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건축/부동산 일반, 매매/소유권 등

오피스텔, 구분상가의 관리비 분쟁(47)

1. 오늘은 업종이 제한된 채 분양된 점포의 양수인 또는 임차인은 업종 제한 약정을 준수할 의무가 있고, 수분양자들이나 구분소유자들 스스로의 합의로 해당 약정을 사후적으로 변경할 수 있다는 점에 대하여 판단을 한 대법원의 판결(대법원 2012. 11. 29. 선고 2011다 79258 영업행위 금지 청구 판결)에 대하여 살펴보겠습니다. ​2. 위 사건의 원심 법원은 '원·피고가 입점한 이 사건 상가의 관리 형태 및 이를 담당하는 엑스포코아관리단의 구성, 위 상가의 관리에 관한 대규모 점포(상가) 운영 관리 규약 등 규약의 내용, 그에 따른 입점 업종의 제한 및 업종 변경의 승인에 관한 절차 등에 관한 판시 사실을 인정한 다음, 원고가 피고의 약국 영업은 이 사건 관리단에 의하여 유효하게 제정·시행된 이 사건 규약에서 정한 업종 제한이나 업종 변경에 관한 승인 절차를 따르지 않았으므로 허용되어서는 아니 된다는 이유로 해당 영업행위의 금지를 구한 데 대하여, 이 사건 관리단이 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 따른 관리단의 지위를 겸하는 것으로 볼 수 있다고 하더라도, 이 사건 규약이 그 제·개정 과정에서 집합건물법 제29조 제1항에 따른 관리단 집회의 결의나 같은 법 제41조 제1항에 따른 서면결의의 요건을 갖추었음을 인정할 증거가 없어 위 규약에서 정한 업종 제한이나 업종 변경에 관한 승인 절차는 효력이 없다.'는 이유로 청구를 기각하였습니다. ​3. 하지만 대법원은 '관리단 규약이 제·개정된 외형이 있다고 하여 당연히 그 규약이 집합건물법상 적법한 결의 요건을 갖추어 유효하다고 추정되는 것은 아니나, 이 사건 규약은 앞서 본 것처럼 1995. 2.경 제정된 이래 2009. 9. 10.경 피고가 이 사건 상가에 입점할 때까지 4차례 개정 과정을 거쳤고 이 사건 규약의 부칙에 그 제·개정의 경과와 결의의 요건이 구체적으로 기재되어 있으므로, 그 기재 내용이 사실과 다르다고 의심할 만한 특별한 사정이 없는 한 일단 그 부칙에 기재된 바에 따른 결의가 있었다고 추정함이 상당하고, 해당 기재 내용이 사실과 다르다고 볼 만한 특별한 사정은 이를 다투는 측에서 구체적으로 주장·입증하여야 한다.'는 근거로 원심 판결을 파기, 환송하였습니다. ​4. 또한 대법원은 '이러한 업종 제한에는 기본적으로 수분양자 또는 구분소유자에게 해당 업종에 관한 독점적 운영권을 보장하는 의미가 내포되어 있으므로 이를 사후에 변경하기 위해서는 임차인 등의 제3자가 아닌 수분양자들이나 구분소유자들 스스로의 합의가 필요하다. 다만 관리단 규약의 제·개정을 위한 구분소유자의 의결권 행사는 대리인을 통하여서도 할 수 있고(집합건물법 제38조 제2항), 업종 제한의 변경에 관한 구분소유자나 수분양자의 동의의 의사표시도 마찬가지라고 보아야 하며, 이러한 의결권의 위임이나 대리권의 수여가 반드시 개별적·구체적으로 이루어져야만 한다고 볼 근거도 없으므로, 구분소유자나 수분양자가 임차인 등에게 사전적·포괄적으로 상가건물의 관리에 관한 의결권을 위임하거나 업종 제한 변경의 동의에 관한 대리권을 수여한 경우에는 위 임차인 등이 참여한 결의나 합의를 통한 업종 제한의 설정이나 변경도 가능하다고 할 것이다.'는 판시를 통해 기준을 세워 주었습니다.

송인욱 변호사
건축/부동산 일반, 매매/소유권 등

오피스텔, 구분상가의 관리비 분쟁(46)

1. 오늘은 업종 제한을 규정한 관리 규약의 변경 시 일반 의결정족수로 충분한지 혹은 해당 구분소유자의 동의가 필요한지에 관한 서울북부지방법원의 판결(서울북부지방법원 2014. 10. 22. 선고 2014가합 21780 영업금지 등 판결)에 대하여 살펴보겠는데, 이에 대하여 집합건물법 제29조 제1항에는 '규약의 설정·변경 및 폐지는 관리단 집회에서 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 찬성을 얻어서 한다. 이 경우 규약의 설정·변경 및 폐지가 일부 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 받아야 한다.'는 조항이 문제가 되었습니다. ​2. 사안에서 문제가 된 부분은 건물 내 점포들이 분양되었을 무렵인 1990. 4. 경의 관리 규약에는 '업종 준수' 조항이 있었는데, 개정을 통하여 이 규정이 삭제가 되었고, 이에 기존 약국 운영자가 영업금지 등의 가처분 신청을 했던 사안이었습니다. ​3. 위 사안에서 서울북부지방법원은 '건축주가 상가를 건축하여 각 점포별로 업종을 정하여 분양한 후에 점포에 관한 수분양자의 지위를 양수한 자 또는 그 점포를 임차한 자는 특별한 사정이 없는 한 상가의 점포 입점자들에 대한 관계에서 상호 묵시적으로 분양계약에서 약정한 업종 제한 등의 의무를 수인하기로 동의하였다고 봄이 타당하므로, 상호 간의 업종 제한에 관한 약정을 준수할 의무가 있다고 보아야 하고, 따라서 점포 수분양자 지위를 양수한 자, 임차인 등이 분양계약 등에 정하여진 업종 제한 약정을 위반할 경우, 이로 인하여 영업상의 이익을 침해당할 처지에 있는 자는 침해 배제를 위하여 동종 업종의 영업 금지를 청구할 권리가 있다.'는 판시를 통하여 기준을 세워 주었습니다. ​4. 또한 법원은 '집합건물법 제29조 제1항은 규약의 설정 · 변경 및 폐지는 관리단 집회에서 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 찬성을 얻어서 한다. 이 경우 규약의 설정 · 변경 및 폐지가 일부 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 받아야 한다.'라고 규정하고 있고, 이는 강행 규정이라 할 것인데, 피고들의 주장 자체에 따르더라도 관리 규약 개정에 찬성한 13명의 입점자만으로는 집합건물법의 위 규정에 따른 의결 정족수 24명(32명×3/4)에 미치지 못함이 계산상 명백하므로, 상가번영회가 위 찬 · 반 투표에 참여한 입점자들의 과반수가 찬성하였음을 이유로 2011. 9. 19. 관리 규약을 개정하면서 관리 규약 제21조를 삭제한 것은 집합건물법 제29조 제1항에 위반하여 무효라 할 것이다'는 판시를 해 주었습니다.

