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매매/소유권 등, 세금/행정/헌법
송인욱 변호사
오피스텔, 구분상가의 관리비 분쟁(8)
1. 집합건물법 제37조 제2항에는 '전유부분을 여럿이 공유하는 경우에는 공유자는 관리단 집회에서 의결권을 행사할 1인을 정한다.'는 규정이 있는데, 오늘은 가장 먼저 집합건물법 상의 공유자의 의결권에 대하여 살펴보고자 하는 바, 대법원은 '임시 관리단 집회의 결의 당시 건물 내 전유부분의 공유자로서 전유부분 지분의 과반수를 가지지 못한 자들이 의결권 행사자를 정하지 아니하고 집회에 참석하여 각 공유자의 지분비율에 해당하는 전유부분 면적에 따른 의결권을 행사한 경우, 위 의결권 행사는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제37조 제2항에 위배되어 무효이다.'는 판시(대법원 2008. 3. 27. 선고 2007마 1734 가처분 이의 판결)를 통해 기준을 세워 주었습니다. 2. 위 1. 항의 사건에서 대법원은 '따라서 전유부분의 공유자는 서로 협의하여 공유자 중 1인을 관리단 집회에서 의결권을 행사할 자로 정하여야 하고, 협의가 이루어지지 않을 경우 공유물의 관리에 관한 민법 제265조에 따라 전유부분 지분의 과반수로써 의결권 행사자를 정하여야 하며(또는 공유자 중 전유부분 지분의 과반수를 가진 자가 의결권 행사자가 된다), 의결권 행사자가 의결권을 행사한 경우 집합건물법 제38조 제1항에 의하여 당해 구분소유자의 수는 1개로 계산되지만 의결권에 대하여는 집합건물법 제37조 제1항에 따라 규약에 특별한 규정이 없는 경우에는 같은 법 제12조에 의하여 당해 전유부분의 면적 전부의 비율에 의한다고 할 것이고, 한편 지분이 동등하여 의결권 행사자를 정하지 못할 경우에는 그 전유부분의 공유자는 의결권을 행사할 수 없으며, 의결권 행사자가 아닌 공유자들이 지분비율로 개별적으로 의결권을 행사할 수도 없다고 할 것이다.'는 판시를 하여 위 법규정이 강행 규정이라는 점, 공유의 경우 의결권의 행사방법 등에 대한 기준을 세워 주었습니다. 3. 또한 집합건물법 제41조에는 서면 또는 전자적 방법에 의한 결의 등에 대한 규정이 있는데, 서울고등법원은 '집합건물법 제41조는 강행규정으로서 이에 반하는 관리단 규약은 그 범위에서 무효이다.'는 판시(서울고등법원 2015. 11. 27. 선고 2015나 6298 회장 및 임원 지위 부존 재확인 판결)를 통하여 기준을 세워 주었습니다.4. 위 3. 항의 사안에서 당시 원고가 제6기 임원으로 선출되었는지가 중요한 쟁점이었는데, 당시 서울고등법원은 '이 사건 건물의 관리 규약 제13조 제2항은 관리협의회 임원 선출에 관하여 "구분소유자 2/3 이상의 서면 동의를 받아야 하며 그중에서 과반 수 이상의 찬성을 얻어야 한다"라고 규정하고 있는데, 집합건물법 제41조는 관리단 집회에서 결의할 사항에 관하여 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상의 서면에 의한 합의가 있는 때에는 관리단 집회의 결의가 있는 것으로 본다고 규정하여 서면결의의 경우 같은 법 제38조와 달리 의결정족수를 강화하는 한편, 위 서면결의 의결정족수에 관하여 관리단 규약으로 이를 다르게 정할 수 있다는 예외를 규정하지 않았다는 점' 등을 기준으로 위 법규정이 강행 규정이라는 점을 확인해 주었습니다.
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건축/부동산 일반, 매매/소유권 등
송인욱 변호사
오피스텔, 구분상가의 관리비 분쟁(4)
1. 오늘부터는 관리단 집회의 관련 절차에 대하여 살펴보고자 하는데, 집합건물법 제32조에는 정기 관리단 집회가, 제33조에는 임시 관리단 집회에 대한 규정이 있는데, 후자와 관련하여 관리인은 필요하다고 인정할 때에는 관리단 집회를 소집(제33조 제1항 참조) 할 수 있고, 구분소유자의 5분의 1 이상이 회의의 목적 사항을 구체적으로 밝혀 관리단 집회의 소집을 청구하면 관리인은 관리단 집회를 소집하여야 하는데, 이 정수(定數)는 규약으로 감경(제33조 제2항 참조) 할 수 있습니다. 2. 위와 같은 임시 관리단 집회를 소집할 때는 구분소유자의 5분의 1 이상이 동의를 하여야 하고, 회의의 목적 사항을 구체적으로 밝혀야 하는데, 만일 이러한 청구가 있은 후 1주일 내에 관리인이 청구일부터 2주일 이내의 날을 관리단 집회일로 하는 소집 통지 절차를 밟지 아니하면 소집을 청구한 구분소유자는 법원의 허가를 받아 관리단 집회를 소집(집합건물법 제33조 제3항) 할 수 있는데, 실무에서는 관리인, 관리 위원회 선임 등을 회의 목적 사항으로 하는 관리단 집회 소집허가 신청을 하면 법원에서 '현 관리인 해임, 새로운 관리인 선임, 관리 위원회 설치, 관리 위원회 위원 선임'을 회의 목적으로 하는 관리단 집회 소집을 허가하고, 나머지 신청은 기각하는 내용으로 보통 정리를 합니다. 3. 위와 같은 구분소유자 5분의 1의 동의를 얻은 사람은 법원에 관리단 집회 소집허가를 신청하는데, 이를 관리인이 거부(만일 관리인이 없다면 집합건물법 제33조 제4항의 '관리인이 없는 경우에는 구분소유자의 5분의 1 이상은 관리단 집회를 소집할 수 있다. 이 정수는 규약으로 감경할 수 있다.'는 규정에 따라 처리) 하면 집합건물법 제33조 제3항에 따라 구분소유자 5분의 1 전원이 소송의 당사자가 되어 법원에 허가를 신청해야 합니다. 4. 이와 관련하여 구분소유자의 서면 결의의 수를 계산할 때와 관련하여, 대법원은 '집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제41조 제1항 본문은 “이 법 또는 규약에 따라 관리단 집회에서 결의할 것으로 정한 사항에 관하여 구분소유자의 5분의 4 이상 및 의결권의 5분의 4 이상이 서면으로 합의하면 관리단 집회에서 결의한 것으로 본다."라고 규정하고 있는데, 위 서면 결의의 요건을 구분소유자의 수와 의결권의 수로 정함으로써 집합건물에 대하여 인적 측면에서 공동생활관계와 재산적 측면에서 공동소유관계를 함께 고려하여 공정하고 원활하게 이를 유지, 관리하려는 데 입법 취지가 있는 점과 위 규정의 문언이 ‘구분소유자’라고 정하고 있는 점에 비추어 보면 위 규정에서 정한 구분소유자의 서면 결의의 수를 계산할 때 한 사람이 집합건물 내에 수 개의 구분건물을 소유한 경우에는 이를 1인의 구분소유자로 보아야 한다.'는 판시(대법원 2011. 10. 13. 선고 2009다 65546 관리비 등 판결)를 통하여 기준을 세워 주었습니다.
