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사기/공갈, 고소/소송절차

[형사] 금전 차용 후 파산·회생 신청시 사기죄가 성립할까

■ 금전 차용 후 파산이나 회생을 신청한 경우 사기죄가 성립할까최근 경제가 어려워 지면서 금전을 차용하고 회생이나 파산을 신청하는 경우가 많이 발생하는 것 같습니다. 그런데, 돈을 빌린 채무자가 회생이나 파산을 신청하고 채권자는 원래 빌려준 원금과 이에 대한 이자를 받지 못하게 된다면 큰 손해를 입게 되지만, 민사적으로 회생이나 파산이 인용될 경우, 채권자는 채무자에 대하여 추심이 금지되므로 어떠한 대응을 하기가 어렵습니다. 민사적으로 대응하기 어렵다면 형사적으로 대응하는 방법을 고민할 수밖에 없는데요. 이때 적용되는 법리와 실제 판례 사안에 대하여 살펴보도록 하겠습니다.■ 무죄 선고시 대법원 및 하급심 판례의 법리대법원은 돈을 빌리고 채무자가 회생이나 파산을 신청하자 채권자가 채무자에 대하여 사기죄로 고소한 사건에서는 대체로 다음과 같은 법리를 적용하여 채무자에 대하여 사기 혐의를 인정하는데 신중하여야 한다고 하면서 무죄를 선고하고 있습니다. 특히, 하급심은 아래 대법원 판례를 인용하면서 사기 혐의가 무죄가 되기 위해서는 ① 채권자에게 돈을 빌릴 당시에 허위 사실을 고지한 것이 없을 것, ② 채무 변제를 위하여 상당한 노력을 하였을 것, ③ 채무자가 빌린 돈을 기존 채무 변제나 빌린 목적에 맞게 사용하였을 것 등을 중요하게 판단하는 기준으로 보입니다. 『채무자회생 및 파산에 관한 법률상 개인파산·면책제도의 주된 목적 중의 하나는 파산선고 당시 자신의 재산을 모두 파산배당을 위하여 제공한, 정직하였으나 불운한 채무자의 파산선고 전의 채무의 면책을 통하여 그가 파산선고 전의 채무로 인한 압박을 받거나 의지가 꺾이지 않고 앞으로 경제적 회생을 위한 노력을 할 수 있는 여건을 제공하는 것이다. 그러나 한편, 채무자회생 및 파산에 관한 법률은 채권자 등 이해관계인의 법률관계를 조정하고 파산제도의 남용을 방지하기 위하여, 같은 법 제309조에서 법원은 파산신청이 성실하지 아니하거나 파산절차의 남용에 해당한다고 인정되는 때에는 파산신청을 기각할 수 있도록 하고, 같은 법 제564조 제1항의 각 호에 해당하는 경우에는 법원이 면책을 불허가할 수 있도록 하고, '채무자가 고의로 가한 불법행위로 인한 손해배상청구권' 등 같은 법 제566조의 각 호의 청구권은 면책대상에서 제외하며, 같은 법 제569조에 따라 채무자가 파산재단에 속하는 재산을 은닉 또는 손괴하는 등 사기파산죄로 유죄의 확정판결을 받거나 채무자가 부정한 방법으로 면책을 받은 경우 법원의 결정에 의하여 면책이 취소될 수 있도록 하고 있다. 따라서 개인파산면책 제도를 통하여 면책을 받은 채무자에 대한 차용금 사기죄의 인정 여부는 그 사기로 인한 손해배상채무가 면책대상에서 제외되어 경제적 회생을 도모하려는 채무자의 의지를 꺾는 결과가 될 수 있다는 점을 감안하여 보다 신중한 판단을 요한다(대법원 2007. 11. 29. 선고 2007도8549 판결 참조).』■ 사기죄가 인정되는 경우의 하급심 판례반대로 채무자가 채권자로부터 사기 혐의로 고소를 당하였고 정당한 회생이나 파산이라고 주장한 경우에도 불구하고 유죄로 인정된 경우는 다음과 같은 경우입니다.즉, 여러 하급심 판례들을 분석해보면 앞서 살펴본 사례와 반대로 ① 돈을 빌릴 당시에 신용에 관하여 허위의 사실을 고지한 경우, ② 채무자의 월 수입에 비하여 기존 채무의 변제에 대하여 새로운 채무를 변제할 능력이 없었던 경우, 또는 돌려막기를 하였던 경우, ③ 돈을 빌릴 당시에 채무 초과 상태였던 경우, ④ 채무자의 금전 대여 시기와 회생이나 파산 시점이 상당히 근접한 경우, ⑤ 돈을 빌릴 당시 목적과 다르게 사용한 경우 등에는 사기 혐의가 인정될 가능성이 매우 높아지는 것으로 보입니다.■ 사기로 인하여 문제가 되었다면 형사전문 변호사와 함께 하세요. 채권자의 경우 돈을 빌려주었는데 상대방이 회생이나 파산까지 신청하고 당당해 하는 모습을 보면 화가 나실 수밖에 없습니다. 고소의 기회는 1번 뿐이고, 불복절차를 통해서 결과를 뒤집는 것은 생각보다 쉬운 일이 아닌 만큼 가급적 처음에 고소를 하실 때 형사전문 변호사의 도움을 받아 신중하게 고소를 하시는게 좋습니다.한편, 채무자의 경우에도 돈을 갚다가 도저히 어쩔수 없어 회생이나 파산을 신청하게 되었는데, 사기 혐의로 수사를 받게 되셨다면 처음부터 형사전문 변호사의 도움을 받아, 혐의를 벗으실 필요가 있습니다. 다수의 사기, 횡령, 배임 등 재산 범죄를 다뤄온 만큼 도움이 필요하시면 언제든지 연락주시면 성심성의껏 돕도록 하겠습니다. 

민경남 변호사
기업법무, 지식재산권/엔터

[형사] 부정경쟁방지법상 영업비밀 침해에 관하여

■ 부정경쟁방지법상 "영업비밀 침해 및 사용"으로 고소하기 위해서는부정경쟁방지 및 영업비밀보호에 관한 법률은 부정경쟁행위와 타인의 영업비밀을 침해 및 사용하는 행위를 방지하여 건전한 거래질서를 유지하기 위하여 제정된 법이며, 줄여서 부정경쟁방지법이라고 불리고 있습니다. 이번에는 부정경쟁방지법에서 영업비밀 침해 및 사용으로 형사 고소를 하기 위해서는 어떠한 요건에 해당하여야 하는지에 관하여 살펴보고자 하는데요. 부정경쟁방지법에는 "영업비밀 침해와 사용"에 관한 형사처벌에 관하여 규정을 하고 있는데 그렇다면 수사기관과 법원에 자신이 영업비밀이 침해당했다고 주장하기 위해서는 우선 "영업비밀"에 해당하여야 하는데 법원 판례에서는 영업비밀을 뭐라고 하는지 살펴보겠습니다.■ 대법원 판례에 따른 "영업비밀" 여부의 판단기준대법원에서는 아래와 같이 영업비밀을 규정하고 있습니다.‘영업비밀’이란 공연히 알려져 있지 아니하고 독립된 경제적 가치를 가지는 것으로서 상당한 노력에 의하여 비밀로 유지된 생산방법, 판매방법 그 밖에 영업활동에 유용한 기술상 또는 경영상의 정보를 말한다. 여기서 ‘공연히 알려져 있지 아니하다’는 것은 그 정보가 간행물 등의 매체에 실리는 등 불특정 다수인에게 알려져 있지 않기 때문에 보유자를 통하지 아니하고는 그 정보를 통상 입수할 수 없는 것을 말하고, ‘독립된 경제적 가치를 가진다’는 것은 그 정보의 보유자가 그 정보의 사용을 통해 경쟁자에 대하여 경쟁상의 이익을 얻을 수 있거나 또는 그 정보의 취득이나 개발을 위해 상당한 비용이나 노력이 필요하다는 것을 말하며, ‘상당한 노력에 의하여 비밀로 유지된다’는 것은 그 정보가 비밀이라고 인식될 수 있는 표시를 하거나 고지를 하고, 그 정보에 접근할 수 있는 대상자나 접근 방법을 제한하거나 그 정보에 접근한 자에게 비밀준수의무를 부과하는 등 객관적으로 그 정보가 비밀로 유지·관리되고 있다는 사실이 인식 가능한 상태인 것을 말한다.위 판례의 내용을 쉽게 이야기 하면, 부정경쟁방지법상의 "영업비밀"로서 인정받기 위해서는 1) 공연히 알려져 있지 않아야 하며, 2) 독립된 경제적 가치를 가지고 있고, 3) 합리적 노력에 의하여 비밀로 유지되었어야 합니다. 따라서, 내가 영업비밀이라고 하더라도 인터넷에서 모두 알고 있는 정보라거나, 영업비밀이 아무런 경제적 가치가 없거나, 영업비밀을 보호하기 위하여 합리적인 보호를 한 사실이 없다면 영업비밀이라고 보기 어렵습니다.■ 실무에서 문제되는 경우실무에서 가장 문제되는 경우는 영업비밀을 보호하기 위하여 합리적인 보호를 한 사실이 있는지 여부입니다. 특히, 초기 스타트업의 경우 영업비밀 관리를 소흘히 하여서 나중에 막상 유출된 가해자를 처벌하기 위해서 검토를 하다보면 혐의가 인정되기 어려운 경우가 많이 발견되기도 합니다. 따라서, 영업비밀을 보호하기 위해서는 합리적인 접근 제한 조치, 영업비밀 관련 계약서 작성, 보안규정 등을 마련하여 적극적으로 대처하여야 부정경쟁방지법을 통한 민형사적인 조치가 가능합니다.또한, 상대방에 대하여 형사 고소를 먼저하여야 할지 민사 소송을 먼저 하여야 할지도 헷갈리는 경우도 많고, 어느 한쪽을 선택한다고 하더라도 혐의 입증으로 인하여 애를 먹기도 합니다. 특히, 프로그램, 어플리케이션 등의 프로그램을 개발하는 회사는 민형사 절차를 진행할 때 신중한 검토를 요합니다. ■ 부정경쟁방지법위반은 전문 변호사를 통해 해결하자이 글을 읽고 계시는 부정경쟁방지법 "영업비밀 침해"에 관하여 고민하고 있는 분이라면 영업비밀을 통하여 손해를 보고 있다고 생각하는 분일 가능성이 높고, 그렇다면 상당한 경제적 손실을 입었다고 생각하시는 분일 가능성이 높다고 보입니다. 이러한 분들에게 꼭 드리고 싶은 말씀은 부정경쟁방지법을 잘못 적용하여 민사나 형사 절차를 개시하면 돌이키기 어렵고, 다른 소송에 비하여 다소 난이도가 높은 편이오니, 가급적 부정경쟁방지법 전문 변호사와 충분히 검토를 하시고 소송을 진행하시길 바랍니다. 

민경남 변호사
건축/부동산 일반, 가압류/가처분

[민사] 공사방해금지 가처분을 통한 사건의 신속한 해결

■ 공사방해금지 가처분이란공사방해금지 가처분을 이해하기 위해서는 가처분이 무엇인지 정확하게 이해를 하셔야 합니다. 민사집행법 제300조에는 가처분에 대하여 다음과 같이 설명하고 있습니다.민사집행법 제300조 ① 다툼의 대상에 관한 가처분은 형상이 바뀌면 당사자가 권리를 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란한 염려가 있을 경우에 한다.② 가처분은 다툼이 있는 권리관계에 대하여 임시의 지위를 정하기 위하여도 할 수 있다. 이 경우 가처분은 특히 계속하는 권리관계에 끼칠 현저한 손해를 피하거나 급박한 위험을 막기 위하여, 또는 그 밖의 필요한 이유가 있을 경우에 하여야 한다. 즉, 가처분이란 소송을 통해서 목적 달성을 하기 곤란한 급박한 사정이 있는 경우, 이를 해결하기 위하여 법원에 임시적인 처분을 구하는 것이라고 생각하시면 됩니다.그런 의미에서 공사방해금지 가처분이란, 공사를 해야 할 사정이 있음에도 상대방이 방해하고 있거나 방해할 우려가 있을 때에는 그 방해배제를 구하기 위하여 행하는 가처분이라고 생각하시면 됩니다.■ 공사방해금지가처분이 활용되는 사례 1. 공사 예정 인근 주민들이 공사 추진을 방해하며 진출입 도로를 점거하고, 차량 등을 동원해 공사 차량 등의 진입 등을 거부한 사안에서 인근 주민들을 상대로 공사방해금지가처분신청을 할 수도 있으며, 2. 공사 진행 중 시공사의 공사지연으로 공사계약을 해제하자 공사업체가 건물을 봉쇄하고 공사를 방해한 사건에서 공사를 방해해서는 안된다는 취지의 공사방해금지 가처분을 구할 수도 있으며, 3. 아파트 윗집의 누수로 인하여 아랫집에 계속된 피해가 발생하자 아랫집에서 누수탐지와 누수공사를 위한 공사를 해야 한다는 공사방해금지 가처분을 구할 수도 있고, 4. 공사로 인한 소음이나 분진이 발생하자 과도한 민원이나 방해로 공사 자체가 불가능한 경우나 일조권으로 인하여 공사에 관하여 분쟁이 발생한 경우에도 활용이 가능하며, 5. 그 밖에, 시위나 시설물 점거로 인한 공사 방해, 건설중단 명령에 대한 대응, 환경 보호를 위한 조치 중 발생하느 건설방해 등 다양하게 공사방해금지 가처분을 활용할 수 있습니다.■ 공사방해금지 가처분 인용은 쉽지 않습니다.공사방해금지가처분은 피보전권리와 보전의 필요성이 있다는 점에 관한 고도의 소명을 요구하기 때문에 이를 위해 변호사와 상담하고 증거를 수집하는 등의 철저한 준비가 필요합니다.다만, 법원은 공사로 인하여 공사가 지체되면 건축주나 시공자의 경우 치명적인 금전적 손실을 입는 경우가 많은 반면 공사를 방해하는 자의 경우에느 사후에 금전 배상으로 손해 보전이 가능하기 때문에 '공사금지 가처분' 보다는 '공사방해금지 가처분'이 인용률이 다소 높다고 생각되는 만큼 이를 잘 활용하시면 경제적 손실을 줄일 수 있습니다.따라서, 공사방해로 인하여 큰 경제적 손실이 예상되는 경우라면 신속하게 가처분을 진행하셔야 하고, 다만 법률적 지식으 부족한 경우 복잡한 법리를 직접 검토하시고 사실관계를 정리하시기 보다는 건설전문 변호사의 도움을 적절히 받으셔서 문제를 조기에 해결하시기 바랍니다. 

