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손해배상, 계약일반/매매
김경숙 변호사
[계약 해제] 계약금 배액 상환으로 계약 해제하기 전 반드시 확인할 7가지
부동산 매매계약이나 각종 거래에서 계약을 해제하고 싶은 상황, 한 번쯤 겪어보신 분들이 많으실 겁니다. 특히 계약금 배액 상환(받은 계약금의 두 배를 돌려주는 방식)으로 계약을 해제하려 할 때, 의외로 까다로운 요건들이 있어 실무에서 분쟁이 자주 발생합니다."계약금의 두 배만 돌려주면 언제든 해제할 수 있는 것 아닌가요?"라고 생각하시는 분들이 많지만, 실제로는 시기와 방법을 잘못 선택하면 해제 자체가 무효가 되거나 손해배상 책임까지 질 수 있습니다.민법 제565조 제1항은 매매 당사자 일방이 계약금을 교부한 경우, 매도인은 계약금의 배액을 상환하고 매수인은 계약금을 포기함으로써 계약을 해제할 수 있다고 규정하고 있습니다. 그러나 이 권리에는 중요한 제한이 따릅니다.아래 7가지 체크리스트를 하나씩 확인하시면, 불필요한 법적 분쟁을 예방하는 데 큰 도움이 될 것입니다.계약금 배액 상환 해제 전 필수 체크리스트1 상대방이 이행에 착수했는지 확인하셨나요계약금 배액 상환 해제는 "상대방이 이행에 착수하기 전"까지만 가능합니다. 여기서 이행의 착수란 단순한 준비 행위가 아니라, 객관적으로 외부에서 인식할 수 있을 정도로 이행 행위의 일부를 실현한 경우를 말합니다. 예를 들어 매수인이 중도금을 지급했거나, 매도인이 소유권 이전에 필요한 서류를 준비해 제공한 경우 등이 해당됩니다. 이 시점을 넘기면 배액 상환 해제권 자체가 소멸하므로 가장 먼저 확인하셔야 합니다.2 교부한 금원이 법적으로 '계약금'에 해당하는지 확인하셨나요거래 현장에서는 "가계약금", "예약금", "선금" 등 다양한 명칭이 사용됩니다. 그런데 민법 제565조의 해약금 추정 규정이 적용되려면, 해당 금원이 법적으로 '계약금' 성격을 가져야 합니다. 계약서에 "본 계약금은 해약금으로서의 성격을 갖지 않는다"는 특약이 있으면 배액 상환 해제가 불가능할 수 있습니다. 계약서의 문구를 꼼꼼히 살펴보시길 권합니다.3 배액 상환 금액을 정확히 산정하셨나요배액 상환이란 받은 계약금의 "두 배"를 돌려주는 것입니다. 예컨대 매도인이 5,000만 원을 계약금으로 수령했다면, 해제 시 1억 원(수령한 5,000만 원 반환 + 추가 5,000만 원)을 지급해야 합니다. 간혹 "추가로 계약금만큼만 더 주면 된다"고 오해하시는 분들이 있는데, 총 지급액은 반드시 계약금의 2배여야 합니다. 이자나 부대비용이 포함되는지는 계약 내용에 따라 달라질 수 있으므로 확인이 필요합니다.4 배액 상환금을 실제로 '제공'할 준비가 되셨나요해제 의사를 통보하면서 동시에 배액 상환금을 현실적으로 제공하거나, 적어도 이를 제공할 준비가 완료되었음을 알려야 합니다. 대법원 판례는 배액 상환의 의사표시만으로는 부족하고, 실제 금원을 현실적으로 제공하거나 상대방의 수령 거절 시 공탁하는 등의 조치가 필요하다고 보고 있습니다. 단순히 "두 배 줄 테니 계약 해제합니다"라고 말하는 것만으로는 해제의 효력이 발생하지 않을 수 있습니다.5 해제 통보를 서면으로 하셨나요법률상 해제 의사표시의 방식에 특별한 제한은 없지만, 실무에서는 반드시 내용증명 우편 등 서면으로 통보하시는 것을 권합니다. 구두 통보만으로는 나중에 "언제 해제 의사를 전달했는지"를 둘러싼 분쟁이 발생할 수 있고, 이행 착수 전후 시점에 관한 다툼에서 불리해질 수 있습니다. 내용증명에는 해제 의사, 배액 상환금의 금액과 지급 방법을 명확히 기재하시기 바랍니다.6 계약서에 위약금 또는 손해배상 예정 조항이 있는지 확인하셨나요계약서에 "계약 해제 시 위약금으로 계약금 상당액을 지급한다"는 조항이 있으면, 이는 민법 제565조의 해약금과 다른 성격의 손해배상 예정일 수 있습니다. 이 경우 계약금 배액 상환만으로 해제가 완결되지 않고, 별도의 위약금 지급 의무가 추가될 가능성이 있습니다. 두 조항의 관계를 정확히 파악하는 것이 중요합니다.7 해제 후 원상회복 범위를 확인하셨나요계약이 해제되면 쌍방은 원상회복 의무를 부담합니다(민법 제548조). 부동산 거래의 경우 이미 인도받은 부동산의 반환, 사용 이익의 정산 등이 문제될 수 있습니다. 특히 계약금 배액 상환 해제가 이루어지더라도, 그 사이 발생한 세금(취득세 등)이나 중개보수 등의 비용 정산 문제가 남을 수 있으므로, 해제 전에 원상회복의 구체적 범위를 미리 점검하시는 것이 바람직합니다.놓치기 쉬운 실무 포인트이행 착수의 판단 시점은 "나의 이행 착수"가 아니라 "상대방의 이행 착수" 기준입니다. 내가 아무리 이행에 착수했더라도, 상대방이 아직 이행에 착수하지 않았다면 상대방은 여전히 해약금에 의한 해제가 가능합니다. 반대로, 내가 이행에 착수했다는 사실만으로는 내 해제권이 보전되지 않습니다.또한, 중도금 약정일이 도래하기 전이라 하더라도 매수인이 중도금을 미리 지급한 경우, 이는 이행의 착수에 해당할 수 있다는 점에 유의하셔야 합니다. 약정된 이행기가 아직 남았다고 안심하고 계시다가 해제 시기를 놓치는 경우가 실무에서 적지 않게 발생합니다.계약금 배액 상환 해제는 비교적 간명한 제도처럼 보이지만, 실제로는 이행 착수 여부의 판단, 배액 상환금의 현실 제공 방법, 위약금 조항과의 관계 등 여러 법률적 쟁점이 복잡하게 얽혀 있습니다. 위 7가지 항목을 하나씩 점검하신 후 해제 절차를 진행하시면, 예상치 못한 법적 위험을 상당 부분 줄이실 수 있습니다.김경숙 변호사의 코멘트더감 법률사무소 · 경기도 수원시계약금 배액 상환 해제 사건을 다루다 보면, 이행 착수 시점에 대한 판단 착오로 해제가 무효가 되는 경우를 자주 접합니다. 특히 내용증명 없이 구두로만 해제를 통보했다가 분쟁이 커지는 사례가 많으므로, 반드시 서면으로 절차를 진행하시길 권합니다. 구체적 상황에 따라 결론이 달라질 수 있으니 가능한 빨리 전문가의 검토를 받으시는 것이 안전합니다.
