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손해배상, 이혼
민경남 변호사
[민사] 사실혼 관계 파기에 대한 손해배상 청구
■ 사실혼이란 무엇인가법률혼은 혼인 신고를 한 경우를 말하지만, 사실혼이란 혼인 신고를 하지 않았을 뿐 혼인에 대한 의사의 합치, 혼인 생활의 실체를 가지고 있는 등 실질적인 요건을 충족한 상태를 가지고 있는 경우를 말합니다. 대법원은 "사실혼"이란 당사자 사이에 주관적으로 혼인의 의사가 있고, 객관적으로도 사회관념상 가족질서적인 면에서 부부공동생활을 인정할 만한 혼인생활의 실체가 있는 경우라고 보고 있습니다. 실무적으로는 쉽게 설명드리면, 혼인의 의사를 가지고 있고, 부부공동생활을 하면서 함께 거주하고, 적어도 6개월 정도 지속되는 경우를 말합니다.■ 사실혼과 법률혼의 공통점과 차이점사실혼 상태의 부부는 법률혼 상태의 부부와 마찬가지로 부부간 동거의무, 부양의무, 협조의무 및 정조의무를 부담하며, 일상가사대리권 역시 인정됩니다. 또한, 부부 일방이 결혼 전부터 가진 고유재산과 결혼 중 자신의 명의로 취득한 재산은 특유재산으로 인정되며, 귀속이 불분명한 재산은 부부의 공유로 추정됩니다.다만, 사실혼 상태에서는 친족관계가 발생하지 않으므로 사실혼 상태의 배우자가 사망하더라도 상속권이 발생하지 않는다는 점이 가장 큰 차이점이라고 할 수 있습니다.■ 사실혼 관계 파기에 대한 손해배상 청구 사실혼 관계가 인정된다면 상대방 배우자가 정당한 이유 없이 사실혼 관계를 파기한 경우 그로 인하여 발생한 손해 뿐만 아니라 정신적 손해에 대한 위자료를 손해배상으로서 청구하실 수 있습니다.대법원 판례는 당사자가 결혼식을 올린 후 신혼여행까지 다녀온 경우라면 사실혼에 이른 남녀 간의 결합과 크게 다를 바가 없다고 할 것이므로 이러한 단계에서 일방 당사자의 책임 있는 사유로 파탄에 이른 경우라면 다른 당사자는 사실혼 부당파기에 있어서와 마찬가지로 책임 있는 일방 당사자에 대하여 그로 인한 정신적인 손해의 배상을 구할 수 있다고 판시한바 있습니다(대법원 1998. 12. 8. 선고 98므961 판결). 또한 손해배상의 범위에 대해서는 사실혼의 내용, 사실혼의 기간, 사실혼이 파탄에 이르게 된 경위와 결과, 사실혼 당사자의 나이, 직업, 재산 등 변론에 나타난 여러 사정을 종합하면 위자료의 액수를 산정하고 있습니다.■ 사실혼 관계 파기로 인하여 고통받으시고 계시다면 각자의 사정에 따라서 혼인 신고를 하지 않았지만 행복하게 사실혼 관계를 유지하시다가 큰 갈등을 겪어 사실혼을 파기할 정도에 이르셨다면 주저하지 마시고 전문 변호사의 조력으로 손해에 대한 보상을 받아서 문제를 해결해 보시기 바랍니다.
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건축/부동산 일반, 계약일반/매매
민경남 변호사
[민사] 유치권 존재 또는 부존재를 주장할 수 있을까
■ 유치권이란 무엇인가 유치권이라는 말은 많이 들어보셨고, 길 가다 건물에 걸린 '유치권 행사중'이라는 현수막을 보시기도 하셨을꺼에요.하지만, 일반적으로 많은 분들이 채무자가 건물을 점유하면 유치권이 성립된다고 알고 계시지만 사실은 복잡한 법리가 있습니다. 따라서, 이번에는 유치권이란 무엇이고, 유치권의 존재 또는 부존재를 주장하기 위해서는 주로 어떠한 주장을 하는지 간단히 살펴보고자 합니다.■ 민법상 유치권의 내용과 요건민법 제320조에는 유치권의 내용을 규정하고 있는데요. "타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다."라고 규정되어 있습니다. 그런데 유치권에서 실무상 가장 자주 발생하는 쟁점은 크게 두 가지 입니다. 한 가지는 유치권을 주장하는 자가 채권 자체가 성립하는지, 그리고 그 채권과 유치권의 부존재를 주장하는 자의 물건에 관하여 생긴 것인지, 그리고 유치권을 주장하는 자가 불법 점유한 것은 아닌지 여부 입니다.■ 채권의 발생 및 견련관계유치권이 성립하기 위해서는 상대방이 일단 채권이 있어야 합니다. 예를 들어서 건물 공사를 해서 돈을 다 주었다면 채권 자체가 없으므로 유치권이 성립할 수 없다고 주장할 수 있습니다. 실무적으로 채권이 발생하지 않은 경우 임에도 불구하고 무조건적인 유치권을 주장하지 않는 경우가 있으므로 채권이 발생했는지 여부 자체를 우선 검토하셔야 합니다. 