송인욱 변호사
매매/소유권 등, 임대차

오피스텔, 구분상가의 관리비 분쟁(45)

1. 오늘은 수분양자 지위를 양수한 자 등이 분양계약에서 정한 업종 제한 약정을 위반할 경우 영업상 이익을 침해당할 지위에 있는 자가 동종업종의 영업금지를 청구할 수 있는지에 대한 대법원의 결정(대법원 2006. 7. 4. 자 2006마 164, 2006마 165 가처분 이의 결정)에 대하여 살펴보고자 합니다. ​2. 사안의 경우 문제가 된 부분은 업종이 지정된 점포의 소유자가 제3자에게 점포를 임대하여 고정적인 임대수익을 얻고 있다고 하여도 업종 제한 약정을 위반한 동종의 점포를 상대로 영업금지 가처분을 구할 보전의 필요성이 있는지였습니다. ​3. 이에 대하여 대법원은 "신청인 겸 재항고인이 ‘△△△’ 점포의 소유자임에도 그 점포를 임대하여 임대수익을 올리고 있다고 하여 동일 상가건물 내에서 업종 제한 약정에 위배하여 커피숍 영업이 이루어지는 상황에 대해 즉각적인 영업중단 조치를 구할 수 없다고 하면, 점포의 위치나 커피숍으로서의 인지도 면에서 위 신청인이 임대한 ‘△△△’ 점포보다 우월한 지위에 있다고 보이는 ‘☆☆☆’ 커피숍의 영업 지배가 계속되어 임차인의 매출 감소, 고객 이탈, 인지도 하락 등의 손해를 초래하는 데 그치지 않고 임차인의 위 신청인에 대한 월 차임 감액 등 임대차계약조건의 변경이나 임대차계약의 해지 요구 나아가 임대인으로서의 적절한 조치의 이행 및 불이행 시의 손해배상 요구 등으로 이어지고 더 나아가 점포 가치(임대 가치)의 하락으로 연결될 것이 충분히 예견된다."라는 이유로 위 사안에서 보전의 필요성을 인정하지 않은 원심 결정을 파기하였습니다. ​4. 또한 대법원은 '건축회사가 상가를 건축하여 점포별로 업종을 정하여 분양한 후에 점포에 관한 수분양자의 지위를 양수한 자 또는 그 점포를 임차한 자는 특별한 사정이 없는 한 상가의 점포 입점자들에 대한 관계에서 상호 묵시적으로 분양계약에서 약정한 업종 제한 등의 의무를 수인하기로 동의하였다고 봄이 상당하므로, 상호 간의 업종 제한에 관한 약정을 준수할 의무가 있다고 보아야 하고, 따라서 점포 수분양자의 지위를 양수한 자 등이 분양계약 등에 정하여진 업종 제한 약정을 위반할 경우, 이로 인하여 영업상의 이익을 침해당할 처지에 있는 자는 침해 배제를 위하여 동종업종의 영업금지를 청구할 권리가 있다.'는 판시를 통해 기준을 세워 주었습니다.

송인욱 변호사
건축/부동산 일반, 소송/집행절차

오피스텔, 구분상가의 관리비 분쟁(44)

1. 오늘은 전유면적 비율이나 개별 사용량으로 정산할 수 없는 문제가 있는 일반 관리비의 정산 방법에 대한 2017. 12. 14. 선고된 서울고등법원의 판결(서울고등법원 2015나 11986, 2015나 11993 관리비, 주차비 수익 판결)에 대하여 살펴보고자 합니다. ​2. 사실관계와 관련하여, 원고는 서울 관악구 C 외 2필지 지상에 건축된 지하 6층, 지상 22층의 집합건물인 A를 관리하기 위하여 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 따라 설립된 관리단이고, 이 사건 건물은 H과 원고의 대표자이자 H의 셋째 아들인 I가 함께 건축한 것으로, H과 I는 이 사건 건물 중 상가 부분인 지하 1층 내지 지상 6층에 대하여 각 1/2지분 소유권자로 소유권보존등기를 마쳤다가, H 사망 후 그의 첫째 아들인 피고가 2010. 7. 2. H의 1/2 지분에 관하여 유증을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤는데, 원고가 미납 관리비 및 연체료의 지급을 청구했던 사안이었습니다. ​3. 위 사건에서 피고는 이 사건 규약 제25조, 제26조에 의하면, 관리비는 전유면적 비율에 따라 비례 부담이 원칙이고, 전기, 상하수도료 등 실제 사용량을 확인할 수 있는 부분에 한하여 정산제로 부담하도록 정할 수 있을 뿐인바, 따라서 일반관리비는 정산제가 적용될 수 있는 항목이 아니므로 원칙으로 돌아가 전유면적 비율에 따라 부담하여야 할 것임에도, 원고와 D은 이 사건 건물 상가와 아파트 면적 비율에 반하여 일반관리비 부담을 상가 부분 77.02%, 아파트 부분 22.98%로 분배하여, 상가에 일반관리비를 과도하게 부과하였기에. 따라서 원고가 청구한 일반관리비 중 상가 면적 비율을 초과하여 과도하게 부과된 부분은 공제되어야 한다는 주장을 하였습니다. ​4. 이에 대하여 서울고등법원은 '이 사건 규약에서 '정산'의 의미는, (피고가 주장하는 바와 같이) 개별 사용량에 의하여 부담액이 결정되는 것만을 의미하는 것은 아니고, 면적이나 사용량 이외에 다른 방법으로 구분소유자에게 관리비를 부담하게 하는 것 또한 포함된다 할 것이다. 따라서 이 사건에서 문제 되는 일반관리비도 전유면적 비율이나 개별 사용량으로 관리비를 정할 수 없는 항목에 포함되므로, 별도의 정산 방법에 의하여 부담액이 결정될 수 있다.'는 판시를 통하여 기준을 세워주었습니다.