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임대차, 계약일반/매매
김경숙 변호사
[상가 임대차] 상가 경매 낙찰 후 기존 임차인의 권리는 어떻게 되는가
상가건물이 경매로 낙찰되면 기존 임차인의 법적 지위가 어떻게 달라지는지는 실무에서 빈번하게 문제가 됩니다. 대항력의 유무, 확정일자 취득 시점, 그리고 권리금 회수 가능성까지 여러 쟁점이 복합적으로 얽히기 때문입니다. 아래에서 가상의 사례를 통해 핵심 쟁점을 정리합니다.사례 개요서울 마포구에서 분식점을 운영하는 C씨(48세, 여성)는 2021년 3월 해당 상가건물 1층 점포에 보증금 8,000만 원, 월차임 180만 원의 조건으로 임대차계약을 체결하고 사업자등록을 마쳤습니다. 확정일자도 같은 달에 받았습니다.그런데 2024년 11월, 건물 소유자의 채무 문제로 해당 건물이 경매에 넘어갔고, 2025년 4월 D씨가 낙찰을 받았습니다. C씨는 아직 임대차 기간이 남아 있었고, 6년간 형성한 단골 고객층 덕분에 권리금도 약 5,000만 원 상당으로 평가되는 상황입니다.C씨는 계속 영업할 수 있는지, 보증금은 돌려받을 수 있는지, 권리금은 어떻게 되는지 걱정이 큽니다.쟁점 1. 대항력이 인정되는가 - 임차인의 존속 여부상가건물 임대차보호법 제3조에 따르면, 임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 마친 경우 그 다음 날부터 제3자에 대한 대항력을 갖습니다. 여기서 핵심은 대항력을 갖춘 시점이 경매의 기준이 되는 근저당권 설정일보다 앞서는지 여부입니다.대항력 판단 기준임차인의 대항요건 구비일(사업자등록 + 인도 완료 다음 날)이 근저당권 설정 등기일보다 앞서면, 낙찰자에게도 임대차의 효력을 주장할 수 있습니다. 반대로 근저당권이 먼저 설정되었다면, 경매로 인해 임대차는 소멸합니다.C씨의 경우 2021년 3월에 입점과 사업자등록을 동시에 마쳤습니다. 만약 해당 건물에 설정된 근저당권이 2020년에 이미 존재했다면, C씨의 대항력 취득 시점이 근저당권보다 늦으므로 대항력이 인정되지 않습니다. 이 경우 C씨는 낙찰자 D씨에게 임대차 존속을 주장하기 어렵고, D씨의 인도 요구에 응해야 할 수 있습니다.반면, 근저당권 설정일이 2022년 이후라면 C씨의 대항력이 우선하므로, 낙찰자 D씨는 C씨의 임대차 조건을 그대로 승계하게 됩니다. 이 경우 C씨는 잔여 임대차 기간 동안 계속 영업이 가능합니다.쟁점 2. 보증금의 회수 가능성보증금 회수는 대항력 유무와 확정일자 취득 여부에 따라 경로가 달라집니다.첫째, 대항력이 있는 경우입니다. C씨의 대항력이 근저당권보다 앞서면, 낙찰자 D씨가 임대인의 지위를 승계하므로 임대차 종료 시 D씨에게 보증금 반환을 청구할 수 있습니다. 임대차가 계속되는 한 보증금도 보호됩니다.둘째, 대항력이 없지만 확정일자가 있는 경우입니다. 대항력이 없더라도 확정일자를 받아 두었다면 경매 배당절차에서 보증금을 우선변제 받을 수 있는 가능성이 있습니다. 다만 이때도 근저당권과의 선후 관계에 따라 배당 순위가 결정되므로, 선순위 채권이 많으면 전액 회수가 어려울 수 있습니다.소액임차인 최우선변제상가건물 임대차보호법 제14조 및 동법 시행령에 따라, 일정 보증금 이하의 소액임차인은 다른 담보물권자보다 우선하여 보증금의 일부를 변제받을 수 있습니다. 서울 기준으로 보증금이 6,500만 원 이하인 경우 2,200만 원까지 최우선변제를 받을 수 있지만(2024년 기준 시행령), C씨의 보증금은 8,000만 원이므로 이 요건에 해당하지 않을 가능성이 높습니다.셋째, 대항력도 확정일자도 없는 경우에는 경매 배당에서 후순위로 밀려 사실상 보증금 회수가 매우 어려워집니다. 일반 채권자로서 배당에 참가해야 하며, 잔여 배당금이 없으면 회수 자체가 불가능합니다.쟁점 3. 권리금 회수 기회의 보호 여부C씨가 6년간 형성한 단골 고객과 영업 노하우는 상당한 가치가 있으므로, 권리금 회수 기회 보호 문제가 핵심적인 쟁점이 됩니다.상가건물 임대차보호법 제10조의4는 임대인이 임차인의 권리금 회수 기회를 방해해서는 안 된다고 규정하고 있습니다. 임차인이 새로운 임차인을 주선했음에도 임대인이 정당한 사유 없이 거절하거나 방해하면 손해배상 책임을 질 수 있습니다.그러나 여기에 중요한 예외가 있습니다. 같은 법 제10조의4 제2항 제4호는 "임차인이 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 아니한 경우"를 제외 사유로 두고 있는데, 이보다 실무적으로 더 자주 문제가 되는 것은 경매 상황에서의 적용 여부입니다.경매와 권리금 보호의 관계상가건물 임대차보호법 제10조의4 제2항 제8호는 정당한 권한에 의하여 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인의 권리를 승계하지 아니하기로 하는 경우를 규정하고 있으나, 핵심은 같은 조 제1항 단서에서 경매에 의한 낙찰의 경우에는 권리금 회수 기회 보호 규정이 적용되지 않는다는 점입니다. 