그리고 두 번째로는 채권과 유치권 대상 목적물 사이에 견련관계가 있어야 합니다. 예를 들어, 상대방의 건물을 공사하다가 건물과 관련된 공사대금을 받지 못해서 유치권을 주장할 수는 있지만, 건물과 상관없는 대여금이라는든지 건물과 전혀 상관없는 손해배상 채권은 건물과 아무런 관련이 없으므로 견련관계가 없다고 보아 유치권이 성립하지 않습니다. 대법원 판례는 견련관계에 대해서 "채권이 '목적물 자체'로부터 발생한 경우는 물론이고 채권이 목적물의 반황청구권과 '동일한 법률관계나 사실관계로부터 발생한' 경우도 포한한다."라고 판시하고 있습니다.■ 목적물에 대한 불법점유가 아닐 것.유치권을 행사하기 위해서는 불법점유가 아니어야 합니다. 쉬운 예를 들자면, 상대방의 물건을 절도한 경우에 그 물건을 수리한다고 하여 해당 물건에 대한 유치권이 성립하지 않는다는 것입니다. 또한, 타인의 부동산을 무단으로 점유한 경우에는 그 부동산에 관하여 비용을 지출하여도 그 수리비에 기한 유치권은 성립하지 않습니다.실무적으로 유치권의 부존재를 주장하는 쪽에서는 상대방이 실력을 행사하여 무단으로 건물을 점유했다는 주장을 하거나, 당시 건물의 열쇠나 잠금장치 관리와 관련하여 문제되는 경우가 많이 있으므로 이와 같은 주장을 통하여 유치권의 존재 또는 부존재를 주장하는 경우가 많이 있습니다. 따라서, 이에 대한 사실관계나 판례들을 살펴볼 필요가 있습니다.■ 유치권에 관한 존재 또는 부존재에 관한 주장은 민사 전문변호사와 함께 하세요그 외에도 유치권에 관해서는 관련된 쟁점이 많고, 유치권 소송의 특성상 양 당사자 사이에 관계가 파탄난 경우가 많기 때문에 소송이 치열하게 전개되는 경우가 많습니다. 또한, 건설 공사 관련하여 유치권을 행사하게 되는 경우 건물주는 건물을 사용하지 못하여 상당한 피해를 입을 수밖에 없습니다. 그러므로, 민사적으로 유치권과 관련하여 문제가 발생한 경우, 가급적이면 사건 초기부터 민사 전문변호사와 사실관계와 증거를 살펴보고 법리적으로 문제를 해결하려는 노력이 있어야 신속하게 문제를 해결하실 수 있으니, 도움이 필요하시면 언제든지 연락주시기 바랍니다.
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임대차, 계약일반/매매
민경남 변호사
[민사] 실거주 이유로 갱신 요구 거절에 대한 입증책임
■ 집주인이 실거주를 이유로 세입자(임차인)의 계약 갱신 요구를 거절하려면 거주 의사에 대한 증명 책임집주인이 실거주를 이유로 세입자(임차인)의 계약 갱신 요구를 거절하려면 거주 의사에 대한 증명 책임은 누가 져야하는가에 대한 첫 판단이 나왔습니다. 주택임대차보호법 제6조의3에 따르면 임대인(집주인)은 정당한 사유 없이 임차인의 계약갱신 요구를 거절하지 못한다고 규정되어 있고, 다만 임대인 또는 임대인의 직계존·비속이 해당 주택에 실제 거주하려는 경우 계약갱신을 거절할 수 있다고 규정되어 있는데 대법원이 이러한 주택임대차 갱신요구권에 대하여 입증책임 등에 관한 판단을 내놓은 것은 2020년 7월30일 주택임대차보호법 개정에 따른 계약갱신요구권이 시행된 지 3년여만에 처음이라는 점에서 주목할 만하여 간단히 소개해 드리고자 합니다.■ 사건의 요지 A씨는 보증금 6억 3000만원에 서울 서초구 소재 한 아파트를 2019년 3월부터 2021년 3월까지 2년간 B씨 부부에게 임대하는 전세계약을 체결하였고, A씨는 계약 종료를 3개월 앞둔 2020년 12월 B씨 부부에게 가족들이 아파트에 거주할 예정이라는 이유로 계약을 갱신하지 않겠다고 말했으나, B씨 부부는 계약갱신요구권을 행사한다며 내용증명을 보내고 퇴거를 거부하였습니다.이에 대하여 1, 2심 재판부는 임대인이 A씨가 실거주 요건을 충족한다고 보아 갱신거절 사유에 해당한다고 보아 승소 판결을 하였으나, 3심에서 다음과 같은 이유에서 판결을 뒤집었습니다.■ 대법원의 판단대법원은 2023. 12. 7. 선고 2022다279795판결에서 아래와 같은 이유에서 갱신거절권을 행사하는 것이 부당하므로 임대인 A가 아닌 임차인 B의 주장을 받아들였습니다.임대인(임대인의 직계존속 · 직계비속을 포함한다. 