고 규정하고 있으므로 손해배상을 청구하려는 임차인은 임대차 종료일로부터 3년 이내에 손해배상을 청구하셔야 해요. 일반 민법의 소멸시효와 다르므로 주의를 하셔야 합니다.위 경우 외에도 소개해드리지 못한 내용이 많이 있으니, 임대차에 관해서 전문성이 있는 민사 전문 변호사와 직접 상담을 하시고, 그에 따라서 권리금 회수 기회 방해에 따른 손해배상 소송을 진행을 검토해보시기 바랍니다. ■ 바쁘신 분들을 위한 3줄 요약1. 현행법은 임차인의 권리금 회수 기회를 보장하고, 임대인이 이를 방해하면 손해배상을 청구할 수 있다고 규정한다.2. 모든 경우에 권리금이 보장되는 것은 아니고 일부의 경우에 예외 조항이 있다.3. 손해배상을 청구하더라도 3년 이내에 청구하여야 한다.
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임대차, 소송/집행절차
민경남 변호사
[민사] 임대차보증금반환 소송으로 보증금에 대한 이자까지 받으려면
■ 임대차보증금반환 소송에서 원금만 받으면 손해집주인이 임대차보증금을 주지 않는 경우가 있어서 임대차보증금반환 소송을 하는 경우가 있는데, 임대차보증금을 반환 청구하는 경우에는 전세목적물(집)을 집주인에게 인도함과 동시에 보증금의 반환하라는 청구를 하게 되는데, 이렇게만 청구하면 이자 상당의 손해를 보게 됩니다. 즉, 임대차보증금반환소송은 동시이행을 구하는 소송이므로 내가 집을 집주인에게 인도하지 않은 이상 보증금에 대한 이자까지 구할 수는 없습니다. 그렇다고, 집을 집주인에게 인도할 경우에는 점유를 상실하게 되므로 대항력과 우선변제권을 확보할 수 없게 됩니다. 그렇다면, 대항력과 우선변제권도 확보하면서 어떻게 임대차보증금의 이자도 청구할 수 있을까요. ■ 임대차보증금의 이자까지 받으려면 이렇게 하자. 임대차보증금 대출을 받은 경우에는 요즘 급리가 높아 상당히 많은 손해를 보게 되는데요. 그렇다면, 임대인이 늦게 줘서 못받은 임대차보증금에 대한 이자까지 소송으로 받는 것이 정의로운 것이겠지요. 하지만, 임대차보증금도 못받았는데 앞에서 살펴봤듯이 집주인에게 집을 인도할 수 없는데요. 이럴 경우에 시간을 최우선으로 단축하기 위해서는 우선 임대차보증금반환 소송을 바로 제기를 하고, 임차권등기명령을 신청하는 것입니다.지금명령신청을 제외하고 소송의 경우에는 소송과정에서 청구취지를 변경할 수 있고 임차권등기명령 결정은 빠르게 받을 수 있으니 우선 임대보증금반환 소송을 제기하시고 소송이 진행되는 과정에서 추후에 청구취지를 변경하는 것입니다. 이렇게 법원의 임차권등기명령이 있으면 이사를 가도 대항력과 우선변제권이 유지되어 집주인에게 집을 인도하고, 소장부본 송달일까지는 민법 소정의 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 비율로 계산한 지연손해금을 청구하면 임대차보증금에 대한 이자까지 받으실 수 있습니다. 그런데 대부분은 소송을 잘 몰라 임대차보증금 원금만을 청구하는 경우가 많은데 그러면 원금이 클 수록, 이자가 높을수록 상당한 금전적 손해를 입게 됩니다.■ 임차권등기명령신청부터 임대차보증금에 대한 이자까지 확실하게 받자이상으로 임대차보증금에 대한 이자까지 받는 방법까지 알아봤는데요. 임대차계약기간이 종료되었는데도 임대차보증금을 돌려받지 못해서 손해를 보고 계시다면 어떠한 절차를 진행하는 것이 좋은지 민사 전문 변호사와 상담을 통해서 법적 절차를 진행하셔서 소중한 내 목돈을 잘 키시기실 바랍니다.
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임대차, 가압류/가처분
민경남 변호사
[민사] 전세보증금 반환 소송 전에 가압류 해야할까
■ 전세보증금 반환 소송을 하기 전에 가압류를 해야할까.가압류는 본안 소송을 제기하기 전 채무자의 재산을 압류하여 현상을 보전하여, 그 변경을 금지하여 장래의 강제집행을 보전하는 임시처분 절차라고 할 수 있는데요. 최근에 임대차보증금을 반환 받지 못하는 사례가 늘어나면서 임대차보증금 반환 소송을 문의하시면서 임대인에게 가압류를 해야 하는지 여부를 묻는 문의가 많은 것 같습니다. 그래서 이번에는 보증금 반환 소송을 하시기 전에 가압류가 반드시 필요한 절차인지 여부를 간단히 살펴보고자 합니다.■ 현재 임대차목적물에 대한 가압류는 불필요하다.전세계약의 경우 우선변제권이 중요하다는 사실은 다 아실거에요. 우선변제권은 임차인이 대항요건(주택의 인도와 전입신고), 임대차계약서상의 확정일자를 갖춘 경우에 취득할 수 있는데요. 우선변제권은 해당 주택이 경매로 넘어갈 경우 해당 주택에 대해서 다른 일반채권자들보다 우선하여 보증금을 배당받을 수 있는 권리에요. 따라서, 해당 주택이 경매로 넘어갈 경우 우선변제권이 확보되어 있다면 무익하게 가압류를 할 필요는 없습니다.■ 집주인의 다른 재산 어떤걸 가압류 해야할까집주인의 재산을 알기는 어렵지만 일반적으로 1) 전세보증금을 지급받은 은행 통장 계좌, 2) 임대차계약서 또는 등기부에 기재된 임대인의 주소에 대해서 가압류를 하는 방법을 고민해볼 수 있습니다.다만, 현재 임대차목적물의 시세가 임대차보증금 보다 훨씬 비싸다면 재판부로서는 가압류의 필요성에 대해서 소명을 명할 수도 있는 만큼 가압류를 진행에 앞서 충분한 검토가 필요하다고 할 것이므로 이에 대해서 민사전문변호사와 충분한 상담을 거쳐서 진행을 하시는 것이 바람직합니다. 임대차보증금 반환 소송을 승소확률이 거의 100%에 가깝고, 소가에 비추어 소요되는 비용을 승소 후 임대인에게 전액받아낼 수 있는 소송인 만큼 임대차보증금을 반환받지 않고 있다면 조기에 적절한 대응을 하셔서 소중한 보증금을 빨리 반환받을 수 있도록 하셨으면 좋겠습니다.
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