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건축/부동산 일반, 계약일반/매매

[건설] 건물 완공이 늦어지는 경우 지체상금 청구할 수 있을까

■ 공사 완공이 지연되는 경우 어떻게 대응해야 할까건물 신축 공사나 하자 보수 공사 계약 등(프로그램 도급 계약 등)을 하고 계약이 시작되었으나 이런 저런 이유를 들어 공사가 늦어지는 경우가 상당히 많아지고 있습니다. 건물의 자재값과 인건비가 최근에 급등하였고 이런 이유로 공사 를 계속하는 것이 손해가 보게 되자 공사 자체를 포기하는 것이 이득이라고 생각하거나 공사를 지연하는 경우가 있습니다. 도급인 입장에서는 건물 완공이 늦어지면 초조해지기 마련인데요. 이런 경우 어떻게 대응하여야 할까요.■ 지체상금 청구의 요건은 무엇일까지체상금 약정이란 약정한 준공기한을 넘기는 경우에 계약에서 정한 지체일수와 지체상금율을 곱하여 정한 금액을 지급하기로 하는 계약을 말합니다. 따라서, 우선 공사계약서에 이러한 약정이 있어야 청구를 할 수 있습니다. 지체상금은 손해배상액의 예정이라고 하는데요. 손해배상액의 예정이란건 손해배상을 청구하기 위해서는 손해액을 입증해야하는데 실제 발생한 손해를 하나씩 입증하는 것은 어렵기 때문에 이를 계약서에 미리 명시해 두는 것을 의미해요. 따라서, 공사가 지연됐다면 도급인은 채무불이행 사실 즉, 공사기간을 도과했다는 사실만 입증하면 손해배상을 받을 수 있으니 매우 유용하게 활용할 수 있습니다. 정리하자면, 계약서에 손해배상액의 예정으로서 지체상금 규정이 존재할 것, 채무불이행 사실로서 공사기간을 도과한 사실을 입증하면 됩니다.■ 지체상금을 초과하는 금액을 청구할 수 있을까지체상금 규정이 있더라도 도급인의 손해가 지체상금 보다 큰데 지체상금 규정이 있다면 이를 초과하는 자신의 손해를 청구할  수 있을까요? 이에 대해서 규정은 통상손해는 물론이고 특별손해까지도 포함된다고 하더라도 청구할 수 없다고 보는 것이 대법원 판례의 입장입니다. 다만, 일반손해배상 약정이 별도로 규정되어 있다면 손해배상을 청구할 수 있다고 보고 있습니다.따라서, 계약서를 작성할 때는 지체상금규정 이외에 별도로 손해배상액도 규정하도록 규정할 필요가 있습니다.■ 바쁘신 분들을 위한 3줄 요약1. 계약서에는 지체상금 규정을 반드시 넣도록 하자.2. 지체상금이란 손해배상의 예정으로서 채무불이행 사실만 입증하면 손해배상을 받을 수 있다.2. 지체상금 규정만 있다면 지체상금을 초과하는 손해를 청구할 수 없으니 별도의 손해배상 일반 규정을 넣어야 한다.

민경남 변호사
고소/소송절차, 형사일반/기타범죄

[형사] 검찰 조사에서 이것만 기억하세요.

■ 검찰 조사는 언제 받게 될까대부분의 사건은 경찰 조사에서 끝나는 경우가 많고 검찰 조사까지 가는 경우는 거의 없다고 보시면 됩니다. 특히, 검경 수사권이 분리 되면서 검찰에서 수사하는 경우는 더 줄게 되었습니다. 그럼에도 불구하고 가끔 검찰에서 추가로 수사를 하게 되는 경우가 있는데 그런 경우는 어떤 경우 일까요. 검찰에서 수사를 하는 경우는 고소인보다는 피고소인인 경우가 대부분이고, 여러 가지 경우가 있긴 하지만 우선 경찰조사에 대하여 보완이 필요하다고 보이는 경우, 다른 사건과 관련이 있다고 판단하여 인지 수사를 위한 경우가 가장 많고, 간혹 피의자를 압박하여 죄를 인정하도록 이끌어 내기 위한 경우도 있습니다. ■ 경찰조사와 어떤 차이가 있을까경찰 조사가 사실관계를 정리하는 과정에 가깝다면, 검찰조사는 정리된 사실관계를 확인하거나 확인된 사실관계를 토대로 처분을 내리기 위한 과정으로 보면 좋습니다.따라서, 경찰 조사에서 주의할 점에서 말씀드린 내용에서 적용되는 건 모두 동일하지만 경찰조사에서 주의할 점도 있으니 이번에는 어떤 점을 주의해야 하는지 살펴보겠습니다.■ 상대방 고소장 및 경찰 피의자신문조서를 잘 숙지하고 가자 경찰 수사에서 가장 중요한 것은 "거짓없이 일관되게" 답변하라고 말씀드렸습니다. 검찰 수사에서도 "거짓없이 일관되게"는 마찬가지 입니다. 따라서, 고소인이 고소한 내용인 고소장과 자신이 경찰에서 말한 내용을 피의자신문조서에서 미리 꼭 충분히 숙지하고 가야지 검찰에서 실수를 하지 않을 수 있습니다. 경찰조사를 받고 검찰조사를 받기 까지는 짧으면 몇 달 길게는 몇 년 뒤일 수도 있습니다. 만약, 수사과정에서 자꾸 진술을 번복하게 될 경우, 검찰로서는 피의자가 거짓말을 하고 있다고 생각하고 추가적인 수사를 할 것이 뻔하고, 모순적인 진술은 법원에서도 불리하게 작용하기 때문이에요. 만약, 반드시 정정해야 할 내용이 있다면 변호사와 충분히 상담하고 정하는 것이 좋습니다. ■ 변호인의견서에 제출할 내용을 파악하여 대응하자검사는 피의자에 대하여 불기소 처분이나 기소유예를 할 수도 있고 기소를 하더라고 구형을 할 수 있는 아주 중요한 위치에 있습니다. 따라서, 검찰에서 불기소 처분을 할지 기소유예를 할지 기소를 할지가 갈리는 아슬아슬한 사건이라면, 검사님이 의문을 품고 있는 부분, 이 사건의 쟁점, 법리적 포인트를 정확하게 파악하여야 합니다.이러한 내용은 경험상 일반인이 캐치하기는 쉽지 않다고 생각되고 반드시 변호사를 통해서 정확하게 파악하셔야, 이를 반박할 수 있는 변호인의견서를 통해서 대응이 가능합니다. 그래야 최종적인 검찰의 처분 전에 피의자가 억울해하는 부분을 한번이라도 더 살펴보고 검사님이 신중하게 처분을 내릴 것이기 때문입니다.■ 바쁘신 분들을 위한 3줄 요약1. "거짓없이 일관되게 답변"하는 것이 좋고, 불리한 내용이 있다면 사전에 변호사와 상담 후 정리해서 가자.2. 고소장 및 피의자신문조서의 내용을 미리 숙지해서 모순적인 진술을 하지 않도록 주의한다.3. 검찰이 의문을 품고 있는 내용을 잘 파악하여 변호인의견서를 통해 대응하자. 

민경남 변호사
임대차, 계약일반/매매

[민사] 기간을 정하지 않은 상가임대차의 갱신요구권 인정여부

■ 기간을 정하지 않은 상가임대차에서 임차인의 갱신요구권을 거절할 수 있을까.임차인은 서울에서 임대인과 보증금을 9억 2천만원으로 하되 기간을 정하지 않은 채 상가를 임대하여 사용하였는데 어느 날 상가건물의 주인이 바뀌게 되었고, 새로운 상가 건물의 주인(임대인)이 나가라고 한 경우, 임차인은 상가임대차법에 따른 계약갱신요구권을 행사할 수 있을까요. 이 사건은 상가임대차법에 따른 법정보증금액을 초과한 경우 상가임대차법에 따른 계약갱신청구권이 언제나 임차인에게 보장되는 권리인지 여부가 문제되었던 사건이었습니다.■ 계약갱신권은 임대차기간이 정해져있음을 전제로 하기 때문에 계약갱신요구권을 행사할 수 없다!우선, 「상가건물 임대차보호법」 제3조제2항에 따라 임차건물의 양수인(讓受人) 또는 그 밖에 임대할 권리를 승계한 자는 임대인의 지위를 승계한 것으로 볼 수 있습니다.한편, 「상가건물 임대차보호법」 제10조 제1항은 “임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다”고 규정하고 있고, 민법 제635조(기간의 약정없는 임대차의 해지통고) 제1항은 "임대차기간의 약정이 없는 때에는 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있다."고 규정하고, 제2항은 "상대방이 전항의 통고를 받은 날로부터 다음 각호의 기간이 경과하면 해지의 효력이 생긴다. 1. 토지, 건물 기타 공작물에 대하여는 임대인이 해지를 통고한 경우에는 6월, 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1월"라고 규정하고 있습니다.  이와 유사한 사례에서 대법원 다음과 같이 판시하였습니다. 대법원은 「상가건물 임대차보호법」 제2조제1항 단서에 따라 「상가건물 임대차보호법 시행령」 제2조제1항에서 규정하고 있는 보증금액을 초과하는 임대차는 기간을 정하지 않은 경우 「상가건물 임대차보호법」 제9조제1항이 적용되지 않고, 「민법」의 적용을 받아 임대인은 언제든지 계약해지를 통고할 수 있고 임차인이 그 통고를 받은 날로부터 6개월이 지남으로써 효력이 발생하므로, 임대차기간이 정해져 있음을 전제로 그 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 행사하도록 규정된 임차인의 계약갱신요구권은 발생할 여지가 없다고 판단했습니다(대법원 2021. 12. 30. 선고 2021다233730 판결 참조). 결국, 상가임대차법의 적용을 받기 위해서는 임대차기간을 정해야 하는데, 정하지 않았으므로 민법의 적용을 받는다는 것이고 새로운 임대인이 임차인에게 해지 통고를 하고, 임차인이 이 통고를 받은 날로부터 6개월이 경과하면 계약해지의 효력이 있다는 것입니다.■ 바쁘신 분들을 위한 3줄 요약1. 법정보증금액을 초과하고 기간을 정하지 않은 임대차의 임차인이 상가임대차법상 갱신요구권이 허용되지 않는다.2. 따라서, 임대인은 민법에 따라 임차인에게 해지 통고를 할 수 있다.3. 이 경우 임대인이 해지 통고를 하고 임차인이 이를 받은 날로부터 6개월 이후에는 계약이 해지된다. 