이하 같다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에 해당한다는 점에 대한 증명책임은 임대인에게 있다. '실제 거주하려는 의사'의 존재는 임대인이 단순히 그러한 의사를 표명하였다는 사정이 있다고 하여 곧바로 인정될 수는 없지만, 임대인의 내심에 있는 장래에 대한 계획이라는 위 거절사유의 특성을 고려할 때 임대인의 의사가 가공된 것이 아니라 진정하다는 것을 통상적으로 수긍할 수 있을 정도의 사정이 인정된다면 그러한 의사의 존재를 추인할 수 있을 것이다. 이는 임대인의 주거 상황, 임대인이나 그의 가족의 직장이나 학교 등 사회적 환경, 임대인이 실제 거주하려는 의사를 가지게 된 경위, 임대차계약 갱신요구 거절 전후 임대인의 사정, 임대인의 실제 거주 의사와 배치 · 모순되는 언동의 유무, 이러한 언동으로 계약갱신에 대하여 형성된 임차인의 정당한 신뢰가 훼손될 여지가 있는지 여부, 임대인이 기존 주거지에서 목적 주택으로 이사하기 위한 준비의 유무 및 내용 등 여러 사정을 종합하여 판단할 수 있다.위와 같은 법리에 따라서 이 사건을 다음과 같이 판단하였습니다. 1) 원고 측은 이 사건 임대차계약 기간 만료 전에는 원고와 그 배우자, 자녀가 이 사건 아파트에 거주할 예정이라고 말하다가 이 사건 소장에서는 원고 본인 또는 원고 부모가 이 사건 아파트에 거주할 예정이라고 주장하였고, 2021. 9. 8.자 준비서면에서는 원고 배우자가 이 사건 아파트에 거주하고 지방에 거주하던 원고 부모가 이 사건 아파트 인근 다른 아파트에 거주하기로 계획하였으나 피고들이 계약갱신을 요구하는 바람에 불가피하게 원고 부모가 이 사건 아파트에 거주하기로 하였다고 주장하였다. 이렇듯 원고는 이 사건 아파트에 실제 거주하려는 사유에 대해서 다른 주장을 하고 있는데 그와 같이 바뀌게 된 데에 대한 합리적인 설명은 하지 않았다.2) 원고 주장 및 원심 인정에 따르더라도, 원고와 배우자는 이 사건 아파트 말고도 이 사건 아파트 인근에 다른 아파트와 다른 지역에도 주택을 소유하고 있다. 원고가 이 사건 임대차계약의 갱신거절을 할 무렵에 원고는 자녀 교육을 위하여 다른 지역에 있는 주택에 자녀들과 함께 거주하고 있었고, 원고 배우자는 직업상 이유로 이 사건 아파트 인근의 다른 아파트에서 거주하고 있었으므로, 원고와 원고 가족에게 이 사건 임대차계약의 갱신을 거절하고 이 사건 아파트에 거주하여야 할 만한 사정이 있었다고 보이지 않는다. 원고와 자녀들이 다른 지역 생활을 청산하거나 이를 위하여 전학 또는 이사를 준비하고 있다는 사정도 없고, 이 사건 아파트 인근의 다른 아파트를 급매로 처분하겠다던 원고 배우자는 이를 처분하지 않은 채 여전히 거주하고 있다.3) 원고는, 원고 부모가 이 사건 아파트에 거주하려는 이유에 대해서 지방에서 이 사건 아파트 인근 병원에 다니면서 진료를 받던 원고 부모가 이 사건 아파트에 거주하면서 병원진료를 쉽게 받기 위해서라고 주장한다. 그런데 원고 부모의 외래진료확인서를 보더라도 원고 부모는 이 사건 아파트 인근 병원에 최근 11년 동안 1년에 1~5 차례 가량 통원진료를 받았다는 것 외에는 다른 내용이 없다. 원고 부모 거주 지역의 공인중개사가 작성한 사실확인서에는 단순히 원고의 모가 자신이 사는 아파트에 대하여 매매나 전세를 문의하였다는 내용만 기재되어 있을 뿐이어서 이러한 기재만으로 원고 부모가 사는 아파트를 정리하고 이 사건 아파트에 거주하려고 하였음을 인정하기는 어려워 보인다. 더구나 원고가 제출한 인테리어 견적서는 그 내용에 이 사건 아파트 인테리어 목적과 부합한다고 보기 어려운 내용도 있어서 이를 원고 부모가 이 사건 아파트에 거주할 목적에 따라 작성된 것으로 보기에는 의심스러운 면이 있다.■ 대법원 판결의 의미대법원은 2020년 7월30일 주택임대차보호법 개정에 따른 계약갱신요구권이 시행된 지 3년여만에 처음이라는 점에서 의미가 있는데, 특히 실거주를 이유로 한 갱신거절권에 대한 입증책임은 임대인에게 있다는 점을 최초로 설시하였고, 그 요건을 구체적으로 제시하였다는 점에서 큰 시사점이 있다고 하겠습니다.따라서, 임대인의 경우 갱신거절권을 행사하기 위해서는 해당 요건에 해당하는지 구체적으로 살펴볼 필요가 있다고 보이고, 임차인의 경우에도 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절한다고 반드시 집에서 나가야 되지는 않을 것이라고 보입니다. 그러므로, 임대차와 관련하여 분쟁이 발생하는 경우 반드시 민사와 임대차 전문변호사와 자세히 상담을 나누시고 대응방안을 세우시기 바랍니다.