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건축/부동산 일반, 매매/소유권 등
민경남 변호사
[건설] 분양받은 아파트 계약을 취소할 수 있을까
■ 기초적 사실관계학수고대하고 기다리던 아파트를 분양을 드디어 받게 되니 아파트 단지 인근에 쓰레기 매립장이 건설될 예정이라거나 공동묘지가 조성되어 있는 사실을 알게 된다면 얼마나 황당할까. 그렇다면, 아파트를 분양받은 수분양자는 분양계약을 취소할 수 있을까.■ 분양계약 취소에 관한 대법원의 판례의 법리대법원은 거래 상대방이 일정한 사항에 관한 고지를 받았다면 그 거래를 하지 않았을 것임이 명백한 경우 신의성실의 원칙상 사전에 상대방에게 고지할 의무가 있다는 입장입니다(대법원 2006. 10. 12. 선고 2004다4815판결). 이와 같은 논지에서 대법원은 아파트 단지 인근에 쓰레기 매립장이 건설될 예정이라는 사실을 수분양계약자에게 고지할 의무가 있고, 아파트 단지 인근에 공동묘지가 조성되어 있는 사실, 아파트 인근에 고속도로가 개설될 예정이라는 사실에 대해서는 고지의무가 인정된바 있습니다.■ 고지의무 위반에 따른 계약 취소 및 손해배상청구고지의무가 인정된다면 기망행위로 보아 민법 110조(사기, 강박에 의한 의사표시)에 의하여 계약을 취소할 수도 있습니다. 또한, 계약을 취소하지 않고 단지 손해만을 배상받고 싶다면 부작위에 의한 불법행위로 보아 별도로 손해배상을 청구할 수도 있습니다. 따라서, 분양계약 전에 아파트 인근 상황을 면밀히 알아볼 필요가 있고, 만약, 분양자가 이러한 사항을 고지하지 않았다면, 계약을 취소하거나 손해배상을 청구하는 방안을 적극 고민해볼 필요가 있습니다.
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매매/소유권 등, 임대차
송인욱 변호사
오피스텔, 구분상가의 관리비 분쟁(3)
1. 집합건물법 제23조 제1항에 따르면 관리단은 구분소유자 전원을 구성원으로 하는데, 만일 구분소유자 외에 임차인까지도 관리단의 구성원이 될 수 있도록 정관을 개정한 관리단 결의가 효력이 있는지에 대하여, 오늘은 구분소유자 1인이 동평화 상가아파트 자치관리 운영위원회를 상대로 결의 무효 확인을 청구한 사건을 살펴보고자 합니다(서울중앙지방법원 1993. 2. 2. 선고 91가합 38971 결의 무효 확인 판결). 2. 위 사건을 심리한 서울중앙지방법원은 '집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률이 적용되는 집합건물의 경우에 반드시 구성되어야 하는 관리단의 구성원은 구분소유자만이 될 수 있고, 구분소유자가 그 전유부분을 타인에게 임대하여 임차인이 사실상 그 전유부분을 점유, 사용하고 있는 경우에도 임차인은 위 관리단의 구성원이 될 수 없기 때문에 구분소유자 외에 임차인까지 참석하여 임차인도 관리단의 구성원이 될 수 있도록 정관을 개정한 관리단의 결의는 존재한다고 볼 수 없을 정도의 중대한 하자가 있다 할 것이다.'는 판시를 통하여 기준을 세워 주었습니다. 3. 또한 집합건물인 상가의 구분소유자 일부만이 주주가 되어 설립한 주식회사가 그 상가를 관리하였다고 하더라도 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 소정의 집합건물의 관리단으로 볼 수 있는지에 대하여, 대법원은 '집합건물인 상가의 구분소유자 일부만이 주주가 되어 설립한 주식회사가 그 상가를 관리하였다고 하더라도 상법상 회사에 불과하고 전체 구분소유자들을 구성원으로 하여야만 하는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 소정의 집합건물의 관리단으로 볼 수 없다.'는 판시(대법원 2002. 10. 11. 선고 2002다 43851 승계집행문부여 판결)를 통해 기준을 세워 주었습니다. 4. 위 사건은 기존 회사에 대한 확정된 임금 채권을 갖고 있던 원고가 피고 ○○플라자 관리사무소 소유주 대표회를 상대로 한 승계집행문을 부여해 달라는 내용의 소송이었습니다.
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건축/부동산 일반, 매매/소유권 등
송인욱 변호사
오피스텔, 구분상가의 관리비 분쟁(2)
1. 오피스텔 등이 분양되는 경우 분양 계약서에 매수자에 대한 특약사항으로 '매수자는 본 건 계약 시 임시 관리 규약에 대한 확인을 하였다.'는 취지의 내용이 규정되어 있는데, 이는 집합건물법 제9조의 3 제2항의 '분양자는 제28조 제4항에 따른 표준규약 및 같은 조 제5항에 따른 지역별 표준규약을 참고하여 공정증서로써 규약에 상응하는 것을 정하여 분양계약을 체결하기 전에 분양을 받을 자에게 주어야 한다.'는 조항에 따른 분양자의 관리 의무 등에 따른 것입니다. 2. 그 이후 집합건물법 제23조 제1항의 '건물에 대하여 구분소유관계가 성립되면 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 건물과 그 대지 및 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단이 설립된다.'는 규정에 따르면 관리단은 당연 설립되는데, 대법원도 '집합건물의소유및관리에관한법률 제23조 제1항 소정의 관리단은 어떠한 조직 행위를 거쳐야 비로소 성립되는 단체가 아니라 구분소유관계가 성립하는 건물이 있는 경우 당연히 그 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 성립되는 단체라 할 것이고, 구분소유자로 구성되어 있는 단체로서 같은 법 제23조 제1항의 취지에 부합하는 것이면 그 존립 형식이나 명칭에 불구하고 관리단으로서의 역할을 수행할 수 있으며, 구분소유자와 구분소유자가 아닌 자로 구성된 단체라 하더라도 구분소유자만으로 구성된 관리단의 성격을 겸유할 수도 있다.'는 판시(대법원 1996. 8. 23. 선고 94다 27199 영업금지 가처분 판결)를 통하여 확인해 주었습니다. 3. 집합건물법상으로는 관리단, 관리단 집회 및 관리인(선택적으로 관리 위원회)로 구분되는데, 실무에서는 '회장, 관리단장, 관리단 대표, 대표자' 및 '운영위원회, 대표위원회, 관리단 대표회의, 이사회' 같은 명칭이 널리 혼용되며, 법정기관(관리인, 관리 위원회)과 불일치하는 경우 분쟁이 발생합니다. 4. 관리단은 구분소유관계가 성립하면 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 법률상 당연 설립되는데, 관리단의 사무는 원칙적으로 관리단 집회의 결의로 수행되고, 관리단 집회는 집회 절차(의장, 의사록 등)가 법정되어 있고, 의장은 원칙적으로 관리인 또는 소집권자 중 연장자이며, 관리인은 집합건물 관리의 대표, 집행기관으로 실무상 핵심 직위인데, 행정, 감독 규정에서도 ‘관리인’을 기준으로 보고·제출 의무 등이 규정되어 있고, 관리 위원회는 규약으로 둘 수 있는 선택적 기구로, 본질적으로 관리인의 사무집행을 ‘감독’하는 기관입니다.