민경남 변호사
배임/횡령, 사기/공갈

[형사] 사기 친 돈을 돌려주면 죄가 없을까

■ 사기 친 돈을 다시 되돌려 주면 죄가 없는 걸까요일반적으로 많은 분들이 사기죄를 치더라도 돈을 다시 그대로 돌려주면 상대방에게 피해가 없기 때문에 사기죄가 되지 않는다고 생각하시는 경우가 많은 것 같습니다. 언뜻 생각하면 그럴듯합니다. 그래서 일단 사기를 치고 상대방이 사기로 형사고소를 하겠다고 하면 돈을 그대로 돌려주면 저는 죄가 없지 않느냐는 문의가 정말 많은 것 같습니다. 하지만, 우리 법은 그렇게 사기를 쉽게 판단하지 않는데요. 이번에는 간단하게 사기죄의 실행의 착수시기와 기수시기에 대해서 얘기를 해볼까합니다.■ 사기죄의 실행의 착수시기와 기수시기란 무엇인가.형사법에서 "실행의 착수"란 언제 범죄행위를 처음으로 시작하였는지에 관한 것입니다. 그리고 "기수 시기"란 범죄행위가 종료된 시점을 말합니다. 범죄에는 폭행죄와 같이 착수와 종료가 동시인 경우도 있습니다만, 사기죄의 경우 실행의 착수 시기는 상대방에게 "기망을 하기 착수한 때"이고, 기수 시기는 "재물의 교부 또는 재산상이익의 이전이 있는 때"라는 것이 사기죄에 관한 대법원 판례의 확고한 법리입니다. ■ 돈을 돌려주면 사기죄는 무혐의가 될까그렇다면 사기를 치기 위해 상대방에게 기망을 하고 이에 속은 상대방이 자신의 재물이나 재산상이익을 준 때 이미 기수가 된 것이고 이를 다시 돌려주었는지 여부는 상관이 없습니다. 이와 같은 논지에서 대법원은  "재물편취를 내용으로 하는 사기죄에서는 기망으로 인한 재물교부가 있으면 그 자체로써 피해자의 재산침해가 되어 이로써 곧 사기죄가 성립하는 것이고, 상당한 대가가 지급되었다거나 피해자의 전체 재산상에 손해가 없다 하여도 사기죄의 성립에는 그 영향이 없으므로 사기죄에 있어서 그 대가가 일부 지급된 경우에도 그 편취액은 피해자로부터 교부된 재물의 가치로부터 그 대가를 공제한 차액이 아니라 교부받은 재물 전부이다."라고 판시하는 것입니다(대법원 2007. 1. 25. 선고 2006도7470판결) ■ 돈을 돌려주더라도 사기죄에는 해당하나 양형에서 참작합니다. 따라서 사기죄에서 돈을 돌려주더라도 사기죄가 성립한다는데는 영향이 없습니다. 다만, 이를 돌려주어서 피해자의 피해가 회복되었는지 여부는 법원 재판부에서 양형을 고려하는데 있어서 중요한 판단요소이므로 양형에서 유리한 판결을 받기 위해서는 피해금액을 되돌려주었다고 주장하는 것도 중요합니다.■ 사기죄의 법리를 제대로 이해해야 합니다. 사기죄로 고소했으나 법리에 대한 설명이 부족할 경우, 상대가 변제를 했다는 사정 등이 고려되어서 사기죄로 상대방이 기소되지 않는 경우도 있고, 사기로 보기 어려운 경우에도 처벌을 받기도 합니다. 따라서, 사기의 법리에 대해서 제대로 이해하고 수사기관과 법원을 설득할 수 있도록 형사 전문변호사와 상담을 통해서 사건을 진행하시는 것이 가장 최선의 결과를 낼 수 있는 방법이 될 것입니다. ■ 바쁘신 분들을 위한 3줄 요약1. 사기의 실행의 착수는 "기망 행위를 한 때"이고, 기수 시기는 "재물의 교부 또는 재산상이익의 이전이 있는때"이다.2. 따라서, 기망행위로 돈을 받았다면 이를 다시 돌려 주어도 사기죄를 면하기 어렵다.3. 다만, 돈을 돌려준다면 법원 재판부에서 피고인의 양형을 고려하는데 있어서 참작될 수 있다.

민경남 변호사
임대차, 손해배상

[민사] 명도소송에 대하여 손해배상 반소 청구 할 수 있을까

■ 임대인의 명도청구에 대해서 손해배상 반소를 청구할 수 있을까예를 들어, 주택임대차의 경우 차임연체가 2기에 달하거나, 상가건물에는 차임연체가 3기에 달한 경우 임대인은 계약을 해지하고 건물명도를 청구할 수 있는데요. 그런데, 만약, 임차인이 누수가 심해서 건물을 제대로 사용하지 못했거나 임대인이 건물 관리를 제대로 하지 않아서 주택이 도저히 살 수 없을 정도였다면 어떻게 대응해야 할까요.■ 민법상 임대인의 사용수익의무민법에는 아래와 같이 규정하고 있습니다. 여기서 사용수익하게 한다는 의미는 그 용법에 맞게 즉, 주택이면 편안하고 쾌적한 휴식 공간을 제공하고, 상가라면, 이익을 추구하며 영업의 목적에 맞게 사용할 수 있도록 할 수 있게 해야 한다는 의미 입니다. 민법 제623조(임대인의 의무) 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다. ■ 임대인의 명도청구에 대한 임차인의 반소 청구임차인은 주택이나 건물을 제대로 사용도 못했는데 연체 차임을 공제하고 나가라고 하니 기가 막힐 노릇입니다. 이럴때 임대인이 명도 청구에 편승하여 임차인은 자신이 임대 목적물(주택 또는 상가)를 수용수익하지 못했으니 그에 따른 손해배상을 반소로 청구 할 수 있는데요. 여기서 반소는 민사소송법 제269조에 규정을 둔 것으로 본소와 관련이 된 사건을 동일한 절차에서 다루어 사건의 일회적 해결을 위해서 도입된 것 입니다. 다만 반소는 목적이 된 청구가 본소의 청구 또는 방어의 방법과 서로 관련 되어 있어야 합니다.■ 임차인의 반소 청구 내용결국, 임차인은 소장에서 임대인의 사용수익 의무가 부당하다는 점, 따라서, 임차인은 사용수익 의무를 다하지 못해 차임 지급을 거절 할 수 있으므로 계약 해지는 부당하다는 점, 나아가 사용수익의무를 다하지 못해 임차인이 입은 손해를 배상해야 하는 점을 주장할 수 있을 것입니다.■ 바쁘신 분들을 위한 3줄 요약1. 임대인은 임차인에 대하여 임대차목적물의 사용수익 의무가 있다. 2. 임차인은 임대인의 명도청구에 대하여 반소를 청구할 수 있다.3. 반소청구를 통하여 계약해지가 부당하다고 주장하면서 오히려 손해배상을 청구할 수 있다. 

민경남 변호사
고소/소송절차, 형사일반/기타범죄

[형사] 경찰 수사결과에 대한 이의신청은 이렇게 하세요.