즉, 경매로 소유권을 취득한 낙찰자 D씨에게는 권리금 회수 기회 보호 의무가 없습니다.이는 실무에서 임차인에게 가장 큰 타격이 되는 부분입니다. C씨가 5,000만 원 상당의 권리금 가치를 형성했더라도, 경매 낙찰자 D씨에게 이를 청구하는 것은 법적으로 어렵습니다. 다만 기존 임대인(이전 소유자)이 경매를 초래한 경위에 따라, 기존 임대인에 대한 손해배상 청구 가능성이 완전히 배제되는 것은 아닙니다. 기존 임대인이 권리금 회수 기회를 적극적으로 방해한 사정이 있다면 별도의 검토가 필요합니다.C씨가 취할 수 있는 실무적 대응위 쟁점을 종합하면, C씨에게는 다음과 같은 실무적 대응이 필요합니다.대항력 선후 관계 확인 - 등기사항전부증명서를 발급받아 근저당권 설정일과 자신의 대항요건 구비일을 정확히 비교해야 합니다. 이 판단이 이후 모든 권리의 출발점이 됩니다.배당요구 신청 - 대항력이 없는 경우라면, 경매 법원에 배당요구종기일 전까지 반드시 배당요구를 신청해야 합니다. 기한을 놓치면 배당 자체에 참여할 수 없습니다.낙찰자와의 협상 준비 - 대항력이 인정되는 경우에도, 향후 임대 조건 재협의가 필요할 수 있습니다. 현재 임대차 조건, 잔여 기간, 그간의 차임 납부 이력 등을 정리해 두는 것이 협상에 유리합니다.권리금 관련 증빙 확보 - 경매 낙찰자에게는 법적으로 권리금 청구가 어렵지만, 기존 임대인에 대한 손해배상 가능성을 대비하여 권리금 산정 근거(매출 자료, 거래 관행, 인근 시세 등)를 확보해 두어야 합니다.전문가 조력의 시기 - 경매 진행 중이라면 배당요구종기일이라는 명확한 기한이 있으므로, 권리 분석과 대응 전략 수립은 가능한 이른 시점에 이루어지는 것이 유리합니다.상가 경매에서 임차인의 권리는 대항력 취득 시점, 확정일자 유무, 보증금 규모에 따라 결과가 크게 달라집니다. 특히 권리금 회수 기회 보호가 경매 상황에서는 적용되지 않는다는 점은 많은 임차인이 간과하는 부분입니다. 임대차 계약 체결 단계에서부터 대항요건과 확정일자를 빠짐없이 갖추어 두는 것이 최선의 예방책이며, 이미 경매가 진행 중이라면 배당요구 기한을 놓치지 않는 것이 가장 중요합니다.김경숙 변호사의 코멘트더감 법률사무소 · 경기도 수원시상가 경매 사건을 다루면서 가장 안타까운 경우가 배당요구종기일을 놓쳐 보증금 회수 기회 자체를 잃는 상황입니다. 경매 개시를 알게 된 즉시 등기부상 근저당권 설정일과 본인의 대항요건 구비일을 비교하고, 배당요구 신청 기한을 확인하시기 바랍니다. 권리금과 보증금 문제가 복합적으로 얽힌 경우라면 가능한 빨리 전문가의 조력을 받으시길 권합니다.
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폭행/협박/상해, 형사일반/기타범죄
민경남 변호사
[형사] 주거침입 관련 대법원 전원합의체 판례 변경
■ 기초적 사실관계기초적 사실관계는 피고인이 피해자의 처와 성행위를 할 목적으로 피해자의 처의 승낙을 받아 피해자와 그 처가 거주하는 집에 출입하였고, 이에 대하여 피해자가 피고인을 주거침입 혐의로 고소한 사안입니다.■ 기존 대법원 판례의 입장이에 대해서 기존 대법원 판례는 주거의 ‘사실상 평온’ 개념을 들어 "형법상 주거침입죄의 보호법익은 주거권이라는 법적 개념이 아니고 사적 생활관계에 있어서의 사실상 주거의 자유와 평온으로서 그 주거에서 공동생활을 하고 있는 전원이 평온을 누릴 권리가 있다 할 것이나 복수의 주거권자가 있는 경우 한 사람의 승낙이 다른 거주자의 의사에 직접ㆍ간접으로 반하는 경우에는 그에 의한 주거에의 출입은 그 의사에 반한 사람의 주거의 평온 즉 주거의 지배ㆍ관리의 평온을 해치는 결과가 되므로 주거침입죄가 성립한다."고 판시하였습니다(대법원 1984. 6. 26. 선고 83도685 판결 참조).■ 대법원 전원합의체의 기존 판례 변경부인이 공동거주자의 일부가 부재중에 주거 내에 현재하는 거주자의 현실적인 승낙을 받아 통상적인 출입방법에 따라 공동주거에 들어간 경우에는, 그것이 부재중인 다른 거주자의 추정적 의사에 반하더라도 주거침입죄는 성립하지 않는다고 하면서 공동거주자 중 주거 내에 현재하는 거주자의 현실적인 승낙을 받아 통상적인 출입방법에 따라 주거에 출입하였는데도 부재중인 다른 거주자의 추정적 의사에 반한다는 사정만으로 주거침입죄가 성립한다는 취지로 판단한 대법원 83도685 판결 등은 이 판결의 견해에 배치되는 범위 내에서 변경한다고 판시하였습니다(대법원 2021. 9. 9. 선고 2020도12630 전원합의체 판결 참조).■ 대법원 전원합의체 판례의 시사점주거침입에서 '침입'이란 거주자가 주거에서 누리는 사실상의 평온상태를 해치는 행위태양으로 주거에 들어가는 것을 의미하므로 단순히 주거에 들어가는 행위 자체가 거주자의 의사에 반한다는 거주자의 추정적 의사라는 사정만으로 '침입'에 해당한다고 보기는 어려운바 변경된 대법원 전원합의체 판례가 현실을 더 반영한 판례라는 점에서 더욱 타당해보이고, 주거침입죄는 형사 사건이나 상간 사건에서 많이 발생하는 만큼 주목할 만한 판례라고 보입니다.