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사기/공갈, 매매/소유권 등
김강희 변호사
[1편] 호텔매매계약 취소: 무너진 신뢰, 법이 바로잡다
허위 매출자료 조작, 특경법위반(사기) 징역형 실형이 선고되었습니다.[1] 사건의 개요● 피고인은 호텔(숙박업소) 매각을 추진하면서 월평균 매출이 약 5,500만 원이라고 설명하고, 이를 뒷받침한다며 2021.10.~12. 매출자료를 매수인 측에 제시하였습니다.● 그러나 실제 월평균 매출은 그보다 1,000만~5,000만 원 정도 낮은 수준이었고, 제시한 매출자료는 허위 조작 자료였습니다.● 매수인 측은 위 자료와 설명을 신뢰하여 가계약금 5,000만 원(1.20.) → 계약금 3억3,500만 원(1.26.) → 잔금 34억6,500만 원(3.14.)을 순차 지급(합계 38억5,000만 원)하였고, 소유권이전까지 이루어졌습니다.[2] 피고인의 주장과 법원의 판단● 피고인은 첫째, 매수인 측의 ‘대출 심사에 맞춘 자료 제출 요청’에 응해 과거 월매출을 높게 보이도록 정리했을 뿐이어서 기망의 고의가 없다고 다투었습니다.● 그러나, 법원은 먼저 ‘기망행위’ 자체를 인정하였습니다.● 피고인이 제시한 월 5,500만 원 수준의 매출과 이를 뒷받침한다는 2021년 10~12월 매출표는 실제 수치에 미달하는 상황에서 조작된 방식으로 작성된 것으로 확인이 되었습니다.● 과거(코로나19 이전) 자료를 2021년 말의 것으로 둔갑시키는 등 시점을 바꾸어 산출된 자료였고, 이러한 자료는 거래 상대방의 판단 기초가 되는 핵심 사실에 관한 적극적 허위 제시로 평가되었습니다.● 둘째, 설령 설명이 부정확했더라도 매수인들은 해당 호텔 부동산 자체의 가치에 근거해 매매를 진행했으므로, 매출자료와 대금 지급 사이의 인과관계가 없다고 주장했습니다.● 그러나, 법원은 ‘기망―착오―처분행위―이익취득’의 순차적 인과가 충족된다고 보았습니다.● 매수인 측은 가계약금, 계약금, 잔금을 순차 지급하여 총 38억 5천만 원이 교부되었고, 이 과정이 매출설명과 자료 제시에 유발된 것으로 인정되었습니다. 즉, 허위 자료가 거래 의사결정과 대금 집행에 실질적으로 작용했으므로, 피고인의 기망과 피해자들의 처분행위 사이의 인과관계가 존재한다고 본 것입니다.● 셋째, 매매대금이 부동산의 실제 가치와 대체로 부합한다면 피해자들에게 실질 손해가 없으므로 사기죄가 성립하지 않는다고 항변했습니다. 위 주장은 판결문에 구체적으로 정리되어 있습니다.● 그러나, 법원은 피고인의 ‘대가 상당’ 주장을 받아들이지 않았습니다.● 재물편취형 사기에서는 기망으로 인해 재물이 교부되면 그 자체로 재산침해가 성립하므로, 거래 대상 자산의 객관적 가치가 대금과 비슷하다는 사정이나 전체 재산상 손해가 없다는 사정은 범죄 성립을 좌우하지 않습니다.● 법원은 이 사건에서도 동일한 법리를 적용하여, 가격의 합리성 여부와 별개로 편취행위의 성립을 인정하였습니다.[3] 실무적 시사점▶ 기망의 범위와 증명 구조 명확화● 사기죄에서 ‘기망행위’는 단순한 허위진술에 국한되지 않고, 거래관계에서 신의성실 원칙을 위반한 모든 적극적·소극적 행위를 포함합니다.● 특히 매출자료를 조작하거나 실적을 부풀린 행위는 명시적 허위뿐 아니라 ‘중요사항 은폐’로 평가되어 부작위에 의한 기망으로도 구성될 수 있습니다.● 실무상 피고인이 “피해자가 스스로 확인했어야 한다”고 항변하더라도, 통상적 검증 가능성이 없을 정도의 구조적 불균형이 있다면 기망 인정이 가능합니다.▶ 매매계약의 실질과 사기의 인과관계● 허위 매출자료 제시로 계약이 체결되었다면, 그 허위가 매수인의 의사결정에 중대한 영향을 미친 이상 인과관계가 인정됩니다.● ‘실제 가치가 매매대금과 유사하다’는 항변은 배척되며, 거래의 전제 사실(예: 수익성, 운영현황)이 허위라면 재산상 손해 인정의 장애가 되지 않습니다.● 이는 실무적으로 “가격 적정성”보다는 “거래의 유인 과정”이 더 중시됨을 의미합니다.▶ 사기죄의 성립과 손해 개념의 확장● 사기죄는 재산적 처분행위가 이루어지는 즉시 성립하며, 대가가 일부 지급되었더라도 ‘편취액’은 피해자로부터 교부된 전체 금액으로 평가됩니다.● 즉, 실제 손해액 산정이 아니라 거래의 법률상 원인이 사기임이 확인되는 경우 전체 대가 반환이 원칙으로 작용합니다.● 이는 민사적 부당이득 반환책임과 병행해 실무상 ‘전액 환수형 판결’을 가능하게 하는 근거가 됩니다.▶ 부동산 거래 시 검증의무와 형사책임 경계● 중개인·판매자가 매출, 임대수익 등 영업자료를 제공할 때는 실질검증이 가능한 객관적 근거를 확보해야 합니다.● 형사상 사기책임은 고의·기망 인식이 입증되어야 하지만, 민사상 손해배상이나 계약취소 판단에서는 단순한 고지의무 위반만으로도 책임이 인정될 수 있습니다.● 따라서 형사사건에서 유죄가 선고되면, 민사소송에서의 계약취소·원상회복은 거의 자동적으로 인정되는 경향이 있습니다.▶ 거래 투명성 확보와 리스크 관리의 필요성● 부동산·호텔 등 영업시설 매매 시 매출확인서, 부가세 신고서, 카드매출내역 등 3중 검증을 권장합니다.● 특히 개인 간 거래나 법인 매도인의 재무제표가 없는 경우, 수익현황을 단일 문서로 신뢰하는 것은 리스크로 평가됩니다.● 실무적으로는 계약서 특약에 ‘허위 매출자료 제공 시 계약 즉시 해제 및 전액 반환’ 조항을 명시하는 것이 분쟁 예방에 유효할 수 있습니다.