■ 형사 고소를 했는데 불송치가 나왔다면경찰에 형사 고소를 하였는데 불송치가 나왔다면 어떻게 해야 할까요. 형사 고소를 해서 가해자가 엄벌에 처해지기를 기다렸는데 무혐의가 나와버리고 가해자가 오히려 기세등등 해지니 너무 기가 빠지시고 좌절스러우시겠지만 아직 절망하기에는 이릅니다. 형사소송법은 경찰 수사결과에 대해서 별도의 불복절차를 마련하여 두고 있기 때문입니다. 따라서, 이번에는 불송치란 무엇인지, 이에 대해서 이의신청은 무엇이고, 어떻게 잘 할 수 있는지에 대해서 살려보겠습니다.■ 불송치란 무엇이고, 어떠한 종류가 있는가불송치에는 크게 4가지 종류가 있습니다. 크게 혐의없음, 죄가 안됨, 공소권 없음, 각하결정이 있고, 경찰청 범죄수사규칙에는 다음과 같이 규정하고 있습니다.- "혐의없음" 결정은 증거 부족 또는 법률상 범죄가 성립되지 않아 처벌할 수 없다는 결정입니다.- "죄가안됨" 결정은 피의자가 14세 미만이거나 심신상실자의 범행 또는 정당방위 등에 해당되어 처벌할 수 없는 경우에 하는 결정입니다.- "공소권없음" 결정은 처벌할 수 있는 시효가 경과되었거나 친고죄에 있어서 고소를 취소한 경우 등 법률에 정한 처벌요건을 갖추지 못하여 처벌할 수 없다는 결정입니다.- "각하 결정"은 위 세 결정의 사유에 해당함이 명백하거나, 고소인 또는 고발인으로부터 고소·고발 사실에 대한 진술을 청취할 수 없는 경우 또는 사안이 경미하여 수사의 필요성이 인정되지 않는 경우 등에 하는 결정입니다.■ 이의신청은 무엇이고 어떻게 하는가형사소송법 제245조의7(고소인 등의 이의신청)에는 다음과 같이 규정하고 있습니다. 따라서, 경찰의 불송치 결정에 납득하기 어렵다면 경찰에 이의신청을 하실 수 있고, 이의신청이 있는 경우 경찰은 사건 기록을 검찰에 송부하고 그 이유를 통지하여야 합니다. 그리고 이의신청에는 별다른 불복기한을 두고 있지 않다는 점도 알아두시기 바랍니다.제245조의7(고소인 등의 이의신청) ① 제245조의6의 통지를 받은 사람(고발인을 제외한다)은 해당 사법경찰관의 소속 관서의 장에게 이의를 신청할 수 있다. ② 사법경찰관은 제1항의 신청이 있는 때에는 지체 없이 검사에게 사건을 송치하고 관계 서류와 증거물을 송부하여야 하며, 처리결과와 그 이유를 제1항의 신청인에게 통지하여야 한다.■ 이의신청 어떻게 하면 잘 할 수 있을까경찰도 신은 아니기 때문에 수사결과에 부족한 점이 있을 수 있으니 그러한 점을 찾아서 대응하는 것이 중요합니다.특히, 당연한 이야기지만 이의신청을 잘 하기 위해서는 불송치 결정에 대한 이유를 정확하게 논리적으로 반박하는 것이 중요합니다. 불송치된 이유가 법리적인 이유라면 그 법리를 반박할 수 있는 법리를 리서치하고 대응할 수 있는 논리를 정리하여 제출하는 것이 중요하고, 증거가 부족하다면 사실관계를 검토하여 증거를 보충하려는 노력이 필요합니다. 단순히 억울하다고 읍소하거나 감정에 호소하는 이의신청은 같은 결과만 반복할 뿐입니다.대부분 사기, 횡령과 같은 재산범죄의 경우 법리가 어렵고, 특별법이 적용되는 경우 전문가가 아니면 이해하기 어려운 내용이 많기 때문에 이러한 내용을 일목요연하게 정리하여 검사와 경찰 수사관을 설득하여야만 결과를 바꿀 수 있으므로 반드시 형사 전문 변호사와 상담하여 대응하시기 바랍니다.■ 바쁘신 분들을 위한 3줄 요약1. 경찰 수사 결과가 불송치가 나왔다고 하더라도 낙담하긴 이르다!2. 경찰 수사 결과에 대하여 이의신청 절차를 진행하여 불복하면 된다.3. 이의신청을 잘 하기 위해서는 그 이유를 분석하여 논리적으로 반박하는 것이 중요하다.

민경남 변호사
임대차, 손해배상

[민사] 권리금 회수를 방해받았다면 이렇게 하세요

■ 2018년부터 상가임대차법에서 권리금을 보호하고 있습니다. 과거에는 권리금 자체를 법에서 인정하지 않아 임차인이 많이 불리하고 민사 소송까지 간다고 하여도 이기기 힘들었는데요. 상가건물 임대차보호법(약칭:상가임대차법)에서 임차인의 권리금 회수 기회를 보호하고 있는데, 모든 경우를 보호하는 것은 아니고 특수한 경우에 권리금 회수 기회를 보호하고 있습니다. 따라서, 이번에는 어떤 경우에 임차인의 상가임대차법에 따라 보호받을 수 있는지 살펴보겠습니다.■ 상가임대차법에서 규정된 권리금 회수기회 보호 규정상가임대차법 제10조의3, 제10조의4에는 임차인의 권리금 회수 기회를 보장하고 있고, 임대인이 이를 방해하면 손해배상을 청구할 수 있다고 아래와 같이 규정하고 있습니다. 즉, 요약하면 임대인은 임차인에게 정당한 이유 없이 임치안의 권리금 회수기회를 방해하는 경우 상가임대차법 제10조의4에 따라서 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다. 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.  1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위■ 다만, 이런 경우에 보호받기 어려워요. 기존 임차인이 3기의 차임을 연체한 경우나 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우, 신규 임차인이 보증금을 지급할 자력이 없는 경우, 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우 등에는 임대인은 신규 임차인과 계약 체결을 거부하고 기존 임대인이 권리금 회수 기회를 방해 받더라도 손해바상을 청구할 수 없습니다.또한, 기억해두셔야할만한 내용은 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다고 규정하고 있으므로 손해배상을 청구하려는 임차인은 임대차 종료일로부터 3년 이내에 손해배상을 청구하셔야 해요. 일반 민법의 소멸시효와 다르므로 주의를 하셔야 합니다.위 경우 외에도 소개해드리지 못한 내용이 많이 있으니, 임대차에 관해서 전문성이 있는 민사 전문 변호사와 직접 상담을 하시고, 그에 따라서 권리금 회수 기회 방해에 따른 손해배상 소송을 진행을 검토해보시기 바랍니다. ■ 바쁘신 분들을 위한 3줄 요약1. 현행법은 임차인의 권리금 회수 기회를 보장하고, 임대인이 이를 방해하면 손해배상을 청구할 수 있다고 규정한다.2. 모든 경우에 권리금이 보장되는 것은 아니고 일부의 경우에 예외 조항이 있다.3. 손해배상을 청구하더라도 3년 이내에 청구하여야 한다.

민경남 변호사
사기/공갈, 대여금/채권추심

[형사] 대여금과 투자금 이렇게 다릅니다.

■ 금원(돈)의 성격이 대여금인지 투자금인지에 따라 완전히 다릅니다.형법 제347조에서 사기죄는 "사람을 기망하여 재물의 교부를 받거나 재산상의 이익을 취득한 자는 10년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처한다."라고 규정하고 있는데요. 투자금인지 대여금인지 여부에 따라 사기죄로 고소하거나 민사 소송을 진행하는데 있어서 적용되는 판례나 관점이 완전히 다르기 때문에 정말 신중하게 접근하여야 하는데요. 예를 들어, 차용증이라도 있으면 모르겠지만 차용증 없이 돈이 오고 간 경우 투자금이라면 위험을 어느 정도 감수하고 투자를 한 것이므로 이에 대하여 돌려주지 않을 가능성도 있게 되기 때문입니다. ■ 내가 준 돈은 투자금인가 대여금인가대부분의 하급심 판례를 분석해보면 변제기나 이자 약정 여부, 수익발생의 확실성 여부, 매월 지급된 수익금이 규칙적이고 고정적인지 여부, 원금의 반환여부에 따라서 판단을 하고 있는 것으로 보입니다. 또한, 그 외에도 돈의 지급하게 된 경위나, 거래 과정, 당사자들의 의사에 따라서 판단을 하고 있는 것으로 보입니다.특히, 차용증이 있는지 여부가 매우 중요하니, 돈을 빌려줬다고 주장하기 위해서는 차용증을 확실하게 작성하는게 가장 중요하지요. 투자금으로 인정되면 위험을 감수하고 투자를 한 것이므로 원금과 이자를 받을 가능성이 매우 낮아지기 때문에 최대한 대여금으로 주장하는게 중요합니다. 만약, 이렇게 주장이 어렵다면 투자금으로 주장하되 그 법리를 명확하게 정리하고 형사 고소와 민사 소송을 진행하시는 것이 중요합니다. ■ 법적으로 대응하기 위해서는 철저히 준비해야처음에 이 사람이 나한테 사기를 칠 줄 모르고 돈 관계를 시작하는데요. 나중에 문제가 되면 해당 금원이 투자인지 대여인지 문제되기 시작하게 됩니다. 따라서, 시작하기 전에 대여 관계라면 차용증, 투자라면 투자약정서를 미리 사전에 분명히 준비해야 합니다. 만약, 이미 문제가 되었다면 민사와 형사 전문 변호사와 상담을 통해 금원의 성격을 분명히 정리하고 민사 소송을 준비하는 것이 바람직합니다. 그래야만 돈 관계가 있는 가족, 친구, 연인도 잃는 최악의 경우를 피하실 수 있습니다.■ 바쁘신 분들을 위한 3줄 요약1. 투자금과 대여금은 법적으로 성격이 완전히 다르다.2. 법원은 이자 약정 여부, 수익발생의 확실성 여부, 원금 반환 여부 등에 따라 판단한다.3. 그냥 넘어가지 말고 돈 관계를 맺기 전에 대여라면 차용증, 투자라면 투자약정서를 반드시 작성하자. 