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이혼, 가사 일반
민경남 변호사
[민사] 사실혼 해소를 원인으로 한 재산분할
■ 사실혼 해소를 원인으로 한 재산분할요즘 사실혼 이후에 재산분할에 관하여 문의가 많아 이번에는 사실혼에 관하여 살펴보고자 합니다.사실혼 관계에 있는 사이에서 이를 정리하는 경우에 재산 정리에 관하여 분쟁이 생기면, 이를 재판을 통하여 판결을 받을 수 있는데, 이를 사실혼 해소를 원인으로 한 재산분할이라고 합니다. 이하에서는 사실혼이란 무엇인지 재산분할시 기준시점, 재산 형성 기여도에 고려되는 요소 등에 대해서 간단히 살펴보겠습니다.■ 법률혼과 구분되는 사실혼이란 무엇일까사실혼 해소를 원인으로 재산분할을 하기 위해서는 우선 사실혼으로 인정받아야 하는데요. 대법원은 단순동거와 구별되는 사실혼에 대하여 다음과 같이 판시하였습니다. 사실혼이란 당사자 사이에 주관적으로 혼인의 의사가 있고, 객관적으로도 사회관념상 가족질서적인 면에서 부부공동생활을 인정할 만한 혼인생활의 실체가 있는 경우라야 하고, 법률상 혼인을 한 부부가 별거하고 있는상태에서 그 다른 한 쪽이 제3자와 혼인의 의사로 실질적인 부부생활을 하고 있다고 하더라도, 특별한 사정이없는 한, 이를 사실혼으로 인정하여 법률혼에 준하는 보호를 할 수는 없다(대법원 2001. 4. 13. 선고 2000다52943 판결 참조).따라서, 단순히 동거를 하였다는 사실만으로는 부족하고, 양 당사자 사이에 "혼인의 의사"가 인정되어야 하고, "혼인생활의 실체"라고 볼 수 있는 사정을 입증할 수 있어야 합니다. 이때 결혼식 사진, 가정 생활 모습, 여행 사진, 양가 가족들간 대화, 생활비 내역, 주민등록상 주소지, 자녀 여부 등의 자료가 필요합니다. ■ 사실혼 재산분할의 기준시점은 언제일까그렇다면 사실혼 해소를 원인으로 한 재산분할의 경우 기준 시점은 언제가 될까요? 대법원 판례는 이혼과 유사하게 보면서 "사실혼 해소를 원인으로 한 재산분할에서 분할의 대상이 되는 재산과 액수는 사실혼이 해소된 날을 기준으로 정하여야 한다."라고 판시하였습니다(대법원 2023. 7. 13. 선고 2017므11856, 11863 판결).최근 2023년 대법원은 "사실혼 해소를 원인으로 한 재산분할에서 분할의 대상이 되는 재산과 액수는 사실혼이 해소된 날을 기준으로 하여 정해야 한다"라고 하여 "사실혼이 해소된 날"이라고 판시하였습니다(대법원 2023. 7. 13. 2017므11856 판결 참조). 즉, 대법원은 사실혼 해소로 인한 재산분할 등 청구 사건에서 원고와 피고의 분할대상 재산인 아파트 가액이 사실혼이 해소된 날보다 원심 변론종결일 무렵 상승한 사안에서 대법원은, 혼인 중 공동의 노력으로 형성․유지한 부동산 등에 발생한 외부적, 후발적 사정으로서, 그로 인한 이익이나 손해를 일방에게 귀속시키는 것이 부부 공동재산의 공평한 청산·분배라고 하는 재산분할 제도의 목적에 현저히 부합하지 않는 결과를 가져오는 등의 특별한 사정이 있는 경우에는 이를 분할대상 재산의 가액 산정에 참작할 수 있다는 이유로, 원심 변론종결일에 가장 근접한 시기의 실거래가를 기준으로 아파트 가액을 산정한 원심의 결론을 수긍하여 상고를 기각하면서 두 사람이 부부 공동재산 증식에 기여한 상황을 고려해 이들의 사실혼 해소에 다른 재산분할 대상을 각 9억 원 상당의 아파트 2채로 삼았습니다.■ 배우자가 사망한 경우 사실혼 해소를 원인으로 한 재산분할의 경우는?대법원은 "사실혼 관계에 있었던 당사자들이 생전에 사실혼 관계를 해소한 경우 재산분할청구권을 인정할 수 있으나 법률상 혼인관계가 일방 당사자의 사망으로 인하여 종료된 경우에는 생존 배우자에게 재산분할청구권이 인정되지 아니하고 단지 상속에 관한 법률 규정에 따라서 망인의 재산에 대한 상속권만이 인정된다는 점 등에 비추어 보면 사실혼 관계가 일방 당사자의 사망으로 인하여 종료된 경우에는 그 상대방에게 재산분할청구권이 인정된다고 할 수 없다"고 판시하였습니다(대법원 2006. 3. 24. 선고 2005두15595판결 참조). 즉, 배우자가 사망하면 상속이 될 뿐 재산분할의 대상이 아니라고 보는 것이 대법원 판례의 입장이므로, 사실혼 관계에 있는 배우자가 사망할 것으로 예상되는 경우 재산을 지키고자 한다면 상대방 배우자 사망 전 재산분할 청구 소송을 반드시 하여야 합니다.■ 사실혼 문제로 고민중이시라면 반드시 변호사와 상담하세요. 앞서 살펴봤듯이, 사실혼 해소시 재산분할의 경우 생각보다 복잡한 문제가 있고, 재산분할의 대상이 되는 금액도 작지 않기 때문에 혼자 해결하시기에는 어려운 경우가 많습니다.따라서, 사실혼 해소와 관련하여 고민을 하고 계신 경우라면 사전에 민사 분야에 전문성을 가지고 있는 민사 전문변호사와 상담을 나눠보시기 바랍니다.
