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매매/소유권 등, 세금/행정/헌법
송인욱 변호사
오피스텔, 구분상가의 관리비 분쟁(8)
1. 집합건물법 제37조 제2항에는 '전유부분을 여럿이 공유하는 경우에는 공유자는 관리단 집회에서 의결권을 행사할 1인을 정한다.'는 규정이 있는데, 오늘은 가장 먼저 집합건물법 상의 공유자의 의결권에 대하여 살펴보고자 하는 바, 대법원은 '임시 관리단 집회의 결의 당시 건물 내 전유부분의 공유자로서 전유부분 지분의 과반수를 가지지 못한 자들이 의결권 행사자를 정하지 아니하고 집회에 참석하여 각 공유자의 지분비율에 해당하는 전유부분 면적에 따른 의결권을 행사한 경우, 위 의결권 행사는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제37조 제2항에 위배되어 무효이다.'는 판시(대법원 2008. 3. 27. 선고 2007마 1734 가처분 이의 판결)를 통해 기준을 세워 주었습니다. 2. 위 1. 항의 사건에서 대법원은 '따라서 전유부분의 공유자는 서로 협의하여 공유자 중 1인을 관리단 집회에서 의결권을 행사할 자로 정하여야 하고, 협의가 이루어지지 않을 경우 공유물의 관리에 관한 민법 제265조에 따라 전유부분 지분의 과반수로써 의결권 행사자를 정하여야 하며(또는 공유자 중 전유부분 지분의 과반수를 가진 자가 의결권 행사자가 된다), 의결권 행사자가 의결권을 행사한 경우 집합건물법 제38조 제1항에 의하여 당해 구분소유자의 수는 1개로 계산되지만 의결권에 대하여는 집합건물법 제37조 제1항에 따라 규약에 특별한 규정이 없는 경우에는 같은 법 제12조에 의하여 당해 전유부분의 면적 전부의 비율에 의한다고 할 것이고, 한편 지분이 동등하여 의결권 행사자를 정하지 못할 경우에는 그 전유부분의 공유자는 의결권을 행사할 수 없으며, 의결권 행사자가 아닌 공유자들이 지분비율로 개별적으로 의결권을 행사할 수도 없다고 할 것이다.'는 판시를 하여 위 법규정이 강행 규정이라는 점, 공유의 경우 의결권의 행사방법 등에 대한 기준을 세워 주었습니다. 3. 또한 집합건물법 제41조에는 서면 또는 전자적 방법에 의한 결의 등에 대한 규정이 있는데, 서울고등법원은 '집합건물법 제41조는 강행규정으로서 이에 반하는 관리단 규약은 그 범위에서 무효이다.'는 판시(서울고등법원 2015. 11. 27. 선고 2015나 6298 회장 및 임원 지위 부존 재확인 판결)를 통하여 기준을 세워 주었습니다.4. 위 3. 항의 사안에서 당시 원고가 제6기 임원으로 선출되었는지가 중요한 쟁점이었는데, 당시 서울고등법원은 '이 사건 건물의 관리 규약 제13조 제2항은 관리협의회 임원 선출에 관하여 "구분소유자 2/3 이상의 서면 동의를 받아야 하며 그중에서 과반 수 이상의 찬성을 얻어야 한다"라고 규정하고 있는데, 집합건물법 제41조는 관리단 집회에서 결의할 사항에 관하여 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상의 서면에 의한 합의가 있는 때에는 관리단 집회의 결의가 있는 것으로 본다고 규정하여 서면결의의 경우 같은 법 제38조와 달리 의결정족수를 강화하는 한편, 위 서면결의 의결정족수에 관하여 관리단 규약으로 이를 다르게 정할 수 있다는 예외를 규정하지 않았다는 점' 등을 기준으로 위 법규정이 강행 규정이라는 점을 확인해 주었습니다.
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건축/부동산 일반, 매매/소유권 등
송인욱 변호사
오피스텔, 구분상가의 관리비 분쟁(4)
1. 오늘부터는 관리단 집회의 관련 절차에 대하여 살펴보고자 하는데, 집합건물법 제32조에는 정기 관리단 집회가, 제33조에는 임시 관리단 집회에 대한 규정이 있는데, 후자와 관련하여 관리인은 필요하다고 인정할 때에는 관리단 집회를 소집(제33조 제1항 참조) 할 수 있고, 구분소유자의 5분의 1 이상이 회의의 목적 사항을 구체적으로 밝혀 관리단 집회의 소집을 청구하면 관리인은 관리단 집회를 소집하여야 하는데, 이 정수(定數)는 규약으로 감경(제33조 제2항 참조) 할 수 있습니다. 2. 위와 같은 임시 관리단 집회를 소집할 때는 구분소유자의 5분의 1 이상이 동의를 하여야 하고, 회의의 목적 사항을 구체적으로 밝혀야 하는데, 만일 이러한 청구가 있은 후 1주일 내에 관리인이 청구일부터 2주일 이내의 날을 관리단 집회일로 하는 소집 통지 절차를 밟지 아니하면 소집을 청구한 구분소유자는 법원의 허가를 받아 관리단 집회를 소집(집합건물법 제33조 제3항) 할 수 있는데, 실무에서는 관리인, 관리 위원회 선임 등을 회의 목적 사항으로 하는 관리단 집회 소집허가 신청을 하면 법원에서 '현 관리인 해임, 새로운 관리인 선임, 관리 위원회 설치, 관리 위원회 위원 선임'을 회의 목적으로 하는 관리단 집회 소집을 허가하고, 나머지 신청은 기각하는 내용으로 보통 정리를 합니다. 3. 위와 같은 구분소유자 5분의 1의 동의를 얻은 사람은 법원에 관리단 집회 소집허가를 신청하는데, 이를 관리인이 거부(만일 관리인이 없다면 집합건물법 제33조 제4항의 '관리인이 없는 경우에는 구분소유자의 5분의 1 이상은 관리단 집회를 소집할 수 있다. 이 정수는 규약으로 감경할 수 있다.'는 규정에 따라 처리) 하면 집합건물법 제33조 제3항에 따라 구분소유자 5분의 1 전원이 소송의 당사자가 되어 법원에 허가를 신청해야 합니다. 4. 이와 관련하여 구분소유자의 서면 결의의 수를 계산할 때와 관련하여, 대법원은 '집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제41조 제1항 본문은 “이 법 또는 규약에 따라 관리단 집회에서 결의할 것으로 정한 사항에 관하여 구분소유자의 5분의 4 이상 및 의결권의 5분의 4 이상이 서면으로 합의하면 관리단 집회에서 결의한 것으로 본다."라고 규정하고 있는데, 위 서면 결의의 요건을 구분소유자의 수와 의결권의 수로 정함으로써 집합건물에 대하여 인적 측면에서 공동생활관계와 재산적 측면에서 공동소유관계를 함께 고려하여 공정하고 원활하게 이를 유지, 관리하려는 데 입법 취지가 있는 점과 위 규정의 문언이 ‘구분소유자’라고 정하고 있는 점에 비추어 보면 위 규정에서 정한 구분소유자의 서면 결의의 수를 계산할 때 한 사람이 집합건물 내에 수 개의 구분건물을 소유한 경우에는 이를 1인의 구분소유자로 보아야 한다.'는 판시(대법원 2011. 10. 13. 선고 2009다 65546 관리비 등 판결)를 통하여 기준을 세워 주었습니다.