송인욱 변호사
매매/소유권 등, 임대차

오피스텔, 구분상가의 관리비 분쟁(43)

1. 오늘은 소방 안정상의 위험으로 인하여 영업을 못했다는 이유로 관리비 지급을 거절하기 위하 조건에 관한 제주지방법원 2016. 6. 24. 선고된 판결(제주지방법원 2016. 6. 24. 선고 2014가단 14596 관리비 등 판결)에 대하여 살펴보고자 합니다. ​2. 사실관계와 관련하여, 원고는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제23조에 근거해서 제주시에 있는 건물의 구분소유자 전원을 구성원으로 설립된 관리단이고, 이 사건 소 제기 당시 피고 주식회사 B는 이 사건 건물 3층 305호, 306호, 315호, 317호, 318호, 319호, 321호, 328호, 337호, 338호, 341호, 346호, 347호, 4층 417호, 418호, 419호, 425호, 426호, 437호, 438호, 451호, 452호, 5층 516-12호, 520호를 구분소유하고 있었고, 피고 C은 5층 516-8호, 516-9호를 구분소유하고 있었으며, 피고 D 주식회사는 3층 322-2호, 5층 505호를 구분소유하고 있었는데 2015년 1월분까지 피고 B는 105,698,140원, 피고 C은 6,782,810원, 피고 D은 8,248,240원의 관리비를 내지 않고 있었습니다. ​3. 이에 대하여 피고들은 이 사건 건물 중 피고들이 구분소유하고 있는 건물 부분은 소방시설 설치·유지 및 안전관리에 관한 법률에 따라 위 법률에서 정하는 소방시설을 설치 또는 유지·관리해야 하는 특정소방대상물인데, 하지만 원고는 이 사건 건물 중 3, 4층 개구부를 진열장으로 막아 소방시설법 시행령 제2조 제1호에서 규정하는 ‘무창층(無爲)'이 되었음에도 소방시설을 설치하지 않았으며, 이 때문에 피고들은 화재가 발생할 경우 입게 될 인적·물적 피해에 대한 불안으로 이 사건 판매시설에 입주할 수 없게 되었던바, 피고들은 원고에게 소방시설을 설치해 줄 것을 요청했으나 원고는 이를 거부했고, 이는 관리주체인 원고의 불법적인 사용방해에 해당하고, 피고들은 이 때문에 이 사건 판매시설을 사용·수익하지 못했으므로 관리비를 낼 의무가 없다는 주장을 하였습니다. ​4. 이에 대하여 제주지방법원은 '소방안전상의 위험을 이유로 관리비 지급을 거절할 수 있는 권리가 다른 구분소유자의 권리와 충돌할 수 있음을 염두에 두고, 제연설비 등 소방안전 상의 위험을 제거할 수 있는 소방설비를 설치할 수 있는 비용은 관리비 또는 관리비와 함께 부과되는 장기수선충당금에서 나오는 것이 현실적인 상황인 점, 이 사건 규약 제6조 제6호에 따르면 구분소유자는 건물 유지관리에 필요한 관리비 등의 부담의무가 있음을 명시하고 있는 점을 함께 고려해보면 소방안전상의 위험을 이유로 관리비의 지급을 거절하기 위해서는 화재가 발생할 경우 구분소유자의 생명·신체의 안전을 해할 것이라는 추상적인 위험이나 그에 대한 우려만으로는 부족하고, 그러한 위험이 구체적이고 직접적으로 확인될 수 있는 상태여야 한다. 뿐만 아니라 구분소유자가 관리비를 지급하더라도 관리단 등 관리주체가 소방시설의 설치를 거부하는 등의 이유로 소방안전상의 위험이 제거되지 않으리라는 분명한 근거가 있어야 한다.'는 이유로 원고의 청구를 인용하였습니다.

송인욱 변호사
건축/부동산 일반, 매매/소유권 등

오피스텔, 구분상가의 관리비 분쟁(42)

1. 오늘은 관리단에서 관리 규약에 없이 홍보비를 징수한 것에 대한 유효 여부 및 이미 지급한 금원에 대하여 부당이득 반환 청구가 허용되는지에 대한 인천지방법원 부천지원의 판결(인천지방법원 부천지원 2014. 8. 27. 선고 2013가합 1746 홍보비 반환 판결)에 대하여 살펴보겠습니다. ​2. 사실관계와 관련하여, 피고는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제23조에 따라 부천시 원미구 Z 지상 Y 백화점 건물의 구분소유자들로 구성된 관리단이었고, 원고들은 이 사건 건물 각 점포에 입점하여 영업을 하고 있는 상인들로서 위 점포의 구분소유자이거나 임차인인데, 홍보비 징수에 대한 관리 규약이 다른 사건에서 무효로 확정되었습니다. ​3. 위 사건에서 원고들은 무효인 이 사건 관리단 규약에 근거하여 원고들이 이 사건 건물에서 상가를 운영하는 동안 원고들로부터 홍보비를 징수함으로써 부당하게 이득을 얻었으므로, 원고들에게 위 부당징수한 홍보비 합산액을 반환하여야 한다는 주장을, 피고는 원고들로부터 홍보비 명목으로 징수한 돈을 실제로 이 사건 건물 상가의 홍보 활동에 사용하였으므로, 홍보비를 징수함으로써 원고들에게 손해를 끼쳤다거나 피고가 이익을 얻은 것이 아니라는 주장을 하였습니다. ​4. 위 사건에 대하여 부천지원은 '피고는 원고들로부터 홍보비를 징수하면서 세금계산서를 발행하여 관할 세무서에 신고하였고, 그 내역에 관하여 매년 외부감사를 받고 있으며, 2011. 1.경 부천세무서의 세무조사 결과 별다른 이상이 발견되지 않은 점, 피고는 홍보비를 이 사건 건물 상가 활성화를 위한 전단지, 현수막 등의 제작, 각종 공연, 경품과 상품권 구입 등 이 사건 건물 상가의 홍보에 사용하면서 그 지출액에 대하여 영수증, 세금계산서 등을 근거로 회계 처리를 하고 매년 외부감사를 받는 등 홍보비 집행 과정을 비교적 엄격하게 관리한 것으로 보이는 점, 이 사건 건물 관리인인 AA은 홍보비를 임의로 다른 용도에 사용하였다는 혐의로 진정을 받았으나, 세무 자료, 회계 서류, 계좌 내역 등을 근거로 홍보비 징수 및 사용 내역을 소명하여 2011. 5.경 무혐의 처분을 받은 점, 피고가 홍보비를 집행하여 각종 홍보 활동을 함으로써 발생한 고객 증가, 매출 신장, 이미지 재고 등 유·무형의 이익은 이미 원고들을 비롯한 입점 상인들에게 귀속된 점 등을 근거로 원고들의 청구를 기각하는 판결을 선고'하였는데, 실질적으로 부당하게 사용되었는지를 기준으로 한다는 점을 확인해 주었습니다.