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임대차, 계약일반/매매
민경남 변호사
[민사] 상가임대차 계약 종료됐는데 보증금 안 주는 경우 임대료
■ 상가임대차 계약 종료됐는데 보증금 안 주는 경우 임대료를 얼마를 내면 될까상가임대차 계약이 종료를 했음에도 불구하고 임대인이 보증금을 돌려 주지 않자, 임차인이 임대 목적물을 계속 점유하면서 사용·수익하게 될 경우 임차인은 임대료를 얼마를 내야 할까요. 즉, 처음 임대차 계약할 시기 보다 월 임대료가 현격하게 상승한 경우, 임차인이 기존 임대료만을 내면 될까요? 아니면, 임대료 상승은 임대인의 이익으로 보아서 임대차 종료일부터 부동산을 인도한 기간까지 부동산을 사용·수익한 부당이득금을 임차인이 반환해야 할까요?이에 대하여 최근 대법원의 판단이 있어서 간단히 소개해 드리고자 합니다.■ 대법원 "차임 상당의 부당이득이 성립한다고 할 수 없다."대법원은 2023. 11. 9. 선고 2023다257600판결에서 "상가건물 임대차에서 기간만료나 당사자의 합의 등으로 임대차가 종료된 경우에도 상가건물 임대차보호법 제9조 제2항에 의해 임차인은 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제된다”며 “이는 임대차 기간이 끝난 후에도 상가건물의 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임차인의 목적물에 대한 점유를 임대차 기간이 끝나기 전과 마찬가지 정도로 강하게 보호함으로써 임차인의 보증금반환채권을 실질적으로 보장하기 위한 것"이라고 판시하면서, "상가임대차법이 적용되는 상가건물의 임차인이 임대차 종료 이후에 보증금을 반환받기 전에 임차 목적물을 점유하고 있다고 하더라도 임차인에게 차임 상당의 부당이득이 성립한다고 할 수 없다”며 “상가임대차법이 적용되는 임대차가 기간만료나 당사자의 합의, 해지 등으로 종료된 경우 보증금을 반환받을 때까지 임차목적물을 계속 점유하면서 사용·수익한 임차인은 종전 임대차계약에서 정한 차임을 지급할 의무를 부담할 뿐이고, 시가에 따른 차임에 상응하는 부당이득금을 지급할 의무를 부담하는 것은 아니다." 즉, 임대인이 임대보증금을 돌려주지 않은 이상 기존 임대차 계약이 계속되는 것으로 보아 기존 차임만을 돌려주면 될 뿐, 이후에 현격한 시세변동으로 임대료가 상승한 경우 임대인이 임대보증금을 돌려주지 않아 임차인이 임차목적물을 사용·수익했다고 하더라도 시가에 따른 임대료 차임 상당의 부당이득이 발생했다고 볼 수 없다고 본 것입니다. ■ 임대차 문제는 전문 변호사와 상담을 통해서 해결하자. 임대차 사건의 경우, 생각보다 사건이 복잡한 경우가 많기 때문에 건물주라고 해서 자의적으로 판단해서는 안되고, 항상 법원 판례의 입장에 따라서 입장을 정리하고 문제를 해결해야 합니다. 따라서, 임대차 문제가 제기되는 경우, 항상 민사 전문변호사와 상담을 통해서 사건을 파악하시고 대응방안을 마련하시길 바랍니다.