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건축/부동산 일반, 매매/소유권 등
민경남 변호사
[건설] 분양받은 아파트 계약을 취소할 수 있을까
■ 기초적 사실관계학수고대하고 기다리던 아파트를 분양을 드디어 받게 되니 아파트 단지 인근에 쓰레기 매립장이 건설될 예정이라거나 공동묘지가 조성되어 있는 사실을 알게 된다면 얼마나 황당할까. 그렇다면, 아파트를 분양받은 수분양자는 분양계약을 취소할 수 있을까.■ 분양계약 취소에 관한 대법원의 판례의 법리대법원은 거래 상대방이 일정한 사항에 관한 고지를 받았다면 그 거래를 하지 않았을 것임이 명백한 경우 신의성실의 원칙상 사전에 상대방에게 고지할 의무가 있다는 입장입니다(대법원 2006. 10. 12. 선고 2004다4815판결). 이와 같은 논지에서 대법원은 아파트 단지 인근에 쓰레기 매립장이 건설될 예정이라는 사실을 수분양계약자에게 고지할 의무가 있고, 아파트 단지 인근에 공동묘지가 조성되어 있는 사실, 아파트 인근에 고속도로가 개설될 예정이라는 사실에 대해서는 고지의무가 인정된바 있습니다.■ 고지의무 위반에 따른 계약 취소 및 손해배상청구고지의무가 인정된다면 기망행위로 보아 민법 110조(사기, 강박에 의한 의사표시)에 의하여 계약을 취소할 수도 있습니다. 또한, 계약을 취소하지 않고 단지 손해만을 배상받고 싶다면 부작위에 의한 불법행위로 보아 별도로 손해배상을 청구할 수도 있습니다. 따라서, 분양계약 전에 아파트 인근 상황을 면밀히 알아볼 필요가 있고, 만약, 분양자가 이러한 사항을 고지하지 않았다면, 계약을 취소하거나 손해배상을 청구하는 방안을 적극 고민해볼 필요가 있습니다.
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매매/소유권 등, 임대차
송인욱 변호사
오피스텔, 구분상가의 관리비 분쟁(3)
1. 집합건물법 제23조 제1항에 따르면 관리단은 구분소유자 전원을 구성원으로 하는데, 만일 구분소유자 외에 임차인까지도 관리단의 구성원이 될 수 있도록 정관을 개정한 관리단 결의가 효력이 있는지에 대하여, 오늘은 구분소유자 1인이 동평화 상가아파트 자치관리 운영위원회를 상대로 결의 무효 확인을 청구한 사건을 살펴보고자 합니다(서울중앙지방법원 1993. 2. 2. 선고 91가합 38971 결의 무효 확인 판결). 2. 위 사건을 심리한 서울중앙지방법원은 '집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률이 적용되는 집합건물의 경우에 반드시 구성되어야 하는 관리단의 구성원은 구분소유자만이 될 수 있고, 구분소유자가 그 전유부분을 타인에게 임대하여 임차인이 사실상 그 전유부분을 점유, 사용하고 있는 경우에도 임차인은 위 관리단의 구성원이 될 수 없기 때문에 구분소유자 외에 임차인까지 참석하여 임차인도 관리단의 구성원이 될 수 있도록 정관을 개정한 관리단의 결의는 존재한다고 볼 수 없을 정도의 중대한 하자가 있다 할 것이다.'는 판시를 통하여 기준을 세워 주었습니다. 3. 또한 집합건물인 상가의 구분소유자 일부만이 주주가 되어 설립한 주식회사가 그 상가를 관리하였다고 하더라도 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 소정의 집합건물의 관리단으로 볼 수 있는지에 대하여, 대법원은 '집합건물인 상가의 구분소유자 일부만이 주주가 되어 설립한 주식회사가 그 상가를 관리하였다고 하더라도 상법상 회사에 불과하고 전체 구분소유자들을 구성원으로 하여야만 하는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 소정의 집합건물의 관리단으로 볼 수 없다.'는 판시(대법원 2002. 10. 11. 선고 2002다 43851 승계집행문부여 판결)를 통해 기준을 세워 주었습니다. 4. 위 사건은 기존 회사에 대한 확정된 임금 채권을 갖고 있던 원고가 피고 ○○플라자 관리사무소 소유주 대표회를 상대로 한 승계집행문을 부여해 달라는 내용의 소송이었습니다.
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건축/부동산 일반, 매매/소유권 등
송인욱 변호사
오피스텔, 구분상가의 관리비 분쟁(2)
1. 오피스텔 등이 분양되는 경우 분양 계약서에 매수자에 대한 특약사항으로 '매수자는 본 건 계약 시 임시 관리 규약에 대한 확인을 하였다.'는 취지의 내용이 규정되어 있는데, 이는 집합건물법 제9조의 3 제2항의 '분양자는 제28조 제4항에 따른 표준규약 및 같은 조 제5항에 따른 지역별 표준규약을 참고하여 공정증서로써 규약에 상응하는 것을 정하여 분양계약을 체결하기 전에 분양을 받을 자에게 주어야 한다.'는 조항에 따른 분양자의 관리 의무 등에 따른 것입니다. 2. 그 이후 집합건물법 제23조 제1항의 '건물에 대하여 구분소유관계가 성립되면 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 건물과 그 대지 및 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단이 설립된다.'는 규정에 따르면 관리단은 당연 설립되는데, 대법원도 '집합건물의소유및관리에관한법률 제23조 제1항 소정의 관리단은 어떠한 조직 행위를 거쳐야 비로소 성립되는 단체가 아니라 구분소유관계가 성립하는 건물이 있는 경우 당연히 그 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 성립되는 단체라 할 것이고, 구분소유자로 구성되어 있는 단체로서 같은 법 제23조 제1항의 취지에 부합하는 것이면 그 존립 형식이나 명칭에 불구하고 관리단으로서의 역할을 수행할 수 있으며, 구분소유자와 구분소유자가 아닌 자로 구성된 단체라 하더라도 구분소유자만으로 구성된 관리단의 성격을 겸유할 수도 있다.'는 판시(대법원 1996. 8. 23. 선고 94다 27199 영업금지 가처분 판결)를 통하여 확인해 주었습니다. 3. 집합건물법상으로는 관리단, 관리단 집회 및 관리인(선택적으로 관리 위원회)로 구분되는데, 실무에서는 '회장, 관리단장, 관리단 대표, 대표자' 및 '운영위원회, 대표위원회, 관리단 대표회의, 이사회' 같은 명칭이 널리 혼용되며, 법정기관(관리인, 관리 위원회)과 불일치하는 경우 분쟁이 발생합니다. 4. 관리단은 구분소유관계가 성립하면 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 법률상 당연 설립되는데, 관리단의 사무는 원칙적으로 관리단 집회의 결의로 수행되고, 관리단 집회는 집회 절차(의장, 의사록 등)가 법정되어 있고, 의장은 원칙적으로 관리인 또는 소집권자 중 연장자이며, 관리인은 집합건물 관리의 대표, 집행기관으로 실무상 핵심 직위인데, 행정, 감독 규정에서도 ‘관리인’을 기준으로 보고·제출 의무 등이 규정되어 있고, 관리 위원회는 규약으로 둘 수 있는 선택적 기구로, 본질적으로 관리인의 사무집행을 ‘감독’하는 기관입니다.