민경남 변호사
임대차, 소송/집행절차

[민사] 임대차보증금반환 소송으로 보증금에 대한 이자까지 받으려면

■ 임대차보증금반환 소송에서 원금만 받으면 손해집주인이 임대차보증금을 주지 않는 경우가 있어서 임대차보증금반환 소송을 하는 경우가 있는데, 임대차보증금을 반환 청구하는 경우에는 전세목적물(집)을 집주인에게 인도함과 동시에 보증금의 반환하라는 청구를 하게 되는데, 이렇게만 청구하면 이자 상당의 손해를 보게 됩니다. 즉, 임대차보증금반환소송은 동시이행을 구하는 소송이므로 내가 집을 집주인에게 인도하지 않은 이상 보증금에 대한 이자까지 구할 수는 없습니다. 그렇다고, 집을 집주인에게 인도할 경우에는 점유를 상실하게 되므로 대항력과 우선변제권을 확보할 수 없게 됩니다. 그렇다면, 대항력과 우선변제권도 확보하면서 어떻게 임대차보증금의 이자도 청구할 수 있을까요. ■ 임대차보증금의 이자까지 받으려면 이렇게 하자. 임대차보증금 대출을 받은 경우에는 요즘 급리가 높아 상당히 많은 손해를 보게 되는데요. 그렇다면, 임대인이 늦게 줘서 못받은 임대차보증금에 대한 이자까지 소송으로 받는 것이 정의로운 것이겠지요. 하지만, 임대차보증금도 못받았는데 앞에서 살펴봤듯이 집주인에게 집을 인도할 수 없는데요. 이럴 경우에 시간을 최우선으로 단축하기 위해서는 우선 임대차보증금반환 소송을 바로 제기를 하고, 임차권등기명령을 신청하는 것입니다.지금명령신청을 제외하고 소송의 경우에는 소송과정에서 청구취지를 변경할 수 있고 임차권등기명령 결정은 빠르게 받을 수 있으니 우선 임대보증금반환 소송을 제기하시고 소송이 진행되는 과정에서 추후에 청구취지를 변경하는 것입니다. 이렇게 법원의 임차권등기명령이 있으면 이사를 가도 대항력과 우선변제권이 유지되어 집주인에게 집을 인도하고, 소장부본 송달일까지는 민법 소정의 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 비율로 계산한 지연손해금을 청구하면 임대차보증금에 대한 이자까지 받으실 수 있습니다. 그런데 대부분은 소송을 잘 몰라 임대차보증금 원금만을 청구하는 경우가 많은데 그러면 원금이 클 수록, 이자가 높을수록 상당한 금전적 손해를 입게 됩니다.■ 임차권등기명령신청부터 임대차보증금에 대한 이자까지 확실하게 받자이상으로 임대차보증금에 대한 이자까지 받는 방법까지 알아봤는데요. 임대차계약기간이 종료되었는데도 임대차보증금을 돌려받지 못해서 손해를 보고 계시다면 어떠한 절차를 진행하는 것이 좋은지 민사 전문 변호사와 상담을 통해서 법적 절차를 진행하셔서 소중한 내 목돈을 잘 키시기실 바랍니다. 

민경남 변호사
상속, 가사 일반

상속 시 특별수익자의 문제(9)

1. 피상속인이 유언으로 상속분을 지정하게 되면 그 지정상속분이 법정 상속분에 우선하는 바, 기여자가 있는 경우에는 기여분에 의해 지정상속분도 수정되어 구체적인 상속분을 산정하게 됩니다. 만일 피상속인이 유증을 한 경우에는 기여분은 상속이 개시된 때의 피상속인의 재산에서 유증의 가액을 공제한 액을 넘지 못하므로 유증이 기여분에 우선하게 됩니다(민법 제1008조의 2 제3항 '기여분은 상속이 개시된 때의 피상속인의 재산가액에서 유증의 가액을 공제한 액을 넘지 못한다.').​2. 다만 유류분을 넘는 상속분의 지정이나 유증을 받은 사람은 유류분을 침해받은 상속인으로부터 민사소송을 통하여 반환 청구를 받을 수 있는데, 이에 대하여는 민법 제1115조 제1항의 '유류분 권리자가 피상속인의 제1114조에 규정된 증여 및 유증으로 인하여 그 유류분에 부족이 생긴 때에는 부족한 한도에서 그 재산의 가액의 지급을 청구할 수 있다. 이 경우 가액의 지급을 청구한 날부터 이자를 가산한다. <개정 2026. 3. 17.>'는 근거 규정이 있습니다.​3. 구체적 상속분의 산정과 관련하여, 상속채무가 있는 경우 가분채무는 상속재산분할의 대상으로 되지 않으므로 분할의 대상이 되는 것은 불가분 채무에 한정되는데, 그러나 이 경우에도 채권자의 승낙이 없는 한 분할의 결과를 가지고 채권자에게 대항할 수가 없으므로 분할은 공동상속인 내부에서의 채무 분담 문제로 됩니다. ​4. 만일 특별 수익자가 있는 경우에 상속채무를 어떻게 고려할지가 문제가 되는데, 구체적 상속분에 의하여야 한다는 견해도 있으나 법정 상속분에 의하여야 할 것입니다.

송인욱 변호사
수사/체포/구속, 형사일반/기타범죄

[형사] 경찰 조사에서 이것만 기억하세요.

■ 경찰 조사를 받을 때 조심해야 할 것들은 뭐가 있을까많은 분들이 경찰 조사를 받는다고 하시면 긴장을 하시고 경찰 조사에서 어떻게 하셔야 할지 몰라서 상담을 많이 주시는데요. 경찰 조사에서 변호사로 입회를 많이 해보니 몇 가지 노하우가 생겨서, 반드시 이러한 내용은 알아두셨으면 하는 마음에서 몇 가지 팁을 정리하는 내용을 남겨보고자 합니다. ■ 가장 중요한 원칙 : 거짓 없이 일관되게 답변하라. 경찰 조사에서 자신의 잘못을 경찰에게 숨길 수 있다고 생각하는 것은 대부분 큰 착각입니다. 특히 피고소인 조사에서 경찰이 물어보는 경우는 대부분 이미 조사가 끝난 상태에서 모른 척 피고소인에게 물어보는 경우가 많습니다. 이미 증거는 확보되었고 거짓말을 하는지 일단 물어보는 경우에 거짓말을 하게 되면 그때부터 경찰은 피고소인이 거짓말을 하고 있다고 생각하고 무슨 말을 해도 잘 믿어주지 않고, 결국에 더욱 철저하게 수사를 하게 되어서 더 많은 범죄 혐의가 발견되기도 합니다. 또한, 최악의 경우에는 혐의가 인정되었는데도 혐의를 완강히 부인하면 도주 우려나 증거 인멸 가능성 등이 인정된다고  보아 구속 영장을 청구하는 경우도 있습니다. 따라서, 피고소인의 경우에는 자신의 잘못을 감출 수 있다고 자신하지 말고 사실대로 진술하는 것이 바람직하고, 진술이 불리하다거나 불리한 사실관계가 있다면 경찰 조사 전에 형사전문 변호사와 면밀한 상담을 통해서 미리 답변할 내용을 정리해서 가는 것이 좋습니다. 또한, 고소인의 경우에도 사실과 다르게 피해 사실을 부풀릴 경우에는 고소인의 진술에 신빙성이 없다고 보아 진술을 믿지 않아 수사가 제대로 이루어 지지 않을 가능성이 높으니 있는 그대로 사실만 진술하시는게 좋습니다.두 번째로 일관되게 답변하여야 합니다. 경찰 수사관분들은 고소인이나 피고소인이 일관된 답변을 하는지 확인하고 싶어 합니다. 고소인이나 피고소인이 거짓말은 하고 있는 것은 아닌지, 객관적인 입장에서 평가하기 위해서 같은 질문을 계속 하게 됩니다. 그래서 조사를 받다 보면 계속 같은 질문을 하고 있다는 느낌을 받게 되는데요. 이럴 때는 화를 내거나 답답해 하지 말고, 묻는 그대로 다시 차분한 상태에서 조리있게 답변하시는게 좋고, 이미 답변했는데 왜 또 묻냐는 식의 답변은 지양하시는 것이 좋습니다. 따라서, 정리하면 경찰조사에서 "거짓없이 일관되게 답변하라"는 점을 반드시 기억하셔야 합니다.■ 그 외에 작은 팁들조사가 길어지면 4시간 이상, 6시간 이상씩 이루어지거나 며칠에 걸쳐서 이루어지기도 하는데요. 장시간 수사로 인해 많이 힘든 경우에는 경찰에 언제든지 잠시 휴식을 요청할 수 있고 긴장되어 목이 마르다면 물을 달라고 하여 마시면서 하셔도 되며 언제든지 화장실에 다녀오셔도 됩니다.또한, 경찰의 질문에 반드시 바로 바로 대답을 하셔야 하는 것은 아니므로 대답을 해도 되는 것인지 궁금한 것이 있다면 잠시 옆에 변호인에게 물어보고 대답을 하거나 상의를 하고 대답을 하셔도 됩니다.■ 바쁘신 분들을 위한 3줄 정리1. "거짓없이 일관되게 답변"하는 것이 좋고, 불리한 내용이 있다면 사전에 변호사와 상담 후 정리해서 가자.2. 수사관은 이미 증거를 확보해놓고 일부러 모른 척 물어보는 경우도 많다.3. 수사 중 힘들면 휴식을 요청해도 좋고, 궁금한 점이 있다면 조사 중에 옆에 있는 변호인에게 물어봐도 된다.

민경남 변호사
임대차, 가압류/가처분

[민사] 전세보증금 반환 소송 전에 가압류 해야할까

■ 전세보증금 반환 소송을 하기 전에 가압류를 해야할까.가압류는 본안 소송을 제기하기 전 채무자의 재산을 압류하여 현상을 보전하여, 그 변경을 금지하여 장래의 강제집행을 보전하는 임시처분 절차라고 할 수 있는데요. 최근에 임대차보증금을 반환 받지 못하는 사례가 늘어나면서 임대차보증금 반환 소송을 문의하시면서 임대인에게 가압류를 해야 하는지 여부를 묻는 문의가 많은 것 같습니다. 그래서 이번에는 보증금 반환 소송을 하시기 전에 가압류가 반드시 필요한 절차인지 여부를 간단히 살펴보고자 합니다.■ 현재 임대차목적물에 대한 가압류는 불필요하다.전세계약의 경우 우선변제권이 중요하다는 사실은 다 아실거에요. 우선변제권은 임차인이 대항요건(주택의 인도와 전입신고), 임대차계약서상의 확정일자를 갖춘 경우에 취득할 수 있는데요. 우선변제권은 해당 주택이 경매로 넘어갈 경우 해당 주택에 대해서 다른 일반채권자들보다 우선하여 보증금을 배당받을 수 있는 권리에요. 따라서, 해당 주택이 경매로 넘어갈 경우 우선변제권이 확보되어 있다면 무익하게 가압류를 할 필요는 없습니다.■ 집주인의 다른 재산 어떤걸 가압류 해야할까집주인의 재산을 알기는 어렵지만 일반적으로 1) 전세보증금을 지급받은 은행 통장 계좌, 2) 임대차계약서 또는 등기부에 기재된 임대인의 주소에 대해서 가압류를 하는 방법을 고민해볼 수 있습니다.다만, 현재 임대차목적물의 시세가 임대차보증금 보다 훨씬 비싸다면 재판부로서는 가압류의 필요성에 대해서 소명을 명할 수도 있는 만큼 가압류를 진행에 앞서 충분한 검토가 필요하다고 할 것이므로 이에 대해서 민사전문변호사와 충분한 상담을 거쳐서 진행을 하시는 것이 바람직합니다. 임대차보증금 반환 소송을 승소확률이 거의 100%에 가깝고, 소가에 비추어 소요되는 비용을 승소 후 임대인에게 전액받아낼 수 있는 소송인 만큼 임대차보증금을 반환받지 않고 있다면 조기에 적절한 대응을 하셔서 소중한 보증금을 빨리 반환받을 수 있도록 하셨으면 좋겠습니다.