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사기/공갈, 매매/소유권 등
김강희 변호사
[3편] 상가분양계약 취소: 무너진 신뢰, 법이 바로잡다
상가분양계약이 취소되었습니다. 왜?전유공용공간(공유 복도)을 전용면적에 포함한 분양행위 및 엘리베이터 접근성에 대한 허위 설명이 그 이유입니다.[1] 사건 개요● 원고: 상가 수분양자● 피고: 시행사(E) 및 신탁사(G)● 피고는 상가 분양 과정에서 ‘전용면적 38.38㎡’라고 광고했으나, 실제로는 공용 복도 면적(5.13㎡)이 포함된 수치였습니다.● 원고는 준공 후 실측을 통해 실제 사용 가능한 면적이 33.25㎡(13.36% 축소)임을 확인했습니다.● 또한 피고는 “상가 손님이 이용 가능한 엘리베이터가 앞에 설치된다”고 설명했으나, 실제로는 입주민 전용 엘리베이터였습니다.[2] 원/피고의 주장 및 법원의 판단원고는 분양 당시 피고로부터 “전용면적 38.38㎡”라는 설명을 들었고, 설계도면과 광고자료에도 같은 면적이 표시되어 있었기 때문에 이를 신뢰하고 계약을 체결하였습니다. 그러나 준공 후 실측해 보니 실제로는 공용복도 5.13㎡가 포함된 면적이었고, 실제 사용할 수 있는 전용공간은 33.25㎡에 불과했습니다. 또한 피고는 분양 당시 “상가 이용객이 바로 접근할 수 있는 엘리베이터가 인접해 있다”고 홍보했으나, 실제로는 해당 엘리베이터가 입주민 전용으로 지정되어 상가 고객이 사용할 수 없었습니다. 이러한 허위·과장된 설명이 없었다면 계약을 체결하지 않았을 것이라고 주장하며, 착오 또는 사기를 이유로 분양계약을 취소하고 이미 납부한 분양대금 전액(약 9억7,700만 원)의 반환을 구했습니다.이에 대해 피고(시행사)의 주장은 다음과 같습니다.첫째, ‘전용면적 38.38㎡’ 표시는 설계 변경 과정에서 일부 공용면적이 포함된 것일 뿐이며, 통상 분양 실무에서도 전유공용공간(공유 복도 등)을 전용면적에 포함해 표시하는 관행이 존재하므로, 이를 허위로 볼 수 없다고 주장했습니다. 둘째, 엘리베이터 이용 문제 역시 건물 내 운영방식에 따른 사후 관리사항일 뿐, 계약 체결 당시 약정된 사항이 아니므로 고지의무 위반에 해당하지 않는다고 항변했습니다. 셋째, 설령 일부 정보가 부정확했더라도 전체 상가 가치를 고려하면 매매대금 상당의 경제적 이익을 취득했으므로, 계약취소 사유로 보기 어렵다고 주장했습니다.그러나, 법원은 이같은 피고의 주장을 모두 배척했습니다.먼저, 공용면적 허위표시에 관한 판단입니다.법원은 전유공용공간(복도 등)을 전용면적에 포함한 것은 거래 상대방이 계약 여부를 결정함에 있어 중대한 영향을 미치는 요소라고 보았습니다. 전용면적은 부동산 거래에서 가장 기본적이고 결정적인 정보 중 하나로, 원고가 실제로 사용할 수 있는 공간의 크기를 직접적으로 의미합니다. 따라서 피고는 설계도면이나 광고자료에 기재된 전용면적에 공용공간이 포함되어 있다면 이를 사전에 명시적으로 고지할 신의칙상 의무가 있다고 판단했습니다. 이러한 고지가 없었다면 매수인은 계약 체결 여부에 중대한 착오에 빠질 수 있으며, 이는 부작위에 의한 기망행위에 해당합니다.다음으로 엘리베이터 접근성 허위설명 부분에 대해 법원은, 피고가 “상가 고객이 이용 가능한 엘리베이터가 바로 앞에 설치될 예정”이라고 설명하고 홍보한 이상, 실제로 해당 엘리베이터가 입주민 전용으로 지정된 사실은 반드시 알려야 했다고 보았습니다. 엘리베이터 이용 가능 여부는 상가의 접근성, 유동인구, 매출에 직결되는 사항으로, 매수인의 판단에 중대한 영향을 미칠 수 있기 때문입니다. 피고가 이를 알리지 않은 것은 명백한 사실 은폐로서, 고지의무를 위반한 부작위에 의한 기망행위에 해당한다고 판시했습니다.법원은 피고의 “통상적인 분양 관행이었다”는 항변에 대해서도, 설령 일부 분양사업에서 유사한 표시가 존재하더라도 그 자체로 신의성실 원칙상 고지의무가 면제되는 것은 아니라고 명확히 밝혔습니다. 상가의 실질적 면적과 접근성은 매수인의 계약 체결 의사결정의 핵심 요소이므로, 분양회사가 이를 숨기거나 과장한 경우에는 민법상 사기 또는 착오취소 요건이 충족된다고 판단했습니다.결국 법원은 원고의 계약취소 주장을 받아들였습니다. 피고가 고지의무를 위반하여 원고를 착오에 빠뜨린 이상, 계약은 처음부터 무효가 되며, 피고는 원고에게 분양대금 9억7,737만 원 전액 및 이에 대한 법정이자를 반환해야 한다고 판결했습니다.[3] 실무적 시사점(1) 전용면적의 진실성 확보는 분양계약의 핵심 의무전용면적은 매수인이 가장 중시하는 거래 지표이자, 계약 체결의 결정적 판단 요소입니다. 따라서 시행사나 분양대행사가 전용면적에 공용복도, 기계실, 기타 전유공용공간을 포함하여 면적을 부풀리면, 이는 단순한 표시 착오가 아니라 기망행위 또는 신의칙상 고지의무 위반에 해당할 수 있습니다.실무상 설계도면상 일부 공용공간이 전용면적과 구분되지 않는 경우가 흔하지만, 이를 사전에 명확히 설명하고 계약서 특약 또는 별첨도면에 표시해야 합니다. 특히 “설계 변경 예정”이라는 추상적 문구로 책임을 회피하는 것은 인정되지 않습니다. 본 판결은 이러한 ‘관행적 표시’라도 매수인에게 불리하게 작용한다면, 고지의무 위반으로 취급될 수 있음을 명확히 하였습니다.(2) 부작위에 의한 기망행위 인정 범위 확대대법원 판례는 거래 상대방이 알았더라면 계약을 체결하지 않았을 것이 분명한 사실을 숨긴 경우, 이는 부작위에 의한 기망에 해당한다고 봅니다. 본건에서도 피고는 “전용면적 38.38㎡”로 홍보하면서 복도면적이 포함된 사실을 알리지 않았고, 이로 인해 원고는 실제보다 큰 공간으로 오인하였습니다. 