민경남 변호사
성폭력/강제추행 등, 디지털성범죄

[형사] 성범죄자의 신상공개 및 보안처분

■ 성범죄의 신상공개 및 보안처분성범죄를 저지른 경우 단순히 벌금형이나 실형 등의 형벌만 규정한 것이 아니라 부수처분으로서 신상공개 및 보안처분을 규정하고 있는 매우 무거운 중범죄라는 사실을 잘 알고 계셔야 합니다. 성폭력범죄의 처벌 등에 관한 특례법 제16조에는 부수처분에 규정하고 있는데 법에 따르면 성범죄를 범한 사람에 대하여 유죄판결을 선고하거나 약식명령을 고지하는 경우에는 500시간의 범위에서 재범예방에 필요한 수강명령 또는 성폭력 치료프로그램의 이수명령을 병과하여야 합니다. 또한, 법원이 성폭력범죄를 범한 사람에 대하여 형의 집행을 유예하는 경우에는 위 수강명령 외에 그 집행유예기간 내에서 보호관찰 또는 사회봉사 중 하나 이상의 처분을 병과할 수 있도록 규정하고 있습니다. 그밖에 전자장치 부착등에 관한 법률에 따라서 일명 전자발찌가 부착될 수도 있고, DNA 채취 및 보관, 성충동 약물치료, 일정기간 동안 아동청소년 관련기관등에 취업제한, 장애인관련 기관에도 일정기간 취업제한을 명령할 수 있습니다. 특히, 성폭력범죄의 처벌 등에 관한 특례법 제42조 이하에서는 신상정보 등록 대상와 신상정보의 제출 의무를 규정하고 있으며 출입국 시 신고의무까지 부과하고 있습니다. 이중에서 대부분의 의뢰인들이 가장 두려워하는 것은 신상정보등록인 만큼 이에 대하여 자세히 살펴보겠습니다.■ 성범죄자 신상공정보 등록과 공개의 차이위의 부가처분은 모두 성범죄자가 두려워하는 내용이지만 가장 두려워하는 내용은 신상공개입니다. 대부분 이에 관하여 문의주시는 분들은 성범죄가 되면 모두 공개된다고 생각하지만 일단 성범죄가 된다고 모두 등록되는 것은 아닙니다. 특히, 성폭력처벌법 제32조 1항에 규정되어 있는데 여기에는 제12조(성적 목적을 위한 다중이용장소 침입행위), 제13조(통신매체를 이용한 음란행위), 제11조(아동ㆍ청소년성착취물의 제작ㆍ배포 등) 제3항과 제5항에 대해서는 등록을 법에서 제외하고 있습니다.또한, 법원은 신상정보를 공개할지에 대하여 신상정보의 공개에 관하여 성범죄의 재범가능성, 범행수법이나 동기, 신상정보 공개시 불이익 등을 따져서 신중하게 판단하여 공개명령 여부를 판단하고 있으니, 반드시 신상정보가 공개된다고 생각하실 필요는 없습니다. 다만, 이에 관하여 제대로 된 변론을 하지 못하거나 재범의 우려 등이 있다고 본다면 신상정보 공개 가능성도 배제할 수는 없습니다.■ 성범죄를 수사나 재판을 받게 되었다면성범죄로 수사를 받게 되었다면 유죄 판결을 받게 될 경우 위와 같은 보안처분을 받을 수 있으니 가급적 경찰조사 단계에서부터 변호인의 조력을 받으셔야 하고, 유죄가 나온다고 하더라도 어떻게 대응하느냐에 따라서 보안처분이 함께 하지 않을 수 있으니 재판단계에서 보안처분의 필요성이 없다는 점을 적극적으로 강조하여 하여야 할 것입니다.이에 관하여 잘못된 대응을 할 경우, 뉴스에도 나올 수 있고 신상공개 명령이나 전자발찌 부착까지 나올 수 있으니, 변호사가 자신의 사건을 진심으로 대하는지, 성실하고 열정적인지, 전문성이 있는지를 확인하시고, 그러한 변호사의 조력을 반드시 받으시기 바랍니다. 성범죄로 인하여 큰 고민을 가지고 계시다면, 형사전문 변호사로서 자세한 대응방안을 알려드리도록 할테니, 주저하지 마시고 언제든지 연락주시기 바랍니다.   

민경남 변호사
성폭력/강제추행 등, 디지털성범죄

[형사] 성인지 감수성 판례 관련 대법원 최신 판례 경향 분석

■ 2018년 대법원 성인지 감수성 판례 대법원은 2018년  “개별적, 구체적인 사건에서 성폭행 등의 피해자가 처하여 있는 특별한 사정을 충분히 고려하지 않은 채 피해자 진술의 증명력을 가볍게 배척하는 것은 정의와 형평의 이념에 입각하여 논리와 경험의 법칙에 따라 내린 증거판단이라고 볼 수 없다.”라고 판시하였습니다(대법원 2018. 10. 25. 선고 2018도7709 판결). 이는 법에 규정된 것은 아니지만 피해자의 진술을 쉽게 배척해서는 안된다고 판시하여 이른바 "성인지 감수성"을 최초로 반영한 대법원 판례로 주목을 받았고, 이러한 대법원 판례를 인용하여 다수의 구체적 물증이 없는 성범죄 사건에서 피해자의 진술만으로 유죄가 선고되기도 하였습니다.■ 2024년 대법원 성인지 감수성을 제한하는 판례대법원은 자폐성 장애를 앓고 있는 피고인이 지하철 여성 피해자의 어깨를 비벼 추행한 혐의로 기소된 사건에서 "성범죄 피해자 진술의 증명력을 제한 없이 인정하여야 한다거나 그에 따라 해당 공소사실을 무조건 유죄로 판단해야 한다는 의미는 아니다.”라고 판시하였습니다(대법원 2024. 1. 4. 선고 2023도13081 판결).이 판례의 의미는 성인지 감수성을 제한하여 해석하는 것으로 보고 있고 실제로 하급심 법원에서는 무죄판결을 할 때 위와 같은 판례를 인용하고 있고, 이를 인용하면서 피해자의 진술 이외에 구체적인 증거가 없는 사건에서 무죄를 선고하는 빈도가 늘어나고 있습니다. ■ 위 대법원 판례 해석상 유의사항다만, 위 2023도13081판결에서는 위와 같은 판례의 진정한 의미는 "피해자 진술의 신빙성을 인정하더라도 피고인의 주장은 물론 피고인이 제출한 증거, 피해자 진술 내용의 합리성·타당성, 객관적 정황과 다양한 경험칙 등에 비추어 피해자의 진술만으로 피고인의 주장을 배척하기에 충분할 정도에 이르지 않아 법관으로 하여금 합리적인 의심을 할 여지가 없을 정도로 공소사실이 진실한 것이라는 확신을 가질 수 없게 되었다면, 피고인의 이익으로 판단해야 한다."라는 것으로 해석하는 것이 좀 더 적합한 해석으로 보입니다. 즉, 피해자의 진술의 신빙성을 인정한다고 하더라도 피고인의 무죄 주장을 배척하기 충분하지 않다면 원칙으로 돌아와 피고인의 이익으로 해석하여야 한다는 것으로 본다는 점에서 해석에 주의를 할 필요가 있겠습니다.성범죄 사건에서 무죄 판결의 빈도가 늘어나게 되는 만큼 경찰 고소 단계에서부터 신중하게 준비해서 할 필요가 있고, 무죄를 주장하는 피고인의 입장에서는 피해자의 진술을 신빙성을 파고들어 반박을 하면서 무죄를 주장할 수 있도록 성범죄 전문변호사의 조력을 받아 대응할 필요가 있다고 보입니다. 

민경남 변호사
손해배상, 이혼

[민사] 사실혼 관계 파기에 대한 손해배상 청구

■ 사실혼이란 무엇인가법률혼은 혼인 신고를 한 경우를 말하지만, 사실혼이란 혼인 신고를 하지 않았을 뿐 혼인에 대한 의사의 합치, 혼인 생활의 실체를 가지고 있는 등 실질적인 요건을 충족한 상태를 가지고 있는 경우를 말합니다. 대법원은 "사실혼"이란 당사자 사이에 주관적으로 혼인의 의사가 있고, 객관적으로도 사회관념상 가족질서적인 면에서 부부공동생활을 인정할 만한 혼인생활의 실체가 있는 경우라고 보고 있습니다. 실무적으로는 쉽게 설명드리면, 혼인의 의사를 가지고 있고, 부부공동생활을 하면서 함께 거주하고, 적어도 6개월 정도 지속되는 경우를 말합니다.■ 사실혼과 법률혼의 공통점과 차이점사실혼 상태의 부부는 법률혼 상태의 부부와 마찬가지로 부부간 동거의무, 부양의무, 협조의무 및 정조의무를 부담하며, 일상가사대리권 역시 인정됩니다. 또한, 부부 일방이 결혼 전부터 가진 고유재산과 결혼 중 자신의 명의로 취득한 재산은 특유재산으로 인정되며, 귀속이 불분명한 재산은 부부의 공유로 추정됩니다.다만, 사실혼 상태에서는 친족관계가 발생하지 않으므로 사실혼 상태의 배우자가 사망하더라도 상속권이 발생하지 않는다는 점이 가장 큰 차이점이라고 할 수 있습니다.■ 사실혼 관계 파기에 대한 손해배상 청구 사실혼 관계가 인정된다면 상대방 배우자가 정당한 이유 없이 사실혼 관계를 파기한 경우 그로 인하여 발생한 손해 뿐만 아니라 정신적 손해에 대한 위자료를 손해배상으로서 청구하실 수 있습니다.대법원 판례는 당사자가 결혼식을 올린 후 신혼여행까지 다녀온 경우라면 사실혼에 이른 남녀 간의 결합과 크게 다를 바가 없다고 할 것이므로 이러한 단계에서 일방 당사자의 책임 있는 사유로 파탄에 이른 경우라면 다른 당사자는 사실혼 부당파기에 있어서와 마찬가지로 책임 있는 일방 당사자에 대하여 그로 인한 정신적인 손해의 배상을 구할 수 있다고 판시한바 있습니다(대법원 1998. 12. 8. 선고 98므961 판결). 또한 손해배상의 범위에 대해서는 사실혼의 내용, 사실혼의 기간, 사실혼이 파탄에 이르게 된 경위와 결과, 사실혼 당사자의 나이, 직업, 재산 등 변론에 나타난 여러 사정을 종합하면 위자료의 액수를 산정하고 있습니다.■ 사실혼 관계 파기로 인하여 고통받으시고 계시다면 각자의 사정에 따라서 혼인 신고를 하지 않았지만 행복하게 사실혼 관계를 유지하시다가 큰 갈등을 겪어 사실혼을 파기할 정도에 이르셨다면 주저하지 마시고 전문 변호사의 조력으로 손해에 대한 보상을 받아서 문제를 해결해 보시기 바랍니다. 