민경남 변호사
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  • 임대차, 손해배상

    민경남 변호사

    [민사] 명도소송에 대하여 손해배상 반소 청구 할 수 있을까

    ■ 임대인의 명도청구에 대해서 손해배상 반소를 청구할 수 있을까예를 들어, 주택임대차의 경우 차임연체가 2기에 달하거나, 상가건물에는 차임연체가 3기에 달한 경우 임대인은 계약을 해지하고 건물명도를 청구할 수 있는데요. 그런데, 만약, 임차인이 누수가 심해서 건물을 제대로 사용하지 못했거나 임대인이 건물 관리를 제대로 하지 않아서 주택이 도저히 살 수 없을 정도였다면 어떻게 대응해야 할까요.■ 민법상 임대인의 사용수익의무민법에는 아래와 같이 규정하고 있습니다. 여기서 사용수익하게 한다는 의미는 그 용법에 맞게 즉, 주택이면 편안하고 쾌적한 휴식 공간을 제공하고, 상가라면, 이익을 추구하며 영업의 목적에 맞게 사용할 수 있도록 할 수 있게 해야 한다는 의미 입니다. 민법 제623조(임대인의 의무) 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다. ■ 임대인의 명도청구에 대한 임차인의 반소 청구임차인은 주택이나 건물을 제대로 사용도 못했는데 연체 차임을 공제하고 나가라고 하니 기가 막힐 노릇입니다. 이럴때 임대인이 명도 청구에 편승하여 임차인은 자신이 임대 목적물(주택 또는 상가)를 수용수익하지 못했으니 그에 따른 손해배상을 반소로 청구 할 수 있는데요. 여기서 반소는 민사소송법 제269조에 규정을 둔 것으로 본소와 관련이 된 사건을 동일한 절차에서 다루어 사건의 일회적 해결을 위해서 도입된 것 입니다. 다만 반소는 목적이 된 청구가 본소의 청구 또는 방어의 방법과 서로 관련 되어 있어야 합니다.■ 임차인의 반소 청구 내용결국, 임차인은 소장에서 임대인의 사용수익 의무가 부당하다는 점, 따라서, 임차인은 사용수익 의무를 다하지 못해 차임 지급을 거절 할 수 있으므로 계약 해지는 부당하다는 점, 나아가 사용수익의무를 다하지 못해 임차인이 입은 손해를 배상해야 하는 점을 주장할 수 있을 것입니다.■ 바쁘신 분들을 위한 3줄 요약1. 임대인은 임차인에 대하여 임대차목적물의 사용수익 의무가 있다. 2. 임차인은 임대인의 명도청구에 대하여 반소를 청구할 수 있다.3. 반소청구를 통하여 계약해지가 부당하다고 주장하면서 오히려 손해배상을 청구할 수 있다. 

  • 임대차, 손해배상

    민경남 변호사

    [민사] 권리금 회수를 방해받았다면 이렇게 하세요

    ■ 2018년부터 상가임대차법에서 권리금을 보호하고 있습니다. 과거에는 권리금 자체를 법에서 인정하지 않아 임차인이 많이 불리하고 민사 소송까지 간다고 하여도 이기기 힘들었는데요. 상가건물 임대차보호법(약칭:상가임대차법)에서 임차인의 권리금 회수 기회를 보호하고 있는데, 모든 경우를 보호하는 것은 아니고 특수한 경우에 권리금 회수 기회를 보호하고 있습니다. 따라서, 이번에는 어떤 경우에 임차인의 상가임대차법에 따라 보호받을 수 있는지 살펴보겠습니다.■ 상가임대차법에서 규정된 권리금 회수기회 보호 규정상가임대차법 제10조의3, 제10조의4에는 임차인의 권리금 회수 기회를 보장하고 있고, 임대인이 이를 방해하면 손해배상을 청구할 수 있다고 아래와 같이 규정하고 있습니다. 즉, 요약하면 임대인은 임차인에게 정당한 이유 없이 임치안의 권리금 회수기회를 방해하는 경우 상가임대차법 제10조의4에 따라서 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다. 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.  1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위■ 다만, 이런 경우에 보호받기 어려워요. 기존 임차인이 3기의 차임을 연체한 경우나 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우, 신규 임차인이 보증금을 지급할 자력이 없는 경우, 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우 등에는 임대인은 신규 임차인과 계약 체결을 거부하고 기존 임대인이 권리금 회수 기회를 방해 받더라도 손해바상을 청구할 수 없습니다.또한, 기억해두셔야할만한 내용은 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다고 규정하고 있으므로 손해배상을 청구하려는 임차인은 임대차 종료일로부터 3년 이내에 손해배상을 청구하셔야 해요. 일반 민법의 소멸시효와 다르므로 주의를 하셔야 합니다.위 경우 외에도 소개해드리지 못한 내용이 많이 있으니, 임대차에 관해서 전문성이 있는 민사 전문 변호사와 직접 상담을 하시고, 그에 따라서 권리금 회수 기회 방해에 따른 손해배상 소송을 진행을 검토해보시기 바랍니다. ■ 바쁘신 분들을 위한 3줄 요약1. 현행법은 임차인의 권리금 회수 기회를 보장하고, 임대인이 이를 방해하면 손해배상을 청구할 수 있다고 규정한다.2. 모든 경우에 권리금이 보장되는 것은 아니고 일부의 경우에 예외 조항이 있다.3. 손해배상을 청구하더라도 3년 이내에 청구하여야 한다.

  • 손해배상, 대여금/채권추심

    민경남 변호사

    [형사] 돈을 빌려주고 못받았으면 이렇게 대응하자!

    ■ 변호사님 상대방이 돈을 빌려가서 돈을 돌려주지 않아요.돈을 빌려주고 상대방이 갚을 생각을 하지 않는다는 상담을 제일 많이 듣는 것 같습니다. 그래서 이번에는 기본적인 대응방법을 설명드리려고 하는데요. 크게 민사적인 대응방법과 형사적인 대응방법이 있으니 이번에는 각 대응방법과 증거에 대해서도 살펴볼게요.■ 형사적인 대응방법 : 사기죄가 성립한다면 형사 고소부터 하자!먼저, 상대방이 돈을 빌릴 당시에 갚을 의사나 능력이 있었는지를 살펴봐야 하는데, 돈을 빌릴 때부터 갚을 의사나 능력이 없었다면 상대방을 사기죄로 고소할 수 있습니다. 또한, 돈을 빌린 이후에 처음 빌릴 당시의 목적과는 달리 도박이나 유흥, 코인, 주식 등에 사용하였다면 역시 사기죄가 성립한다고 볼 수 있어요.형사 고소의 경우, 사기죄가 성립한다고 하여도 민사적으로 상대방으로부터 돈을 받을 수 있는 권리가 인정되는 것은 아니지만 상대방을 압박하여 합의금을 통해 피해회복을 유도할 수 있으니 가장 확실한 해결책 중 하나에요.■ 민사적인 대응방법 : 상대방의 재산을 가압류하고 민사소송을 진행하자!상대방이 어떤 재산을 가지고 있는지 알고 있다면 상대방이 재산을 빼돌리지 못하게 재빠르게 가압류 해야겠죠. 가압류할 대상인 재산은 통장 계좌, 부동산(집, 토지, 상가 등), 자동차 등에 대해서 할 수 있고, 상대방이 임차인이라면 보증금에 대해서도 가압류를 할 수 있어요. 따라서, 돈을 약속대로 갚지 않는다면 신속하게 가압류를 해놓아야 상대방이 재산을 빼돌릴 수 없으므로 안심할 수 있어요.가압류가 되었다면, 다음으로 민사 소장을 법원에 접수하고 본안 소송을 진행해야 하고, 법원이 돈을 지급하라는 판결을 내리는 가장 중요한 절차라고 할 수 있어요. ■ 어떤 증거를 준비해야 할까.소송에서 증거는 너무나 중요하죠. 그런데 가끔 차용증이 없으면 형사나, 소송을 할 수 없다고 생각하는 분들이 많습니다. 그런데, 반드시 차용증이 있어야만 민사나 형사 소송을 진행 할 수 있는 건 절대 아니니 안심하셔도 되지만, 처음에 돈을 빌려줄 때는 차용증을 쓰는게 좋습니다. 형사 사건에서는 돈을 갚을 의사나 능력이 없다는 점을 입증할 수 있는 카카오톡, 문자, 전화 대화 내용이나 실제 사용 내역을 알 수 있으면 좋습니다. 또한, 민사적으로는 내가 상대방에게 돈을 빌려준 이체 내역은 반드시 있어야 하고, 만약, 현금으로 전단하였다면 이를 입증할 수 있는 증인이나 확인서가 있으면 좋아요. 상대방이 어디 사는지, 어떤 재산이 있는지, 통장 계좌가 있는지, 휴대폰 연락처는 무엇인지 등은 반드시 알아야 소송을 진행 할 수 있으니 이런 점은 반드시 확인하여야 합니다.■ 바쁘신 분들을 위한 3줄 요약1. 돈을 안 갚는다면 형사 고소가 가능한지 검토하고 합의를 통해 피해를 보전 받자.2. 형사적으로 사기는 아니라면, 상대방 재산에 대한 가압류 신청과 본안 소송을 진행하자.3. 형사는  카카오톡, 문자, 전화 대화 내용이나 실제 사용 내역, 민사는 이체 내역 등 돈을 보낸 내역이 중요하다.■ 상대방이 돈을 갚지 않아 고통받고 계시다면돈을 갚지 않아 형사 고소를 해야 할지 민사소송을 해야 할지 고민이 되신다면, 우선 변호사와 상담을 하시고, 그에 맞는 증거를 사전에 철저히 준비하시고, 소송을 진행하시는 것이 중요해요. 어설프게 준비해서 소송을 진행하면, 형사 고소가 무혐의가 나거나 소송이 기각되면 상대방은 점점 더 당당하게 나올 가능성이 높아요. 따라서, 사전에 반드시 증거준비부터 소송까지 형사, 민사 전문 변호사와 함께 상의하시고 돈을 되찾으시길 바랄게요.