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계약일반/매매, 소송/집행절차
민경남 변호사
[민사] "민형사상 모든 책임을 진다"의 진짜 의미는 무엇일까
■ 계약서나 각서에 "민형사상 모든 책임을 진다"고 기재한 경우의 의미 법에 대하여 잘 모르시는 분들은 일상 생활에서 계약서나 차용증, 각서를 쓰면서 그 말미에 "민형사상 모든 책임을 진다."라는 문구를 많이 넣으시고, 이 문구를 넣으면 실제로 문제가 발생할 경우 상대방에게 어떠한 책임도 물을 수 있으실 거라고 생각하는 경우가 많습니다. 그런데 이러한 문구를 쓴다고 과연 예상되는 모든 법적 책임을 회피할 수 있을까요?■ 민형사상 문제를 모두 면피할 수 있을까.예를 들어, 내 통장을 모르는 사람한테 빌려주는 대신 이로 인하여 모든 민형사적 책임은 빌려가는 사람이 지고, 빌려주는 사람은 모든 형사적 책임을 피할 수 있을까요. 쉽게 말씀드리면, 형사 책임은 국가에 의하여 범죄의 구성요건에 해당하고, 위법, 유책한 행위에 대한 처벌로서 당사자 사이의 합의로는 책임을 피할 수 없습니다. 따라서, "민형사상 모든 책임을 진다"와 같은 문구 만으로 자신의 형사적 책임은 피할 수 없는 것이 일반적입니다. 반대로, 상대방이 빌려간 돈을 주지 않는데, 차용증에 "민형사상 모든 책임을 진다."고 기재되어 있다고 반드시 사기죄가 되는 것도 아닙니다. 그럼, 민사적 책임은 피할 수 있을까요? 민사적 책임이라고 하더라도 예를 들어 손해배상책임의 경우 손해발생에 대한 입증 책임은 원고에게 있기 때문에 손해 발생에 대한 구체적 입증을 하지 않고, "민형사상 모든 책임을 진다."는 문구만으로 상대에게 모든 손해 발생 책임을 묻기는 어렵습니다. 또한, 돈을 빌려가고 주지 않는다고 근거 없는 이자를 해당 문구만을 근거로 청구할 수도 없는 것이지요. ■ 구체적인 계약서 기재만이 해결책!따라서, 계약을 하기 전에 계약이 이뤄지는 상황과 조건을 명확히 규정하고, 이를 이행하지 않을 경우의 구체적인 불이익을 명확하게 규정하는게 필요하며, 형사적인 책임이 발생할 수 있는 경우에는 위와 같은 문구만으로 책임을 피할 수 있다고 생각하시는 것은 지양하시는 것이 좋습니다. 그래서 가급적 계약서를 작성하기 전에는 변호사와 계약서를 작성하는 목적과 배경, 예상되는 문제점, 대응 방안을 상담하시는 것이 매우 중요합니다.또한, 만약 이미 계약서와 관련하여 민형사적인 문제가 발생한 경우라면 민사, 형사 전문변호사와 해당 사안을 자세히 상담을 나눠보시고 대응방안을 강구하시는 것이 가장 좋은 해결책이라고 생각합니다.
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임대차, 계약일반/매매
민경남 변호사
[민사] 임대차보증금을 전 집주인에게 받을 수 있을까
■ 임대차 보증금을 전 집주인에게 받을 수 있을까임대차 계약을 하고 집에서 살고 있는데 집주인이 집을 새로운 매수인에게 파는 경우는 상당히 흔한 경우 입니다. 이 경우에 주택 임대차보호법에 따라서 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 그대로 승계하는 것으로 규정하고 있기 때문에 법률상 당연 승계 규정으로 보아서 양수인은 임대차보증금반환채무를 인수하고 임대인은 그 채무를 면한다고 판단하는 것이 기본적인 판례의 입장입니다. 즉, 임차인은 주민등록을 하고 전입신고를 하면 물권적 합의에 준하도록 대세적인 효력을 가지도록 주택 임대차보호법이 규정하고 있습니다. 따라서, 집주인이 바뀌더라도 대항력을 부여하여 집주인이 바껴도 임차인은 집에서 그대로 살 수 있는 것이지요.그런데, 만약 새로 새로운 집주인이 빈털털이 갭투자자라면 임차인은 새로운 집주인에게 보증금을 받지 못하게 되는데 어떻게 해야 할까요. ■ 임대차 승계거부를 통한 임대차 보증금 반환 청구를 위한 준비전입신고 전에 기존 집주인이 변경되었고 새로운 집주인과 임대차계약을 다시 체결한 상황이 아니라면 기존 집주인을 상대로 소송을 할 수 있는데요. 대법원 판례를 소개하면 다음과 같습니다."주택임대차보호법(이하 ‘주택임대차법’이라고 한다) 제3조 제4항은 주택의 인도와 주민등록의 대항요건을 갖춘 임대차의 목적이 된 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정하고 있다. 이는 법률상 당연승계 규정으로 보아야 하므로, 임대주택이 양도된 경우에 그 양수인은 주택의 소유권과 결합하여 임대인의 임대차 계약상의 권리·의무 일체를 그대로 승계한다. 그 결과 양수인은 임대차보증금반환채무를 면책적으로 인수하고, 양도인은 임대차관계에서 탈퇴하여 임차인에 대한 임대차보증금 반환채무를 면하게 된다(대법원 1987. 3. 10. 선고 86다카1114 판결, 대법원 2013. 1. 17. 선고 2011다49523 전원합의체 판결 등 참조). 그러나 임차인의 보호를 위한 주택임대차법의 입법취지에 비추어 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우에는 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있고, 그와 같은 경우에는 양도인의 임차인에 대한 임대차보증금 반환채무는 소멸하지 않는다"(대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결 참조). 가장 중요한 것은 임차인이 집주인이 변경된 사실을 인지하게 된 지 얼마나 되었는지 여부입니다. 위 판례에서 말하는 상당한 기간내에 이의를 제기하는 것입니다. 특히, 이를 지키기 위해서는 등기사항전부증명서를 함부로 열람해서는 안됩니다. 판례에서는 상당한 기간을 요구하므로 최대한 빠른 시간(늦어도 10일 이내) 내에 상대방에게 임대차계약 승계를 거부한다는 취지의 내용증명이나 문자를 보내야 하는 것입니다. 따라서 가능하면 친구나 지인을 통해서 등기사항전부증명서를 열람하여야 합니다. 하지만, 기존 집주인도 빈털털이일 가능성이 높다면 승계거부 통지 문자나 내용증명은 위험할 수도 있습니다. 바로 자신의 재산을 배우자나 가족에게 이전할 가능성이 높기 때문입니다. 따라서 종합적으로 민사 소송을 전반적으로 어떻게 대응할지는 기초적인 사실관계를 토대로 민사 전문 변호사와 전문적인 전략을 잘 구성하시는 것, 임대차계약 승계 거부 후 보증금반환소송을 진행하시는 것이 매우 중요하다고 하겠습니다.