민경남 변호사
건축/부동산 일반, 계약일반/매매

[민사] 유치권 존재 또는 부존재를 주장할 수 있을까

■ 유치권이란 무엇인가 유치권이라는 말은 많이 들어보셨고, 길 가다 건물에 걸린 '유치권 행사중'이라는 현수막을 보시기도 하셨을꺼에요.하지만, 일반적으로 많은 분들이 채무자가 건물을 점유하면 유치권이 성립된다고 알고 계시지만 사실은 복잡한 법리가 있습니다. 따라서, 이번에는 유치권이란 무엇이고, 유치권의 존재 또는 부존재를 주장하기 위해서는 주로 어떠한 주장을 하는지 간단히 살펴보고자 합니다.■ 민법상 유치권의 내용과 요건민법 제320조에는 유치권의 내용을 규정하고 있는데요. "타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다."라고 규정되어 있습니다. 그런데 유치권에서 실무상 가장 자주 발생하는 쟁점은 크게 두 가지 입니다. 한 가지는 유치권을 주장하는 자가 채권 자체가 성립하는지, 그리고 그 채권과 유치권의 부존재를 주장하는 자의 물건에 관하여 생긴 것인지, 그리고 유치권을 주장하는 자가 불법 점유한 것은 아닌지 여부 입니다.■ 채권의 발생 및 견련관계유치권이 성립하기 위해서는  상대방이 일단 채권이 있어야 합니다. 예를 들어서 건물 공사를 해서 돈을 다 주었다면 채권 자체가 없으므로 유치권이 성립할 수 없다고 주장할 수 있습니다. 실무적으로 채권이 발생하지 않은 경우 임에도 불구하고 무조건적인 유치권을 주장하지 않는 경우가 있으므로 채권이 발생했는지 여부 자체를 우선 검토하셔야 합니다. 그리고 두 번째로는 채권과 유치권 대상 목적물 사이에 견련관계가 있어야 합니다. 예를 들어, 상대방의 건물을 공사하다가 건물과 관련된 공사대금을 받지 못해서 유치권을 주장할 수는 있지만, 건물과 상관없는 대여금이라는든지 건물과 전혀 상관없는 손해배상 채권은 건물과 아무런 관련이 없으므로 견련관계가 없다고 보아 유치권이 성립하지 않습니다. 대법원 판례는 견련관계에 대해서 "채권이 '목적물 자체'로부터 발생한 경우는 물론이고 채권이 목적물의 반황청구권과 '동일한 법률관계나 사실관계로부터 발생한' 경우도 포한한다."라고 판시하고 있습니다.■ 목적물에 대한 불법점유가 아닐 것.유치권을 행사하기 위해서는 불법점유가 아니어야 합니다. 쉬운 예를 들자면, 상대방의 물건을 절도한 경우에 그 물건을 수리한다고 하여 해당 물건에 대한 유치권이 성립하지 않는다는 것입니다. 또한, 타인의 부동산을 무단으로 점유한 경우에는 그 부동산에 관하여 비용을 지출하여도 그 수리비에 기한 유치권은 성립하지 않습니다.실무적으로 유치권의 부존재를 주장하는 쪽에서는 상대방이 실력을 행사하여 무단으로 건물을 점유했다는 주장을 하거나, 당시 건물의 열쇠나 잠금장치 관리와 관련하여 문제되는 경우가 많이 있으므로 이와 같은 주장을 통하여 유치권의 존재 또는 부존재를 주장하는 경우가 많이 있습니다.  따라서, 이에 대한 사실관계나 판례들을 살펴볼 필요가 있습니다.■ 유치권에 관한 존재 또는 부존재에 관한 주장은 민사 전문변호사와 함께 하세요그 외에도 유치권에 관해서는 관련된 쟁점이 많고, 유치권 소송의 특성상 양 당사자 사이에 관계가 파탄난 경우가 많기 때문에 소송이 치열하게 전개되는 경우가 많습니다. 또한, 건설 공사 관련하여 유치권을 행사하게 되는 경우 건물주는 건물을 사용하지 못하여 상당한 피해를 입을 수밖에 없습니다. 그러므로, 민사적으로 유치권과 관련하여 문제가 발생한 경우, 가급적이면 사건 초기부터 민사 전문변호사와 사실관계와 증거를 살펴보고 법리적으로 문제를 해결하려는 노력이 있어야 신속하게 문제를 해결하실 수 있으니, 도움이 필요하시면 언제든지 연락주시기 바랍니다.  

민경남 변호사
수사/체포/구속, 형사일반/기타범죄

[형사] 반성문 잘 쓰는 법

■ 형사 공판에서 반성문은 어떤 의미인가 지금 이 글을 찾아 보시는 분이라면 형사 사건에서 피의자나 피고인 신분으로 조사나 재판을 받고 계시거나 예정이신 분이라고 생각합니다. 또한, 반성문을 쓴다는 의미는 자신이 죄를 인정하고 반성한다는 의미이므로 어느 정도 죄를 시인하고 계실거라고 생각합니다(죄를 인정하는 분이 아니라면 반성문을 제출하실 필요가 없습니다). 따라서, 이번에는 반성문에 대하여 간단하게 살펴보고자 합니다.형사 사건에서 반성문을 제출한 경우를 많이 보게 되는데요. 반성문을 제출하면 어떤 효과가 있는지 많이 궁금해하십니다. 반성문은 증거로서의 효력이나 형량을 결정하는데 있어서 반드시 고려해야 하는 사항은 아닙니다. 다만 판사님도, 검사님도 최대한 사건의 개별적인 사안에 대하여 구체적으로 살펴보려고 하시는 만큼 반성문에 들어있는 내용을 최대한 고려하여 판단을 하시는 것으로 보입니다.■ 첫 번째 반성문 잘 쓰는 법 - 변명문이 아니라 반성문을 쓰자.가끔 반성문을 쓰시면서 그 내용을 살펴보면 반성문이 아니라 자신이 범죄를 저지르게 된 연유를 설명하시면서 변명을 하시는 경우가 있는데 이런 경우 큰 효과를 얻기 어렵습니다. 죄를 인정하시고 반성문을 쓰는 경우라면 쿨하게 죄를 인정하시고 반성하겠다는 취지로 작성하시는게 좋습니다. 판사님이 피고인이 공판에서는 죄를 인정한다는 취지로 법정에서 진술하면서 반성문에는 자신이 죄를 반성하지 않는 모습을 보이며 변명을 한다면 반성문의 목적을 달성하기 어려울 거라고 보입니다. 따라서, 불가피하게 죄가 발생하게 된 경위나 참작해야 할만한 사유가 있다면, 그 내용은 변호인 의견서에 참고자료를 충분히 제출하면서 소명하시는 정도라면 충분하실 것으로 보입니다.■ 두 번째 반성문 잘 쓰는 법 - 반성문에는 후회와 재발 방지 약속이 드러나도록 쓰자.그렇다면, 반성문에 들어갈 내용은 무엇일까요. 많은 분들이 반성문에 자신이 하고 싶은 말을 편하게 쓰시는데, 그러시면 안됩니다. 반성문에는 자신이 저지른 혐의에 대한 후회가 잘 드러나고 그 후회에 대한 진정성이 드러나야 합니다.또한, 다시는 이러한 일을 저지르지 않겠다는 재발 방지에 대한 의지가 잘 드러나도록 쓰셔야 합니다.만약에, 고의로 죄를 저지른게 아니고, 강한 후회가 있어 보이면서 재발 방지에 대한 강의 의지가 보인다면 법원이나 수사기관으로서는 정말 마지막 기회를 줄 수도 있습니다. 따라서, 후외와 재발방지라는 이 두가지가 드러나도록 쓰셔야 목적을 달성하실 수 있습니다. ■ 세 번째 반성문 잘 쓰는 법 - 반성문은 판사님이 읽으신다고 생각하고 쉬운 말로 쓰세요. 너무나 당연한 얘기지만 반성문을 판사님이나 검사님이 읽으신다고 생각하시고 쓰셔야 합니다. 가끔, 피해자가 자신의 연인이나 가족인 경우, 그 분들에게 쓰는 편지 형식으로 쓰시는 분이 계시는데 글이 감정에 호소하는 글로 전락할 가능성이 높을 뿐만 아니라 크게 도움이 되지 않으므로 이러한 형식의 글은 피하셔야 합니다.마지막으로 자신의 감정이 잘 드러나도록 쉬운 단어로 담담하게 쓰시면 됩니다. 가끔 현학적인 단어나 고사성어를 사용하시면서 글을 쓰시는 분들이 계시는데 크게 바람직한 글은 아니라고 생각합니다. 자신의 후회스러운 감정이 잘 전달될 수 있도록 내용을 담담하게 쓰는게 가장 좋다고 생각합니다.■ 바쁘신 분들을 위한 세줄 요약!1. 변명문이 아니라 반성문을 쓰자.2. 반성문에는 후회와 재발 방지 약속이 드러나도록 쓰자.3. 반성문은 판사님이 읽으신다고 생각하고 쉬운 말로 쓰세요.  ■ 반성문부터 양형 자료 준비까지 꼼꼼하게 준비하여 드립니다.저는 의뢰인분들에게 상황에 맞는 반성문 샘플을 전달하여 드리고, 작성하신 반성문을 첨삭하여 최대한 진정성 있는 반성문이 작성되어서 진심이 전달되도록 도와드리고 있습니다. 따라서, 죄를 인정하시고 자백을 하시는 경우라도 반성문 작성부터 양형자료 준비까지 모두 꼼꼼하게 도와드리니 도움이 필요하시면 언제든지 연락주시기 바랍니다. 

민경남 변호사
임대차, 계약일반/매매

[민사] 실거주 이유로 갱신 요구 거절에 대한 입증책임

■ 집주인이 실거주를 이유로 세입자(임차인)의 계약 갱신 요구를 거절하려면 거주 의사에 대한 증명 책임집주인이 실거주를 이유로 세입자(임차인)의 계약 갱신 요구를 거절하려면 거주 의사에 대한 증명 책임은 누가 져야하는가에 대한 첫 판단이 나왔습니다. 주택임대차보호법 제6조의3에 따르면 임대인(집주인)은 정당한 사유 없이 임차인의 계약갱신 요구를 거절하지 못한다고 규정되어 있고, 다만 임대인 또는 임대인의 직계존·비속이 해당 주택에 실제 거주하려는 경우 계약갱신을 거절할 수 있다고 규정되어 있는데 대법원이 이러한 주택임대차 갱신요구권에 대하여 입증책임 등에 관한 판단을 내놓은 것은 2020년 7월30일 주택임대차보호법 개정에 따른 계약갱신요구권이 시행된 지 3년여만에 처음이라는 점에서 주목할 만하여 간단히 소개해 드리고자 합니다.■ 사건의 요지  A씨는 보증금 6억 3000만원에 서울 서초구 소재 한 아파트를 2019년 3월부터 2021년 3월까지 2년간 B씨 부부에게 임대하는 전세계약을 체결하였고, A씨는 계약 종료를 3개월 앞둔 2020년 12월 B씨 부부에게 가족들이 아파트에 거주할 예정이라는 이유로 계약을 갱신하지 않겠다고 말했으나, B씨 부부는 계약갱신요구권을 행사한다며 내용증명을 보내고 퇴거를 거부하였습니다.이에 대하여 1, 2심 재판부는 임대인이 A씨가 실거주 요건을 충족한다고 보아 갱신거절 사유에 해당한다고 보아 승소 판결을 하였으나, 3심에서 다음과 같은 이유에서 판결을 뒤집었습니다.■ 대법원의 판단대법원은 2023. 12. 7. 선고 2022다279795판결에서 아래와 같은 이유에서 갱신거절권을 행사하는 것이 부당하므로 임대인 A가 아닌 임차인 B의 주장을 받아들였습니다.임대인(임대인의 직계존속 · 직계비속을 포함한다. 이하 같다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에 해당한다는 점에 대한 증명책임은 임대인에게 있다. '실제 거주하려는 의사'의 존재는 임대인이 단순히 그러한 의사를 표명하였다는 사정이 있다고 하여 곧바로 인정될 수는 없지만, 임대인의 내심에 있는 장래에 대한 계획이라는 위 거절사유의 특성을 고려할 때 임대인의 의사가 가공된 것이 아니라 진정하다는 것을 통상적으로 수긍할 수 있을 정도의 사정이 인정된다면 그러한 의사의 존재를 추인할 수 있을 것이다. 이는 임대인의 주거 상황, 임대인이나 그의 가족의 직장이나 학교 등 사회적 환경, 임대인이 실제 거주하려는 의사를 가지게 된 경위, 임대차계약 갱신요구 거절 전후 임대인의 사정, 임대인의 실제 거주 의사와 배치 · 모순되는 언동의 유무, 이러한 언동으로 계약갱신에 대하여 형성된 임차인의 정당한 신뢰가 훼손될 여지가 있는지 여부, 임대인이 기존 주거지에서 목적 주택으로 이사하기 위한 준비의 유무 및 내용 등 여러 사정을 종합하여 판단할 수 있다.위와 같은 법리에 따라서 이 사건을 다음과 같이 판단하였습니다. 1) 원고 측은 이 사건 임대차계약 기간 만료 전에는 원고와 그 배우자, 자녀가 이 사건 아파트에 거주할 예정이라고 말하다가 이 사건 소장에서는 원고 본인 또는 원고 부모가 이 사건 아파트에 거주할 예정이라고 주장하였고, 2021. 9. 8.자 준비서면에서는 원고 배우자가 이 사건 아파트에 거주하고 지방에 거주하던 원고 부모가 이 사건 아파트 인근 다른 아파트에 거주하기로 계획하였으나 피고들이 계약갱신을 요구하는 바람에 불가피하게 원고 부모가 이 사건 아파트에 거주하기로 하였다고 주장하였다. 이렇듯 원고는 이 사건 아파트에 실제 거주하려는 사유에 대해서 다른 주장을 하고 있는데 그와 같이 바뀌게 된 데에 대한 합리적인 설명은 하지 않았다.2) 원고 주장 및 원심 인정에 따르더라도, 원고와 배우자는 이 사건 아파트 말고도 이 사건 아파트 인근에 다른 아파트와 다른 지역에도 주택을 소유하고 있다. 원고가 이 사건 임대차계약의 갱신거절을 할 무렵에 원고는 자녀 교육을 위하여 다른 지역에 있는 주택에 자녀들과 함께 거주하고 있었고, 원고 배우자는 직업상 이유로 이 사건 아파트 인근의 다른 아파트에서 거주하고 있었으므로, 원고와 원고 가족에게 이 사건 임대차계약의 갱신을 거절하고 이 사건 아파트에 거주하여야 할 만한 사정이 있었다고 보이지 않는다. 원고와 자녀들이 다른 지역 생활을 청산하거나 이를 위하여 전학 또는 이사를 준비하고 있다는 사정도 없고, 이 사건 아파트 인근의 다른 아파트를 급매로 처분하겠다던 원고 배우자는 이를 처분하지 않은 채 여전히 거주하고 있다.3) 원고는, 원고 부모가 이 사건 아파트에 거주하려는 이유에 대해서 지방에서 이 사건 아파트 인근 병원에 다니면서 진료를 받던 원고 부모가 이 사건 아파트에 거주하면서 병원진료를 쉽게 받기 위해서라고 주장한다. 그런데 원고 부모의 외래진료확인서를 보더라도 원고 부모는 이 사건 아파트 인근 병원에 최근 11년 동안 1년에 1~5 차례 가량 통원진료를 받았다는 것 외에는 다른 내용이 없다. 원고 부모 거주 지역의 공인중개사가 작성한 사실확인서에는 단순히 원고의 모가 자신이 사는 아파트에 대하여 매매나 전세를 문의하였다는 내용만 기재되어 있을 뿐이어서 이러한 기재만으로 원고 부모가 사는 아파트를 정리하고 이 사건 아파트에 거주하려고 하였음을 인정하기는 어려워 보인다. 더구나 원고가 제출한 인테리어 견적서는 그 내용에 이 사건 아파트 인테리어 목적과 부합한다고 보기 어려운 내용도 있어서 이를 원고 부모가 이 사건 아파트에 거주할 목적에 따라 작성된 것으로 보기에는 의심스러운 면이 있다.■ 대법원 판결의 의미대법원은 2020년 7월30일 주택임대차보호법 개정에 따른 계약갱신요구권이 시행된 지 3년여만에 처음이라는 점에서 의미가 있는데, 특히 실거주를 이유로 한 갱신거절권에 대한 입증책임은 임대인에게 있다는 점을 최초로 설시하였고, 그 요건을 구체적으로 제시하였다는 점에서 큰 시사점이 있다고 하겠습니다.따라서, 임대인의 경우 갱신거절권을 행사하기 위해서는 해당 요건에 해당하는지 구체적으로 살펴볼 필요가 있다고 보이고, 임차인의 경우에도 임대인이 실거주를 이유로  갱신을 거절한다고 반드시 집에서 나가야 되지는 않을 것이라고 보입니다. 그러므로, 임대차와 관련하여 분쟁이 발생하는 경우 반드시 민사와 임대차 전문변호사와 자세히 상담을 나누시고 대응방안을 세우시기 바랍니다. 