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사기/공갈, 매매/소유권 등
김강희 변호사
[1편] 호텔매매계약 취소: 무너진 신뢰, 법이 바로잡다
허위 매출자료 조작, 특경법위반(사기) 징역형 실형이 선고되었습니다.[1] 사건의 개요● 피고인은 호텔(숙박업소) 매각을 추진하면서 월평균 매출이 약 5,500만 원이라고 설명하고, 이를 뒷받침한다며 2021.10.~12. 매출자료를 매수인 측에 제시하였습니다.● 그러나 실제 월평균 매출은 그보다 1,000만~5,000만 원 정도 낮은 수준이었고, 제시한 매출자료는 허위 조작 자료였습니다.● 매수인 측은 위 자료와 설명을 신뢰하여 가계약금 5,000만 원(1.20.) → 계약금 3억3,500만 원(1.26.) → 잔금 34억6,500만 원(3.14.)을 순차 지급(합계 38억5,000만 원)하였고, 소유권이전까지 이루어졌습니다.[2] 피고인의 주장과 법원의 판단● 피고인은 첫째, 매수인 측의 ‘대출 심사에 맞춘 자료 제출 요청’에 응해 과거 월매출을 높게 보이도록 정리했을 뿐이어서 기망의 고의가 없다고 다투었습니다.● 그러나, 법원은 먼저 ‘기망행위’ 자체를 인정하였습니다.● 피고인이 제시한 월 5,500만 원 수준의 매출과 이를 뒷받침한다는 2021년 10~12월 매출표는 실제 수치에 미달하는 상황에서 조작된 방식으로 작성된 것으로 확인이 되었습니다.● 과거(코로나19 이전) 자료를 2021년 말의 것으로 둔갑시키는 등 시점을 바꾸어 산출된 자료였고, 이러한 자료는 거래 상대방의 판단 기초가 되는 핵심 사실에 관한 적극적 허위 제시로 평가되었습니다.● 둘째, 설령 설명이 부정확했더라도 매수인들은 해당 호텔 부동산 자체의 가치에 근거해 매매를 진행했으므로, 매출자료와 대금 지급 사이의 인과관계가 없다고 주장했습니다.● 그러나, 법원은 ‘기망―착오―처분행위―이익취득’의 순차적 인과가 충족된다고 보았습니다.● 매수인 측은 가계약금, 계약금, 잔금을 순차 지급하여 총 38억 5천만 원이 교부되었고, 이 과정이 매출설명과 자료 제시에 유발된 것으로 인정되었습니다. 즉, 허위 자료가 거래 의사결정과 대금 집행에 실질적으로 작용했으므로, 피고인의 기망과 피해자들의 처분행위 사이의 인과관계가 존재한다고 본 것입니다.● 셋째, 매매대금이 부동산의 실제 가치와 대체로 부합한다면 피해자들에게 실질 손해가 없으므로 사기죄가 성립하지 않는다고 항변했습니다. 위 주장은 판결문에 구체적으로 정리되어 있습니다.● 그러나, 법원은 피고인의 ‘대가 상당’ 주장을 받아들이지 않았습니다.● 재물편취형 사기에서는 기망으로 인해 재물이 교부되면 그 자체로 재산침해가 성립하므로, 거래 대상 자산의 객관적 가치가 대금과 비슷하다는 사정이나 전체 재산상 손해가 없다는 사정은 범죄 성립을 좌우하지 않습니다.● 법원은 이 사건에서도 동일한 법리를 적용하여, 가격의 합리성 여부와 별개로 편취행위의 성립을 인정하였습니다.[3] 실무적 시사점▶ 기망의 범위와 증명 구조 명확화● 사기죄에서 ‘기망행위’는 단순한 허위진술에 국한되지 않고, 거래관계에서 신의성실 원칙을 위반한 모든 적극적·소극적 행위를 포함합니다.● 특히 매출자료를 조작하거나 실적을 부풀린 행위는 명시적 허위뿐 아니라 ‘중요사항 은폐’로 평가되어 부작위에 의한 기망으로도 구성될 수 있습니다.● 실무상 피고인이 “피해자가 스스로 확인했어야 한다”고 항변하더라도, 통상적 검증 가능성이 없을 정도의 구조적 불균형이 있다면 기망 인정이 가능합니다.▶ 매매계약의 실질과 사기의 인과관계● 허위 매출자료 제시로 계약이 체결되었다면, 그 허위가 매수인의 의사결정에 중대한 영향을 미친 이상 인과관계가 인정됩니다.● ‘실제 가치가 매매대금과 유사하다’는 항변은 배척되며, 거래의 전제 사실(예: 수익성, 운영현황)이 허위라면 재산상 손해 인정의 장애가 되지 않습니다.● 이는 실무적으로 “가격 적정성”보다는 “거래의 유인 과정”이 더 중시됨을 의미합니다.▶ 사기죄의 성립과 손해 개념의 확장● 사기죄는 재산적 처분행위가 이루어지는 즉시 성립하며, 대가가 일부 지급되었더라도 ‘편취액’은 피해자로부터 교부된 전체 금액으로 평가됩니다.● 즉, 실제 손해액 산정이 아니라 거래의 법률상 원인이 사기임이 확인되는 경우 전체 대가 반환이 원칙으로 작용합니다.● 이는 민사적 부당이득 반환책임과 병행해 실무상 ‘전액 환수형 판결’을 가능하게 하는 근거가 됩니다.▶ 부동산 거래 시 검증의무와 형사책임 경계● 중개인·판매자가 매출, 임대수익 등 영업자료를 제공할 때는 실질검증이 가능한 객관적 근거를 확보해야 합니다.● 형사상 사기책임은 고의·기망 인식이 입증되어야 하지만, 민사상 손해배상이나 계약취소 판단에서는 단순한 고지의무 위반만으로도 책임이 인정될 수 있습니다.● 따라서 형사사건에서 유죄가 선고되면, 민사소송에서의 계약취소·원상회복은 거의 자동적으로 인정되는 경향이 있습니다.▶ 거래 투명성 확보와 리스크 관리의 필요성● 부동산·호텔 등 영업시설 매매 시 매출확인서, 부가세 신고서, 카드매출내역 등 3중 검증을 권장합니다.● 특히 개인 간 거래나 법인 매도인의 재무제표가 없는 경우, 수익현황을 단일 문서로 신뢰하는 것은 리스크로 평가됩니다.● 실무적으로는 계약서 특약에 ‘허위 매출자료 제공 시 계약 즉시 해제 및 전액 반환’ 조항을 명시하는 것이 분쟁 예방에 유효할 수 있습니다.