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폭행/협박/상해, 형사일반/기타범죄
민경남 변호사
[형사] 스토킹으로 어떤 처벌을 받게될까
■ 스토킹으로 어떤 처벌을 받게될까 스토킹의 경우 과거에는 상대방에게 원치 않는 문자나 전화를 계속 하거나 상대방의 집이나 직장을 찾아오는 경우 「경범죄 처벌법」에 경범죄의 한 종류(지속적 괴롭힘)에 따라 반할 경우 10만원 이하의 벌금, 구류 또는 과료(科料)의 형으로 처벌하고 있었습니다. 그러나 스토킹 및 데이트 폭력이 심각한 사회적 문제로 떠오르자 국회는 2021. 3. 24. 「스토킹범죄의 처벌 등에 관한 법률」을 통과하고 2021. 10. 21.부터 이를 시행하였습니다. ■ 스토킹이란 무엇일까'스토킹행위'란 상대방의 의사에 반해 정당한 이유 없이 상대방 또는 그의 동거인, 가족에 대해 다음 중 어느 하나에 해당하는 행위를 해 상대방에게 불안감 또는 공포심을 일으키는 것을 말합니다. 가. 접근하거나 따라다니거나 진로를 막아서는 행위나. 주거, 직장, 학교, 그 밖에 일상적으로 생활하는 장소 또는 그 부근에서 기다리거나 지켜보는 행위다. 우편·전화·팩스 또는 정보통신망을 이용하여 물건이나 글·말·부호·음향·그림·영상·화상을 도달하게 하는 행위라. 직접 또는 제3자를 통해 물건 등을 도달하게 하거나 주거 등 또는 그 부근에 물건 등을 두는 행위마. 주거 등 또는 그 부근에 놓여져 있는 물건 등을 훼손하는 행위■ 처벌 수위는 어떻게 될까스토킹처벌법 제18조(스토킹범죄)에는 다음과 같이 규정되어 있습니다."① 스토킹범죄를 저지른 사람은 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처한다.", "② 흉기 또는 그 밖의 위험한 물건을 휴대하거나 이용하여 스토킹범죄를 저지른 사람은 5년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금에 처한다."따라서, 단순 스토킹이 아니라 흉기 또는 그 밖의 위험한 물건을 휴대하여 스토킹을 할 경우 형이 더욱 무겁다는 사실을 알 수 있습니다. 또한 단순 스토킹이고 초범의 경우 혐의가 가벼운 경우 약식기소되는 경우가 많고, 300만원 내외의 벌금형이 선고되는 것으로 보입니다.■ 피해자의 경우 신고 방법은 무엇일까스토킹 범죄의 피해자는 신속하게 증거를 모아 고소장을 접수하는 것이 좋고, 가능하면 접근금지가처분도 신청할 수 있습니다. 고소장을 접수하면 경찰에서는 가해자에게 경고를 주고 접근하지 말 것을 명하고, 연락을 하게 될 경우 경고장을 보냅니다. 그래도 반복될 경우에는 경찰은 '주거 등으로부터 100미터 이내 접근금지, 전화, 문자 등의 연락 금지 등을 내용으로 하는 '긴급응급조치'결정을 할 수 있고, 검찰은 서면경고, 100미터 이내 접근 금지, 전화, 문자 등을 통한 연락 금지, 유치장 또는 구치소에의 유치 등을 포함하는 '잠정조치'를 취할 수 있습니다.반면, 민사적으로 접근금지가처분 결정을 받게 되면 이를 어길시 과태료 처분을 하게 되므로 실질적인 효과를 거둘 수 있습니다. 따라서, 전담 변호사를 선임하시어 신속하게 대응하셔서 추가적인 피해를 막으시기 바랍니다.■ 가해자의 경우 대응 방법은 무엇일까스토킹처벌법에 따른 처벌을 받는 경우 앞서 말씀 드린 바와 같이 단순 스토킹 범죄의 경우(스토킹처벌법 제18조 제1항) 더 이상 반의사불벌죄가 아니므로 합의로 모든 문제가 해결되지 않습니다. 또한, 흉기 또는 그 밖의 위험한 물건을 휴대하거나 이용하여 스토킹범죄를 저지른 경우(스토킹처벌법 제18조 제2항)더욱 강한 처벌을 받는다는 점을 명심하시기 바랍니다. 여기서 주의하실 점은 합의를 시도하는 경우에도 연락을 하지 않도록 해야 하는 것이 중요하므로 반드시 변호사를 선임하셔서 합의를 시도하도록 하시고, 양형요소를 논리적으로 구성하여 수사단계에서부터 적극적으로 대응하시는 것이 가장 좋은 결과를 받는 방법이 될 것입니다.