민경남 변호사
폭행/협박/상해, 형사일반/기타범죄

[형사] 고의로 소음을 발생시킨 행위가 스토킹에 해당할까

■ 수개월간 반복하여 고의로 소음을 발생시킨 행위가 스토킹범죄에 해당할까 요즘 층간소음 문제가 매우 심각한 사회문제로 등장하였는데 위층이 층간소음을 유발한다고 하여 윗집에 대하여 보복성 스피커나 소음유발장치를 설치하는 경우를 많이 보게 됩니다. 그런데, 윗집이 층간소음을 발생시켰으니 이런 행위는 아무런 잘못이 없는것일까요. 물론, 층간소음이 심각한 경우, 층간소음을 유발한 집에 대해서 1차적인 문제가 있지만 이에 대하여 보복성 행위를 하는 경우 과연 스토킹 행위에 해당하는지가 문제되는 사건이 있었고, 이에 대하여 대법원에서 최근 판결을 내려서 간단히 소개해드리고자 합니다.■ 스토킹 행위란   스토킹처벌법 제2조 제1호는 “‘스토킹행위’란 상대방의 의사에 반하여 정당한 이유 없이 상대방 또는 그의 동거인, 가족에 대하여 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 행위를 하여 상대방에게 불안감 또는 공포심을 일으키는 것을 말한다.”라고 규정하고, 그 유형 중 하나로 ‘상대방 등에게 직접 또는 제3자를 통하여 글ㆍ말ㆍ부호ㆍ음향ㆍ그림ㆍ영상ㆍ화상을 도달하게 하거나 주거 등 또는 그 부근에 물건 등을 두는 행위’를 들고 있다(라. 목). 그리고 같은 조 제2호는 “‘스토킹범죄’란 지속적 또는 반복적으로 스토킹행위를 하는 것을 말한다.”라고 규정하고 있습니다. 그런데, 과연 빌라 아래층에 살던 피고인이 불상의 도구로 여러 차례 벽 또는 천장을 두드려 ‘쿵쿵’ 소리를 내어 이를 위층에 살던 피해자의 의사에 반하여 피해자에게 도달하게 한 행위가 객관적으로 불안감 또는 공포심을 일으킬 정도로 평가되는 스토킹행위에 해당하는지 문제가 된 사건이었습니다.■ 대법원의 판단 대법원은 위 사건에 대하여 아래와 같이 판시하였습니다. 이웃 간 소음 등으로 인한 분쟁과정에서 위와 같은 행위가 발생하였다고 하여 곧바로 정당한 이유 없이 객관적ㆍ일반적으로 불안감 또는 공포심을 일으키는 ‘스토킹행위’에 해당한다고 단정할 수는 없다. 그러나 원심판결 이유를 위 법리와 적법하게 채택된 증거에 비추어 살펴보면, 피고인은 층간소음 기타 주변의 생활소음에 불만을 표시하며 수개월에 걸쳐 이웃들이 잠드는 시각인 늦은 밤부터 새벽 사이에 반복하여 도구로 벽을 치거나 음향기기를 트는 등으로 피해자를 비롯한 주변 이웃들에게 큰 소리가 전달되게 하였고, 피고인의 반복되는 행위로 다수의 이웃들은 수개월 내에 이사를 갈수밖에 없었으며, 피고인은 이웃의 112 신고에 의하여 출동한 경찰관으로부터 주거지문을 열어 줄 것을 요청받고도 ‘영장 들고 왔냐’고 하면서 대화 및 출입을 거부하였을뿐만 아니라 주변 이웃들의 대화 시도를 거부하고 오히려 대화를 시도한 이웃을 스토킹혐의로 고소하는 등 이웃 간의 분쟁을 합리적으로 해결하려 하기보다 이웃을 괴롭힐 의도로 위 행위를 한 것으로 보이는 점 등 피고인과 피해자의 관계, 구체적 행위태양및 경위, 피고인의 언동, 행위 전후의 여러 사정들에 비추어 보면, 피고인의 위 행위는 층간소음의 원인 확인이나 해결방안 모색 등을 위한 사회통념상 합리적 범위 내의 정당한 이유 있는 행위에 해당한다고 볼 수 없고 객관적․일반적으로 상대방에게 불안감 내지 공포심을 일으키기에 충분하다고 보이며, 나아가 위와 같은 일련의 행위가 지속되거나 반복되었으므로 ‘스토킹범죄’를 구성한다고 본 원심의 판단은 수긍할 수 있고, 거기에 논리와 경험의 법칙을 위반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나거나 구 스토킹처벌법 위반죄의 성립에 관한 법리를 오해함으로써 판결에 영향을 미친 잘못이 없다.■ 대법원 판결의 의미 기존에 일정한 소리를 유발하여 상대방에게 도달하게 한 경우, 이에 대한 처벌조항이 없었으나 대법원은 스토킹처벌법을 좀 더 넓게 해석하여 이를 적용하여 유죄 판결을 한 것으로 보이고, 사건의 사실관계를 구체적으로 파악하여 스토킹처벌법을 적용하여 사건에 대한 판결을 하였다는 점에서 의미가 있다고 보입니다.스토킹처벌죄의 경우 의뢰인분들이 단순하게 생각하시는 경우가 있는데 생각보다 인정되지 않는 경우도 있고, 이게 스토킹에 해당하냐며 놀라는 경우도 있습니다. 따라서, 스토킹 등 관련 사건이 발생하셨을 경우 형사 전문변호사와 상담을 나누시고 구체적인 대응방안을 논의해보시기 바랍니다. 

민경남 변호사
이혼, 가사 일반

[민사] 사실혼 해소를 원인으로 한 재산분할

■ 사실혼 해소를 원인으로 한 재산분할요즘 사실혼 이후에 재산분할에 관하여 문의가 많아 이번에는 사실혼에 관하여 살펴보고자 합니다.사실혼 관계에 있는 사이에서 이를 정리하는 경우에 재산 정리에 관하여 분쟁이 생기면, 이를 재판을 통하여 판결을 받을 수 있는데, 이를 사실혼 해소를 원인으로 한 재산분할이라고 합니다.  이하에서는 사실혼이란 무엇인지 재산분할시 기준시점, 재산 형성 기여도에 고려되는 요소 등에 대해서 간단히 살펴보겠습니다.■ 법률혼과 구분되는 사실혼이란 무엇일까사실혼 해소를 원인으로 재산분할을 하기 위해서는 우선 사실혼으로 인정받아야 하는데요. 대법원은 단순동거와 구별되는 사실혼에 대하여 다음과 같이 판시하였습니다. 사실혼이란 당사자 사이에 주관적으로 혼인의 의사가 있고, 객관적으로도 사회관념상 가족질서적인 면에서 부부공동생활을 인정할 만한 혼인생활의 실체가 있는 경우라야 하고, 법률상 혼인을 한 부부가 별거하고 있는상태에서 그 다른 한 쪽이 제3자와 혼인의 의사로 실질적인 부부생활을 하고 있다고 하더라도, 특별한 사정이없는 한, 이를 사실혼으로 인정하여 법률혼에 준하는 보호를 할 수는 없다(대법원 2001. 4. 13. 선고 2000다52943 판결 참조).따라서, 단순히 동거를 하였다는 사실만으로는 부족하고, 양 당사자 사이에 "혼인의 의사"가 인정되어야 하고, "혼인생활의 실체"라고 볼 수 있는 사정을 입증할 수 있어야 합니다. 이때 결혼식 사진, 가정 생활 모습, 여행 사진, 양가 가족들간 대화, 생활비 내역, 주민등록상 주소지, 자녀 여부 등의 자료가 필요합니다. ■ 사실혼 재산분할의 기준시점은 언제일까그렇다면 사실혼 해소를 원인으로 한 재산분할의 경우 기준 시점은 언제가 될까요? 대법원 판례는 이혼과 유사하게 보면서 "사실혼 해소를 원인으로 한 재산분할에서 분할의 대상이 되는 재산과 액수는 사실혼이 해소된 날을 기준으로 정하여야 한다."라고 판시하였습니다(대법원 2023. 7. 13. 선고 2017므11856, 11863 판결).최근 2023년 대법원은 "사실혼 해소를 원인으로 한 재산분할에서 분할의 대상이 되는 재산과 액수는 사실혼이 해소된 날을 기준으로 하여 정해야 한다"라고 하여 "사실혼이 해소된 날"이라고 판시하였습니다(대법원 2023. 7. 13. 2017므11856 판결 참조). 즉, 대법원은 사실혼 해소로 인한 재산분할 등 청구 사건에서 원고와 피고의 분할대상 재산인 아파트 가액이 사실혼이 해소된 날보다 원심 변론종결일 무렵 상승한 사안에서 대법원은, 혼인 중 공동의 노력으로 형성․유지한 부동산 등에 발생한 외부적, 후발적 사정으로서, 그로 인한 이익이나 손해를 일방에게 귀속시키는 것이 부부 공동재산의 공평한 청산·분배라고 하는 재산분할 제도의 목적에 현저히 부합하지 않는 결과를 가져오는 등의 특별한 사정이 있는 경우에는 이를 분할대상 재산의 가액 산정에 참작할 수 있다는 이유로, 원심 변론종결일에 가장 근접한 시기의 실거래가를 기준으로 아파트 가액을 산정한 원심의 결론을 수긍하여 상고를 기각하면서 두 사람이 부부 공동재산 증식에 기여한 상황을 고려해 이들의 사실혼 해소에 다른 재산분할 대상을 각 9억 원 상당의 아파트 2채로 삼았습니다.■ 배우자가 사망한 경우 사실혼 해소를 원인으로 한 재산분할의 경우는?대법원은 "사실혼 관계에 있었던 당사자들이 생전에 사실혼 관계를 해소한 경우 재산분할청구권을 인정할 수 있으나 법률상 혼인관계가 일방 당사자의 사망으로 인하여 종료된 경우에는 생존 배우자에게 재산분할청구권이 인정되지 아니하고 단지 상속에 관한 법률 규정에 따라서 망인의 재산에 대한 상속권만이 인정된다는 점 등에 비추어 보면 사실혼 관계가 일방 당사자의 사망으로 인하여 종료된 경우에는 그 상대방에게 재산분할청구권이 인정된다고 할 수 없다"고 판시하였습니다(대법원 2006. 3. 24. 선고 2005두15595판결 참조). 즉, 배우자가 사망하면 상속이 될 뿐 재산분할의 대상이 아니라고 보는 것이 대법원 판례의 입장이므로, 사실혼 관계에 있는 배우자가 사망할 것으로 예상되는 경우 재산을 지키고자 한다면 상대방 배우자 사망 전 재산분할 청구 소송을 반드시 하여야 합니다.■ 사실혼 문제로 고민중이시라면 반드시 변호사와 상담하세요. 앞서 살펴봤듯이, 사실혼 해소시 재산분할의 경우 생각보다 복잡한 문제가 있고, 재산분할의 대상이 되는 금액도 작지 않기 때문에 혼자 해결하시기에는 어려운 경우가 많습니다.따라서, 사실혼 해소와 관련하여 고민을 하고 계신 경우라면 사전에 민사 분야에 전문성을 가지고 있는 민사 전문변호사와 상담을 나눠보시기 바랍니다. 