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사기/공갈, 매매/소유권 등
김강희 변호사
[3편] 상가분양계약 취소: 무너진 신뢰, 법이 바로잡다
상가분양계약이 취소되었습니다. 왜?전유공용공간(공유 복도)을 전용면적에 포함한 분양행위 및 엘리베이터 접근성에 대한 허위 설명이 그 이유입니다.[1] 사건 개요● 원고: 상가 수분양자● 피고: 시행사(E) 및 신탁사(G)● 피고는 상가 분양 과정에서 ‘전용면적 38.38㎡’라고 광고했으나, 실제로는 공용 복도 면적(5.13㎡)이 포함된 수치였습니다.● 원고는 준공 후 실측을 통해 실제 사용 가능한 면적이 33.25㎡(13.36% 축소)임을 확인했습니다.● 또한 피고는 “상가 손님이 이용 가능한 엘리베이터가 앞에 설치된다”고 설명했으나, 실제로는 입주민 전용 엘리베이터였습니다.[2] 원/피고의 주장 및 법원의 판단원고는 분양 당시 피고로부터 “전용면적 38.38㎡”라는 설명을 들었고, 설계도면과 광고자료에도 같은 면적이 표시되어 있었기 때문에 이를 신뢰하고 계약을 체결하였습니다. 그러나 준공 후 실측해 보니 실제로는 공용복도 5.13㎡가 포함된 면적이었고, 실제 사용할 수 있는 전용공간은 33.25㎡에 불과했습니다. 또한 피고는 분양 당시 “상가 이용객이 바로 접근할 수 있는 엘리베이터가 인접해 있다”고 홍보했으나, 실제로는 해당 엘리베이터가 입주민 전용으로 지정되어 상가 고객이 사용할 수 없었습니다. 이러한 허위·과장된 설명이 없었다면 계약을 체결하지 않았을 것이라고 주장하며, 착오 또는 사기를 이유로 분양계약을 취소하고 이미 납부한 분양대금 전액(약 9억7,700만 원)의 반환을 구했습니다.이에 대해 피고(시행사)의 주장은 다음과 같습니다.첫째, ‘전용면적 38.38㎡’ 표시는 설계 변경 과정에서 일부 공용면적이 포함된 것일 뿐이며, 통상 분양 실무에서도 전유공용공간(공유 복도 등)을 전용면적에 포함해 표시하는 관행이 존재하므로, 이를 허위로 볼 수 없다고 주장했습니다. 둘째, 엘리베이터 이용 문제 역시 건물 내 운영방식에 따른 사후 관리사항일 뿐, 계약 체결 당시 약정된 사항이 아니므로 고지의무 위반에 해당하지 않는다고 항변했습니다. 셋째, 설령 일부 정보가 부정확했더라도 전체 상가 가치를 고려하면 매매대금 상당의 경제적 이익을 취득했으므로, 계약취소 사유로 보기 어렵다고 주장했습니다.그러나, 법원은 이같은 피고의 주장을 모두 배척했습니다.먼저, 공용면적 허위표시에 관한 판단입니다.법원은 전유공용공간(복도 등)을 전용면적에 포함한 것은 거래 상대방이 계약 여부를 결정함에 있어 중대한 영향을 미치는 요소라고 보았습니다. 전용면적은 부동산 거래에서 가장 기본적이고 결정적인 정보 중 하나로, 원고가 실제로 사용할 수 있는 공간의 크기를 직접적으로 의미합니다. 따라서 피고는 설계도면이나 광고자료에 기재된 전용면적에 공용공간이 포함되어 있다면 이를 사전에 명시적으로 고지할 신의칙상 의무가 있다고 판단했습니다. 이러한 고지가 없었다면 매수인은 계약 체결 여부에 중대한 착오에 빠질 수 있으며, 이는 부작위에 의한 기망행위에 해당합니다.다음으로 엘리베이터 접근성 허위설명 부분에 대해 법원은, 피고가 “상가 고객이 이용 가능한 엘리베이터가 바로 앞에 설치될 예정”이라고 설명하고 홍보한 이상, 실제로 해당 엘리베이터가 입주민 전용으로 지정된 사실은 반드시 알려야 했다고 보았습니다. 엘리베이터 이용 가능 여부는 상가의 접근성, 유동인구, 매출에 직결되는 사항으로, 매수인의 판단에 중대한 영향을 미칠 수 있기 때문입니다. 피고가 이를 알리지 않은 것은 명백한 사실 은폐로서, 고지의무를 위반한 부작위에 의한 기망행위에 해당한다고 판시했습니다.법원은 피고의 “통상적인 분양 관행이었다”는 항변에 대해서도, 설령 일부 분양사업에서 유사한 표시가 존재하더라도 그 자체로 신의성실 원칙상 고지의무가 면제되는 것은 아니라고 명확히 밝혔습니다. 상가의 실질적 면적과 접근성은 매수인의 계약 체결 의사결정의 핵심 요소이므로, 분양회사가 이를 숨기거나 과장한 경우에는 민법상 사기 또는 착오취소 요건이 충족된다고 판단했습니다.결국 법원은 원고의 계약취소 주장을 받아들였습니다. 피고가 고지의무를 위반하여 원고를 착오에 빠뜨린 이상, 계약은 처음부터 무효가 되며, 피고는 원고에게 분양대금 9억7,737만 원 전액 및 이에 대한 법정이자를 반환해야 한다고 판결했습니다.[3] 실무적 시사점(1) 전용면적의 진실성 확보는 분양계약의 핵심 의무전용면적은 매수인이 가장 중시하는 거래 지표이자, 계약 체결의 결정적 판단 요소입니다. 따라서 시행사나 분양대행사가 전용면적에 공용복도, 기계실, 기타 전유공용공간을 포함하여 면적을 부풀리면, 이는 단순한 표시 착오가 아니라 기망행위 또는 신의칙상 고지의무 위반에 해당할 수 있습니다.실무상 설계도면상 일부 공용공간이 전용면적과 구분되지 않는 경우가 흔하지만, 이를 사전에 명확히 설명하고 계약서 특약 또는 별첨도면에 표시해야 합니다. 특히 “설계 변경 예정”이라는 추상적 문구로 책임을 회피하는 것은 인정되지 않습니다. 본 판결은 이러한 ‘관행적 표시’라도 매수인에게 불리하게 작용한다면, 고지의무 위반으로 취급될 수 있음을 명확히 하였습니다.(2) 부작위에 의한 기망행위 인정 범위 확대대법원 판례는 거래 상대방이 알았더라면 계약을 체결하지 않았을 것이 분명한 사실을 숨긴 경우, 이는 부작위에 의한 기망에 해당한다고 봅니다. 본건에서도 피고는 “전용면적 38.38㎡”로 홍보하면서 복도면적이 포함된 사실을 알리지 않았고, 이로 인해 원고는 실제보다 큰 공간으로 오인하였습니다. 법원은 이를 명시적 허위진술이 없어도 사기취소 사유로 인정했습니다.이 판결은 “고지하지 않은 것도 기망이 될 수 있다”는 점을 실무적으로 재확인한 사례로, 향후 분양·매매 현장에서 설명·고지의무의 적극적 이행이 불가피해졌습니다. 시행사·분양대행사는 매수인이 계약 전 인지해야 할 정보를 체계적으로 제공해야 하며, 도면, 광고, 브로셔 등 모든 홍보자료를 동일한 기준으로 관리해야 합니다.(3) 시설 접근성과 구조적 편의성도 계약의 중요 요소이 판결의 또 다른 특징은 엘리베이터 이용 가능성과 같은 접근성 요소를 계약의 본질적 요소로 본 점입니다. 통상적으로 시행사들은 건축물의 구조나 사후 운영방식은 분양계약의 부수적 사정으로 간주하지만, 법원은 접근성·동선·주요 출입구 위치 등은 상가의 수익성과 직결되는 실질적 가치 요소이므로 이를 고지하지 않으면 계약취소가 가능하다고 보았습니다.따라서 향후 분양 현장에서는 “엘리베이터 이용 주체”, “출입 통로 동선”, “층간 이동 구조” 등을 설계도와 함께 구체적으로 명시해야 하며, 광고나 상담 과정에서 언급한 내용이 계약서에 반영되지 않으면 허위 설명으로 간주될 위험이 있습니다.(4) 분양계약서 작성 시 면책 특약의 중요성실무상 분양계약서에 ‘광고자료 내용은 계약의 일부가 아니다’라는 조항을 포함시키는 이유가 바로 여기에 있습니다. 법원은 본건에서 계약서와 도면이 일체로 구성되어 있었고, 면적 정보가 그 안에 명시되어 있었다는 점을 들어 계약 내용에 편입된 사실로 보았습니다. 따라서 분양사가 책임을 제한하려면, 계약서에 “도면·브로셔상의 면적은 참고용이며, 실제 전용면적은 준공 시 실측 기준에 따른다”는 명확한 문구를 넣어야 합니다. 반면, 매수인 입장에서는 이 같은 문구가 있을 경우 오히려 착오취소가 어려워지므로, 계약서 검토 단계에서 이러한 특약 조항을 반드시 확인해야 합니다.(5) 분양사기 대응과 향후 분쟁 예방책이 사건은 분양사기의 형사책임 여부를 넘어, 민사상 계약의 무효 및 원상회복이 가능하다는 점을 보여줍니다.① 도면·면적표 검증 프로세스 문서화,② 고객 설명자료 통일화,③ 분양상담 녹취 또는 확인서 작성,④ 광고문안의 법률검토 등을 통해 분쟁 가능성을 최소화해야 합니다.결론이 판례는 상가·오피스텔·지식산업센터 등 분양시장에서 “설명하지 않은 사실”이 곧 “기망”이 될 수 있음을 선언한 판결입니다. 결국, 면적·시설·구조 등 거래의 본질적 요소는 광고나 설계단계에서부터 투명하게 공개되어야 하며, 이를 누락한 채 계약을 체결하면 민사상 계약취소 및 전액 반환까지 이어질 수 있습니다.