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건축/부동산 일반, 계약일반/매매
민경남 변호사
[건설] 수급업자가 공사 계약서를 차명으로 작성하면 어떻게 될까
■ 수급업자가 공사 계약서를 차명으로 작성하면 어떻게 될까소규모 건설업체는 건설을 위한 공사 도급 계약을 체결하는 경우 차명으로 계약을 하는 경우가 많습니다. 그 이유는 여러 가지가 있습니다만 대부분의 경우 종합건설을 위한 면허가 없어서 면허를 빌려서 계약하기 위한 것이거나, 혹시 있을지도 모를 소송 등에 대비하기 위해 차명으로 재산을 소유하기 위한 것입니다. ■ 타인 명의로 공사를 하게 되는 경우 무엇이 문제일까그런데 이렇게 하는 경우 크게 2가지 문제가 발생하게 됩니다. 첫 번째로 누가 공사 도급 계약의 당사자인지 문제가 됩니다. 따라서 공사의 도급인은 누구에게 공사에 대한 책임을 물어야 하는지 명확하지 않으며, 반대로 명의를 차용한 공사의 실질적인 수급인은 도급인에게 공사대금을 청구할 자격이 있는 것인지 문제가 됩니다.두 번째로 건설산업기본법 제21조 제1항과 제2항은 건설업 등록증을 대여하거나 빌려서는 안된다고 규정하고 있고, 이를 위반하면 같은 법 제95조의2(벌칙) 2호에서 5년 이하의 징역, 5천만원 이하의 벌금에 처한다고 규정하고 있으므로 이를 위반한 것이 되기 때문입니다.■ 이러한 문제를 어떻게 해결해야 할까먼저, 대법원은 "당사자 사이에 계약의 해석을 둘러싸고 이견이 있어 당사자의 의사 해석이 문제 되는 경우, 계약의 해석 방법"에 관하여 "당사자 사이에 계약의 해석을 둘러싸고 이견이 있어 당사자의 의사 해석이 문제 되는 경우에는 계약의 형식과 내용, 계약이 체결된 동기와 경위, 계약으로 달성하려는 목적, 당사자의 진정한 의사, 거래 관행 등을 종합적으로 고려해서 논리와 경험의 법칙, 그리고 사회일반의 상식과 거래의 통념에 따라 합리적으로 해석해야 한다."고 하여 실질설의 입장에서 판단하고 있습니다. 따라서 공사에 관하여 문제가 발생한 경우 실질설에 따라 판단하여야 하므로 명의 차용인의 입장에서 판단을 하여야 할 것으로 보입니다.다만 사안에 따라서는 상법에 따른 명의대여자의 책임 등이 있을 수도 있으므로 이러한 계약을 할 때는 신중한 판단을 해야 할 것입니다. 또한, 실질설에 따라서 판단을 한다고 하더라도 모든 경우에 명의 차용인이 공사의 주체로 판단되는 것이 아니므로 공사계약을 작성 할 때부터 법적인 리스크를 줄일 수 있도록 변호사와 상담을 통하여 꼼꼼하게 작성하는 노력이 필요할 것입니다. 두 번째로 자신이 종합건설 면허가 없어서 면허를 대여한 경우, 이는 명백한 불법으로서 형사처벌이 될 수도 있는 문제이므로 되도록 이를 피하는 것이 바람직하겠습니다. 건설업자에게 면허를 대여 후 시공을 하다가 예상치 못한 분쟁이 발생하여 건물이 완공도 되지 못해 금전적 손해를 받는 경우가 비일비재하므로 건축주는 건설업자의 면허를 따져 리스크를 최소화하는 노력이 필요할 것입니다.따라서, 차명으로 공사 도급 계약을 체결하고자 하시는 경우 사전에 계약서를 검토 받으시고, 문제가 발생한 경우 신속하게 변호사의 도움을 받으시길 바랍니다.
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성매매, 형사일반/기타범죄
민경남 변호사
[형사] 구약식 처분을 받은 경우 대처방안은 뭘까
■ 구약식 처분의 대처방안가끔 구약식으로 처분으로 벌금형을 받으신 분들에게서 대처방안을 질문하시고는 하십니다. 그래서 구약식으로 기소되었다는 것이 무엇인지, 구약식 처분을 받은 경우 어떻게 대응하여야 하는지 등에 대해서 살펴보겠습니다. ■ 구약식 기소, 구약식 처분의 의미형사소송법 제448조(약심명령을 할 수 있는 사건) 제1항에는 "지방법원은 그 관할에 속한 사건에 대하여 검사의 청구가 있는 때에는 공판절차없이 약식명령으로 피고인을 벌금, 과료 또는 몰수에 처할 수 있다."고 규정되어 있습니다. 이는 조속한 사건 종결을 통한 업무 부담을 경감하기 위한 제도입니다.따라서 벌금, 과료, 몰수 등 비교적 가벼운 형벌을 규정하고 있는 범죄에 대해서 가능합니다. 쉽게 말해, 검사가 보기에 사안이 경미하고 벌금형으로 종결할 수 있다고 보면 구약식 기소를 하게 되는 것입니다. 한편, 법원은 약식명령의 청구가 있는 경우에 그 사건이 약식명령으로 할 수 없거나 부적당하다고 인정한 때에는 공판절차에 의하여 심판하여야 합니다.■ 구약식 처분에 대한 불복 방법은 어떻게 될까형사소송법 제453조(정식재판의 청구)을 살펴보면, 구약식 처분을 받게 되는 경우 선고를 받은 날로부터 7일 이내에 관할 법원에 정식재판을 청구하셔야 합니다. 이 기간을 도과할 때 까지 아무런 조치를 취하지 않게 될 경우 구약식 처분이 그대로 확정되며 법적으로 불복할 수 있는 방법은 없게 됩니다. 따라서 꼭 정식재판을 청구할 수 있는 기간을 잘 챙기셔야겠습니다.정식재판을 청구하게 되면 2심으로 진행되는 것이 아닌 1심으로서 형사재판이 진행된다는 점도 유념하시기 바랍니다.■ 정식재판에서 더 불리한 처벌을 받을 수 있을까정식재판을 청구하는 경우 무엇보다 유념하셔야 할 점은 정식재판 청구시 형사소송법 개정으로 불이익변경금지원칙이 폐지되고 형종상향금지 원칙(형사소송법 제457조의2)이 도입되었다는 점입니다. 따라서 예전에는 벌금형을 받아도 정식재판을 청구하고 벌금형이 가벼워지면 좋고 아니어도 할 수 없다는 식의 정식 재판 청구가 많았으나 이제는 다릅니다. 이제는 형종(예를 들어 벌금형을 징역형으로 변경)을 상향할 수는 없지만 벌금이 더 중해질 수는 있다는 이야기입니다.따라서 구약식 처분을 받으시고 정식재판을 청구할 지 여부에 대하여 고민이 되시는 경우 변호사의 조력을 받으셔서 정식재판 청구시 유불리를 잘 따지셔서 판단하시는 것이 좋겠습니다.