민경남 변호사
형사일반/기타범죄, 손해배상

[형사] 업무방해죄로 처벌되는 경우는 어떤 경우일까

■ 형법에서 규정하는 업무방해죄 요즘, 상담을 받다보면 업무방해죄로 고소할 수 있는지 문의하는 경우가 정말 많이 있는데요. 그래서 이번에는 업무방해란 무엇인지 그리고 업무방해로 고소하는 경우는 어떤 경우인지 등을 판례를 통하여 간단히 살펴보려고 합니다.우선 형법에서 업무방해죄는 다음과 같이 규정하고 있습니다.형법 제314조(업무방해) ① 제313조의 방법 또는 위력으로써 사람의 업무를 방해한 자는 5년 이하의 징역 또는 1천500만원 이하의 벌금에 처한다.② 컴퓨터등 정보처리장치 또는 전자기록등 특수매체기록을 손괴하거나 정보처리장치에 허위의 정보 또는 부정한 명령을 입력하거나 기타 방법으로 정보처리에 장애를 발생하게 하여 사람의 업무를 방해한 자도 제1항의 형과 같다.여기서, 1항은 313조(신용훼손) 또는 위력으로 업무를 방해하는 경우를 말하고, 2항은 컴퓨터 등에 허위 정보나 부정한 명령을 입력한 경우로 나누어서 규정하고 있습니다. 특히, 313조에서 말하는 방법이란 허위의 사실을 유포하거나 기타 위계로써 사람의 신용을 훼손하는 경우로써 여기서 위계란 오인, 착각 또는 부지를 일으키는 것을 말한다고 보시면 됩니다.■ 업무방해에서 말하는 업무는 반드시 적법한 업무여야 할까. 업무방해죄가 성립하려면 일단 그 업무가 적법해야 하는지 여부가 문제가 되고, 문의도 많으신데 판례는 아래와 같이 반드시 적법한 업무여야 한다고 보지는 않습니다. 형법상 업무방해죄의 보호대상이 되는 ‘업무’라 함은 직업 또는 계속적으로 종사하는 사무나 사업을 말하는 것으로서 타인의 위법한 행위에 의한 침해로부터 보호할 가치가 있는 것이면 되고, 그 업무의 기초가 된 계약 또는 행정행위 등이 반드시 적법하여야 하는 것은 아니므로( 대법원 2003. 4. 11. 선고 2002도1747 판결 참조), 법률상 보호할 가치가 있는 업무인지 여부는 그 사무가 사실상 평온하게 이루어져 사회적 활동의 기반이 되고 있느냐에 따라 결정되는 것이고, 그 업무의 개시나 수행과정에 실체상 또는 절차상의 하자가 있다고 하더라도 그 정도가 반사회성을 띠는 데까지 이르지 아니한 이상 업무방해죄의 보호대상이 된다고 보아야 할 것이다(대법원 2006. 3. 9. 선고 2006도382 판결 참조)다만 보호가치가 인정되지 않는 성매매 행위와 같은 보호가치가 없는 업무에 대해서는 업무방해죄 성립을 부정하고 있습니다.■ 업무방해로 인하여 반드시 손해가 발생하여야 할까.업무방해로 인하여 경제적 손실이나 어떠한 손실이 발생하지 않았는데도 업무방해라고 볼 수 있을까요? 이에 대하여 대법원 판례는 "업무방해죄의 성립에 있어서 업무방해의 결과가 실제로 발생함을 요하는 것은 아니고 업무방해의 결과를 초래할 위험이 발생하면 족하다."는 입장입니다(대법원 2004. 3. 26. 2003도7927 판결 참조).따라서, 반드시 어떠한 경제적 손해가 있어서 업무방해죄가 인정되는 것은 아니므로 그 인정 범위가 매우 넓다고 할 수 있습니다. ■ 업무방해죄에 해당한다면 반드시 형사 전문변호사와 상담하세요. 업무방해죄는 최근 가장 많이 문의하는 형사 범죄의 한 유형이라 간단하게 많이 여쭤보시는 내용을 알아보았는데요. 업무방해죄는 적법한 업무일 것을 요하지도 않고, 손해의 발생을 요하지도 않기 때문에 인정범위가 넓은 편이라고 볼 수 있습니다. 따라서, 업무방해를 받고 있으시다거나, 업무방해 혐의로 조사를 받게 되셨다면 초기 단계에서부터 형사 전문변호사의 조력을 받으셔서 적극적으로 대응해보시기 바랍니다. 

민경남 변호사
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  • 계약일반/매매, 소송/집행절차

    민경남 변호사

    [민사] "민형사상 모든 책임을 진다"의 진짜 의미는 무엇일까

    ■ 계약서나 각서에 "민형사상 모든 책임을 진다"고 기재한 경우의 의미 법에 대하여 잘 모르시는 분들은 일상 생활에서 계약서나 차용증, 각서를 쓰면서 그 말미에 "민형사상 모든 책임을 진다."라는 문구를 많이 넣으시고, 이 문구를 넣으면 실제로 문제가 발생할 경우 상대방에게 어떠한 책임도 물을 수 있으실 거라고 생각하는 경우가 많습니다. 그런데 이러한 문구를 쓴다고 과연 예상되는 모든 법적 책임을 회피할 수 있을까요?■ 민형사상 문제를 모두 면피할 수 있을까.예를 들어, 내 통장을 모르는 사람한테 빌려주는 대신 이로 인하여 모든 민형사적 책임은 빌려가는 사람이 지고, 빌려주는 사람은 모든 형사적 책임을 피할 수 있을까요. 쉽게 말씀드리면, 형사 책임은 국가에 의하여 범죄의 구성요건에 해당하고, 위법, 유책한 행위에 대한 처벌로서 당사자 사이의 합의로는 책임을 피할 수 없습니다. 따라서, "민형사상 모든 책임을 진다"와 같은 문구 만으로 자신의 형사적 책임은 피할 수 없는 것이 일반적입니다. 반대로, 상대방이 빌려간 돈을 주지 않는데, 차용증에 "민형사상 모든 책임을 진다."고 기재되어 있다고 반드시 사기죄가 되는 것도 아닙니다.  그럼, 민사적 책임은 피할 수 있을까요? 민사적 책임이라고 하더라도 예를 들어 손해배상책임의 경우 손해발생에 대한 입증 책임은 원고에게 있기 때문에 손해 발생에 대한 구체적 입증을 하지 않고, "민형사상 모든 책임을 진다."는 문구만으로 상대에게 모든 손해 발생 책임을 묻기는 어렵습니다. 또한, 돈을 빌려가고 주지 않는다고 근거 없는 이자를 해당 문구만을 근거로 청구할 수도 없는 것이지요. ■ 구체적인 계약서 기재만이 해결책!따라서, 계약을 하기 전에 계약이 이뤄지는 상황과 조건을 명확히 규정하고, 이를 이행하지 않을 경우의 구체적인 불이익을 명확하게 규정하는게 필요하며, 형사적인 책임이 발생할 수 있는 경우에는 위와 같은 문구만으로 책임을 피할 수 있다고 생각하시는 것은 지양하시는 것이 좋습니다. 그래서 가급적 계약서를 작성하기 전에는 변호사와 계약서를 작성하는 목적과 배경, 예상되는 문제점, 대응 방안을 상담하시는 것이 매우 중요합니다.또한, 만약 이미 계약서와 관련하여 민형사적인 문제가 발생한 경우라면 민사, 형사 전문변호사와 해당 사안을 자세히 상담을 나눠보시고 대응방안을 강구하시는 것이 가장 좋은 해결책이라고 생각합니다. 

  • 임대차, 계약일반/매매

    민경남 변호사

    [민사] 임대차보증금을 전 집주인에게 받을 수 있을까

    ■ 임대차 보증금을 전 집주인에게 받을 수 있을까임대차 계약을 하고 집에서 살고 있는데 집주인이 집을 새로운 매수인에게 파는 경우는 상당히 흔한 경우 입니다. 이 경우에 주택 임대차보호법에 따라서 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 그대로 승계하는 것으로 규정하고 있기 때문에 법률상 당연 승계 규정으로 보아서 양수인은 임대차보증금반환채무를 인수하고 임대인은 그 채무를 면한다고 판단하는 것이 기본적인 판례의 입장입니다. 즉, 임차인은 주민등록을 하고 전입신고를 하면 물권적 합의에 준하도록 대세적인 효력을 가지도록 주택 임대차보호법이 규정하고 있습니다. 따라서, 집주인이 바뀌더라도 대항력을 부여하여 집주인이 바껴도 임차인은 집에서 그대로 살 수 있는 것이지요.그런데, 만약 새로 새로운 집주인이 빈털털이 갭투자자라면 임차인은 새로운 집주인에게 보증금을 받지 못하게 되는데 어떻게 해야 할까요. ■ 임대차 승계거부를 통한 임대차 보증금 반환 청구를 위한 준비전입신고 전에 기존 집주인이 변경되었고 새로운 집주인과 임대차계약을 다시 체결한 상황이 아니라면 기존 집주인을 상대로 소송을 할 수 있는데요. 대법원 판례를 소개하면 다음과 같습니다."주택임대차보호법(이하 ‘주택임대차법’이라고 한다) 제3조 제4항은 주택의 인도와 주민등록의 대항요건을 갖춘 임대차의 목적이 된 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정하고 있다. 이는 법률상 당연승계 규정으로 보아야 하므로, 임대주택이 양도된 경우에 그 양수인은 주택의 소유권과 결합하여 임대인의 임대차 계약상의 권리·의무 일체를 그대로 승계한다. 그 결과 양수인은 임대차보증금반환채무를 면책적으로 인수하고, 양도인은 임대차관계에서 탈퇴하여 임차인에 대한 임대차보증금 반환채무를 면하게 된다(대법원 1987. 3. 10. 선고 86다카1114 판결, 대법원 2013. 1. 17. 선고 2011다49523 전원합의체 판결 등 참조). 그러나 임차인의 보호를 위한 주택임대차법의 입법취지에 비추어 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우에는 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있고, 그와 같은 경우에는 양도인의 임차인에 대한 임대차보증금 반환채무는 소멸하지 않는다"(대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결 참조). 가장 중요한 것은 임차인이 집주인이 변경된 사실을 인지하게 된 지 얼마나 되었는지 여부입니다. 위 판례에서 말하는 상당한 기간내에 이의를 제기하는 것입니다. 특히, 이를 지키기 위해서는 등기사항전부증명서를 함부로 열람해서는 안됩니다. 판례에서는 상당한 기간을 요구하므로 최대한 빠른 시간(늦어도 10일 이내) 내에 상대방에게 임대차계약 승계를 거부한다는 취지의 내용증명이나 문자를 보내야 하는 것입니다. 따라서 가능하면 친구나 지인을 통해서 등기사항전부증명서를 열람하여야 합니다. 하지만, 기존 집주인도 빈털털이일 가능성이 높다면 승계거부 통지 문자나 내용증명은 위험할 수도 있습니다. 바로 자신의 재산을 배우자나 가족에게 이전할 가능성이 높기 때문입니다. 따라서 종합적으로 민사 소송을 전반적으로 어떻게 대응할지는 기초적인 사실관계를 토대로 민사 전문 변호사와 전문적인 전략을 잘 구성하시는 것, 임대차계약 승계 거부 후 보증금반환소송을 진행하시는 것이 매우 중요하다고 하겠습니다.

  • 임대차, 소송/집행절차

    민경남 변호사

    [민사] 임대차보증금반환 소송으로 보증금에 대한 이자까지 받으려면

    ■ 임대차보증금반환 소송에서 원금만 받으면 손해집주인이 임대차보증금을 주지 않는 경우가 있어서 임대차보증금반환 소송을 하는 경우가 있는데, 임대차보증금을 반환 청구하는 경우에는 전세목적물(집)을 집주인에게 인도함과 동시에 보증금의 반환하라는 청구를 하게 되는데, 이렇게만 청구하면 이자 상당의 손해를 보게 됩니다. 즉, 임대차보증금반환소송은 동시이행을 구하는 소송이므로 내가 집을 집주인에게 인도하지 않은 이상 보증금에 대한 이자까지 구할 수는 없습니다. 그렇다고, 집을 집주인에게 인도할 경우에는 점유를 상실하게 되므로 대항력과 우선변제권을 확보할 수 없게 됩니다. 그렇다면, 대항력과 우선변제권도 확보하면서 어떻게 임대차보증금의 이자도 청구할 수 있을까요. ■ 임대차보증금의 이자까지 받으려면 이렇게 하자. 임대차보증금 대출을 받은 경우에는 요즘 급리가 높아 상당히 많은 손해를 보게 되는데요. 그렇다면, 임대인이 늦게 줘서 못받은 임대차보증금에 대한 이자까지 소송으로 받는 것이 정의로운 것이겠지요. 하지만, 임대차보증금도 못받았는데 앞에서 살펴봤듯이 집주인에게 집을 인도할 수 없는데요. 이럴 경우에 시간을 최우선으로 단축하기 위해서는 우선 임대차보증금반환 소송을 바로 제기를 하고, 임차권등기명령을 신청하는 것입니다.지금명령신청을 제외하고 소송의 경우에는 소송과정에서 청구취지를 변경할 수 있고 임차권등기명령 결정은 빠르게 받을 수 있으니 우선 임대보증금반환 소송을 제기하시고 소송이 진행되는 과정에서 추후에 청구취지를 변경하는 것입니다. 이렇게 법원의 임차권등기명령이 있으면 이사를 가도 대항력과 우선변제권이 유지되어 집주인에게 집을 인도하고, 소장부본 송달일까지는 민법 소정의 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 비율로 계산한 지연손해금을 청구하면 임대차보증금에 대한 이자까지 받으실 수 있습니다. 그런데 대부분은 소송을 잘 몰라 임대차보증금 원금만을 청구하는 경우가 많은데 그러면 원금이 클 수록, 이자가 높을수록 상당한 금전적 손해를 입게 됩니다.■ 임차권등기명령신청부터 임대차보증금에 대한 이자까지 확실하게 받자이상으로 임대차보증금에 대한 이자까지 받는 방법까지 알아봤는데요. 임대차계약기간이 종료되었는데도 임대차보증금을 돌려받지 못해서 손해를 보고 계시다면 어떠한 절차를 진행하는 것이 좋은지 민사 전문 변호사와 상담을 통해서 법적 절차를 진행하셔서 소중한 내 목돈을 잘 키시기실 바랍니다. 