  • 건축/부동산 일반, 손해배상

    민경남 변호사

    [건설] 일조권 침해, 보상받을 수 있다.

    ■ 일조권 침해에 대하여도시에 고층 건물이 밀집되어 들어서면서 일조권에 관한 문의가 많은 것 같습니다. 일조권이란 건물 건축에 따른 일조의 이익을 말하는데, 법원에서는 일조권 침해로 인한 손해배상 소송을 인정하고 있습니다. 따라서 이번에는 일조권 침해로 인한 손해배상 소송에 관하여 핵심을 알아보고자 합니다.■ 일조권 침해의 기준대법원은 일조권을 인정하면서도, 다만, 수인한도를 넘어 침해되는 경우에만 위법한 일조권 침해로 인정하는데, 그 기준은 "동지일 기준으로 하여 오전 9시부터 오후 3시까지 6기간 중 일조시간이 연속하여 2시간 이상 확보되거나 오전 8시부터 오후 4시까지 사이의 8시간 중 일조 시간이 통틀어 최소한 4시간 정도 확보되는 경우" 수인해야 하는 정도의 일조권 침해로 보고 있습니다. ■ 일조권 침해에 따른 손해배상의 원고와 피고일조권 침해를 이유로 손해배상을 청구할 수 있는 자(원고)는 일조권 침해당한 피해자로서 건물의 소유자 뿐만 아니라 임차인도 청구할 수 있습니다.반면, 일조권 침해로 손해배상 책임을 지게 되는 자(피고)는 간해 건물의 건축주나 시행사에게 책임을 추궁하는 것이 원칙이고 예외적으로 시공사에도 청구할 수 있다는 것이 판례의 입장입니다. ■ 일조권 침해로 어디까지 손해배상 받을 수 있을까의뢰인분들이 제일 많이 물어보시고, 실제로 제일 중요한 부분이기도 합니다.  일조권 침해로 인한 손해배상의 경우 우선 토지 또는 건물의 시가 하락분을 청구할 수 있고, 일조권 침해로 발생한 비용, 예를 들어 난방비, 전기료 등을 청구할 수 있을 것입니다. 그 외에 일조권 침해가 발생한 경우 주거환경 악화로 보아 정신적 고통을 입게 된 것으로 보아 위자료를 인정하고 있습니다.  ■ 바쁘신 분들을 위한 세줄 요약1. 일조권 침해로 인한 손해배상 청구는 대법원 판례가 인정하는 수인한도를 넘어야 청구할 수 있다.2. 일반적으로 건축주나 시행사를 상대로 손해배상을 청구한다.3. 손해배상은 토지 또는 건물의 시가 하락분, 난방비, 위자료 등을 청구할 수 있다.■ 일조권 침해를 당하고 계시다면 일조권 침해로 고민을 하고 계시고 원만한 해결이 어렵다면 손해배상 소송을 생각해보시기 바라며, 일조권 소송의 경우 생각보다 진행이 느리고 다양한 법리가 전개될 수 있는 만큼 건설 전문 변호사와 함께 충분한 논의를 하신 후 소송 진행을 하시길 권해드립니다.  

  • 성폭력/강제추행 등, 미성년 대상 성범죄

    민경남 변호사

    [형사] 억울하게 강제추행으로 고소당하셨다면 이렇게 대처하세요.

    ■ 강제추행의 정의와 법원의 판결 경향많은 분들이 성범죄에 관하여 성희롱, 성폭력, 강제추행, 강간 등 많은 용어를 혼용하여 사용하고 있지만, 성희롱, 성폭력은 형법에 나오는 정확한 "죄명"은 아니고, 강제추행과 강간은 형법에 나오는 죄명에 해당하고 이번에는 여름 휴가 기간에 강제추행으로 문제되어 문의가 많아 강제추행에 대해 살펴보려 합니다.강제추행은 형법 제298조(강제추행)에  "폭행 또는 협박으로 사람에 대하여 추행을 한 자는 10년 이하의 징역 또는 1천500만원 이하의 벌금에 처한다."라고 규정되어 있습니다. 추행의 정의가 포괄적이다 보니 가해자의 의도와 다르게 쉽게 강제추행으로 인정되는 경우가 상당히 많고, 여름 휴가 기간에 처음보는 남녀 관계나 술자리, 직장, 대중교통에서 많이 발생하고 있습니다.  최근 성인지 감수성이 중요한 사회적 이슈가 되면서 매우 무거운 처벌을 내리고 있습니다. 특히, 범죄의 특성상 피해자의 증언을 반박할만한 증거가 없는 경우에는 피해자의 진술만으로도 처벌을 받을 수 있으므로 매우 주의할 필요가 있습니다.■ 강제추행이 문제된다면 이렇게 대처하자.강제추행 문제로 연루되었다면 무엇보다 증거확보가 중요합니다. 따라서, 주변 CCTV 등이 설치되어 있는지 확인해보아야 하고, 있다면 이를 열람, 복사해두시기 바라고, 개인정보보호법상 열람이 가능하므로 허락없이 이를 방해하면 안된다는 점을 설명하셔야 합니다. 만약, 그래도 확보가 어렵다면 최소한 CCTV 자료만이라도 삭제하지 말도록 반드시 부탁해야겠습니다. 또한 증인을 확보할 수 있다면 증인도 반드시 확보하시기 바랍니다. 다음으로 강제추행 혐의로 고소하겠다는 말에 당장 무마하면되겠지라는 생각에 함부로 인정하고 사과하거나 합의금이나 돈을 주겠다는 말을 하면 추후에 불리해질 수 있습니다. 함부로 이런 말을 하여 수사와 재판에서 불리한 상황에 빠지지 않도록 주의해야 하므로, 합의를 하시더라도 변호사와 상담을 하고 합의 하시기 바랍니다. ■ 형사 전문변호사와 상담을 반드시 하기 바랍니다.형사 사건은 개별적인 사실관계가 모두 달라 일반적인 해결 방법이란 존재하지 않습니다. 그 사건만의 고유한 해결책을 가지고 있는 것이지요. 그래서 자신의 문제를 가장 잘 경청해 주고 소통이 잘 되는 변호사를 만나서 전문성 있는 답변을 들어야 제일 좋은 해결책을 찾을 수 있습니다. 따라서, 강제추행으로 연루되셨다면 변호사의 전문성과 의뢰인과의 소통으로 상대방의 주장을 반박하고, 강제추행이 아니라는 점을 적극적으로 소명하여야 빠르게 일상으로 복귀하실 수 있으니, 반드시 형사 전문 변호사와 상담을 통해서 최선의 해결책을 가져가시기 바랍니다.  