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폭행/협박/상해, 형사일반/기타범죄
민경남 변호사
[형사]합의서는 언제까지 제출해야 할까
■ 합의서 제출의 의미형사사건에서 반의사불벌죄에는 폭행죄, 존속폭행죄, 과실치상 및 과실상해죄, 협박죄와 존속협박죄, 명예훼손죄, 스토킹처벌법 위반 등이 있습니다. 이러한 반의사불벌죄의 경우 합의를 했는지 여부가 매우 중요합니다. 만약 검사가 기소한 이전이라면 수사가 종결될 것이고 검사가 기소된 이후라면 공소기각 판결이 날 수 있기 때문입니다. ■ 피해자와의 합의는 언제까지 어디에 제출해야 할까형사소송법 제232조 제 1항에서 ‘고소는 제1심 판결 선고 전까지 취소할 수 있다’라고 규정하고 있으므로 검사가 기소하기 이전에는 수사기관(경찰, 검찰)에 제출하고, 이미 기소한 이후에는 1심 판결 선고 전까지 법원에 처벌불원의사가 담긴 합의서(처벌불원서)를 법원에 제출해야 합니다.■ 1심 판결이 선고된 이후에 합의서를 제출하는 경우 공소기각을 받을 수 있을까그런데 문제는 형사소송법 제232조 제 1항에서 ‘고소는 제1심 판결 선고 전까지 취소할 수 있다’라고 규정하고 있고, 같은 조 제3항에서 ‘피해자의 명시한 의사에 반하여 죄를 논할 수 없는 사건에 있어서 처벌을 희망하는 의사표시의 철회에 관하여도 위 1항을 준용한다’라고 규정하고 있다는 점입니다.이에 대해서 대법원은 1심 판결 이후에 제출된 합의서(처벌불원서)는 형사소송법에 규정된 문언에 반하는 것으로 보아 "형사소송법 제232조 제3항, 제1항에 따르면 피해자의 명시한 의사에 반하여 죄를 논할 수 없는 사건에서 처벌을 희망하는 의사표시의 철회 또는 처벌을 희망하지 않는다는 의사표시는 제1심 판결 선고시까지 할 수 있으므로 그 후의 의사표시는 효력이 없다"고 전제하고, "피해자가 피고인의 처벌을 희망하지 않는 의사를 표시한 것은 제1심 판결 선고 이후에 이루어진 것으로 효력이 없다"고 판시했습니다(대법원 2021. 6. 10. 선고 2021도3992 판결).따라서 반의사불벌죄에서는 수사 중 또는 적어도 1심 판결이 선고되기 전까지는 합의가 이루어져야 처벌을 면할 수 있다는 점을 고려하셔서 합의서를 받고자 하시는 경우 서두르시는 것이 좋으니 서두르시기 바랍니다.
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손해배상, 계약일반/매매
민경남 변호사
[민사] 어떻게 하면 계약서를 잘 작성할까
■ 계약서의 중요성계약서는 쉽게 설명하면 이를 작성한 당사자 사이의 법으로서 당사자는 이에 구속됩니다. 따라서, 일정한 대상을 어떻게 처리할 것인가를 지시하거나 결정한다는 뜻에서 처분문서라고 불리기도 합니다. 가벼운 한 장 짜리 문서라고 하여도 처분문서는 정말 무시무시한 효력을 가지고 있습니다. 계약서에 따라 당사자 사이를 구속하므로 상대방이 계약을 이행하지 않는다면 이를 근거로 법원에 소송을 할 수 있기 때문입니다. 이번 포스트에서 모든 계약서 관련 사항을 다룰 수는 없으므로 잘 다루지 않는 계약서의 손해배상액의 예정과 위약금에 대해서 간략히 설명하고자 합니다. ■ 손해배상액의 예정으로 추정되어 감액을 피하려면 어떻게 해야할까대법원 판례는 손해배상이 아닌 진정한 의미의 위약금을 “위약벌”이라고 부르지만, 법률상 용어는 아니고, 손해배상액의 예정과 구별되는 진정한 의미의 위약금을 간단히 지칭하는 용어에 불과합니다.민법에 따르면 손해배상액의 예정이 과다하면 법원이 이를 직권으로 감액할 수 있는데, 이를 피하기 위해 계약서에 위약벌이라고 규정하면 감액을 피할 수 있을까요? 비록 위약벌이라는 용어를 사용하였으나 별도의 손해배상 규정을 두지 않고 손해가 없어도 위약벌 상당액을 지급하여야 한다는 규정도 없는 이상, 법원은 여전히 손해배상액의 예정으로 추정할 수 있습니다. 결국 손해배상액의 예정인가 아닌가 여부는 형식이 아닌 실질에 따라 판단하여야 할 것입니다. ■ 위약벌 규정시 또 다른 주의사항위약벌의 경우 중요하게 살펴볼 점은 위약벌은 감액이 어렵다고 알고 있지만 경우에 따라서 위약벌 규정 역시 지나치게 과다한 경우 민법 제103조에 따라 선량한 풍속 기타 사회질서에 반한다고 보아 전부 무효가 될 수도 있다는 점입니다. 다만, 손해배상액의 예정은 실제 손해를 기준으로 과다한 경우 감액을 하겠지만 위약벌은 사회질서에 반할 정도가 되어야 하므로 그 범위는 훨씬 좁다고 할 것입니다. ■ 계약서 작성시 변호사의 역할결국 계약서에서 손해배상액의 예정과 위약벌을 규정하는 것은 계약서 전체를 살펴서 적절하게 규정하는 것이 중요합니다. 계약서는 사전에 필요한 사항을 규정하여 분쟁을 예방하고자 하는 목적이 있습니다. 따라서, 계약서의 해석으로 인하여 당사자 사이에 문제가 발생하기 전 사전에 계약서 작성 및 검토에 있어서 전문가인 변호사의 도움을 받으시기를 추천드립니다.