  • 임대차, 가압류/가처분

    민경남 변호사

    [민사] 전세보증금 반환 소송 전에 가압류 해야할까

    ■ 전세보증금 반환 소송을 하기 전에 가압류를 해야할까.가압류는 본안 소송을 제기하기 전 채무자의 재산을 압류하여 현상을 보전하여, 그 변경을 금지하여 장래의 강제집행을 보전하는 임시처분 절차라고 할 수 있는데요. 최근에 임대차보증금을 반환 받지 못하는 사례가 늘어나면서 임대차보증금 반환 소송을 문의하시면서 임대인에게 가압류를 해야 하는지 여부를 묻는 문의가 많은 것 같습니다. 그래서 이번에는 보증금 반환 소송을 하시기 전에 가압류가 반드시 필요한 절차인지 여부를 간단히 살펴보고자 합니다.■ 현재 임대차목적물에 대한 가압류는 불필요하다.전세계약의 경우 우선변제권이 중요하다는 사실은 다 아실거에요. 우선변제권은 임차인이 대항요건(주택의 인도와 전입신고), 임대차계약서상의 확정일자를 갖춘 경우에 취득할 수 있는데요. 우선변제권은 해당 주택이 경매로 넘어갈 경우 해당 주택에 대해서 다른 일반채권자들보다 우선하여 보증금을 배당받을 수 있는 권리에요. 따라서, 해당 주택이 경매로 넘어갈 경우 우선변제권이 확보되어 있다면 무익하게 가압류를 할 필요는 없습니다.■ 집주인의 다른 재산 어떤걸 가압류 해야할까집주인의 재산을 알기는 어렵지만 일반적으로 1) 전세보증금을 지급받은 은행 통장 계좌, 2) 임대차계약서 또는 등기부에 기재된 임대인의 주소에 대해서 가압류를 하는 방법을 고민해볼 수 있습니다.다만, 현재 임대차목적물의 시세가 임대차보증금 보다 훨씬 비싸다면 재판부로서는 가압류의 필요성에 대해서 소명을 명할 수도 있는 만큼 가압류를 진행에 앞서 충분한 검토가 필요하다고 할 것이므로 이에 대해서 민사전문변호사와 충분한 상담을 거쳐서 진행을 하시는 것이 바람직합니다. 임대차보증금 반환 소송을 승소확률이 거의 100%에 가깝고, 소가에 비추어 소요되는 비용을 승소 후 임대인에게 전액받아낼 수 있는 소송인 만큼 임대차보증금을 반환받지 않고 있다면 조기에 적절한 대응을 하셔서 소중한 보증금을 빨리 반환받을 수 있도록 하셨으면 좋겠습니다.

  • 건축/부동산 일반, 재개발/재건축

    송인욱 변호사

    오피스텔, 구분상가의 관리비 분쟁(7)

    1. 집합건물법 제34조 제1항에는 '관리단 집회를 소집하려면 관리단 집회일 1주일 전에 회의의 목적사항을 구체적으로 밝혀 각 구분소유자에게 통지하여야 한다. 다만, 이 기간은 규약으로 달리 정할 수 있다.'는 규정이 있는데, 오늘은 소집 통지에 대한 서울고등법원의 결정(서울고등법원 2017. 9. 1. 자 2016 라 20966 직무 집행정지 가처분 결정)을 살펴보고자 합니다. ​2. 사실관계와 관련하여, 서울 중구에 있는 집합건물의 구분소유자들인 J 외 63명이 서울중앙지방법원 20xx비합 xx 호 임시 관리단 집회 허가의 결정에 따라 이 사건 집회를 소집함에 있어 이 사건 상가 구분소유자들 전체의 등기사항 증명서 기재 주소지로 소집 통지를 발송하였으나, 그중 일부의 구분소유자들이 그 통지를 수령하지 못하였던 상황이었는데, 집합건물법 상의 소집 통지가 제대로 이뤄졌는지가 법적 검토 대상이었습니다. ​3. 위 사안에서 서울고등법원은 '집합건물법 제34조는 '관리단 집회의 소집 통지는 구분소유자가 관리인에게 따로 통지 장소를 제출하였으면 그 장소로 발송하고, 제출하지 아니하였으면 구분소유자가 소유하는 전유부분이 있는 장소로 발송한다. 이 경우 통지는 통상적으로 도달할 시기에 도달한 것으로 본다', '건물 내에 주소를 가지는 구분소유자 또는 통지 장소를 제출하지 아니한 구분소유자에 대한 통지는 건물 내의 적당한 장소에 게시함으로써 소집 통지를 갈음할 수 있음을 규약으로 정할 수 있다. 이 경우 통지는 게시한 때에 도달한 것으로 본다.'라고 규정함으로써 관리단 집회 소집권자의 소집 통지의무를 발신주의 등으로 완화하고 있는 점, 이 사건 집회의 소집 통지가 구분소유자가 소유하는 전유부분이 있는 장소로 발송되지는 않았지만, 오히려 구분소유자가 소유하는 전유부분에 대한 등기사항 증명서 기재 주소지로 발송하는 등으로 상당한 노력을 기울인 것으로 보일 뿐만 아니라, 이 사건 상가 내에 공고문을 게시하기도 하였던 점 등에 비추어 보면, 위와 같은 소집 통지의 방법은 이 사건 집회의 참석률을 높이려는 목적에서 이루어진 것으로 보이는 점' 등을 종합하여 송달에 문제가 없다는 판시를 하였습니다. ​4. 또한 위 법원은 '집합건물법 제42조의 2에 따른 결의 취소의 소는 상법 제376조의 총회 결의 취소의 소와 달리 법원의 재량에 의한 청구 기각(상법 제279조 참조) 등의 제도가 마련되어 있지 않고, 결의의 효력에 영향을 미칠 수 없는 정도의 경미한 하자의 경우에도 결의를 취소한다면 오히려 관리단에게 손해를 끼치거나 일반 거래의 안전을 해치는 결과가 될 수도 있는 점 등에 비추어 집합건물법상의 취소 사유를 인정함에 있어 상법상의 총회 결의 취소의 사유보다 더 엄격하게 해석할 필요도 있는 점 등을 종합하면, 위 사정만으로 이 사건 집회의 결의에 취소 사유가 있다고 단정하기 어렵다.'는 판시를 통하여 송달에 관하여 완화된 판단을 해 주었습니다.

  • 건축/부동산 일반, 임대차

    김경숙 변호사

    [임대차 승계] 주택 매매 시 기존 임대차 승계, 꼭 알아야 할 절차와 조건 정리

    주택을 매매하시려는데, 기존 세입자가 살고 있어서 어떻게 해야 할지 막막하신 분들이 많습니다. 매수인 입장에서도, 매도인 입장에서도, 그리고 기존 임차인 입장에서도 각자 궁금한 점이 다를 수밖에 없는데요. 주택 임대차 승계는 단순히 집을 사고파는 것 이상으로 법적 요건을 꼼꼼히 살펴야 하는 문제입니다. 오늘은 그 절차와 조건을 단계별로 차근차근 안내해 드리겠습니다.임대차 승계란 무엇인가요임대차 승계란, 임대 중인 주택이 매매되었을 때 기존 임대인(매도인)의 지위가 새 소유자(매수인)에게 그대로 넘어가는 것을 말합니다. 쉽게 말해, 매수인이 기존 세입자와의 임대차 계약을 이어받게 되는 것입니다.주택임대차보호법 제3조 제4항에 따르면, 임차인이 대항요건(주택 인도 + 전입신고)을 갖춘 상태에서 주택 소유권이 이전되면 새 소유자가 임대인의 지위를 자동으로 승계합니다. 당사자 간 별도 합의가 없어도 법률에 의해 당연히 승계되는 것이 핵심입니다.이때 중요한 점은 임차인의 대항력 유무입니다. 대항력이란 임차인이 제3자(새 소유자 포함)에게 자신의 임차권을 주장할 수 있는 법적 힘을 의미합니다. 대항력이 있는 임차인이 거주하는 주택을 매수하면, 매수인은 기존 임대차 조건을 그대로 인수해야 합니다.임대차가 승계되는 핵심 조건 3가지모든 임대차가 자동으로 승계되는 것은 아닙니다. 아래 세 가지 조건을 하나씩 확인해 보시는 것이 중요합니다.1임차인의 대항요건 구비 여부임차인이 해당 주택에 실제 거주(주택 인도)하면서 주민등록 전입신고를 마친 상태여야 합니다. 두 가지를 모두 갖춘 다음 날 0시부터 대항력이 발생합니다. 전입신고 없이 거주만 하고 있는 경우에는 대항력을 인정받기 어렵습니다.주택 인도(실거주)전입신고 완료익일 0시 대항력 발생2대항력 취득 시점과 소유권 이전 시점 비교임차인의 대항력 취득일이 매수인의 소유권 이전등기일(잔금 지급일)보다 앞서야 합니다. 만약 소유권 이전등기가 먼저 완료되고 그 이후에 임차인이 전입신고를 했다면, 해당 임차인은 새 소유자에게 대항력을 주장할 수 없습니다.대항력 취득일 < 소유권 이전일같은 날이면 대항력 불인정3임대차 계약의 유효성기존 임대차 계약이 적법하게 체결되어 있어야 합니다. 계약 기간이 이미 만료되었더라도 임차인이 계속 거주하면서 묵시적 갱신이 이루어진 경우에는 임대차 관계가 존속하는 것으로 봅니다. 다만, 묵시적 갱신된 임대차는 기간이 2년으로 간주된다는 점에 유의하셔야 합니다.묵시적 갱신 시 2년 존속계약서 원본 확인 필수매수인이 밟아야 할 실무 절차실제로 임차인이 있는 주택을 매수하실 때는 다음 절차를 순서대로 진행하시면 훨씬 안전합니다.1등기부등본 및 전입세대 열람 확인매매 계약 체결 전에 등기부등본(등기사항전부증명서)을 발급받아 근저당, 가압류 등 권리관계를 확인합니다. 동시에 전입세대 열람(확정일자 부여현황 포함)을 통해 현재 거주 중인 임차인의 전입일자와 확정일자를 반드시 확인하셔야 합니다.소요시간: 당일비용: 등기부 1,000원 / 전입세대 열람 400원인터넷등기소, 주민센터 이용2기존 임대차 계약 내용 확인 및 인수 조건 협의매도인에게 기존 임대차 계약서 사본을 요청하여 보증금 금액, 월세 여부, 계약 기간, 특약사항을 꼼꼼히 확인합니다. 매수인이 인수할 보증금 규모에 따라 매매 잔금에서 해당 보증금을 공제하는 방식으로 협의하는 것이 일반적입니다.보증금 공제 여부 매매계약서에 명시계약서 원본 대조 필수3임차인에게 임대인 변경 통지소유권 이전등기가 완료되면, 새 임대인(매수인)은 기존 임차인에게 임대인이 변경되었음을 서면으로 통지하는 것이 바람직합니다. 법적으로 반드시 서면 통지가 요구되는 것은 아니지만, 이후 보증금 반환이나 월세 수령 등에서 분쟁을 예방하는 데 큰 도움이 됩니다.내용증명 또는 문자·카톡 기록 보관새 임대인 연락처·계좌번호 안내자주 놓치시는 주의사항선순위 근저당이 있는 경우 - 임차인의 대항력 취득일보다 앞선 근저당권이 설정되어 있다면, 경매 시 임차인이 보증금을 온전히 돌려받지 못할 수 있습니다. 매수인 입장에서도 이런 물건을 매수하면 임차인과의 보증금 반환 문제가 복잡해질 수 있으므로, 등기부상 권리관계를 우선순위별로 정확히 파악하셔야 합니다.보증금 반환 책임의 소재 - 임대차가 승계되면 보증금 반환 의무도 매수인에게 넘어갑니다. 대법원 판례는 "임대주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계하므로 보증금 반환채무도 당연히 인수한다"고 일관되게 판시하고 있습니다. 따라서 매매대금에서 보증금을 공제하지 않으면 매수인이 이중으로 부담하게 될 수 있다는 점을 꼭 기억하셔야 합니다.계약갱신청구권 잔여 횟수 확인 - 2020년 7월 31일 이후 체결 또는 갱신된 임대차 계약의 임차인은 1회에 한하여 계약갱신을 청구할 수 있습니다(주택임대차보호법 제6조의3). 매수인이 실거주 목적으로 매수하더라도, 임차인의 갱신청구권이 아직 행사되지 않은 상태라면 즉시 퇴거를 요구하기 어렵습니다. 다만, 매수인 본인이 실제 거주할 목적이라면 갱신 거절 사유에 해당할 수 있으므로 구체적 사정에 따른 판단이 필요합니다.매도인과 임차인도 확인해야 할 사항매수인만 주의하면 되는 것이 아닙니다. 매도인은 매매 계약 체결 시 기존 임대차 관계를 매수인에게 정확히 고지할 의무가 있으며, 보증금 정산 방식을 매매계약서에 명확하게 기재해 두어야 이후 분쟁을 방지할 수 있습니다.임차인 입장에서는 주택 소유자가 변경되더라도 대항요건을 유지하는 것이 가장 중요합니다. 소유권 이전 과정에서 전입신고를 임의로 옮기거나 실거주를 중단하면 대항력을 상실할 수 있으므로, 잔금일 전후로 전입 상태를 절대 변경하지 않도록 주의하셔야 합니다.정리하면주택 매매 시 기존 임대차 승계는 임차인의 대항력 유무가 핵심 기준입니다. 대항력을 갖춘 임차인이 있는 주택을 매수하면, 보증금 반환 의무를 포함한 임대인의 모든 권리와 의무가 매수인에게 이전됩니다. 등기부등본과 전입세대 열람을 통해 권리관계를 사전에 확인하고, 매매계약서에 보증금 공제 조건을 명확히 기재하시는 것이 안전한 거래의 출발점입니다.김경숙 변호사의 코멘트더감 법률사무소 · 경기도 수원시임차인이 있는 주택 매매 사건을 다루면서 느끼는 점은, 등기부등본만 확인하고 전입세대 열람을 생략하시는 분들이 의외로 많다는 것입니다. 보증금 정산 방식을 매매계약서에 한 줄이라도 명확히 넣어두면 이후 분쟁의 상당 부분을 예방할 수 있습니다. 구체적 권리관계가 복잡한 경우에는 계약 전에 전문가의 검토를 받으시길 권합니다.