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사기/공갈, 매매/소유권 등
김강희 변호사
[2편] 수련원매매계약 취소: 무너진 신뢰, 법이 바로잡다
청소년 수련장 부동산 매매계약 착오취소[1] 사실관계 요약● 매매대상: 청소년 수련장(부속 건물·비품·식당자재·시설 일체 포함)● 계약형태: 외형상 부동산매매계약이었으나, 실질적으로는 영업양도계약에 해당함.● 광고 내용: 피고(매도인)는 한국경제신문에 “연 매출 15억 원, 순이익 7억 원”이라고 홍보.● 실제 실적:▶ 2007~2014년 매출액은 1억~12억 원 사이,▶ 순이익은 대부분 적자(예: 2014년 매출 1.47억, 순손실 6,489만 원).● 원고(매수인)은 광고를 보고 수련원 인수를 추진하면서 재무제표 열람을 요청했으나 거부당함.● 계약 후 은행 대출 심사 과정에서 실제 영업실적이 장기간 부진했던 사실을 확인하고,계약금 2억7천만 원 반환을 청구하며 착오취소를 통보했습니다.[2] 쟁점 및 법리이 사건 계약의 성격● 외형상 ‘부동산매매’이나, 비품·영업권·인허가·예약고객 승계 등 내용상 영업 전체를 양도한 계약으로 보았습니다.● 따라서 영업실적(매출·이익)은 단순 참고자료가 아니라 계약 목적물의 가치 판단에 직접 영향을 주는 요소라고 보았습니다.착오취소의 인정 기준● 법원은 “광고 및 설명의 내용이 향후 예상이 아니라 기존 영업실적에 관한 객관적 사실로 제시된 경우,그 착오는 법률행위 내용의 착오 또는 적어도 유발된 동기의 착오에 해당한다”고 판단했습니다.● 특히 매출·순이익 자료가 계약서 첨부 ‘현황조사서’에 명시되어 있었으므로,그 착오가 의사표시 내용에 편입된 것으로 평가했습니다.기망 여부와 관계없이 취소 가능● 피고의 기망이 명백히 입증되지 않더라도, 원고의 착오가 유발된 이상 착오취소만으로 계약은 무효가 된다고 봄.● 따라서 법원은 별도의 ‘사기취소’ 판단은 생략했습니다.[3] 실무상 시사점(1) 부동산 매매와 영업양도의 경계 재정립법원은 이 사건을 단순한 부동산매매가 아닌, 영업 일체를 포괄적으로 양도한 거래로 보았습니다. 건물뿐 아니라 비품, 식자재, 인허가권, 고객 데이터까지 승계되는 계약은 그 본질이 영업양도이므로, 수익성과 경영성과는 계약 목적물의 핵심 요소로 평가됩니다. 따라서 이러한 거래에서 매출·이익 관련 정보는 단순한 참고자료가 아니라 계약 내용의 본질적 요소가 됩니다. 실무상, 부동산과 함께 영업권이 이전되는 거래(예: 호텔, 요양원, 펜션, 학원 등)는 반드시 ‘사업의 실질’을 기준으로 계약 구조를 설계해야 합니다.(2) 착오취소의 인정 범위 확대이 판결은 ‘기망이 명백히 입증되지 않아도 착오취소로 계약을 무효화할 수 있다’는 점을 분명히 했습니다. 매도인이 제시한 영업실적이 객관적으로 사실과 달라 매수인의 동기를 유발했다면, 이는 법률행위 내용의 착오 또는 동기의 착오로 평가될 수 있습니다. 특히 법원은 광고문구(“연매출 15억·순이익 7억”)가 ‘예상치’가 아닌 ‘기존 실적’으로 제시되었다는 점에 주목했습니다. 즉, 매도인의 허위 홍보가 매수인의 계약 체결 동기에 결정적 영향을 미쳤다면, 기망이 없더라도 착오취소가 가능합니다. 이는 영업양도형 부동산 거래에서 사기취소보다 착오취소가 더 실효적인 구제수단이 될 수 있음을 시사합니다 .(3) 계약서·첨부자료의 해석기준 강화법원은 매출·순이익 수치가 계약서 부속 ‘현황조사서’에 명시되어 있었던 점을 들어, 해당 정보가 단순한 참고자료가 아니라 계약 내용에 편입된 사실로 보았습니다. 즉, 계약서나 첨부자료에 경제적 지표가 명시되면 이는 계약의 ‘전제사실’로 간주되어, 허위인 경우 곧바로 착오취소의 근거가 됩니다. 실무적으로는 계약서 작성 시 ‘광고나 설명자료는 단순 참고용으로, 계약 내용에 포함되지 않는다’는 면책성 특약을 명시하는 것이 분쟁 예방에 필수적입니다. 반대로 매수인 입장에서는 계약서 본문이나 별첨문서에 매출수치·손익현황을 명시하여 착오의 대상이 계약 내용에 편입되도록 문서화하는 것이 중요합니다.(4) 영업실적 검증의무 및 위험배분 구조 설계이 판례는 영업양수도에서 매출자료·회계정보의 검증의무를 강화한 판결로 평가됩니다. 매수인은 계약 전 세무서 신고자료·부가세 과표증명·거래처 매출명세 등 객관적 자료를 요구하여 검증해야 하고, 매도인은 이를 숨기거나 허위로 제시할 경우 형사상 사기책임까지 부담할 수 있습니다. 실무적으로는 ‘실적 검증기간(due diligence period)’, ‘허위자료 제공 시 계약 즉시 해제·계약금 배액반환’ 조항, ‘표시·보증조항(representation & warranty)’ 등을 명시해야 합니다.또한, 매수인이 수익성 착오를 이유로 계약을 취소하려면 단순히 “기대이익이 달랐다”는 수준이 아니라, 허위정보가 구체적이고 객관적 수치로 표시되어 있었고 그것이 계약의 결정요소였다는 점을 입증해야 합니다. 이 판례는 이러한 입증구조를 상세히 보여준다는 점에서, 이후 다수의 유사 사건(호텔, 리조트, 요양원 등)에서 실질적 선례로 인용되고 있습니다.정리법원은 “수익성 정보의 허위 제시가 단순한 거래상 과장이 아니라 계약 내용의 착오를 유발한 경우, 착오취소로 계약을 무효화할 수 있다”는 원칙을 확립했습니다.즉, 부동산 거래라 하더라도 그 실질이 영업양도인 경우, 매출·이익 등의 경제정보는 계약의 핵심요소로서 진실성이 요구된다는 점을 분명히 한 판결입니다.이 사건은 실무상 ‘부동산 거래의 신뢰 보호와 계약의 진실성 확보’라는 양 축을 동시에 강조한 의미 있는 사례로 평가됩니다.
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임대차, 손해배상
고준용 변호사
전세사기, 공인중개사에게도 책임을 물을 수 있습니다.