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건축/부동산 일반, 계약일반/매매
민경남 변호사
[건설] 건설 소송에서 변호사의 역할은 무엇일까
■ 건설소송에서 변호사의 역할 소개대부분의 건설소송은 청구금액이 크고, 이해관계가 복잡하게 얽혀있는 경우 등이 대부분이어서 치열하게 전개되는 경우가 많습니다. 그럼에도 불구하고 건설소송의 당사자는 일반적으로 어떠한 절차를 거쳐 진행되는지 잘 모르는 경우가 많아 소송이 오래 지연된다고 불평을 하게 됩니다.따라서 이번 포스트에는 건설소송 중 가장 많은 비율을 차지하는 건축물 하자에 따른 손해배상 청구소송의 일반적인 과정과 절차를 간략히 살펴보고, 변호사의 역할이 무엇인지 소개하고자 합니다.■ 건설소송에 있어서 하자란 무엇인가건축물의 하자라고 함은 일반적으로 완성된 건축물에 공사계약에서 정한 내용과 다른 구조적, 기능적 결함이 있거나 거래관념상 통상 갖추어야 할 품질(내구성, 강동 등)을 제대로 갖추고 있지 아니한 결과 그 사용가치 또는 교환가치를 떨어트리는 결점을 말합니다.반면에 공사의 미완성은 건물의 주요 구조 부분에 관계되는 공사가 시공되지 아니한 경우를 말하고, 공사의 미시공은 공사 자체가 누락된 경우를 말하므로 이를 구별할 필요가 있습니다.■ 건축물 하자에 대한 손해배상 청구소송은 어떻게 일반적으로 진행될까건축물의 하자가 발견된 경우 도급인은 수급인에게 일반적으로 민법에 따라 하자보수청구권을 행사하거나 하자보수가 불가한 경우 손해배상을 청구할 수 있습니다. 대부분의 수급인은 하자 자체가 발생했다는 것을 부정하는 경우가 대부분이므로 이에 따라 도급인은 수급인에 대하여 손해배상을 청구하는 것이 일반적입니다.원고인 도급인은 건축물은 일응 완성되었으나 하자가 발생한 원인이 피고인 수급인의 잘못된 시공에 있다는 점을 피력하며, 일정 금액을 청구하게 됩니다. 여기서 일부 의뢰인분들은 금액을 많이 청구하는 것이 좋은 줄 아시지만 청구금액에 비례하는 인지대를 법원에 납부하여야 하므로 대략적인 금액을 확정하여 청구하는 것이 중요합니다.피고는 위와 같은 원고의 청구에 대하여 건축물의 하자는 피고의 공사와 관련이 없다고 하면서 하자가 아니라고 주장하거나 하자를 보수하는데 그렇게 많은 비용이 들지 않는다는 점을 주장하는 것이 일반적입니다. 이때 피고는 무작정 하자가 아니라고 주장하여 재판부의 심증에 부정적인 영향을 끼치기보다는 전략적으로 하자가 있는 경우 이를 일부 인정하고 하자보수에 들어가는데 드는 비용이 크지 않다는 점을 주장할 수도 있고, 도급인의 요청으로 설계를 변경하는 과정에서 발생한 하자라고 주장하는 등의 반박을 할 수도 있습니다.대부분 이렇게 제 1~2회의 변론기일이 지나고 일반적으로 원고는 하자에 대하여 전문 감정인의 하자 감정을 신청하기 위해 감정 목적물의 감정 대상을 확정하여 감정을 신청합니다(감정에는 당연히 감정인에 지급하는 감정비용이 들고, 이 비용은 감정인, 감정 목적물, 하자를 얼마나 많이 특정하느냐에 따라 다르므로 의뢰인분들께 설명드리기 어려운 측면이 있습니다. 다만, 소송결과에 따라 일부 감정비용을 돌려받을 수도 있습니다).이에 대하여 피고는 원고의 감정 신청이 지나치게 광범위 하다거나 하자와 관련이 없다는 주장을 합니다. 감정기일에는 감정인과 원고와 피고가 재판정에 나와 감정을 하는데 있어서 주의점을 설명하고 판사가 감정을 하는데 있어서 감정기준을 제시하여 주고, 감정인은 자신의 의견을 설명드립니다. 약속된 감정 일에 목적 대상 건축물에서 감정인은 하자인지 여부, 하자를 보수하는데 드는 비용 등을 감정을 한 후 결과를 재판부에 제출합니다. 원고는 이를 확인하여 감정의 보완을 신청할 수도 있고, 피고는 감정의 결과가 부당하다는 점을 주장할 수도 있습니다.법원은 감정의 결과에 기속되지는 않으나 대부분의 재판부는 감정의 결과에 맞추어 금액을 특정하는 경향이 있고, 이에 따라 원고의 손해배상청구금액이 결정될 가능성이 높습니다.■ 변호사의 역할건설소송에서 감정인의 감정에 따라 결과가 결정된다면 변호사는 어떤 역할을 하는 걸까요.소송이 시작되기 전 단계부터 변호사의 역할이 매우 중요합니다. 우선 하자에 대한 증거를 수집하고, 원고와 피고의 권리관계를 분석하는 것, 하자 감정에 있어서도 하자를 정확히 특정해주어야 하고, 무엇이 하자인지, 미시공인지 등을 분별해야하며, 실익이 없는 감정은 하지 않도록 의뢰인을 설득해야 하고, 필요하다면 감정기일에는 출석하여 감정인에게 구두로 무엇이 하자인지 설명할 수 있도록 준비 해야 할 필요성이 있으며, 건축물에 대해 지식이 부족한 의뢰인을 대신해 건축물에 사용된 소재와 실제 소재가 일치하는지 여부도 확인할 수 있도록 준비해야 합니다.이와 같이 건설소송은 매우 복잡하여 변호사의 역할이 매우 중요하므로 개인이 준비하시기 보다는 반드시 변호사와 함께 소송을 준비하시는 것을 추천드리고 싶습니다.