법원은 이를 명시적 허위진술이 없어도 사기취소 사유로 인정했습니다.이 판결은 “고지하지 않은 것도 기망이 될 수 있다”는 점을 실무적으로 재확인한 사례로, 향후 분양·매매 현장에서 설명·고지의무의 적극적 이행이 불가피해졌습니다. 시행사·분양대행사는 매수인이 계약 전 인지해야 할 정보를 체계적으로 제공해야 하며, 도면, 광고, 브로셔 등 모든 홍보자료를 동일한 기준으로 관리해야 합니다.(3) 시설 접근성과 구조적 편의성도 계약의 중요 요소이 판결의 또 다른 특징은 엘리베이터 이용 가능성과 같은 접근성 요소를 계약의 본질적 요소로 본 점입니다. 통상적으로 시행사들은 건축물의 구조나 사후 운영방식은 분양계약의 부수적 사정으로 간주하지만, 법원은 접근성·동선·주요 출입구 위치 등은 상가의 수익성과 직결되는 실질적 가치 요소이므로 이를 고지하지 않으면 계약취소가 가능하다고 보았습니다.따라서 향후 분양 현장에서는 “엘리베이터 이용 주체”, “출입 통로 동선”, “층간 이동 구조” 등을 설계도와 함께 구체적으로 명시해야 하며, 광고나 상담 과정에서 언급한 내용이 계약서에 반영되지 않으면 허위 설명으로 간주될 위험이 있습니다.(4) 분양계약서 작성 시 면책 특약의 중요성실무상 분양계약서에 ‘광고자료 내용은 계약의 일부가 아니다’라는 조항을 포함시키는 이유가 바로 여기에 있습니다. 법원은 본건에서 계약서와 도면이 일체로 구성되어 있었고, 면적 정보가 그 안에 명시되어 있었다는 점을 들어 계약 내용에 편입된 사실로 보았습니다. 따라서 분양사가 책임을 제한하려면, 계약서에 “도면·브로셔상의 면적은 참고용이며, 실제 전용면적은 준공 시 실측 기준에 따른다”는 명확한 문구를 넣어야 합니다. 반면, 매수인 입장에서는 이 같은 문구가 있을 경우 오히려 착오취소가 어려워지므로, 계약서 검토 단계에서 이러한 특약 조항을 반드시 확인해야 합니다.(5) 분양사기 대응과 향후 분쟁 예방책이 사건은 분양사기의 형사책임 여부를 넘어, 민사상 계약의 무효 및 원상회복이 가능하다는 점을 보여줍니다.① 도면·면적표 검증 프로세스 문서화,② 고객 설명자료 통일화,③ 분양상담 녹취 또는 확인서 작성,④ 광고문안의 법률검토 등을 통해 분쟁 가능성을 최소화해야 합니다.결론이 판례는 상가·오피스텔·지식산업센터 등 분양시장에서 “설명하지 않은 사실”이 곧 “기망”이 될 수 있음을 선언한 판결입니다. 결국, 면적·시설·구조 등 거래의 본질적 요소는 광고나 설계단계에서부터 투명하게 공개되어야 하며, 이를 누락한 채 계약을 체결하면 민사상 계약취소 및 전액 반환까지 이어질 수 있습니다.
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사기/공갈, 매매/소유권 등
김강희 변호사
[2편] 수련원매매계약 취소: 무너진 신뢰, 법이 바로잡다
청소년 수련장 부동산 매매계약 착오취소[1] 사실관계 요약● 매매대상: 청소년 수련장(부속 건물·비품·식당자재·시설 일체 포함)● 계약형태: 외형상 부동산매매계약이었으나, 실질적으로는 영업양도계약에 해당함.● 광고 내용: 피고(매도인)는 한국경제신문에 “연 매출 15억 원, 순이익 7억 원”이라고 홍보.● 실제 실적:▶ 2007~2014년 매출액은 1억~12억 원 사이,▶ 순이익은 대부분 적자(예: 2014년 매출 1.47억, 순손실 6,489만 원).● 원고(매수인)은 광고를 보고 수련원 인수를 추진하면서 재무제표 열람을 요청했으나 거부당함.● 계약 후 은행 대출 심사 과정에서 실제 영업실적이 장기간 부진했던 사실을 확인하고,계약금 2억7천만 원 반환을 청구하며 착오취소를 통보했습니다.[2] 쟁점 및 법리이 사건 계약의 성격● 외형상 ‘부동산매매’이나, 비품·영업권·인허가·예약고객 승계 등 내용상 영업 전체를 양도한 계약으로 보았습니다.● 따라서 영업실적(매출·이익)은 단순 참고자료가 아니라 계약 목적물의 가치 판단에 직접 영향을 주는 요소라고 보았습니다.착오취소의 인정 기준● 법원은 “광고 및 설명의 내용이 향후 예상이 아니라 기존 영업실적에 관한 객관적 사실로 제시된 경우,그 착오는 법률행위 내용의 착오 또는 적어도 유발된 동기의 착오에 해당한다”고 판단했습니다.● 특히 매출·순이익 자료가 계약서 첨부 ‘현황조사서’에 명시되어 있었으므로,그 착오가 의사표시 내용에 편입된 것으로 평가했습니다.기망 여부와 관계없이 취소 가능● 피고의 기망이 명백히 입증되지 않더라도, 원고의 착오가 유발된 이상 착오취소만으로 계약은 무효가 된다고 봄.● 따라서 법원은 별도의 ‘사기취소’ 판단은 생략했습니다.[3] 실무상 시사점(1) 부동산 매매와 영업양도의 경계 재정립법원은 이 사건을 단순한 부동산매매가 아닌, 영업 일체를 포괄적으로 양도한 거래로 보았습니다. 건물뿐 아니라 비품, 식자재, 인허가권, 고객 데이터까지 승계되는 계약은 그 본질이 영업양도이므로, 수익성과 경영성과는 계약 목적물의 핵심 요소로 평가됩니다. 따라서 이러한 거래에서 매출·이익 관련 정보는 단순한 참고자료가 아니라 계약 내용의 본질적 요소가 됩니다. 실무상, 부동산과 함께 영업권이 이전되는 거래(예: 호텔, 요양원, 펜션, 학원 등)는 반드시 ‘사업의 실질’을 기준으로 계약 구조를 설계해야 합니다.(2) 착오취소의 인정 범위 확대이 판결은 ‘기망이 명백히 입증되지 않아도 착오취소로 계약을 무효화할 수 있다’는 점을 분명히 했습니다. 매도인이 제시한 영업실적이 객관적으로 사실과 달라 매수인의 동기를 유발했다면, 이는 법률행위 내용의 착오 또는 동기의 착오로 평가될 수 있습니다. 