안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.최근 전세사기, 깡통전세를 포함한 임대차 분쟁이 급격히 늘고 있습니다.문제는 많은 임차인들이 임대인뿐 아니라 공인중개사의 설명을 믿고 계약에 이르렀다는 점입니다.저와 상담한 임차인들 중 상당수가 계약 과정에서 공인중개사의 “괜찮다”, “문제 없다”, “선순위는 있지만 큰 위험은 아니다”라는 말에 의존해 계약을 체결하게 된 경우였습니다.그런데 막상 보증금 문제가 터지면, 공인중개사는 “그 부분은 몰랐다”, “임대인이 알려주지 않았다”, “확인할 방법이 없었다”는 식으로 책임에서 빠져나가려는 경우가 많습니다.하지만 최근 대법원 판례의 흐름은 분명히 달라지고 있습니다. 최근 대법원은 임대차 계약을 중개하는 공인중개사의 확인·설명 의무를 이전보다 넓게 인정하면서 임대차 관련 사고가 발생할 시 임차인 등이 임대인 뿐만 아니라 공인중개사에게도 손해배상 책임을 물을 수 있는 길을 열어놓았습니다.더 나아가, 공인중개사는 중개업을 하기 위해 공제조합에 가입되어 있기 떄문에 설명의무 위반으로 임차인에게 손해가 발생한 경우에는 공인중개사 개인만이 아니라 공제조합에 대해서도 손해배상을 청구할 수 있는 길이 열려 있습니다.즉, 임대인에게서 보증금을 돌려받지 못하는 상황에서도 공인중개사의 설명의무 위반이 인정된다면, 공제조합을 통해 일정 부분 손해를 보전받을 수 있는 길이 열린 것입니다.아래에서는 이러한 판단 기준을 구체화한 최근 대법원 판례를 중심으로,어떤 경우에 공인중개사의 설명의무 위반이 인정되는지, 그리고 임차인이 실제로 손해배상을 받아낼 수 있는지 살펴보겠습니다.1. 다세대주택 공동저당이면 ‘다른 호실’까지 확인·설명 대상이 됩니다.다세대주택(구분소유)에서는 내가 계약하는 호실의 권리관계만 잘 살피면 된다고 오해하기 쉽습니다.등기부를 떼 보고, 해당 호실에 설정된 근저당 정만 확인하면 충분하다고 생각하는 경우도 많습니다.하지만 건물 내 여러 호실을 소유한 임대인이 자기 소유 부동산 전체를 공동 담보로 제공해 대출을 받은 경우에는 이야기가 달라집니다. 이런 상태에서 경매가 진행되면, 내가 계약한 호실만 따로 평가되는 것이 아니라 같은 건물에 속한 다른 호실들의 선순위 권리관계가 함께 작용하게 됩니다.결국 같은 건물 안에 선순위 근저당이 얼마나 설정돼 있는지, 먼저 들어온 임차인이 있는지에 따라 내가 계약한 호실에서 보증금을 배당받을 수 있을지 여부가 크게 달라집니다. 겉으로 보기에는 문제 없어 보이는 집이라도, 다른 호실의 권리관계 때문에 내 보증금이 위험해질 수 있는 구조인 것입니다.최근 대법원은 이런 상황에서 공인중개사가 내가 계약하는 호실만 확인·설명했다고 해서 책임을 면할 수는 없다고 보고 있습니다. 공인중개사는 공동담보로 묶여 있는 다른 호실들의 권리관계까지 확인하고, 그 내용이 임차인의 보증금 회수에 어떤 영향을 미칠 수 있는지를 설명해야 한다는 취지입니다.개업공인중개사는 임차의뢰인에게 중개대상물의 부동산등기부에 표시된 공동저당권의 권리관계를 확인·설명하여야 하고, 그 공동저당권에 의하여 담보되는 동일인의 다른 세대에 설정된 선순위 권리도 확인·설명하여야 한다. 또한 동일인이 다세대주택 여러 세대를 소유하는 경우 임차인이 있는지를 확인하고, 임차인이 있다면 그 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료를 요구하여 이를 확인한 다음 그 내용을 임차의뢰인에게 설명하고 그 자료를 제시하여야 한다(대법원 2024다283668).다세대주택에서 공동저당이 설정돼 있다면, ‘다른 호실’은 더 이상 참고사항이 아니라 설명의무의 핵심 대상이 됩니다.2. 다가구주택은 “선순위가 있어요” 한마디로 면책되지 않습니다다가구주택은 각 호실 별로 구분소유 관계가 성립하는 것이 아니라 건물 전체가 하나의 소유권으로 묶여 있습니다.그래서 경매가 진행되면 특정 호실만 따로 계산되는 것이 아니라, 모든 호실의 선순위 보증금과 권리관계가 한꺼번에 영향을 미치게 됩니다.이런 특성 때문에 다가구주택에서는 선순위 임차인의 존재와 보증금 규모가 무엇보다 중요합니다.그런데 실무에서는 공인중개사가“선순위 임차인이 있긴 하다”,“정확한 금액은 모른다”,“임대인이 자료를 안 준다”는 말만 하고 정확한 정보는 제공하지 않은 채 그저 괜찮다고만 하여 임차인은 그 말만 믿고 계약하게 되는 경우가 매우 많습니다.