송인욱 변호사
건축/부동산 일반, 상속

상속으로 인한 주택 취득 시 무주택자 여부 기준

1. 주택법 제54조(제1항 제2호나목은 제외한다), 제54조의 2, 제56조, 제56조의 2, 제56조의 3, 제60조, 제63조, 제63조의 2, 제64조 및 제65조에 따라 주택 및 복리시설을 공급하는 조건·방법 및 절차 등에 관한 사항을 규정함을 목적으로 하여 국토교통부에서 만든 주택 공급에 관한 규칙이 있는바, 오늘은 상속인이 무주택이었다가 상속으로 인하여 부동산을 취득하게 되는 경우 무주택 여부에 대하여 주택법과 위 규칙에 대해 살펴보고자 합니다. ​2. 우선 상속으로 주택의 공유 지분을 취득한 경우, 사업주체로부터 부적격자로 통보받은 날부터 3개월 이내에 그 지분을 처분하면 주택을 소유하지 아니한 것으로 보는데, 이에 대하여는 이하의 주택 공급에 관한 규칙 제53조(주택 소유 여부 판정 기준)에 근거 규정이 있는바, 따라서 ‘3개월 이내 처분’의 기준은 상속개시일 자체가 아니라 부적격 통보일입니다. ​3. 위 규칙 제53조에는 '주택 소유 여부를 판단할 때 분양권 등을 갖고 있거나 주택 또는 분양권 등의 공유 지분을 소유하고 있는 경우에는 주택을 소유하고 있는 것으로 보되, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 주택을 소유하지 아니한 것으로 본다. 다만, 무주택세대구성원에 해당하는지 여부를 판단할 때 제46조 또는 「공공 주택 특별법 시행규칙」 별표 6 제2호라목에 따른 특별공급(분양전환 공공임대주택은 제외한다)의 경우에는 제6호를 적용하지 않으며, 공공임대주택의 공급의 경우에는 제6호, 제9호 및 제11호를 적용하지 않는다.'는 규정 하에 제1호에서 '1. 상속으로 주택의 공유 지분을 취득한 사실이 판명되어 사업주체로부터 제52조제3항에 따라 부적격자로 통보받은 날부터 3개월 이내에 그 지분을 처분한 경우'라고 규정하고 있습니다. ​4. 살펴본 바와 같이 상속이 이미 발생했더라도 그 자체만으로 3개월 카운트가 시작되는 것은 아니고, 청약·공급 절차에서 부적격 통보를 받은 뒤 3개월 안에 처분을 마쳐야 하는 바, 매도는 단순 계약 체결만으로는 부족하고, 처분이 되어야 하므로 실무상으로는 보통 그 기간 내에 잔금 지급과 소유권이전등기까지 완료되어야 합니다.

송인욱 변호사
건축/부동산 일반, 임대차

오피스텔, 구분상가의 관리비 분쟁(41)

1. 오늘은 임차인이 사용하였던 전기, 수도료를 구분소유자에게 청구할 수 있다는 내용의 관리 규약 또는 구분소유자 간 합의가 존재하지 않는 경우에 임차인이 사용한 전기, 수도료를 구분소유자에게 청구할 수 있는지에 대한 서울중앙지방법원의 판결(서울중앙지방법원 2013. 8. 22. 선고 2012가단 197564 구상금 판결)에 대하여 살펴보겠습니다. ​2. 위 사건에서 원고들은 '이 사건 건물에 대한 전기·수도요금이 일괄 부과되는 바람에 ㈜ E(기존 관리 회사)나 원고들이 단전·단수 방지를 위하여 부득이 피고 구분건물에 대한 전기·수도요금을 포함한 전체를 납부할 수밖에 없었다. 그런데 피고들은 피고 구분건물을 임대하여 임차인들로부터 전기·수도요금을 징수하고도 이를 납부하지 않았고 임차인들의 정보를 전혀 알려 주지 않아 원고들로서는 부득이 소유자인 피고들을 상대로 사무관리 또는 부당이득을 이유로 대납액 상당의 반환을 구할 수밖에 없다.'는 주장을 하였습니다. ​3. 이에 대하여 피고들은 'E, 원고들과 피고들 사이에 전기·수도요금 납입에 관한 아무런 약정이 없는 이상 원고들로서는 전기·수도의 실제 사용자인 임차인들을 상대로 구하여야 하고, 특히 원고 회사는 대납 사실조차 없다.'는 주장을 하였습니다. ​4. 위와 같은 각 주장에 대하여 서울중앙지방법원의 재판부는 '대납 요금이 사무관리 비용 또는 부당이득 반환의 대상이 된다고 하더라도 원고 관리단으로서는 전기·수도요금에 관한 약정이 없는 피고들에게 단지 소유자라는 이유만으로 반환을 구할 수는 없고 실제 전기·수도를 사용한 자, 즉 실제 입주자들인 임차인들에게 구하여야 하므로, 이와 다른 전제에서 한 원고 관리단의 주장은 나아가 살필 필요 없이 이유 없다.'는 판시를 통하여 별도의 관리 규약이나 약정이 있어야만 임차인이 사용한 전기, 수도료를 구분소유자에게 청구할 수 있다는 점을 확인해 주었습니다.

송인욱 변호사
사이버 명예훼손/모욕, IT/개인정보

베이비 샤크에 관한 2차 저작물의 저작권법 위반 여부

1. 오늘은 피고(디지털콘텐츠 제작 및 유통 회사)가 북미 지역 구전 가요를 원저작물로 하여 동요 ‘베이비 샤크(Baby Shark)’(‘피고 곡’)를 제작하고 유튜브 등에 게시하자, 그전에 같은 구전 가요를 원저작물로 하여 ‘베이비 샤크(Baby Shark)’ (‘원고 곡’)를 제작했던 원고가 저작권 침해로 인한 손해배상을 청구한 사안에 대한 대법원 판결{대법원 2023다 247450 손해배상(지)}을 살펴보겠습니다.​2. 사실관계와 관련하여, 원고(미국인)는 2011년경 북미 지역 어린 학생들의 여름 캠프 등에서 주로 불리는 구전 가요(이하 ‘이 사건 구전가요’)를 원저작물로 하여 ‘베이비 샤크(Baby Shark)’(이하 ‘원고 곡’)를 제작하여 음반으로 출시하고, 그 후에 뮤직비디오를 자신이 운영하는 유튜브 채널에도 게시하였고, 피고는 디지털콘텐츠 제작 및 유통업 등을 영위하는 회사인데, 이 사건 구전가요를 원저작물로 하여 동요 ‘베이비 샤크(Baby Shark)’(이하 ‘피고 곡’)를 제작하여 2015년경에 피고가 운영하는 유튜브 채널에 게시하고, 그 후 뮤직비디오도 만들어 게시하였던바, 이에 원고는 피고 곡이 원고 곡과 실질적으로 유사하다고 주장하며 피고를 상대로 저작권 침해를 원인으로 하는 손해배상을 청구했습니다. ​3. 이에 대하여 제1심 법원은 원고 곡은 이 사건 구전가요에 새롭게 창작 요소를 부가하지 않았으므로 2차적 저작물에 해당하지 않고, 가정적으로 원고 곡이 2차적 저작물에 해당하더라도, 피고 곡은 원고 곡과 실질적 유사성이 인정되지 않는다는 이유로 청구 기각을 하였는데, 항소심 법원 역시 원고 곡은 이 사건 구전가요와 사회통념상 별개의 저작물이라고 볼 정도의 실질적인 개변에 이르지 아니하여 2차적 저작물에 해당하지 않고, 가정적으로 원고 곡이 2차적 저작물에 해당하더라도, 피고 곡은 원고 곡과 의거관계가 인정되지 않는다는 이유로 항소를 기각하였습니다.​4. 사안은 원고 곡이 이 사건 구전가요를 원저작물로 하는 2차적 저작물에 해당하는지, 피고 곡이 원고 곡에 의거하여 작성되었는지가 문제였는데, 저작권 침해는, ① 피고 저작물이 원고 저작물에 의거하여 그것을 이용하였을 것(의거관계), ② 피고 저작물이 원고 저작물의 창작적인 표현과 실질적 유사성이 있어야 인정되는 바, 대법원은 '원고 곡이 원저작물인 구전 가요와 사회통념상 별개의 저작물이라고 볼 정도의 실질적 개변에 이르지 아니하여 2차적 저작물로 보호를 받기 어렵다고 한 원심 판단을 수긍하여, 원고의 상고를 기각'하는 판단을 하였습니다.