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대여금/채권추심, 계약일반/매매
민경남 변호사
[민사] 무이자 약정의 차용증으로 지연이자를 청구할 수 있을까
■ 차용증에 이자의 약정이율도 없고, 지연손해금도 정해지지 않았다면 원금만 받아야 할까차용증이라는 것은 계약서의 명칭에 불과할 뿐 그 내용이 중요하므로 각서, 금전소비대차 계약서라고 기재되어 있는지는 크게 중요하지 않은데요. 이러한 계약서는 채권자가 채무자에게 돈을 빌려주었다는 것을 입증하는 가장 중요한 증거일 뿐만 아니라 추후에 채권자가 원금을 지급받는 시기, 이자, 이를 받지 못했을 경우에 관한 사항을 규정한 중요한 계약서입니다. 그런데, 여기에 이자나 지연손해금에 관하여 아무런 규정도 없는 경우 어떻게 될까요. 채권자는 정말 아무것도 받을 수 없고 원금만 받을 수 있을까요.■ 이자 약정도 없고, 지연손해금에 관한 약정도 없는 경우 만약에 차용증에 원금을 언제까지 갚겠다고만 규정되어 있고 이자도 지연손해금도 규정되어 있지 않은 경우, 채권자는 채무자에게 원금만 청구할 수 있는지, 아니면 원금에 지연이자에 대해서도 청구할 수 있는지는 이미 대법원 판례가 있습니다. 이에 대해서 대법원은 이자의 약정이율이 없고, 지연손해금에 대해서도 약정이 없는 경우에는 이자는 청구할 수 없다고 하더라도 법정이율에 의한 지연손해금을 청구할 수 있다고 판단하였습니다. 그렇다면, 만약 지연손해금 약정 규정은 되있는데 법정이율보다 낮은 경우에는 어떻게 될까요? 차라리 지연손해금 약정이 없다면 법정이율 5%를 청구할 수 있는데, 지연손해금에 관해서 규정은 되어있으나 법정이율 보다 낮은 경우에는 어떻게 해야 될까요. 대법원은 이 경우에는 지연손해금 약정이 법정이율보다 낮더라도 약정에 따른 지연손해금률이 적용된다고 판시하였습니다. ■ 돈을 빌리고 빌려줄 때는 항상 계약서를 잘 쓰자.변호사를 하면서 느끼지만, 생각보다 큰 돈을 빌리거나, 빌려줄 때 생각보다 차용증을 잘 안쓰는 것 같습니다. 그래서, 여기서부터 금전의 성격이 대여금인지 투자금인지부터, 언제 갚는지, 이자는 어떻게 되는지 분쟁의 씨앗이 되는데요. 작은 돈이라도 빌려주고 빌릴 때는 계약서를 면밀히 작성하고, 만약, 분쟁이 발생했다면 민사 전문가를 통해서 대응 방안을 모색하셔야 만족할 만한 해결책을 찾으실 수 있으니 도움이 필요하시면 언제든지 연락주시기 바랍니다.