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    김경숙 변호사

    [상가 임대차] 상가 경매 낙찰 후 기존 임차인의 권리는 어떻게 되는가

    상가건물이 경매로 낙찰되면 기존 임차인의 법적 지위가 어떻게 달라지는지는 실무에서 빈번하게 문제가 됩니다. 대항력의 유무, 확정일자 취득 시점, 그리고 권리금 회수 가능성까지 여러 쟁점이 복합적으로 얽히기 때문입니다. 아래에서 가상의 사례를 통해 핵심 쟁점을 정리합니다.사례 개요서울 마포구에서 분식점을 운영하는 C씨(48세, 여성)는 2021년 3월 해당 상가건물 1층 점포에 보증금 8,000만 원, 월차임 180만 원의 조건으로 임대차계약을 체결하고 사업자등록을 마쳤습니다. 확정일자도 같은 달에 받았습니다.그런데 2024년 11월, 건물 소유자의 채무 문제로 해당 건물이 경매에 넘어갔고, 2025년 4월 D씨가 낙찰을 받았습니다. C씨는 아직 임대차 기간이 남아 있었고, 6년간 형성한 단골 고객층 덕분에 권리금도 약 5,000만 원 상당으로 평가되는 상황입니다.C씨는 계속 영업할 수 있는지, 보증금은 돌려받을 수 있는지, 권리금은 어떻게 되는지 걱정이 큽니다.쟁점 1. 대항력이 인정되는가 - 임차인의 존속 여부상가건물 임대차보호법 제3조에 따르면, 임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 마친 경우 그 다음 날부터 제3자에 대한 대항력을 갖습니다. 여기서 핵심은 대항력을 갖춘 시점이 경매의 기준이 되는 근저당권 설정일보다 앞서는지 여부입니다.대항력 판단 기준임차인의 대항요건 구비일(사업자등록 + 인도 완료 다음 날)이 근저당권 설정 등기일보다 앞서면, 낙찰자에게도 임대차의 효력을 주장할 수 있습니다. 반대로 근저당권이 먼저 설정되었다면, 경매로 인해 임대차는 소멸합니다.C씨의 경우 2021년 3월에 입점과 사업자등록을 동시에 마쳤습니다. 만약 해당 건물에 설정된 근저당권이 2020년에 이미 존재했다면, C씨의 대항력 취득 시점이 근저당권보다 늦으므로 대항력이 인정되지 않습니다. 이 경우 C씨는 낙찰자 D씨에게 임대차 존속을 주장하기 어렵고, D씨의 인도 요구에 응해야 할 수 있습니다.반면, 근저당권 설정일이 2022년 이후라면 C씨의 대항력이 우선하므로, 낙찰자 D씨는 C씨의 임대차 조건을 그대로 승계하게 됩니다. 이 경우 C씨는 잔여 임대차 기간 동안 계속 영업이 가능합니다.쟁점 2. 보증금의 회수 가능성보증금 회수는 대항력 유무와 확정일자 취득 여부에 따라 경로가 달라집니다.첫째, 대항력이 있는 경우입니다. C씨의 대항력이 근저당권보다 앞서면, 낙찰자 D씨가 임대인의 지위를 승계하므로 임대차 종료 시 D씨에게 보증금 반환을 청구할 수 있습니다. 임대차가 계속되는 한 보증금도 보호됩니다.둘째, 대항력이 없지만 확정일자가 있는 경우입니다. 대항력이 없더라도 확정일자를 받아 두었다면 경매 배당절차에서 보증금을 우선변제 받을 수 있는 가능성이 있습니다. 다만 이때도 근저당권과의 선후 관계에 따라 배당 순위가 결정되므로, 선순위 채권이 많으면 전액 회수가 어려울 수 있습니다.소액임차인 최우선변제상가건물 임대차보호법 제14조 및 동법 시행령에 따라, 일정 보증금 이하의 소액임차인은 다른 담보물권자보다 우선하여 보증금의 일부를 변제받을 수 있습니다. 서울 기준으로 보증금이 6,500만 원 이하인 경우 2,200만 원까지 최우선변제를 받을 수 있지만(2024년 기준 시행령), C씨의 보증금은 8,000만 원이므로 이 요건에 해당하지 않을 가능성이 높습니다.셋째, 대항력도 확정일자도 없는 경우에는 경매 배당에서 후순위로 밀려 사실상 보증금 회수가 매우 어려워집니다. 일반 채권자로서 배당에 참가해야 하며, 잔여 배당금이 없으면 회수 자체가 불가능합니다.쟁점 3. 권리금 회수 기회의 보호 여부C씨가 6년간 형성한 단골 고객과 영업 노하우는 상당한 가치가 있으므로, 권리금 회수 기회 보호 문제가 핵심적인 쟁점이 됩니다.상가건물 임대차보호법 제10조의4는 임대인이 임차인의 권리금 회수 기회를 방해해서는 안 된다고 규정하고 있습니다. 임차인이 새로운 임차인을 주선했음에도 임대인이 정당한 사유 없이 거절하거나 방해하면 손해배상 책임을 질 수 있습니다.그러나 여기에 중요한 예외가 있습니다. 같은 법 제10조의4 제2항 제4호는 "임차인이 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 아니한 경우"를 제외 사유로 두고 있는데, 이보다 실무적으로 더 자주 문제가 되는 것은 경매 상황에서의 적용 여부입니다.경매와 권리금 보호의 관계상가건물 임대차보호법 제10조의4 제2항 제8호는 정당한 권한에 의하여 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인의 권리를 승계하지 아니하기로 하는 경우를 규정하고 있으나, 핵심은 같은 조 제1항 단서에서 경매에 의한 낙찰의 경우에는 권리금 회수 기회 보호 규정이 적용되지 않는다는 점입니다. 즉, 경매로 소유권을 취득한 낙찰자 D씨에게는 권리금 회수 기회 보호 의무가 없습니다.이는 실무에서 임차인에게 가장 큰 타격이 되는 부분입니다. C씨가 5,000만 원 상당의 권리금 가치를 형성했더라도, 경매 낙찰자 D씨에게 이를 청구하는 것은 법적으로 어렵습니다. 다만 기존 임대인(이전 소유자)이 경매를 초래한 경위에 따라, 기존 임대인에 대한 손해배상 청구 가능성이 완전히 배제되는 것은 아닙니다. 기존 임대인이 권리금 회수 기회를 적극적으로 방해한 사정이 있다면 별도의 검토가 필요합니다.C씨가 취할 수 있는 실무적 대응위 쟁점을 종합하면, C씨에게는 다음과 같은 실무적 대응이 필요합니다.대항력 선후 관계 확인 - 등기사항전부증명서를 발급받아 근저당권 설정일과 자신의 대항요건 구비일을 정확히 비교해야 합니다. 이 판단이 이후 모든 권리의 출발점이 됩니다.배당요구 신청 - 대항력이 없는 경우라면, 경매 법원에 배당요구종기일 전까지 반드시 배당요구를 신청해야 합니다. 기한을 놓치면 배당 자체에 참여할 수 없습니다.낙찰자와의 협상 준비 - 대항력이 인정되는 경우에도, 향후 임대 조건 재협의가 필요할 수 있습니다. 현재 임대차 조건, 잔여 기간, 그간의 차임 납부 이력 등을 정리해 두는 것이 협상에 유리합니다.권리금 관련 증빙 확보 - 경매 낙찰자에게는 법적으로 권리금 청구가 어렵지만, 기존 임대인에 대한 손해배상 가능성을 대비하여 권리금 산정 근거(매출 자료, 거래 관행, 인근 시세 등)를 확보해 두어야 합니다.전문가 조력의 시기 - 경매 진행 중이라면 배당요구종기일이라는 명확한 기한이 있으므로, 권리 분석과 대응 전략 수립은 가능한 이른 시점에 이루어지는 것이 유리합니다.상가 경매에서 임차인의 권리는 대항력 취득 시점, 확정일자 유무, 보증금 규모에 따라 결과가 크게 달라집니다. 특히 권리금 회수 기회 보호가 경매 상황에서는 적용되지 않는다는 점은 많은 임차인이 간과하는 부분입니다. 임대차 계약 체결 단계에서부터 대항요건과 확정일자를 빠짐없이 갖추어 두는 것이 최선의 예방책이며, 이미 경매가 진행 중이라면 배당요구 기한을 놓치지 않는 것이 가장 중요합니다.김경숙 변호사의 코멘트더감 법률사무소 · 경기도 수원시상가 경매 사건을 다루면서 가장 안타까운 경우가 배당요구종기일을 놓쳐 보증금 회수 기회 자체를 잃는 상황입니다. 경매 개시를 알게 된 즉시 등기부상 근저당권 설정일과 본인의 대항요건 구비일을 비교하고, 배당요구 신청 기한을 확인하시기 바랍니다. 권리금과 보증금 문제가 복합적으로 얽힌 경우라면 가능한 빨리 전문가의 조력을 받으시길 권합니다. 