송인욱 변호사
건축/부동산 일반, 매매/소유권 등

오피스텔, 구분상가의 관리비 분쟁(40)

1. 오늘은 위탁자의 구분소유권이 신탁을 원인으로 수탁자에게 이전되었다가 신탁계약에 따른 신탁재산의 처분으로 제3취득자에게 순차로 이전된 경우의 공용부분 체납관리비 채무의 중첩적 인수에 대한 대법원 판결(대법원 2018. 9. 28. 선고 2017다 273984 관리비 판결)에 대하여 살펴보고자 합니다. ​2. 사안에서는 위탁자의 구분소유권이 신탁을 원인으로 수탁자에게 이전되었다가 신탁계약에 따른 신탁재산의 처분으로 제3취득자에게 순차로 이전된 경우, 수탁자와 제3취득자는 각 종전 구분소유권자들의 공용부분 체납관리비채무를 중첩적으로 인수하는지 여부 및 이는 등기의 일부로 인정되는 신탁원부에 신탁부동산에 대한 관리비 납부 의무를 위탁자가 부담한다고 기재되어 있더라도 마찬가지인지 여부가 문제가 되었습니다. ​3. 위 사건에서 대법원은 '집합건물법 제18조의 입법 취지와 공용부분 관리비의 승계 및 신탁의 법리 등에 비추어 보면, 위탁자의 구분소유권에 관하여 신탁을 원인으로 수탁자 앞으로 소유권이전등기가 마쳐졌다가 신탁계약에 따른 신탁재산의 처분으로 제3취득자 앞으로 소유권이전등기가 마쳐지고 신탁등기는 말소됨으로써, 위탁자의 구분소유권이 수탁자, 제3취득자 앞으로 순차로 이전된 경우, 각 구분소유권의 특별 승계인들인 수탁자와 제3취득자는 특별한 사정이 없는 한 각 종전 구분소유권자들의 공용부분 체납관리비채무를 중첩적으로 인수한다고 봄이 타당하다. 또한 등기의 일부로 인정되는 신탁원부에 신탁부동산에 대한 관리비 납부 의무를 위탁자가 부담한다는 내용이 기재되어 있더라도, 제3취득자는 이와 상관없이 종전 구분소유권자들의 소유 기간 동안 발생한 공용부분 체납관리비채무를 인수한다고 보아야 한다.'는 판시를 하여 기준을 세워 주었습니다. ​4. 대법원은 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제18조는 “공유자가 공용부분에 관하여 다른 공유자에 대하여 가지는 채권은 그 특별 승계인에 대하여도 행사할 수 있다.”라고 규정하고 있고, 구분소유권이 순차로 양도된 경우 각 특별 승계인들은 이전 구분소유권자들의 채무를 중첩적으로 인수한다고 봄이 타당하므로, 현재 구분소유권을 보유하고 있는 최종 특별 승계인뿐만 아니라 그 이전의 구분소유자들도 구분소유권의 보유 여부와 상관없이 공용부분에 관한 종전 구분소유자들의 체납관리비채무를 부담하며, 신탁법상의 신탁은 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산권을 이전하거나 기타의 처분을 하여 수탁자로 하여금 신탁 목적을 위하여 그 재산권을 관리·처분하게 하는 것이므로, 부동산의 신탁에 있어서 수탁자 앞으로 소유권이전등기를 마치게 되면 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 이전되고, 위탁자와의 내부 관계에 있어서 소유권이 위탁자에게 유보되어 있는 것은 아니라는 점을 근거로 들었습니다.

송인욱 변호사
재개발/재건축, 매매/소유권 등

오피스텔, 구분상가의 관리비 분쟁(39)

1. 오늘은 관리 업체의 방해로 인하여 건물을 사용, 수익하지 못하였을 경우 관리비 산정의 기준이 되는 기산점 등에 관한 2011. 9. 29. 선고된 대법원 판결(대법원 선고 2009다 26985, 2009다 26992 각 용역비 등 판결)에 대하여 살펴보겠습니다. ​2. 사실관계와 관련하여, 이 사건 집합건물인 신화 빌딩의 관리단과 위·수탁관리계약을 체결하고 이 사건 집합건물을 관리해 온 원고(반소 피고, 이하 ‘원고’라고만 한다) 가 피고(반소 원고, 이하 ‘피고’라고만 한다)로부터 이 사건 지하상가 20개 점포(이하 ‘이 사건 점포’라고 한다)를 임차하여 안마시술소를 운영하려는 소외인의 안마시술소 설치공사를 방해하였는데, 이에 대하여 관리비 등의 지급 의무가 문제가 되었습니다. ​3. 위 사건에서 대법원은 '집합건물 관리단과 위·수탁관리계약을 체결하여 집합건물을 관리해 온 갑 주식회사가 구분소유자인 을에게서 수개의 점포를 임차하여 안마시술소를 운영하려는 임차인 병의 안마시술소 설치공사를 방해함에 따라 결국 임대차계약이 해지된 사안에서, 위 방해 행위가 을과 병의 권리를 침해하는 불법행위에 해당한다고 전제한 다음, 임대차계약이 해지된 다음 달부터 을이 점포들을 다른 용도로 사용·수익할 수 있는 상태가 되었다고 보아, 을은 그때부터 갑 회사에 관리비를 지급할 의무가 있다.'는 판시를 하였습니다. ​4. 또한 대법원은 '집합건물의 관리단 등 관리주체의 불법적인 사용 방해 행위로 인하여 건물의 구분소유자가 그 건물을 사용·수익하지 못하였다면, 그 구분소유자로서는 관리단에 대해 그 기간 동안 발생한 관리비채무를 부담하지 않는다.'는 점도 확인해 주었습니다.