  • 손해배상, 계약일반/매매

    김경숙 변호사

    [계약 해제] 계약금 배액 상환으로 계약 해제하기 전 반드시 확인할 7가지

    부동산 매매계약이나 각종 거래에서 계약을 해제하고 싶은 상황, 한 번쯤 겪어보신 분들이 많으실 겁니다. 특히 계약금 배액 상환(받은 계약금의 두 배를 돌려주는 방식)으로 계약을 해제하려 할 때, 의외로 까다로운 요건들이 있어 실무에서 분쟁이 자주 발생합니다."계약금의 두 배만 돌려주면 언제든 해제할 수 있는 것 아닌가요?"라고 생각하시는 분들이 많지만, 실제로는 시기와 방법을 잘못 선택하면 해제 자체가 무효가 되거나 손해배상 책임까지 질 수 있습니다.민법 제565조 제1항은 매매 당사자 일방이 계약금을 교부한 경우, 매도인은 계약금의 배액을 상환하고 매수인은 계약금을 포기함으로써 계약을 해제할 수 있다고 규정하고 있습니다. 그러나 이 권리에는 중요한 제한이 따릅니다.아래 7가지 체크리스트를 하나씩 확인하시면, 불필요한 법적 분쟁을 예방하는 데 큰 도움이 될 것입니다.계약금 배액 상환 해제 전 필수 체크리스트1 상대방이 이행에 착수했는지 확인하셨나요계약금 배액 상환 해제는 "상대방이 이행에 착수하기 전"까지만 가능합니다. 여기서 이행의 착수란 단순한 준비 행위가 아니라, 객관적으로 외부에서 인식할 수 있을 정도로 이행 행위의 일부를 실현한 경우를 말합니다. 예를 들어 매수인이 중도금을 지급했거나, 매도인이 소유권 이전에 필요한 서류를 준비해 제공한 경우 등이 해당됩니다. 이 시점을 넘기면 배액 상환 해제권 자체가 소멸하므로 가장 먼저 확인하셔야 합니다.2 교부한 금원이 법적으로 '계약금'에 해당하는지 확인하셨나요거래 현장에서는 "가계약금", "예약금", "선금" 등 다양한 명칭이 사용됩니다. 그런데 민법 제565조의 해약금 추정 규정이 적용되려면, 해당 금원이 법적으로 '계약금' 성격을 가져야 합니다. 계약서에 "본 계약금은 해약금으로서의 성격을 갖지 않는다"는 특약이 있으면 배액 상환 해제가 불가능할 수 있습니다. 계약서의 문구를 꼼꼼히 살펴보시길 권합니다.3 배액 상환 금액을 정확히 산정하셨나요배액 상환이란 받은 계약금의 "두 배"를 돌려주는 것입니다. 예컨대 매도인이 5,000만 원을 계약금으로 수령했다면, 해제 시 1억 원(수령한 5,000만 원 반환 + 추가 5,000만 원)을 지급해야 합니다. 간혹 "추가로 계약금만큼만 더 주면 된다"고 오해하시는 분들이 있는데, 총 지급액은 반드시 계약금의 2배여야 합니다. 이자나 부대비용이 포함되는지는 계약 내용에 따라 달라질 수 있으므로 확인이 필요합니다.4 배액 상환금을 실제로 '제공'할 준비가 되셨나요해제 의사를 통보하면서 동시에 배액 상환금을 현실적으로 제공하거나, 적어도 이를 제공할 준비가 완료되었음을 알려야 합니다. 대법원 판례는 배액 상환의 의사표시만으로는 부족하고, 실제 금원을 현실적으로 제공하거나 상대방의 수령 거절 시 공탁하는 등의 조치가 필요하다고 보고 있습니다. 단순히 "두 배 줄 테니 계약 해제합니다"라고 말하는 것만으로는 해제의 효력이 발생하지 않을 수 있습니다.5 해제 통보를 서면으로 하셨나요법률상 해제 의사표시의 방식에 특별한 제한은 없지만, 실무에서는 반드시 내용증명 우편 등 서면으로 통보하시는 것을 권합니다. 구두 통보만으로는 나중에 "언제 해제 의사를 전달했는지"를 둘러싼 분쟁이 발생할 수 있고, 이행 착수 전후 시점에 관한 다툼에서 불리해질 수 있습니다. 내용증명에는 해제 의사, 배액 상환금의 금액과 지급 방법을 명확히 기재하시기 바랍니다.6 계약서에 위약금 또는 손해배상 예정 조항이 있는지 확인하셨나요계약서에 "계약 해제 시 위약금으로 계약금 상당액을 지급한다"는 조항이 있으면, 이는 민법 제565조의 해약금과 다른 성격의 손해배상 예정일 수 있습니다. 이 경우 계약금 배액 상환만으로 해제가 완결되지 않고, 별도의 위약금 지급 의무가 추가될 가능성이 있습니다. 두 조항의 관계를 정확히 파악하는 것이 중요합니다.7 해제 후 원상회복 범위를 확인하셨나요계약이 해제되면 쌍방은 원상회복 의무를 부담합니다(민법 제548조). 부동산 거래의 경우 이미 인도받은 부동산의 반환, 사용 이익의 정산 등이 문제될 수 있습니다. 특히 계약금 배액 상환 해제가 이루어지더라도, 그 사이 발생한 세금(취득세 등)이나 중개보수 등의 비용 정산 문제가 남을 수 있으므로, 해제 전에 원상회복의 구체적 범위를 미리 점검하시는 것이 바람직합니다.놓치기 쉬운 실무 포인트이행 착수의 판단 시점은 "나의 이행 착수"가 아니라 "상대방의 이행 착수" 기준입니다. 내가 아무리 이행에 착수했더라도, 상대방이 아직 이행에 착수하지 않았다면 상대방은 여전히 해약금에 의한 해제가 가능합니다. 반대로, 내가 이행에 착수했다는 사실만으로는 내 해제권이 보전되지 않습니다.또한, 중도금 약정일이 도래하기 전이라 하더라도 매수인이 중도금을 미리 지급한 경우, 이는 이행의 착수에 해당할 수 있다는 점에 유의하셔야 합니다. 약정된 이행기가 아직 남았다고 안심하고 계시다가 해제 시기를 놓치는 경우가 실무에서 적지 않게 발생합니다.계약금 배액 상환 해제는 비교적 간명한 제도처럼 보이지만, 실제로는 이행 착수 여부의 판단, 배액 상환금의 현실 제공 방법, 위약금 조항과의 관계 등 여러 법률적 쟁점이 복잡하게 얽혀 있습니다. 위 7가지 항목을 하나씩 점검하신 후 해제 절차를 진행하시면, 예상치 못한 법적 위험을 상당 부분 줄이실 수 있습니다.김경숙 변호사의 코멘트더감 법률사무소 · 경기도 수원시계약금 배액 상환 해제 사건을 다루다 보면, 이행 착수 시점에 대한 판단 착오로 해제가 무효가 되는 경우를 자주 접합니다. 특히 내용증명 없이 구두로만 해제를 통보했다가 분쟁이 커지는 사례가 많으므로, 반드시 서면으로 절차를 진행하시길 권합니다. 구체적 상황에 따라 결론이 달라질 수 있으니 가능한 빨리 전문가의 검토를 받으시는 것이 안전합니다. 

  • 건축/부동산 일반, 손해배상

    민경남 변호사

    [건설] 누수로 인한 손해배상 소송은 어떻게 진행될까

    ■ 장마철 누수로 인한 피해 급증최근 장마철이 되면서 누수로 인해 드러나지 않았던 누수가 드러나자 이에 대한 손해배상이나 건물 매매계약 해제 등에 대해서 문의가 정말 많으신 것 같습니다. 따라서 이번에는 누수로 인한 손해배상을 청구하는 경우 자주 질문하시는 사항에 대해서 자세히 살펴보는 시간을 갖고자 합니다. ■ 누수로 인한 피해는 누구에게 손해배상을 청구해야 할까누수로 인한 손해배상의 경우 민법상 공작물 책임이 적용되기 때문에 1차적으로 점유자인 세입자가 책임을 지고 세임자의 과실이 없으면 소유자인 집주인이 책임을 져야 합니다. 예를 들어 아파트 천장에서 물이 세는 경우 윗집에 임차인이 있다면 임차인이 1차적으로 손해배상책임을 지고 예외적으로 임차인에게 과실이 없다면 소유자인 윗집 주인이 책임을 져야 한다는 것 입니다. 또한, 만약, 아파트 같은 공용부분이 있는 경우에 공용부분에서 하자가 발생하였다면 입주자대표회의가 책임을 지게 됩니다. ■ 누수로 인한 재산상 손해의 범위는 어디까지 일까누수로 인해 피해가 발생한 경우 가전제품, 가구, 가재도구, 곰팡이가 발생한 벽지, 마감재 등이 모두 해당합니다. 또한, 누수가 심해서 집에서 도저히 잘 수 없는 지경에 이르렀다면 숙박비도 청구할 수 있으나 누수 피해와 인과관계가 인정될 정도어야 하고 통상의 숙박비 정도만을 청구할 수 있을 것입니다. 따라서, 누수 피해가 발생했다면 이를 입증할 수 있는 사진, 동영상 등을 남겨놓아서 소송에서 적극적으로 활용할 필요가 있겠습니다.또한, 정신적 손해에 대해서도 많이 여쭤보시는데, 원칙적으로 금전으로 재산적 손해배상이 회복된다고 보나, 재산적 손해에 대한 배상만으로 회복할 수 없는 정신적 손해가 있다면 예외적으로만 인정하고 있습니다. ■ 소송까지 간다면 감정 결과가 중요합니다.상대에게 손해배상 소송을 제기하는 경우, 그 입증책임은 원고에게 있습니다. 따라서, 소송에서 원고는 누수의 원인에 대해서 건설 전문 감정인을 통하여 감정을 하게 되고, 그 결과에는 누수의 원인, 수리비용 등 손해금액이 특정되고, 재판부는 감정 결과에 대해서 귀속되지는 않으나 감정 결과를 존중하여  판단하는 경향이 있습니다. 건설 소송을 많이 해본 변호사는 유사한 사례를 많이 다루어본 만큼 어느 정도 소송의 결과를 예측하는 것도 가능합니다. 따라서, 소송은 많은 시간과 비용이 드는 만큼 사전에 누수의 원인을 파악하고 건설 전문 변호사와 신중하게 상담을 거치시고 소송을 진행하시는 것이 현명할 것입니다. 