특히 법원은 광고문구(“연매출 15억·순이익 7억”)가 ‘예상치’가 아닌 ‘기존 실적’으로 제시되었다는 점에 주목했습니다. 즉, 매도인의 허위 홍보가 매수인의 계약 체결 동기에 결정적 영향을 미쳤다면, 기망이 없더라도 착오취소가 가능합니다. 이는 영업양도형 부동산 거래에서 사기취소보다 착오취소가 더 실효적인 구제수단이 될 수 있음을 시사합니다 .(3) 계약서·첨부자료의 해석기준 강화법원은 매출·순이익 수치가 계약서 부속 ‘현황조사서’에 명시되어 있었던 점을 들어, 해당 정보가 단순한 참고자료가 아니라 계약 내용에 편입된 사실로 보았습니다. 즉, 계약서나 첨부자료에 경제적 지표가 명시되면 이는 계약의 ‘전제사실’로 간주되어, 허위인 경우 곧바로 착오취소의 근거가 됩니다. 실무적으로는 계약서 작성 시 ‘광고나 설명자료는 단순 참고용으로, 계약 내용에 포함되지 않는다’는 면책성 특약을 명시하는 것이 분쟁 예방에 필수적입니다. 반대로 매수인 입장에서는 계약서 본문이나 별첨문서에 매출수치·손익현황을 명시하여 착오의 대상이 계약 내용에 편입되도록 문서화하는 것이 중요합니다.(4) 영업실적 검증의무 및 위험배분 구조 설계이 판례는 영업양수도에서 매출자료·회계정보의 검증의무를 강화한 판결로 평가됩니다. 매수인은 계약 전 세무서 신고자료·부가세 과표증명·거래처 매출명세 등 객관적 자료를 요구하여 검증해야 하고, 매도인은 이를 숨기거나 허위로 제시할 경우 형사상 사기책임까지 부담할 수 있습니다. 실무적으로는 ‘실적 검증기간(due diligence period)’, ‘허위자료 제공 시 계약 즉시 해제·계약금 배액반환’ 조항, ‘표시·보증조항(representation & warranty)’ 등을 명시해야 합니다.또한, 매수인이 수익성 착오를 이유로 계약을 취소하려면 단순히 “기대이익이 달랐다”는 수준이 아니라, 허위정보가 구체적이고 객관적 수치로 표시되어 있었고 그것이 계약의 결정요소였다는 점을 입증해야 합니다. 이 판례는 이러한 입증구조를 상세히 보여준다는 점에서, 이후 다수의 유사 사건(호텔, 리조트, 요양원 등)에서 실질적 선례로 인용되고 있습니다.정리법원은 “수익성 정보의 허위 제시가 단순한 거래상 과장이 아니라 계약 내용의 착오를 유발한 경우, 착오취소로 계약을 무효화할 수 있다”는 원칙을 확립했습니다.즉, 부동산 거래라 하더라도 그 실질이 영업양도인 경우, 매출·이익 등의 경제정보는 계약의 핵심요소로서 진실성이 요구된다는 점을 분명히 한 판결입니다.이 사건은 실무상 ‘부동산 거래의 신뢰 보호와 계약의 진실성 확보’라는 양 축을 동시에 강조한 의미 있는 사례로 평가됩니다.
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대여금/채권추심, 가압류/가처분
고준용 변호사
연인에게 빌려준 돈, 돌려받을 수 있을까요?[연인간 대여금분쟁]
1. 들어가며"연애할 땐 아무렇지 않았는데, 헤어지고 나니 돈 문제만 남았습니다."아주 많은 분들이 이별 후 금전 문제로 고민합니다.특히 동거 관계 등 아주 깊은 연인 관계였던 분들은 생활비, 차량 명의, 선물, 카드비 등의 형태로 송금된 돈이 많아 그 성격이 '대여금인지 증여인지' 아주 복잡한 상황에 직면하는 경우가 대부분입니다.'이별' 자체도 비극적인 일이지만 아이러니하게도 헤어진 이후 남는 것은 이별의 뒤처리, 즉 돈 문제일 가능성이 높습니다. 이러한 문제가 민사소송 등 법적 다툼까지 이어지는 가장 근본적인 이유는 연인 간에 빌려주는 돈인지, 아니면 순수하게 그냥 쓰라고 조건 없이 주는 돈인지 명확하게 규정하지 않은 채 돈이 오가는 사례들이 매우 많기 때문입니다.그렇다면 연인 사이에서 주고받은 돈, 정말 '빌려준 것'으로 인정될 수 있을까요?2. 연인 사이 금전 분쟁, 법적으로 해결 가능한 문제인가요?사람들은 흔히 "서로 사랑하는 사이에 준 돈인데 어떻게 법적으로 소송까지 하냐"라고 생각하곤 합니다.하지만 법은 감정보다 사실관계와 증거를 중심으로 객관적인 시선에서 사안을 판단합니다.대여금반환청구소송에서 그 반환을 청구하는 자(원고)는,① 대여금 계약 체결 사실(증여가 아닌 대여 관계라는 사실) ②실제로 금원을 지급한 사실 ③변제기가 도래한 사실 모두를 입증해야 합니다.연인 사이 금전 분쟁의 핵심 포인트는 '대여 의사'가 있었는가입니다.다음과 같은 경우엔 법적으로 ‘대여금’으로 인정될 가능성이 높습니다:● “이거 나중에 꼭 갚아줘”라는 문자/카톡/녹취● 이체 메모란에 ‘대여금, 빌려줌’ 등 기재● 일정 시점 이후 상환을 요구한 내역 (문자, 내용증명 등) 등 입증자료반대로 단순히 "생활비로 줬다", "집세 대신 내가 냈다" 정도로는 다른 증거 없이 대여 사실을 입증하기 어렵습니다."기본적으로 연인 사이 대여금 분쟁은 입증자료 부족으로 원고에게 불리할 수밖에 없습니다."차용증이나 은행 입금 내역 등 모든 입증자료가 있다면 대여금 분쟁은 매우 쉬운 소송에 속하지만 입증자료들이 부족한 상황이라면 기본적으로 원고에게 불리할 수밖에 없습니다.헤어진 연인의 경우, 서로 간의 금전 거래는 빌려준 사람 입장에서는 차용증도 없고 상대방이 채무를 인정한 통화 녹취나 문자메시지도 없는 경우가 많습니다. 이러한 경우 증거자료가 너무 부족하여 아예 소송 자체를 포기하는 경우도 많습니다.3. 그렇다면 돈을 빌려준 것이 사실임에도 원고가 무조건 패소하게 되는 것일까요? [판례로 본 연인 간 대여금 분쟁]기본적으로 연인 간 대여금 분쟁에서 원고가 불리한 상황에 처해 있는 경우가 많은 것은 사실이지만, 반드시 원고가 패소하는 것은 아니라는 사실에 주목해야 합니다.