송인욱 변호사
건축/부동산 일반, 매매/소유권 등

오피스텔, 구분상가의 관리비 분쟁(38)

1. 오늘은 관리 업체에 대한 해지는 보류한 채 단순히 관리비 징수 권한만을 정지시킬 수 있는지에 대하여 2014. 2. 27. 선고된 대법원 판결(대법원 2011다 88207 관리비 판결)에 대하여 살펴보겠습니다. ​2. 사실관계와 관련하여, 이 사건 관리단체는 이 사건 상가부분 공유자들이 민법 제265조에 따라 공유물인 위 상가부분의 관리를 위해 설립한 단체로서, 위 공유자들이 2003. 11. 2. 이 사건 집회에서 공유 지분의 과반수 결의로 위 상가부분의 관리 업무를 피고 2(당시 이 사건 관리단체의 대표자였다)에게 위임하였고, 피고 2가 2008. 8. 2.경 그 관리 업무의 범위 내에서 원고와 이 사건 용역계약을 체결하였으며, 이 사건 관리단체와 원고 사이에 관리비 징수권한에 관한 다툼이 계속되어 왔습니다. ​3. 위 사건에서 원심 법원은 '일단 원고에게 이 사건 상가부분에 관한 관리비 징수권한이 인정된다고 볼 수 있으나, 이 사건 관리단체와 원고 사이에 관리비 귀속에 관한 다툼이 있어 위임인인 이 사건 관리단체가 원고에게 부여하였던 관리비 징수권한을 회복하기를 원하는 경우에는 원고는 이 사건 관리단체에 대하여 이 사건 용역계약에 따른 용역비를 청구할 수 있을 뿐 더 이상 입주자들에게 관리비를 직접 청구할 법적 권한이 없다고 그 의사를 제한하여 해석하는 것이 타당한데, 이 사건 관리단체와 원고 사이에 관리비 징수권한에 관한 다툼이 계속되어 왔으므로 관리비 징수업무를 대행하는 단체에 불과한 원고가 이 사건 관리단체의 의사에 반하여 입주자들에게 직접 관리비를 청구할 수 없다고 판단'하여 해지는 보류한 채 관리비 징수권한만을 정지시킬 수 있다는 판단을 하였습니다. ​4. 하지만 대법원은 위 판결을 파기하면서 '이 사건에서도 위임인인 이 사건 관리단체가 수임인인 원고의 이 사건 상가부분에 대한 관리 업무 수행을 더 이상 원하지 아니할 경우 이 사건 관리단체로서는 민법 제689조 등에 근거하여 이 사건 용역계약을 해지할 수 있을 뿐 위 계약을 해지하지도 아니한 채 일방적으로 원고의 입주자들에 대한 관리비 징수권한만을 소멸시킬 수는 없는 것이고, 기록을 살펴보아도 이 사건 용역계약 당시 이 사건 관리단체와 원고 사이에 향후 관리비 귀속에 관한 다툼이 발생할 경우 원고가 입주자들에 대한 관리비 징수권한을 이 사건 관리단체에 환원시키기로 하는 의사의 합치가 있었다고 볼만한 사정을 찾아볼 수 없다.'는 판시를 하였습니다.

송인욱 변호사
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  • 건축/부동산 일반, 매매/소유권 등

    송인욱 변호사

    오피스텔, 구분상가의 관리비 분쟁(32)

    1. 오늘은 일부 구분소유자와 세입자로 구성된 상가번영회와 상가 관리 규약이 집합건물법상으로 유효한지에 대하여 1996. 8. 23. 선고된 대법원 판결(대법원 94다 27199 영업금지 가처분 판결)에 대하여 살펴보고자 합니다. ​2. 사실관계와 관련하여, 사단법인 군인공제회가 이 사건 상가건물 내 점포 21개를 분양함에 있어서 분양 안내서 상의 유의사항과 분양 계약서상의 조항으로 영업 종목은 분양 당시의 권장 및 지정 업종으로 하기로 하고, 입점 이후에는 수분양자들로 상가 자치기구인 입점자 대표회(번영회)를 구성하여 그 관리 규약에 따라 전체 상가를 관리하기로 하며, 지정된 영업 종목을 변경하고자 할 때에는 번영회의 동의를 얻도록 규정하여 위 상가 점포의 분양을 마쳤고, 신청인은 수분양자로부터 영업 종목이 슈퍼마켓으로 지정되어 있는 지하 1호 점포를 매수하여 같은 해 12. 20.경부터 슈퍼마켓 영업을 하고 있었는데, 피신청인은 수분양자인 신청 외 1로부터 영업 종목이 의류점으로 지정되어 있는 지상 1층 106호 점포를 임차하여 신청인과 동일 업종인 슈퍼마켓을 경영하기 시작하였으나, 신청인과 다른 상인들의 진정에 따라 위 군인공제회가 피신청인 및 신청 외 1에게 업종 위반에 대한 시정 조치와 이에 불응할 경우 분양계약이 해제될 수 있음을 통보하자 위 106호 점포에서 철수를 한 후, 그 후 위 106호 점포를 매수하여 1993. 2. 24. 소유권이전등기까지 마치고, 그 무렵 수분양자인 신청 외 2로부터 영업 종목이 서점 또는 스포츠점으로 지정되어 있는 105호 점포를 임차한 다음 같은 해 4. 초순경부터 슈퍼마켓 영업을 하고 있었던 바, 신청인은 피신청인을 상대로 영업금지 가처분을 신청하였습니다. ​3. 이에 대하여 원심 법원은 건영상가번영회와 그 상가 관리 규약이 법 소정의 관리단 및 규약의 성격을 갖지 않기에 상가 관리 규약은 그 당사자들 사이에 있어서 채권적 효력만이 있어 피신청인이 규약의 가입자가 아닌 이상 피신청인에 대하여 그 효력이 미친다고 할 수 없다고 판단하여 신청인의 이 사건 가처분 신청을 배척하였습니다. ​4. 하지만 대법원은 '위 군인공제회가 이 사건 상가건물 내 점포 21개를 분양함에 있어서 입점 이후에는 수분양자들로 상가 자치기구인 번영회를 구성하여 그 관리 규약에 따라 전체 상가를 관리하기로 약정하였고, 이 사건 상가에서 점포를 운영하는 상인 21명 중 피신청인을 제외한 나머지 20명(기록에 의하면 각 점포의 소유자 및 세입자로서 점포당 1명씩으로 구성되어 있다)이 분양계약 시의 약정에 따라 1993. 2. 23. 건영상가번영회를 조직하고 상가 관리 규약을 제정하였다는 것인바, 건영상가번영회는 비록 그 구성원에 구분소유자 아닌 세입자가 포함되어 있다 하더라도 경우에 따라서는 구분소유자만으로 구성되는 관리단으로서의 성격을 겸유할 수 있을 뿐 아니라, 건영상가번영회의 상가 관리 규약을 제정함에 있어서도 점포당 1명씩만이 결의에 참여한 점에 비추어 보면, 세입자가 구분소유자를 대리하여 의결권을 행사하였거나 서면에 의한 결의를 하였다고 볼 여지가 있고, 그러한 경우 위 상가 관리 규약은 관리단 규약으로서의 효력을 갖게 된다고 할 것이다.'는 이유로 원심 판결을 파기하였습니다.