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건축/부동산 일반, 계약일반/매매
민경남 변호사
[건설] 건물 완공이 늦어지는 경우 지체상금 청구할 수 있을까
■ 공사 완공이 지연되는 경우 어떻게 대응해야 할까건물 신축 공사나 하자 보수 공사 계약 등(프로그램 도급 계약 등)을 하고 계약이 시작되었으나 이런 저런 이유를 들어 공사가 늦어지는 경우가 상당히 많아지고 있습니다. 건물의 자재값과 인건비가 최근에 급등하였고 이런 이유로 공사 를 계속하는 것이 손해가 보게 되자 공사 자체를 포기하는 것이 이득이라고 생각하거나 공사를 지연하는 경우가 있습니다. 도급인 입장에서는 건물 완공이 늦어지면 초조해지기 마련인데요. 이런 경우 어떻게 대응하여야 할까요.■ 지체상금 청구의 요건은 무엇일까지체상금 약정이란 약정한 준공기한을 넘기는 경우에 계약에서 정한 지체일수와 지체상금율을 곱하여 정한 금액을 지급하기로 하는 계약을 말합니다. 따라서, 우선 공사계약서에 이러한 약정이 있어야 청구를 할 수 있습니다. 지체상금은 손해배상액의 예정이라고 하는데요. 손해배상액의 예정이란건 손해배상을 청구하기 위해서는 손해액을 입증해야하는데 실제 발생한 손해를 하나씩 입증하는 것은 어렵기 때문에 이를 계약서에 미리 명시해 두는 것을 의미해요. 따라서, 공사가 지연됐다면 도급인은 채무불이행 사실 즉, 공사기간을 도과했다는 사실만 입증하면 손해배상을 받을 수 있으니 매우 유용하게 활용할 수 있습니다. 정리하자면, 계약서에 손해배상액의 예정으로서 지체상금 규정이 존재할 것, 채무불이행 사실로서 공사기간을 도과한 사실을 입증하면 됩니다.■ 지체상금을 초과하는 금액을 청구할 수 있을까지체상금 규정이 있더라도 도급인의 손해가 지체상금 보다 큰데 지체상금 규정이 있다면 이를 초과하는 자신의 손해를 청구할 수 있을까요? 이에 대해서 규정은 통상손해는 물론이고 특별손해까지도 포함된다고 하더라도 청구할 수 없다고 보는 것이 대법원 판례의 입장입니다. 다만, 일반손해배상 약정이 별도로 규정되어 있다면 손해배상을 청구할 수 있다고 보고 있습니다.따라서, 계약서를 작성할 때는 지체상금규정 이외에 별도로 손해배상액도 규정하도록 규정할 필요가 있습니다.■ 바쁘신 분들을 위한 3줄 요약1. 계약서에는 지체상금 규정을 반드시 넣도록 하자.2. 지체상금이란 손해배상의 예정으로서 채무불이행 사실만 입증하면 손해배상을 받을 수 있다.2. 지체상금 규정만 있다면 지체상금을 초과하는 손해를 청구할 수 없으니 별도의 손해배상 일반 규정을 넣어야 한다.
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임대차, 계약일반/매매
민경남 변호사
[민사] 기간을 정하지 않은 상가임대차의 갱신요구권 인정여부
■ 기간을 정하지 않은 상가임대차에서 임차인의 갱신요구권을 거절할 수 있을까.임차인은 서울에서 임대인과 보증금을 9억 2천만원으로 하되 기간을 정하지 않은 채 상가를 임대하여 사용하였는데 어느 날 상가건물의 주인이 바뀌게 되었고, 새로운 상가 건물의 주인(임대인)이 나가라고 한 경우, 임차인은 상가임대차법에 따른 계약갱신요구권을 행사할 수 있을까요. 이 사건은 상가임대차법에 따른 법정보증금액을 초과한 경우 상가임대차법에 따른 계약갱신청구권이 언제나 임차인에게 보장되는 권리인지 여부가 문제되었던 사건이었습니다.■ 계약갱신권은 임대차기간이 정해져있음을 전제로 하기 때문에 계약갱신요구권을 행사할 수 없다!우선, 「상가건물 임대차보호법」 제3조제2항에 따라 임차건물의 양수인(讓受人) 또는 그 밖에 임대할 권리를 승계한 자는 임대인의 지위를 승계한 것으로 볼 수 있습니다.한편, 「상가건물 임대차보호법」 제10조 제1항은 “임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다”고 규정하고 있고, 민법 제635조(기간의 약정없는 임대차의 해지통고) 제1항은 "임대차기간의 약정이 없는 때에는 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있다."고 규정하고, 제2항은 "상대방이 전항의 통고를 받은 날로부터 다음 각호의 기간이 경과하면 해지의 효력이 생긴다. 1. 토지, 건물 기타 공작물에 대하여는 임대인이 해지를 통고한 경우에는 6월, 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1월"라고 규정하고 있습니다. 이와 유사한 사례에서 대법원 다음과 같이 판시하였습니다. 대법원은 「상가건물 임대차보호법」 제2조제1항 단서에 따라 「상가건물 임대차보호법 시행령」 제2조제1항에서 규정하고 있는 보증금액을 초과하는 임대차는 기간을 정하지 않은 경우 「상가건물 임대차보호법」 제9조제1항이 적용되지 않고, 「민법」의 적용을 받아 임대인은 언제든지 계약해지를 통고할 수 있고 임차인이 그 통고를 받은 날로부터 6개월이 지남으로써 효력이 발생하므로, 임대차기간이 정해져 있음을 전제로 그 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 행사하도록 규정된 임차인의 계약갱신요구권은 발생할 여지가 없다고 판단했습니다(대법원 2021. 12. 30. 선고 2021다233730 판결 참조). 결국, 상가임대차법의 적용을 받기 위해서는 임대차기간을 정해야 하는데, 정하지 않았으므로 민법의 적용을 받는다는 것이고 새로운 임대인이 임차인에게 해지 통고를 하고, 임차인이 이 통고를 받은 날로부터 6개월이 경과하면 계약해지의 효력이 있다는 것입니다.■ 바쁘신 분들을 위한 3줄 요약1. 법정보증금액을 초과하고 기간을 정하지 않은 임대차의 임차인이 상가임대차법상 갱신요구권이 허용되지 않는다.2. 따라서, 임대인은 민법에 따라 임차인에게 해지 통고를 할 수 있다.3. 이 경우 임대인이 해지 통고를 하고 임차인이 이를 받은 날로부터 6개월 이후에는 계약이 해지된다.
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