[판례 1] 대구지방법원 2021. 7. 7. 선고 2020나326817 판결이 사건에서 A씨는 교제 중이던 B씨에게 1,000만 원을 계좌이체로 송금했습니다. 교제는 1개월 남짓 된 상황이고 별도의 차용증은 작성되지 않은 상태였습니다. 헤어진 후 A씨는 돈을 돌려달라고 요구했으나, B씨는 "그건 준 돈이다, 증여다"라고 주장한 사안입니다.이 사건에서 법원은 다음과 같이 판단했습니다.당사자 사이에 금전의 수수가 있다는 사실에 관하여 다툼이 없다고 하더라도 이를 대여하였다는 원고의 주장에 대하여 피고가 다투는 때에는 그 대여 사실에 대하여 이를 주장하는 원고에게 증명책임이 있다. 한편 금전을 주고받은 두 사람이 연인관계에 있는 남녀 간이라고 하여 금전수수의 원인을 곧바로 증여라고 단정할 수는 없고, 그 원인이 대여인지 증여인지는 돈을 주고받은 경위, 당사자들의 경제사정 및 구체적 생활관계, 액수, 반환의사 유무 등을 종합하여 판단하여야 한다.비록 이 사건 금원에 대하여 차용증이 작성되지는 않았으나, 원고와 피고가 당시 연인 관계였던 점 등에 비추어 볼 때, 차용증 등 별도의 서류를 작성하는 것을 요구하기가 쉽지 않았을 것으로 보이고, 원고로서는 계좌이체의 방법으로 돈을 송금하여 원고의 계좌에 그에 관한 거래내역이 남기 때문에 굳이 차용증을 작성할 필요성을 느끼지 못했을 수도 있다.대여 관계 존재 여부에 대해 다툼이 있는 사안에서의 사실관계 판단은, 차용증 등 객관적인 근거자료가 충분하지 않은 상황이라 하더라도, 돈을 주고받은 경위, 당사자들의 경제사정 및 구체적 생활관계, 액수, 반환의사 유무, 당사자들 관계의 긴밀한 정도 등을 종합하여 판단이 가능하다고 보았습니다.결과적으로 법원은 ①고액의 송금(1천만 원)은 단순한 호의로 보기 어렵고 ②송금 직후 문자 메시지 ③결별 후 A씨의 변제 요구에 대해서 B씨도 절반 먼저 보낼게라고 답하여 사실상 대여를 인정한 점 등 정황을 종합적으로 판단하여 B씨에게 1,000만 원과 지연손해금을 지급하라고 판결하였습니다.[판례2] 부산지방법원 2015. 5. 8. 선고 2014나44007 판결이 사건에서 원고와 피고는 2009년부터 2013년까지 약 4년간 연인 관계였고, 원고는 2009. 7. 26.부터 2011. 3. 31.까지 약 1년 8개월간 총 9회에 걸쳐 합계 675만 원을 피고에게 송금한 사실이 있습니다.이 사건의 경우 연인이었던 기간에 비해 송금한 금액이 비교적 소액이고, 차용증도 작성되지 않아 원고에게 매우 불리한 사건이었지만 돈을 주고받은 경위, 당사자들의 경제사정 및 구체적 생활관계, 액수 등 정황을 고려하여 원고가 승소한 사건입니다.이 사건에서 법원은,① 이 사건 대여금을 송금한 당시 원고와 피고는 연인관계를 유지하고 있었으므로 차용증 등 별도의 서류를 작성하는 것이 쉽지 않았을 것으로 보이는 점,② 원고가 2011. 3. 피고에게 360만 원을 송금하였는데, 위 액수는 피고가 당시 사용한 신용카드대금을 상회하고 있는 점,③ 피고 명의 신용카드사용 내역의 기재만으로는 원고와 함께 사용한 내역이 불분명할 뿐만 아니라, 원고가 신용카드대금의 일부를 지급하겠다는 약정을 하였다고 볼 만한 자료도 없는 점,④ 원고가 피고에게 이 사건 대여금을 송금한 기간이 짧지 아니하나, 2011. 3. 4회에 걸쳐 피고에게 송금한 금액이 그 액수에 비추어 통상 연인 관계에서 호의로 출연하는 금원이라고 보기 어려울 정도의 다액인 점등을 들어 원고에게 승소 판결을 내렸습니다.4. 연인 간 대여금 분쟁 법률전문가의 도움이 중요합니다."중요한 것은 '감정'이 아닌 '증거'입니다"연인 사이 금전거래는 감정과 신뢰를 바탕으로 이루어지는 경우가 많습니다.당시에는 '차용증을 쓸 필요가 없다'라는 식의 안일한 생각을 하는 경우가 대부분입니다. 그러나 이별 이후 금전 문제로 분쟁이 발생하면, 상대방은 "그건 준(증여한) 돈이지 빌린 것이 아니다"라고 입장을 바꾸는 경우가 많습니다.이처럼 연인 간 대여금 분쟁에서 핵심이 되는 쟁점은 단 하나입니다."이 돈을 빌려준 것이냐, 준 것이냐"를 누가 얼마나 설득력 있게 입증할 수 있는가."실무상 다음과 같은 증거들을 충실히 갖추고 있다면 '대여금'으로 인정받을 가능성이 높습니다.1. 문자, 카카오톡 등 디지털 기록● "언제까지 갚아줘", "미안 조금만 기다려줘" 같은 대화 내용은 대여 의사와 상환의 약속을 입증하는 강력한 증거입니다.● 반대로 "잘 써~", "생일 선물이야"라며 금전을 준 경우는 '증여'로 볼 여지가 큽니다.2. 송금 내역과 메모란 기재● 송금 내역이나 메모에 '대여', '급전', '생활비 지원' 등 메모가 있다면 대여 의사 확인에 큰 도움이 됩니다..● 메모가 없는 경우에도 법률전문가의 도움을 받아 정황을 잘 주장한다면 충분히 대여 의사를 입증 가능합니다.3. 상대방의 언행 변화(문자 등)● 이별 직후 변제 요청을 받은 상대방이 "한꺼번에 주려고 했다", "조금씩 갚겠다"라고 말한 경우 이미 '채무'로 인식하고 있었던 정황이 되므로 이는 결정적 근거가 될 수 있습니다.4. 생활비, 공동 지출의 구분● 단순 생활비나 동거 비용은 증여로 간주될 확률이 높으므로, 금전 지급의 '명확한 목적'과 '일정한 규모'를 법률전문가의 도움을 받아 잘 입증하는 것이 대여로 인정받을 가능성을 높여줍니다.금전 문제는 감정이 아닌 증거와 전략으로 접근해야 합니다.'사랑했기에 돌려받을 수 없다고 포기했던 돈', 이제는 저희 법률사무소 도모의 도움으로 돌려받을 수 있습니다.도움이 필요하시면 언제든 연락주시기 바랍니다.