  • 성폭력/강제추행 등, 폭행/협박/상해

    민경남 변호사

    [형사] 스토킹범죄 이제 피해자와 합의해도 처벌받는다

    ■ 스토킹처벌법 2023. 7. 11. 개정안 시행스토킹처벌법은 2023. 7. 11. 개정안이 시행되었습니다. 스토킹 범죄는 최근 가장 빈번하게 발생하는 범죄인 만큼 개정안의 주요내용에 대해서 아래에서 자세히 살펴보겠습니다. ■ 스토킹처벌법 개정안의 반의사불벌죄 조항 삭제 이번 스토킹처벌법 개정안에서 가장 중요한 점은 스토킹 범죄는 더 이상 반의사불벌죄가 아니게 되었다는 것입니다.예전 구법(법률 제18083호, 2021. 4. 20., 제정)에는 제18조(스토킹범죄) 제3항에서 "제1항의 죄는 피해자가 구체적으로 밝힌 의사에 반하여 공소를 제기할 수 없다."라고 규정하여, 반의사불벌죄로 규정하였지만, 이제 이러한 반의사불벌죄 규정을 삭제하게 되었습니다. 따라서, 이제 피해자와 합의를 하고 피해자가 처벌을 원치 않아도 스토킹범죄로 처벌받을 수 있습니다.다만, 신법(법률 제19518호, 2023. 7. 11., 일부개정)에서는 부칙 제7조(반의사불벌죄 폐지에 관한 경과조치)에서 "이 법 시행 전에 저지른 스토킹범죄의 공소 제기에 관하여는 제18조제3항의 개정규정에도 불구하고 종전의 규정에 따른다."라고 규정하고 있으므로 이 법 시행일인 2023. 7. 11.이전 스토킹범죄에 대해서는 합의를 할 경우 처벌받지 않습니다.개정 전에는 가해자가 반의사불벌죄 조항을 악용하여 피해자와 합의를 종용하면서 2차 피해가 발생하고는 하였는데 이를 막기 위해 개정된 것이 가장 큰 입법 취지입니다. 따라서, 만약 스토킹처벌법 위반으로 고소를 당하셨다면 급하게 피해자와 합의를 하고자 노력하기 보다는 우선 형사 전문변호사와 상담을 하시고 차분하게 대응하시는 것이 바람직하겠습니다. ■ 스토킹 가해자에게 '잠정 조치'만으로 위치추적 전자장비가 부착 가능과거에는 스토킹 가해자에 대해서 접근 금지 명령을 부과를 할 수는 있었으나 실효성이 없어서 끔찍한 살인 사건으로 이어지기도 하였습니다. 따라서 신법에서는 제9조 ①항에서 "법원은 스토킹범죄의 원활한 조사ㆍ심리 또는 피해자 보호를 위하여 필요하다고 인정하는 경우에는 결정으로 스토킹행위자에게 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 조치(이하 “잠정조치”라 한다)를 할 수 있다."고 규정하고 3호에서  "3의2. 「전자장치 부착 등에 관한 법률」 제2조제4호의 위치추적 전자장치(이하 “전자장치”라 한다)의 부착"을 규정하게 되어 이제는 잠정 조치만으로 위치추척 전자장비가 부착이 가능해지게 되었습니다.■ 스토킹 행위 유형의 추가그 외에 온라인 스토킹으로서 "상대방등의 정보를 정보통신망을 이용하여 제3자에게 제공하거나 배포 또는 게시하는 행위"로서 상대방의 정보를 타인에게 배포하거나 "정보통신망을 통하여 상대방등의 이름, 명칭, 사진, 영상 또는 신분에 관한 정보를 이용하여 자신이 상대방등인 것처럼 가장하는 행위"로서 상대방인것처럼 행동하는 행위 역시 스토킹행위로서 새롭게 규정되었습니다. ■ 그 외 스토킹 처벌법 변동 사항그 외의 내용에 대해서는 아래 간단히 정리된 표를 통해 살펴보겠습니다.

  • 성폭력/강제추행 등, 미성년 대상 성범죄

    민경남 변호사

    [형사] 대법원 "속아서 동의한 성행위, 위계에 의한 간음죄"

    ■ 기초적 사실관계 법조인이 아니시라면 "속아서 성관계를 했다면 당연히 유죄 아니야"라고 하실지 모르지만, 법리적으로 살펴보면 조금 복잡한데, 아래에서는 대법원의 전원합의체 판결이 어떠한 의미를 갖는지 한번 살펴보겠습니다.우선 사실관계를 살펴보면, 36세의 피고인은 2014. 7. 중순경 스마트폰 채팅 애플리케이션을 통하여 알게 된 14세의 피해자에게 자신을 ‘고등학교 2학년생인 김●●’이라고 거짓으로 소개하고 채팅을 통해 피해자와 사귀기로 하였습니다. 피고인은 2014. 8. 초순경 피해자에게 ‘사실은 나(김●●)를 좋아해서 스토킹하는 여성이 있는데, 나에게 집착을 해서 너무 힘들다. 죽고 싶다. 우리그냥 헤어질까’라고 거짓말하면서 ‘스토킹하는 여성을 떼어내려면 나의 선배와 성관계하면 된다’는 취지로 이야기하였습니다. 피해자는 피고인과 헤어지는 것이 두려워 피고인의 제안을 승낙하였고, 피고인은 마치 자신이 김●●의 선배인 것처럼 행세하며 피해자를 간음하였고 이에 따라 아동청소년의 성보호에 관한 법률 제7조 제5항에 따라 대법원의 판단을 받게 되었습니다. ■ 기존 대법원 판례의 법리행위자가 간음의 목적으로 상대방에게 일으킨 오인, 착각, 부지는 간음행위 자체에 대한 오인, 착각, 부지를 말하는 것이지 간음행위와 불가분적 관련성이 인정되지 않는 다른 조건에 관한 오인, 착각, 부지를 가리키는 것은 아니라 보았습니다(대법원 2001. 12. 24.선고 2001도5074 등 판결).■ 변경된 대법원 판례의 법리대법원은 행위자가 간음의 목적으로 피해자에게 오인, 착각, 부지를일으키고 피해자의 그러한 심적 상태를 이용하여 간음의 목적을 달성하였다면 위계와 간음행위 사이의 인과관계를 인정할 수 있고, 따라서 위계에의한 간음죄가 성립한다고 보아 기존 판례의 입장을 변경하였습니다(대법원 2020. 8. 27. 선고 2015도9436 전원합의체 판결).다만, 다만 행위자의 위계적 언동이 존재하였다는 사정만으로 위계에 의한 간음죄가 성립하는 것은 아니므로 위계적 언동의 내용 중에 피해자가 성행위를 결심하게 된 중요한 동기를 이룰 만한 사정이 포함되어 있어 피해자의 자발적인 성적 자기결정권의 행사가 없었다고 평가할 수 있어야 하고, 이와 같은 인과관계를 판단함에 있어서는 피해자의 연령 및 행위자와의관계, 범행에 이르게 된 경위, 범행 당시와 전후의 상황 등 여러 사정을 종합적으로 고려하여야 한다고 보았습니다.■ 시사점위계에 의한 간음죄에서 오인, 착각, 부지의 대상을 간음행위 자체 내지 간음행위와 불가분적 관련성이 인정되는 다른 조건에 한정하지 않고 간음행위와 인과관계가 있는 대상으로 확장한 판결로 보아야 합니다.쉽게 이야기하면, 기존에는 의사 놀이를 하자고 하면서 성과계를 하는 것과 같이 그 속임수와 성관계가 직접적인 관련이 있어야 했지만, 이번 판결은 성관계를 결심하는데 속임수가 중요한 역할을 했다면 위계에 의한 간음으로 볼 수 있다고 판결한 것입니다. 즉, 왜곡된 성적 결정에 기초하여 성행위를 하였다면 왜곡이 발생한 지점이 성행 위 그 자체인지 성행위에 이르게 된 동기인지는 성적 자기결정권에 대한 침해가 발생한 것은 마찬가지라는 점에서 핵심적인 부분이라고 하기 어렵고 본 것입니다. 이 사건은 대법원에서 무려 5년간 심리를 진행한 것으로서 대법원이 얼마나 고심하였는지를 엿볼 수 있는 판결이라고 보입니다.

  • 건축/부동산 일반, 손해배상

    민경남 변호사

    [건설] 하자를 이유로 공사대금 지급을 거절할 수 있을까

    ■ 공사의 하자로 인하여 공사대금을 지급할 수 있을까공사를 맡기고 기대감을 가지고 막상 결과물을 보니 물이 심하게 세거나, 설계도와 전혀 다르게 시공이 된 경우 문제가 되는데, 많은 분들이 하자가 발생하면 돈을 지급하지 않아도 되는지 여부를 여쭤보십니다. 그래서 이번에는 공사에 하자가 발생한 경우 공사대금의 지급을 거절할 수 있는지 여부에 대해서 살펴보고자 합니다.■ 민법 및 판례의 법리도급인의 공사대금지급채무와 수급인의 하자보수채무 또는 하자보수에 갈음하는 손해배상채무는 동시이행관계에 있습니다. 따라서, 도급인은 수급인이 하자보수를 이행하거나 손해배생채무를 이행할 때까지 공사대금 채무의 이행을 거절할 수 있으므로, 이러한 권리 내에서는 공사대금채무에 대한 이행지체에 빠지지 않게 됩니다. 다만, 여기서 주의할 점은 하자가 발생했다면 이에 대해서 상대방에게 하자보수를 청구하거나 하자보수에 갈음한 손해배상을 청구는 하여야 한다는 점입니다. ■ 이행거절의 범위에 대한 판례의 입장또한, 도급인은 하자를 이유로 공사 전체에 대한 공사대금 지급을 거절할 수 있는지 문제되는데, 이에 대해서 대법원은 "도급인이 하자의 보수에 갈음하여 손해배상을 청구한 경우 도급인은 그 손해배상의 제공을 받을 때까지 손해배상액에 상당하는 보수액의 지급만을 거절할 수 있는 것이고 그 나머지 보수액의 지급은 이를 거절할 수 없는 것이라고 보아야 할 것이므로 도급인의 손해배상채권과 동시이행관계에 있는 수급인의 공사금채권은 공사잔대금채권 중 위 손해배상채권액과 동액의 금원뿐이고 그 나머지 공사잔대금채권은 위 손해배상채권과 동시이행관계에 있다고 할 수 없다."고 판시하였습니다. 따라서 서로 대등한 금액의 공사대금과 하자보수에 갈음한 손해배상채권에 대해서만 이행을 거절할 수 있다고 보아야 할 것입니다. ■ 시사점수급인의 입장에서도 공사대금채무는 하자보수비 상당액에 한정된다고 보는 것이 공평과 신의칙에 부합한다고 보아야 할 것입니다. 다만, 하자보수비와 공사대금채무를 어떻게 산정하였는지, 이러한 내용을 근거로 향후 소송으로 진행될 경우 어떻게 진행될 것으로 보이는지에 대해서는 변호사와 상의하여 대응하시는 것이 바람직하겠습니다.

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