최근 대법원은 이런 설명만으로는 공인중개사의 책임이 면제되지 않는다고 보고 있습니다. 임대인이 자료 제출에 협조하지 않았다는 사정만으로 설명의무가 사라지는 것은 아니며, 공인중개사는 건물 규모, 주변 시세, 임대 형태 등을 종합해 선순위 보증금이 어느 정도일지 합리적으로 추정하고, 그 위험성을 임차인이 이해할 수 있도록 설명해야 한다는 취지입니다.개업공인중개사는 중개대상물의 권리관계에 관한 사항 등을 확인하여 이를 중개의뢰인에게 성실·정확하게 설명하고, 설명의 근거자료를 제시하여야 하며, 확인·설명을 위하여 필요한 경우에는 관련 자료를 요구하여 이를 확인한 다음 설명하여야 한다. 자료요구에 불응한 경우에도 그 사실을 임차의뢰인에게 설명하고 중개대상물 확인·설명서에 기재하여야 한다(대법원 2024다305087)즉 “선순위가 있다”는 사실을 알렸다는 것과, 그 선순위 때문에 내 보증금이 얼마나 위험해질 수 있는지를 설명했다는 것은 전혀 다른 문제인 것입니다.3. 설명의무 위반이 문제되는 전형적 패턴실무에서 설명의무 위반이 인정되는 사건들은 대체로 비슷한 흐름을 보입니다.① 중개대상물 확인·설명서에는 형식적인 문구만 적혀 있고, 실제로 어떤 자료를 확인했는지, 어떤 위험을 설명했는지는 남아 있지 않은 경우입니다.② 또 “근저당이 있다”는 사실은 말했지만, 그 근저당과 선순위 임차 관계가 보증금 회수에 어떤 영향을 미치는지까지는 설명하지 않은 경우도 많습니다.③ 다세대 공동저당임에도 다른 호실 권리관계를 전혀 확인하지 않았거나, 확인했더라도 임차인에게 제공·설명한 흔적이 없는 경우 역시 대표적인 분쟁 유형입니다.이런 사안에서는 “설명은 했다”는 중개사의 주장보다, 무엇을 설명하지 않았는지가 손해배상 책임 판단의 핵심이 됩니다.4. 임차인이 기억해야 할 현실적인 체크포인트임차인 입장에서 가장 중요한 것은 ‘기억’이 아니라 ‘기록’입니다.중개대상물 확인·설명서에 어떤 내용이 적혀 있는지, 자료 제출 불응 사실이나 위험 설명이 구체적으로 남아 있는지가 이후 책임 인정 여부를 좌우합니다.다세대주택이라면 공동저당 여부와 다른 호실 권리관계가 설명됐는지, 다가구주택이라면 선순위 임대차 규모에 대한 설명이나 추정 근거가 있었는지를 반드시 확인해 둘 필요가 있습니다.가능하다면 중개사의 설명 내용을 문자나 메신저로 한 번 더 정리해 달라고 요청해 두는 것만으로도 이후 입증에서 큰 차이를 만들어낼 수 있습니다.이러한 자료를 바탕으로 고준용 변호사와 같이 임대차 사건에 전문성 있는 변호사의 도움을 받게 된다면, 임대인 뿐만 아니라 공인중개사, 더 나아가 공인중개사가 가입한 한국공인중개사협회 공제사업에 손해배상책임을 물어 손해를 보전받을 수 있는 길이 열리게 되는 것입니다.임차인 입장에서는“중개사가 잘못했다”는 감정적인 주장보다, 어디까지가 설명의무였고 그 선을 어떻게 넘었는지를 정리하는 것이 핵심입니다. 다세대 공동저당, 다가구 선순위 임대차처럼 구조적으로 위험이 내포된 계약에서는, 공인중개사의 책임이 인정될 경우 임대인뿐 아니라 공인중개사, 더 나아가 공제조합을 상대로 실제 손해배상을 받아낼 수 있는 길이 열립니다.반대로 공인중개사 입장에서도“설명은 했다”는 말만으로는 방어가 되지 않는 사건들이 늘고 있습니다. 책임을 어디까지 인정하고, 공제 책임과 개인 책임을 어떻게 나눌지에 따라 결과는 크게 달라집니다.임대차 관련 공인중개사 설명의무 위반 사건은 사실관계 정리와 법리 선택에 따라 결론이 완전히 달라지는 분야입니다. 지금 상황이 애매하게 느껴진다면, 그 자체로 이미 혼자 판단하기엔 늦은 단계일 수 있습니다.저는 임차인(원고)과 공인중개사(피고) 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 누가 억울한지보다 법원이 책임을 어디까지 인정할지를 기준으로 냉정하게 사건을 파악하고 전략을 설계합니다.보증금 문제로 고민하고 있다면, 혹은 중개 과정에서 설명이 부족했다는 생각이 든다면, 지금 단계에서 방향을 바로잡는 것이 결과를 바꿀 수 있는 마지막 기회일 수 있습니다.지금 상황이 애매하다면, 그게 바로 상담이 필요한 시점입니다. 결론이 달라질 수 있는 마지막 지점에서, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.