  • 상속, 가사 일반

    김경숙 변호사

    [유류분 반환] 수증자와 수유자 중 누구에게 먼저 청구해야 할까

    얼마 전 이런 사연이 있었습니다. 아버지가 돌아가신 뒤 유언장을 열어본 자녀 3남매는 적잖이 당혹스러웠습니다. 상속재산 대부분이 생전에 둘째 아들에게 증여되어 있었고, 남은 부동산 한 채마저 유언으로 종교단체에 기부하도록 적혀 있었기 때문입니다. 첫째와 셋째는 유류분 반환 청구를 결심했지만, 곧바로 한 가지 의문에 부딪혔습니다."증여받은 둘째(수증자)와 유증받은 종교단체(수유자), 누구에게 먼저 청구해야 하는 걸까?"이 질문은 상담 현장에서도 빈번하게 등장합니다. 결론부터 말씀드리면, 민법은 반환의 순서를 명확히 정해 두고 있으며, 이를 잘못 적용하면 소송에서 패소하거나 회수 자체가 불가능해질 수 있습니다.수증자와 수유자, 개념부터 구분합니다유류분 반환 순서를 이해하려면 먼저 두 용어를 정확히 구분해야 합니다.수유자(受遺者)란 유언에 의해 재산을 받는 사람입니다. 피상속인(고인)이 "내 아파트를 A에게 준다"라고 유언장에 적었다면, A가 수유자입니다. 재산이 이전되는 시점은 피상속인의 사망 시점입니다.수증자(受贈者)란 피상속인이 살아 있는 동안 증여를 통해 재산을 받은 사람입니다. 생전에 이미 소유권이 넘어간 상태이므로, 수유자와는 재산 이전 시점에서 근본적인 차이가 있습니다.실무에서 보면, 한 사건 안에 수유자와 수증자가 동시에 존재하는 경우가 적지 않습니다. 위 사연처럼 생전 증여와 유언 처분이 함께 이루어진 경우가 대표적입니다.민법이 정한 유류분 반환 순서민법 제1116조는 유류분 반환의 순서를 다음과 같이 규정하고 있습니다.1수유자에게 먼저 반환 청구유증(유언에 의한 재산 처분)으로 받은 재산부터 반환을 구합니다. 유증 재산만으로 유류분이 충족되면 수증자에게는 청구할 수 없습니다.2부족분에 한해 수증자에게 반환 청구유증 재산을 전부 반환받아도 유류분에 미치지 못할 때, 그 부족분만큼 생전 증여를 받은 수증자에게 청구합니다.이 순서는 법률이 강제하는 것이어서 당사자 임의로 바꿀 수 없습니다. 실무에서 자주 접하는 실수 중 하나가, 수유자를 건너뛰고 곧바로 수증자에게만 소를 제기하는 것입니다. 이 경우 법원은 청구 자체를 기각하거나 감액 판단을 할 수 있습니다.왜 수유자가 먼저일까?증여는 이미 생전에 완료된 거래이므로 수증자의 법적 지위가 상대적으로 안정적입니다. 반면, 유증은 사망과 동시에 효력이 발생하므로 수유자는 아직 재산에 대한 지위가 확정적이지 않은 면이 있습니다. 민법은 기존 거래의 안정성을 우선 보호하되, 유류분 침해 정도가 클 경우에 한해 증여 부분까지 되돌리도록 설계한 것입니다.수증자가 여러 명일 때의 반환 순서생전 증여가 여러 차례 이루어진 경우, 수증자 사이에서도 반환 순서가 있습니다. 민법 제1116조 후단은 "증여에 대해서는 후순위의 것부터 반환"하도록 정하고 있습니다. 즉, 시간적으로 나중에 이루어진 증여를 받은 수증자부터 반환 의무를 집니다.예를 들어 피상속인이 2018년에 장남에게 5,000만 원, 2022년에 차남에게 1억 원을 증여했다면, 차남의 1억 원부터 반환 대상이 됩니다. 차남의 증여분만으로 유류분이 채워지면 장남에게는 청구할 수 없고, 부족한 경우에만 장남에게 추가로 청구할 수 있습니다.이 규정은 실무에서 매우 중요합니다. 증여 시점을 정확히 파악하지 않으면 청구 대상을 잘못 특정하게 되고, 이는 곧 소송의 패소 또는 지연으로 이어집니다.실무에서 주의할 핵심 포인트첫째, 유증과 증여가 혼재된 사안에서는 반드시 순서를 지켜 청구해야 합니다. 유증분으로 유류분이 충족되는지 먼저 계산하고, 부족분이 있을 때에만 증여분으로 넘어가는 구조입니다. 이 계산을 위해서는 상속재산 총액, 각 증여 금액, 유증 재산의 가액을 정확히 산정해야 합니다.둘째, 증여 시점의 입증이 핵심입니다. 수증자 간 반환 순서가 증여 시점에 따라 결정되므로, 등기부등본, 금융거래내역, 증여세 신고서 등으로 증여 시점을 객관적으로 확인해 두는 것이 중요합니다.셋째, 유류분 반환 청구권에는 소멸시효가 있습니다. 유류분 침해 사실을 안 날로부터 1년, 상속 개시일로부터 10년 이내에 행사해야 합니다(민법 제1117조). 상속 개시 후 시간이 경과할수록 증거 확보가 어려워지므로, 조기에 재산 관계를 파악하는 것이 유리합니다.넷째, 공동상속인에 대한 특별수익(생전 증여)은 증여 시기에 관계없이 유류분 산정 기초재산에 포함됩니다. 일반적인 제3자에 대한 증여는 상속 개시 전 1년 이내의 것만 포함되지만, 공동상속인 간 증여는 그 기간 제한이 없다는 점에서 큰 차이가 있습니다.핵심 정리유류분 반환 청구의 순서는 수유자(유언으로 받은 사람)가 1순위, 수증자(생전 증여받은 사람)가 2순위입니다. 수증자가 여러 명이면 나중에 증여받은 사람부터 반환 의무를 집니다. 이 법정 순서를 지키지 않으면 소송에서 불리해질 수 있으므로, 청구 전에 유증과 증여의 내역을 빠짐없이 정리하는 것이 실무상 가장 중요한 첫걸음입니다.김경숙 변호사의 코멘트더감 법률사무소 · 경기도 수원시유류분 사건을 다루면서 느끼는 점은, 반환 순서를 잘못 파악하여 청구 대상을 잘못 특정하는 사례가 생각보다 많다는 것입니다. 유증과 증여 내역을 꼼꼼히 정리한 뒤 법정 순서에 맞추어 전략을 세우는 것이 회수 가능성을 높이는 핵심입니다. 상속재산 규모가 크거나 관계자가 다수인 경우에는 가능한 빨리 전문가의 조력을 받으시길 권합니다.

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    민경남 변호사

    [민사] 집주인한테 전세 보증금 반환 받는 방법

    ■ 급증하는 전세 보증금 미반환 사고 최근 금리가 급격히 인상하면서 은행으로부터 대출이 어렵게 되자 전세 보증금 반환을 하지 못하는 집주인들이 많이 늘고 있고 이로 인하여 전세 보증금을 반환하지 못해 문제가 생기는 경우가 많은 것 같아서 이번에는 이와 관련하여 전세 보증금을 돌려받기 위한 민사적인 절차는 무엇인지 알아보려고 해요. 무엇보다 복잡한 내용을 알기 쉽게 작성하였으니 잘 따라 오시면 어렵지 않으실 거에요. ■ 임대차가 종료하였다면 임대차 계약에 따라 임대차 해지 통고하기!먼저, 임대차 종료가 얼마 남지 않았다면 집주인분에게 임대차를 종료하겠다는 말을 분명하게 하여야 합니다. 그렇지 않으면 임대차계약서의 자동 갱신 조항에 의해서 자동으로 갱신되어 임대인이 임차인에게 임대보증금을 돌려줄 이유가 없기 때문이에요. 보통 3개월 전에 통지를 하게 되어 있으므로 임대차계약서를 잘 살펴보셔야 해요. 그리고 해지의 의사를 분명하게 표현했다는 것을 증거로 남기기 위해서 임대인과의 전화통화 녹음, 카카오톡, 문자 등을 꼭 남겨놓으세요. ■ 내용증명 보내기 해지를 통고하고 임대차 종료일에 지금 살고있는 임대목적물을 반환하고, 집주인은 돈을 반환하면 모든 계약이 종료되는데, 돈을 반환할 수 없다고 하면 이제 부터는 긴장을 하셔야 하고, 무슨 문제가 있구나 생각을 하셔야 합니다.따라서, 이때는 집주인에게 내용증명을 신속하게 보내면 임대차 종료 사실, 임대목적물 제공 사실, 보증금 반환 요구 사실 등을 정리하여 내용증명으로 집주인에게 보내 놓아야 나중에 증거로 사용하기 용이합니다.■ 임차권등기명령 신청하기주택임대차보호법은 주택의 인도와 주민등록을 대항력의 취득 및 존속 요건으로 하고 있기 때문에 임차인이 임대차가 종료되었음에도 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가게 되면 종전에 취득하였던 대항력 및 우선변제권이 상실되므로 보증금을 돌려받기 어려워지게 되는데, 쉽게 말하면 지금 세들어 살고 있는 집의 점유를 상실할 경우 세입자로서 법에서 인정하는 권리를 상실한다는 의미입니다. 그런데, 이사는 가야하는데 여기서 계속 점유하면 살아야 한다면 피해가 너무 크겠지요? 그래서  이러한 문제를 해결하기 위해 임차권등기명령제도는 법원의 집행명령에 따른 등기를 마치면 임차인에게 대항력 및 우선변제권을 유지하게 하면서 임차주택에서 자유롭게 이사할 수 있도록 하고 있어요.따라서, 관할 법원에서 임차권등기명령을 신청하고 그 신청에 따라 임차권등기명령이 나오고, 그 내용이 등기부에 기재되었는지까지 확인하고 이사를 하시는 것이 좋습니다. 임차권등기명령이 나와서 등기부에 기재되기 까지는 2~3주가 걸리고 최근 신청이 급증하여 여유있게 신청하시는 것이 좋을 것 같아요.  ■ 가압류 신청 & 임대보증금반환 소송하기이제 본격적으로 소송을 제기하면 되는데 소송에서 이기더라도 집주인이 줄 돈이 없다면 난감하겠지요. 그래서, 임대인이 재산을 함부로 처분하지 못하도록 가압류를 미리 신청하면 좋은데요. 다만, 가압류의 경우 집주인이 살고 있는 집에 대해서는 임차권등기명령을 통해서 대항력과 우선변제권이 유지되고 있으니, 다른 재산이 있는지 알아보고 가압류를 하시는 것이 좋습니다.이제는 상대방에게 임대차 계약 종료 사실, 임대 목적물 반환 사실을 입증하고 임대차 보증금 반환을 지급명령신청 또는 소를 제기하는 방식으로 법원에 제출하시면 되고, 특별히 문제되지 않는 한 승소할 것이며, 소제기 후 승소 판결까지는 6개월 ~ 1년의 기간이 걸릴다고 생각하시면 좋을 것 같아요. 그리고, 승소 후 집행권원으로 재산을 강제경매하여 배당을 받으시면 드디어 돈을 받을 수 있게 되세요. 대부분은 강제경매까지 가지는 않고 대부분 패소하시면 어떻게든 돈을 빌려서 보증금을 갚고 사건이 마무리 되는 경우가 많아요. ■ 바쁘신 분들을 위한 3줄 요약1. 임대차 연장 의사 없다는 사실을 자동 갱신 전에 분명하게 알리고 내용증명 보내기2. 집주인이 보증금반환이 어려워 보이고 자신도 이사를 빨리 해야 된다면 우선 임차권등기명령 신청하기(3주)3. 집주인에게 충분한 책임자산이 있는지 알아보고 재산을 빼돌릴게 예상되면 가압류 신청하고, 그렇지 않다면 바로 임대차 보증금반환소송 하기(6개월 ~ 1년)

  • 건축/부동산 일반, 임대차

    송인욱 변호사

    오피스텔, 구분상가의 관리비 분쟁(1)

    1. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 '집합건물법') 제1조에는 '1동의 건물 중 구조상 구분된 여러 개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있을 때에는 그 각 부분은 이 법에서 정하는 바에 따라 각각 소유권의 목적으로 할 수 있다.'는 규정이 있는데, 해당 부분이 구조상 구분되어 있고 독립한 건물로서 사용 가능해야 각 소유권의 목적이 될 수 있는바, 대법원의 '시행 당시 구분건물로 등기된 건물이 구조상의 독립성을 상실하여 같은 법 제1조의 규정에 부합하지 아니 함에 따라 그 건물에 구분소유권이 성립될 수 없는 경우에는 등기명의자는 그 건물이 속하는 1동의 건물의 공유자가 될 뿐이다.'는 판시(대법원 2013. 3. 28. 선고 2012다 4985 관리비 판결)를 통하여 이러한 기준이 없어진다면 구분등기의 효력이 부인되니 소위 구분상가의 경우 분양 계약 해제 시 현황을 잘 확인해야 합니다.​2. 구분소유권의 객체가 되려면 그 부분이 구조상, 이용상 다른 부분과 구분되는 독립성을 갖추어야 하고, 구체적으로 '구조상 독립성'은 물적 지배 범위(소유권 객체)를 명확히 확정할 필요 때문에 요구되며, 구조상의 구분으로 객체 범위를 확정할 수 없으면 독립성을 인정할 수 없으며, 위 요건을 갖추지 못한 건물의 일부에는 구분소유권이 성립할 수 없고, 건축물대장·등기부에 구분건물로 등재·등기되었더라도 그 등기 자체가 무효가 될 수 있는데, 정현 법률사무소의 송인욱 변호사님은 소위 구분상가의 분양 계약 해제와 관련하여 위와 같은 점을 파고들어 분양 계약 해제를 서울서부지방법원에서 인정받기도 하였습니다. ​3. 다만 위 1. 항에서 살펴본 대법원 판시의 상황은 구분건물로 등기된 1동의 건물 중 일부에 해당하는 구분건물들 사이에서 구조상의 구분이 소멸되어 위 일부 건물 부분과 나머지 구분건물들로 구성된 1동의 건물 전체가 구 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률의 적용 대상이 되는지가 문제가 되었는데, 대법원은 '위 일부 건물 부분과 나머지 구분건물들로 구성된 1동의 건물 전체는 집합건물법의 적용 대상이 될 수 있다고 봄이 타당하다.'는 판시를 통하여 기준을 세워주었는데, 소위 구분상가 건물의 경우 일부 구분등기가 불가능하게 되었다고 하더라도 관리단의 관리비 청구는 가능하다는 점을 판단해 주었습니다. ​4. 당시 위 상가는 지하층부터 3층까지는 각 구분된 호실별(3층의 경우에는 301호, 302호, 303호, 305호, 306호, 307호, 308호, 309호의 8개 점포로 구분되어 있다)로, 4, 5층은 층별로 구분되어 집합건축물대장에 등록되고 각 소유권보존등기가 마쳐진 후 소유권이전등기가 이루어져 왔으나, 위 등기에는 전유부분과 공용부분이 나누어져 있지 않고, 건물 부지인 서울 성북구 종암동 (지번 생략) 대지는 이 사건 상가의 소유자들이 공유하고 있을 뿐, 대지권 등기가 되어 있지 않았던 사안에서 위 상가 번영회가 관리비를 지급하지 않는 피고를 상대로 소송을 제기하였는데, 원심법원은 원고가 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률이 정하는 관리단이나 관리인이 아니고, 달리 이 사건 점포를 유지, 관리할 관리권이나 위임 등 법적 근거에 대한 주장, 입증이 없는 이상 이 사건 점포를 실질 관리하였다고 하여 곧바로 피고에게 관리비를 구할 수 없으므로, 원고의 관리비 청구는 이유 없다는 이유로 기각을 하였으나, 대법원은 위와 같은 이유로 파기, 환송을 하였습니다. ​

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