  • 명예훼손/모욕 일반, 손해배상

    민경남 변호사

    [민사] 이혼 없이 상간자만 응징, 상간 소송의 핵심 전략

    1. 가정을 지키면서 죗값을 묻다, 이혼 없는 상간 소송의 의미배우자의 외도 사실을 알게 되었을 때, 모든 사람이 즉시 이혼을 선택할 수 있는 것은 아닙니다. 어린 자녀의 장래를 위해서, 혹은 복잡한 경제적 문제나 사회적 시선 때문에, 찢어지는 가슴을 부여잡고 결혼 생활을 유지하기로 결정하는 분들이 많습니다. 하지만 가정을 지키겠다고 결심했다 해서, 내 가정에 흙탕물을 뿌린 상간자(상간녀/상간남)까지 용서해야 하는 것은 결코 아닙니다.우리 법원은 부부가 이혼하지 않더라도, 제3자가 부부 공동생활을 침해하거나 방해하여 배우자로서의 권리를 침해했다면 이에 대한 불법행위 손해배상(위자료) 청구를 인정하고 있습니다. 즉, 이혼 소송과는 별개로 상간자만을 상대로 민사 소송을 제기하여, 그들이 저지른 부정행위에 대해 금전적인 배상을 하게 하고 법적인 책임을 물을 수 있습니다. 이는 파탄 난 신뢰를 회복하는 과정에서 피해 배우자가 가질 수 있는 최소한의 권리이자, 상간자에게 경종을 울리는 가장 강력한 합법적 수단입니다. 이번에는 상간 소송에서 자주 발생하는 3가지 쟁점에 대해서 살펴보도록 하겠습니다.2. [Case 1] "성관계 증거 없잖아요" 부정행위의 폭넓은 인정상간자들이 소송에서 가장 많이 하는 항변은 "밥 먹고 영화만 봤지, 잠자리(성관계)는 갖지 않았다"는 것입니다. 과거 형사상 간통죄는 성관계 현장을 덮쳐야만 처벌할 수 있었기에 이런 변명이 통했지만, 민사 소송에서는 다릅니다. 우리 법원은 민법상 '부정행위'를 성관계보다 훨씬 넓은 개념으로 해석합니다. 성관계 증거가 없더라도 "사랑해", "보고 싶어"와 같은 애정 표현이 담긴 문자 메시지, 잦은 심야 통화, 팔짱을 끼고 걷는 CCTV 영상 등만으로도 부정행위는 인정됩니다.따라서 흥신소를 통해 무리하게 모텔 출입 사진을 찍으려 할 필요가 없습니다. 두 사람이 기혼자임을 알고도 정서적인 교감을 나누며 부부의 정조 의무를 위반했다는 정황 증거만 있다면 위자료 청구는 충분히 가능합니다. "우리는 플라토닉한 사이였다"는 궤변은 법정에서 통하지 않으며, 오히려 반성의 기미가 없다고 판단되어 위자료 액수만 높이는 결과를 초래할 뿐입니다.3. [Case 2] "다시는 안 만날게" 구두 약속을 '위약벌'로 강제하기이혼을 하지 않고 상간 소송을 진행하는 의뢰인들의 가장 큰 불안은 "소송이 끝나고 나서 둘이 다시 만나면 어떡하나" 하는 점입니다. 실제로 소송 중에는 잠잠하다가 판결이 나면 다시 연락을 주고받는 뻔뻔한 사례가 적지 않습니다. 이를 방지하기 위해 변호사는 판결문 외에 조정이나 화해 권고 결정을 통해 위약벌 조항(간접강제)을 삽입하는 전략을 사용합니다.조정 조서에 "피고는 향후 원고의 배우자와 만남, 통화, 문자 등 일체의 사적인 연락을 하지 않는다. 이를 위반할 시 1회당 100만 원(또는 그 이상)을 지급한다"라는 조항을 명시해두는 것입니다. 이렇게 하면 상간자 입장에서는 연락 한 번에 거액의 위약금을 물어야 한다는 경제적 압박을 느끼게 되어, 실질적으로 관계를 단절시키는 강력한 억제 효과를 얻을 수 있습니다. 돈도 받고, 관계도 끊어내고, 가정의 평화를 지키는 1석 3조의 전략입니다.4. [Case 3] "이겼는데 남편이 돈을 내야 한다고?" 구상권 청구의 함정 차단이혼 없이 상간 소송만 진행할 때 반드시 주의해야 할 법적 쟁점이 바로 구상권입니다. 법적으로 부정행위는 상간자와 내 배우자가 함께 저지른 공동불법행위입니다. 만약 상간녀가 위자료 2,000만 원을 배상하라는 판결을 받게 되면, 상간녀는 돈을 지급한 뒤 공범인 내 배우자(남편)를 상대로 "너도 책임이 있으니 절반인 1,000만 원을 내놔라"며 구상금 청구 소송을 걸 수 있습니다.문제는 이혼을 하지 않았기 때문에, 남편이 물어줘야 할 돈은 결국 우리 가족의 생활비에서 나가게 된다는 점입니다. 즉, 힘들게 소송해서 상간녀에게 돈을 받아봤자, 그중 절반이 다시 상간녀 주머니로 들어가는 황당한 상황이 벌어집니다. 이를 막기 위해 변호사는 소송 전략 단계에서부터 구상권 포기를 조건으로 조정을 성립시키면서 온전히 상간자 혼자서 모든 경제적 책임을 떠안게 만드는 것이 필요할 수 있으며, 경우에 따라서 법리적으로 구상권 청구 자체가 불가능한 것은 아닌지 검토해볼 필요가 있습니다.5. 감정은 빼고 증거는 더하고, 변호사가 필요한 이유배우자의 외도는 당사자에게 살이 찢기는 듯한 고통을 줍니다. 하지만 소송은 냉정해야 합니다. 감정에 휩싸여 상간자의 직장에 찾아가 난동을 부리거나 협박 문자를 보내면, 오히려 명예훼손이나 협박죄로 역고소를 당해 피해자가 가해자가 되는 억울한 상황이 발생할 수 있습니다. 또한, 합법적인 증거와 불법 증거(도청, 위치 추적 등)를 구분하지 못하면 기껏 확보한 증거가 법정에서 배척당할 수도 있습니다.상간 소송 전문 변호사는 의뢰인을 대신하여 상간자와의 불필요한 감정 소모를 막아주고, 합법적인 테두리 안에서 통신사 사실조회, 카드 내역 확보, CCTV 증거 보전 신청 등을 통해 결정적인 증거를 수집합니다. 특히 이혼을 하지 않을 경우 이혼 시보다 위자료 액수가 감액되는 경향이 있는데, 이를 방어하고 최대한 높은 위자료를 받아내는 논리를 구성하는 것은 오직 경험 많은 변호사만이 할 수 있는 영역입니다. 상처받은 마음은 가족에게 위로받으시고, 복잡한 법적 싸움은 전문 변호사에게 맡겨 주시기 바랍니다.