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가압류/가처분, 이혼
서준범 변호사
🔍SK 이혼사건으로 풀어보는 부부 재산분할의 세계
● 들어가며최태원 회장은 세기의 이혼소송이라는 수식어가 붙은 노소영 관장과의 이혼소송 2심 판결에 대해서 ‘지난 71년간 쌓아온 SK그룹 가치와 그 가치를 만들어 온 구성원들의 명예와 자부심에 큰 상처를 입었다’, ‘SK가 성장해온 역사를 부정한 이번 판결에는 유감을 표하지 않을 수가 없다’는 재벌총수의 발언이라고 보기엔 다소 강한 입장을 발표했죠? 반대로 2심 첫 변론기일에 참석하여 “이 사건으로 인해 가정의 소중한 가치가 법에 의해 지켜지는 계기가 되기를 바란다.”라고 말하며 가정을 깬 최태원 회장을 우회적으로 비판했던 노소영 관장은 같은 판결을 두고 변호인을 통해 “혼인의 순결과 일처제 주의에 대한 헌법적 가치를 깊게 고민해주신 훌륭한 판결이라고 생각한다”고 밝히며 상반대는 입장을 보였는데요. 대체 왜 개인의 이혼소송 결과를 두고 최태원 회장이 SK 그룹 자체의 가치와 구성원들의 명예와 자부심에 상처를 입었고 SK의 역사를 부정했다고까지 말한 것인지 궁금하지 않으신 가요? 오늘은 심오한 부부 재산분할의 세계에 대해서 알아보겠습니다.● 재산분할이 뭐에요?재산분할에 관한 규정은 민법 제839조의 2와 제843조인데요. 쉽게 말해 이혼을 전제로 부부가 공동으로 이룩한 재산을 나누는 것을 뜻해요. 동업을 하다가 폐업을 할 때 하는 지분정리랑 비슷하다고 생각하시면 돼요.● 재산분할은 이혼을 해야 할 수 있는 건가요?네 그렇습니다. 재산분할은 부부의 이혼을 전제로 해요. 부부가 관계를 끝내면서 미성년 자녀가 있는 경우 양육은 누가 할 것인지, 친권을 누가 가져갈 것인지를 정하는 것처럼, 경제적 측면에서의 부부관계 청산이기 때문이에요. 재산분할은 당연히 협의에 의해서 가능한데요. 만약에 협의가 되지 않으면 재산분할 소송으로 가게 되는거에요. 재산분할은 이혼과 동시에 할 수도 있고, 협의이혼이든 법원에서 판결로 하는 재판상 이혼이든 이혼부터 해놓고 따로 할 수도 있어요. 다만 이혼이 성립한 날로부터 2년 내에 법원에 재산분할의 소를 제기해야 해요.● 어떤 재산을 분할하는거에요?아까 재산분할의 성격에 대해서 쉽게 설명하려고 ‘지분정리’라는 표현을 사용했는데요. 이 질문에 대한 답을 하기 위해서 ‘지분정리’가 법적으로 어떤 의미인지 좀 더 자세하게 살펴볼게요. 이 개념을 설명하기 위해서는 먼저 제도적으로 부부가 혼인하면 재산관계를 어떻게 규율할 것인지를 살펴봐야하는데요. 우리 민법은 부부별산제를 채택해서 결혼 전부터 가지고 있던 재산과, 결혼 기간 중이라도 자기 명의로 취득한 재산을 특유재산이라고 하여 각자가 재산을 소유하고 권리를 행사할 수 있도록 했어요. 부부라고 해도 원칙적으로 자기 재산은 자기 것인 거죠. 그리고 이런 특유재산 말고 부부 공동재산이라는 것도 있는데 이건 부부가 혼인 중에 공동으로 협력해서 모은 재산이어서 누구의 소유인지 불분명한 재산을 말해요. 그리고 흔히 자산만 공동재산이라고 생각하기 쉬운데 빚도 이 공동재산에 해당해요. 이 공동재산은 당연히 재산분할의 대상이 되겠죠?● 그럼 특유재산은 분할대상이 안되는건가요?원칙적으론 그렇죠. 다만 예외적으로 특유재산도 분할을 할 수 있는 경우가 있어요. 대법원은 「특유재산일지라도 다른 일방이 적극적으로 그 특유재산의 유지에 협력하여 그 감소를 방지하였거나 그 증식에 협력하였다고 인정되는 경우(대법원 2002. 8. 28. 선고 2002스36 판결 참조).」에 특유재산도 분할대상이 된다는 입장이에요. 쉽게 말해 배우자의 특유재산이라도 그 재산에 기여를 했으면 분할할 수 있다는 거죠. ● 특유재산에 기여를 했다는 건 뭘 말하는 건가요?그런데 여기서 기여라는게 뭐냐라고 했을 때 특별한게 있는게 아니라 실무상 법원은 일정 기간 혼인관계를 유지했다는 것 자체로 상대방 특유재산에 기여를 했다고 봐서 분할대상 재산으로 봐요. 그래서 재산분할 소송을 하면 당사자는 자기 특유재산은 숨기고 상대방이 숨긴 특유재산을 찾아 내는게 일이 되는거죠. 특히 전업으로 집안일만 한 배우자도 가사노동 자체를 기여로 봐서 재산분할을 받을 수 있구요. 이렇게 분할대상 재산이 뭔지 확정을 하면 다음 단계로 어떤 비율로 나눌 것인지를 따져봐야하죠.● 그럼 기여도는 어떻게 정해지는 거에요?실무상 기여도를 정하는데 고려하는 요소가 여러 가지 있어요. 이런 요소를 얼마나 잘 밝히느냐가 변호사의 능력이고요. 이런 기여도는 유무형을 가리지 않는데요 일반적으로 혼인 기간, 가사노동에 대한 기여, 자녀 양육에 대한 기여의 정도, 경제적 기여의 정도, 아까 말한 특유재산의 경우 재산 유지·증가를 위한 기여의 정도 같은 것을 종합적으로 고려해요. 그리고 법원은 재산분할이 상대방에 대한 부양의 측면도 있기 때문에 부부의 경제적 능력을 고려하기도 하구요.● SK 사건에서 1심과 2심이 차이가 나는 이유가 뭐였어요?아까 재산분할 대상에 특유재산이 포함되기 위해서는 배우자의 기여가 있어야 한다고 했는데요. 1심 법원은 최태원 회장의 재산 중 거의 대부분을 차지하는 SK 주식을 최태원 회장이 부친이자 SK의 창업주인 최종현 전 회장으로부터 증여받았기 때문에 최태원 회장의 특유재산으로 보았어요. 그러면서 1심 법원은 노소영 관장이 최태원 회장의 SK 주식의 유지에 협력하여 그 감소를 방지하였거나 그 증식에 협력하였다고 인정할 수 없다는 이유로 SK 주식을 분할대상 자체로도 삼지 않았고, 그 외 재산에 대한 기여도만을 인정해서 재산분할을 한 거죠.일반적으로 오랜 기간 혼인관계를 유지하면 특유재산에 대한 기여를 인정하는 실무와 배치되는 판결이었어요.이거랑 반대로2심에서는 1심의 판결을 뒤집고 최태원 회장의 SK 주식에 대한 노소영 관장의 기여도를 인정했는데요. 다만 2심 재판부가 근거로 삼은 내용에 대한 논란이 많아요. 판결문이 비공개여서 언론에 공개된 내용 정도로 설명을 드려 볼게요. 모두가 아는 것처럼 노소영 관장의 아버지는 노태우 전 대통령이었죠? 2심 재판부는 노 전대통령이 유·무형적 지원이 SK 그룹의 성장에 큰 영향을 미쳤다고 판단했어요. 특히 직접적으로 노 전대통령의 비자금 300억원을 사돈인 최종현 전 회장에게 지원했고 그 돈으로 SK 그룹이 사업을 확장했다는 사실을 인정하기도 했죠. 이런 유무형적인 지원은 결국 최태원 회장과 노소영 관장이 혼인관계에 있었기 때문에 있었던 것이고, 재판부는 이걸 노소영 관장의 기여로 보아 SK 주식까지 재산분할 대상으로 삼은 거죠. 이에 대해 최태원 회장 측은 300억이 SK 그룹에 유입된 사실이 없고, 노 전대통령의 지원으로 SK 그룹이 성장한 것도 아니라고 반박했지만 받아들여지지 않은 거죠.
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