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디지털성범죄, 형사일반/기타범죄
정우람 변호사
AVMOV 수사 대응, 체포 구속시 자수 전 전략 점검은 필
AVMOV 사건, 지금 자수해야 할까?"언론에 나왔으니 지금 가서 자수하면 낫지 않을까?""경찰이 알기 전에 먼저 말하면 선처받는거 아닌가?"AVMOV 등 불법촬영물 사이트 이용자 상담에서 가장 많이 나오는 질문이 바로 '자수 여부' 입니다. 하지만 결론부터 말씀드리면, 이 사건에서 자수는 '용기'의 문제가 아니라 '전략'의 문제입니다.자수하면 무조건 봐준다? 현실은 다릅니다.형사사건에서 자수는 형법상 임의적 감사유일 뿐, 수사를 면제해 주거나 처벌을 없애주는 제도가 아닙니다. 특히 AVMOV 사건처럼,-서버 로그가 남아있고-이용 내역이 디지털로 정리되는 사건에서는자수가 오히려 수사를 쉽게 만들어 주는 행위가 될 수도 있습니다.지금 가면 가볍게 끝난다!는 생각이 위험한 이유"저는 그냥 몇 번 봤을 뿐이에요""다운로드는 안 했어요"수사 초기에는 대부분 이렇게 이야기하는 경우가 많습니다. 그러나 실제 수사 기록에는 개인의 기억이나 진술과 무관하게, 접속과 이용 행태가 객관적인 자료로 남아 있습니다.예를 들어 수사기관은-사이트 접속 횟수와 시점-체류 시간의 길이와 반복성-결제 여부 및 결제 시도 기록-단말기 내 다운로드 캐시·잔존 데이터와 같은 자료를 종합해 이용 경위를 파악합니다.이런 자료가 이미 정리된 상태에서 자수를 선택할 경우, 본인이 인식하고 있는 사실관계보다 더 구체적이고 불리한 이용 양상이 범행 내용으로 확정될 가능성도 배제할 수 없습니다.따라서 "어디까지가 사실로 확인될 수 있는지", "현재 확보된 자료가 무엇인지"를 정확히 짚지 않은 채 이루어진 진술이나 자수는, 의도와 달리 사건의 방향을 고착시키는 결과로 이어질 수 있습니다.'자수'가 오히려 '독'이되는 전형적인 케이스실무에서 특히 위험한 경우는 다음과 같습니다.1) 이미 경찰이 문제 된 사이트의 서버 자료를 확보한 상태인 경우2) 본인은 시청이라 생각하지만, 법적으로는 소지·취득으로 평가될 수 있는 정황이 있는 경우3) 자수 진술로 인해 이용기간·횟수가 스스로 확정되어 버리는 경우4) 자수 과정에서 기억나는 대로 말하다가 범위가 과도하게 넓어지는 경우※이런 상황에서는 자수는 선처카드가 아니라, 결정적인 증거가 됩니다.그렇다면 자수는 언제 의미가 있을까?반대로 아래 조건이 모두 맞는 경우에는 자수가 전략적으로 검토될 수 있습니다.v 수사기관이 아직 해당 행위를 인지하지 못한 단계v 본인의 행위 범위가 명확하고 제한적인 경우v 중대한 가중 사유(아동·청소년 성착취물 등)가 없는 경우v 진술로 수사 범위가 확장되지 않는 구조※이 경우에도 '어디까지 말할지'에 대한 준비 없이 가는 자수는 위험합니다.AVMOV 사건에서 "자수부터"가 위험한 구조적 이유이 사건은 일반 형사 사건과 다릅니다.-수사기관은 이미 로그 분석을 통해 이용자를 분류하고 있고-자수 진술은 그 분류를 확정시키는 역할을 하게 됩니다.즉, 아직 수사기관이 완성하지 못한 퍼즐을 본인이 직접 맞춰 주는 상황이 발생할 수 있습니다. 그래서 이 사건에서는"자수할까요?" 보다"자수해도 되는 상태인가요?"가 먼저입니다.자수 전, 반드시 확인해야 할 3가지자수를 고민하고 있다면, 최소한 아래 사항은 점검하셔야 합니다.1) 수사가 어느 단계까지 진행되었는지2) 내 행위가 법적으로 어떻게 평가될 수 있는지3) 이미 확보된 객관적 증거와 충돌하지 않는지※이걸 확인하지 않은 자수는 되돌릴 수 없는 선택이 됩니다.변호사 상담은 "자수 유도"가 아닙니다.상담을 하면 무조건 "자수하세요"라고 말할 것 같아 망설이는 분들이 많습니다. 하지만 실제 형사 변호의 역할은-자수를 말리는 것일 수도 있고-자수를 준비시키는 것일 수도 있으며-지금은 아무 행동도 하지 말라고 조언하는 것일 수도 있습니다.※중요한 건 가장 불리하지 않은 선택을 하도록 돕는 것입니다.AVMOV 사건 자수,판단은 냉정하게, 비용은 합리적으로.자수가 필요하다면 비용도 합리적이어야 합니다.'자수가 정말 필요한 상황'이라면 그때는 '자수에 맞는 방식과 범위'로 진행해야 합니다.-불필요하게 범위를 넓히지 않고-수사 방향을 예측하면서-실제 필요한 절차만 진행하는 자수그래서 정우람 변호사는 이렇게 조력합니다.-자수 여부 검토-자수 준비 및 동행-이후 수사 대응을 단계별로 분리해 진행하고, 비용 역시 통상적으로 알려진 고액 수임 구조보다 현저히 낮은 수준(약 5%~60%선)에서 책정하고 있습니다. 자수는 '비싼 선택'이 아니라 '정확한 선택'이어야 하기 때문입니다.위 내용을 다시 정리하면AVMOV 사건에서는 무조건 자수, 자수 패키지, 고액 선결제 가 답이 될 수 없습니다. 가장 필요한건-자수가 필요한 사건인지 먼저 가려내는 것-자수를 하더라도 불리하지 않게 설계하는 것-그 과정에 합리적인 비용 구조 입니다.앞서 살펴본 바와 같이,AVMOV 사건은 "지금 가서 말하면 끝난다"는 단순한 구조의 사건이 아닙니다. 자수는 선택의 문제가 아니라, 타이밍과 설계의 문제입니다.혹시라도 "지금 자수해야 하나?"라는 생각이 들었다면, 그 자체가 이미 전략 점검이 필요한 신호일 수 있습니다.-자수는 되돌릴 수 없지만-상담은 언제든 가능합니다.따라서 자수에 앞서 반드시 변호사와의 상담을 통해 상황을 정리하고, 변호사의 조력을 받아 자수 여부를 결정하거나, 자수가 불가피한 경우에도 불리한 방향으로 사건이 확정되지 않도록 준비된 상태에서 절차를 진행하시길 권합니다.여러분이 위기에 처했을 때, 가장 현명한 길을 제시하고 조력할 수 있는 변호사,정우람 변호사가 함께하겠습니다.
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