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매매/소유권 등, 상속
박흥수 변호사
배우자 상속공제와 부동산 등기
배우자 상속공제가 적용되려면 상속개시 후 배우자 앞으로 실제 상속재산분할에 따른 등기가 이루어져야 하는지 여부 갑이 사망하기 전 소유 아파트에 대하여 을과 매매계약을 체결하였는데 계약금만 지급받은 상태에서 사망하였습니다. 갑이 사망한 이후 갑의 상속인들은 잔금을 수령하였고 위 매매계약을 이행하기 위하여 부동산등기법 제27조(포괄승계인에 의한 등기신청)에 따라 상속인들 명의로 별도의 상속등기를 마치지 않고 배우자상속재산분할기한 내에 피상속인 갑에서 매수인 을에게 직접 소유권이전등기를 마쳐주었습니다. 이후 상속인들은 상속세신고를 하면서 상속재산인 위 아파트에 대하여 배우자 상속공제를 적용하여 상속세를 신고, 납부하였습니다. 그런데 이에 대해 과세관청은 배우자상속재산 분할기한까지 이 사건 부동산에 대한 상속재산분할 및 등기를 하지 않았으므로 이 사건 부동산에 대한 배우자 상속공제를 인정하지 아니하고 상속세를 부과, 고지하였던 것입니다. 구 「상속세 및 증여세법」(2020. 12. 22. 법률 제17654호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상증세법’이라 한다) 제19조 제1항은 거주자의 사망으로 배우자가 실제 상속받은 금액은 일정 한도 내에서 상속세 과세가액에서 공제하도록 규정하고 있고, 제2항은 ‘배우자 상속공제는 상속세과세표준신고기한의 다음 날부터 6개월이 되는 날(이하 ‘배우자상속재산분할기한’이라 한다)까지 배우자의 상속재산을 분할(등기⋅등록⋅명의개서 등이 필요한 경우에는 그 등기⋅등록⋅명의개서 등이 된 것에 한정한다)한 경우에 적용한다. 이 경우 상속인은 상속재산의 분할사실을 배우자상속재산분할기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하여야 한다’는 취지로 규정하고 있습니다. 부연하면, 위 구 상증세법 제19조 제2항에 따라 상속개시 후 배우자상속재산분할기한 내 배우자 앞으로 실제 상속재산분할이 완료되어야 배우자 상속공제를 허용하는 것은 상속재산 미분할 상태로 일단 배우자 상속공제를 받은 다음 추후 협의분할을 거쳐 자녀에게 재산을 이전하는 방법으로 부를 무상이전하려는 시도를 방지하고 상속세에 관한 조세법률관계를 조속히 확정하기 위한 데 그 입법취지가 있습니다(헌법재판소 2012. 5. 31. 선고 2009헌바190 결정 등 참조). 한편 대법원은 상속재산분할신고에 대해서는, 구 상증세법 제19조 제3항에 따른 부득이한 사유로 배우자상속재산분할기한까지 배우자의 상속재산을 분할할 수 없는 등 특별한 사정이 없는 한, 구 상증세법 제19조 제2항 후문의 상속재산분할신고는 그 문언 내용과 취지 및 체계, 개정 연혁 등에 비추어, 상속인으로 하여금 배우자상속재산분할기한까지 상속재산의 분할사실을 신고하도록 협력의무를 부과한 것에 불과하고, 배우자 상속공제의 필수적 요건으로 볼 것은 아니라는 취지로 판시하였습니다. 그러나 대법원은 ➀ 부동산에 관한 상속재산분할협의의 사법상 효력 유무나 포괄승계인인 상속인이 직접 등기를 신청할 수 있는지 여부와는 별개로 구 상증세법상 배우자 상속공제를 받기 위해서는 상속재산인 이 사건 부동산에 관하여 상속재산분할협의에 따른 배우자 명의로의 등기가 필요한 점, ➁ 상속인인 배우자가 상속재산인 부동산에 관하여 그 명의의 상속등기를 마치지 아니한 채 부동산등기법 제27조에 따라 등기권리자에게 직접 등기를 마쳐 주었다는 이유만으로 이 사건 부동산이 구 상증세법 제19조 제2항에서 정하는 ‘분할에 등기가 필요한 상속재산’에서 제외된다고 볼 수는 없는 점, ➂ 구 상증세법 제19조 제2항의 문언, 부동산등기법 제27조의 취지 등에 비추어 볼 때, 원고들이 매수인에게 직접 소유권이전등기를 마쳐 주었다는 사정만으로 이 사건 부동산에 관하여 배우자 명의로 상속재산분할협의에 따른 등기가 마쳐진 것과 동일하게 평가할 수 없는 점 등의 이유를 들어 구 상증세법 제19조 제2항의 배우자 상속공제의 등기 요건을 갖추지 못하였다는 원심의 판단을 그대로 인정하였습니다(대법원 2023. 11. 2.선고2023두44061 판결).끝.
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