  • 성폭력/강제추행 등, 디지털성범죄

    민경남 변호사

    [형사] "지우면 그만?" 카촬죄 포렌식 고소와 대응 전략

    1. 호기심에 찍은 사진 한 장, 성범죄자로 낙인찍히는 카촬죄스마트폰 카메라의 성능이 좋아지고 무음 앱이 발달하면서, 순간적인 호기심이나 잘못된 성적 충동으로 타인의 신체를 몰래 촬영하다가 적발되는 사례가 급증하고 있습니다. 흔히 몰카라고 불리는 이 범죄의 정식 명칭은 '카메라등이용촬영죄'로, 성폭력범죄의 처벌 등에 관한 특례법 제14조에 따라 7년 이하의 징역 또는 5천만 원 이하의 벌금에 처해지는 중범죄입니다. 단순히 벌금형으로 끝나는 것이 아니라, 유죄가 확정되면 신상정보 등록 및 공개 고지, 취업 제한, 비자 발급 제한 등 보안처분이 뒤따르기 때문에 한 번의 실수로 사회적 지위가 완전히 무너질 수 있는 무서운 범죄임을 인지해야 합니다.2. 저장 없어도 처벌, 촬영 대상과 의사에 따른 성립 요건카촬죄가 성립하기 위해서는 카메라나 유사한 기능을 갖춘 기계장치를 이용하여 성적 욕망 또는 수치심을 유발할 수 있는 타인의 신체를 그 의사에 반하여 촬영해야 합니다. 여기서 중요한 것은 촬영의 개념입니다. 반드시 저장 버튼을 눌러 파일이 생성되지 않았더라도, 촬영을 위해 렌즈를 비추거나 버튼을 누르려는 동작만 취해도 미수범으로 처벌 받습니다. 또한, 촬영 대상이 나체여야만 하는 것은 아닙니다. 레깅스나 짧은 치마 등 옷을 입고 있는 상태라도, 촬영한 각도나 거리, 특정 부위 부각 여부에 따라 피해자에게 성적 수치심을 줬다고 판단되면 범죄가 성립합니다.3. [Case 1] "걸리자마자 지웠는데요?" 디지털 포렌식과 미수범 처벌실무에서 가장 흔한 케이스는 현장에서 적발되자마자 당황하여 사진을 삭제하고 "아무것도 안 찍혔으니 증거가 없다" 라고 주장하는 경우입니다. 하지만 수사기관은 압수된 휴대폰에 대해 필수적으로 디지털 포렌식을 진행합니다. 삭제된 사진은 물론, 과거에 찍었다가 지운 수년 전의 불법 촬영물까지 모두 복원될 수 있습니다. 현행범으로 체포된 건 외에 여죄가 수십, 수백 장 발견되어 걷잡을 수 없이 사건이 커지는 경우가 바로 이 때문입니다. 삭제 행위는 오히려 증거 인멸의 우려가 있다고 보아 구속 영장이 청구되는 빌미가 될 수 있으므로 절대 금물입니다.4. [Case 2] "여친도 동의했어" 합의된 촬영물의 배포와 반전연인 관계에서 자주 발생하는 문제로, 촬영 당시에는 상대방의 동의를 얻었으나 이후 헤어지고 나서 해당 영상을 유포하거나 협박하는 경우입니다. 성폭력처벌법은 촬영 당시에 동의가 있었다 하더라도, 사후에 그 촬영물 또는 복제물을 촬영 대상자의 의사에 반하여 반포(유포)하는 행위를 별도로 처벌하고 있습니다. "같이 찍은 건데 내 맘대로 보여주는 게 무슨 죄냐"라고 항변하는 분들이 있지만, 이는 명백한 범죄이며 법정형 역시 7년 이하의 징역으로 촬영죄와 동일하거나 죄질에 따라 더 무겁게 처벌받을 수 있는 사안입니다.5. [Case 3] "레깅스 입어서 찍었는데..." 성적 수치심의 법적 판단길거리나 지하철 등에서 레깅스나 스키니진 등 몸매가 드러나는 옷을 입은 여성을 몰래 촬영하다 적발된 경우, 피의자들은 "노출된 부위도 아닌데 왜 성범죄냐"며 억울해하기도 합니다. 대법원 판례는 피해자의 옷차림, 노출 정도, 촬영 의도, 촬영 경위, 촬영 거리와 각도 등을 종합적으로 고려하여 성적 욕망 또는 수치심을 유발할 수 있는 신체인지를 판단합니다. 단순히 전신을 찍은 것인지, 엉덩이나 다리 등 특정 부위를 확대하여 부각했는지에 따라 유무죄가 갈릴 수 있으므로, 이 부분은 법률 전문가와 함께 당시 상황을 정밀하게 분석하여 방어 논리를 세워야 합니다.6. [가해자] 경찰 조사와 포렌식, 첫 단추를 잘못 끼우면 돌이킬 수 없습니다① 압수수색과 포렌식 참관, 내 사생활을 지키는 유일한 방패카촬죄 혐의를 받게 되면 가장 먼저 수사기관으로부터 휴대폰을 압수당하고 디지털 포렌식 수사를 받게 됩니다. 이때 변호사 없이 혼자 대응하다가는, 사건과 전혀 무관한 수년 전의 연인 사진이나 지극히 개인적인 사생활 정보까지 전부 수사기관에 노출되어 별건 수사(여죄)로 확대될 위험이 큽니다. 변호사는 포렌식 선별 절차에 직접 참관하여, 영장에 기재된 범죄 혐의와 관련된 증거만 추출되도록 강력하게 이의를 제기하고 방어를 하며, 경찰 조사 시 변호사가 동행하여 수사관의 유도신문을 차단하고, 불리한 진술을 교정해 줌으로써 억울하게 죄가 부풀려지지 않도록 변호를 하여 드릴 수 있습니다.② 피해자 연락처도 모르는데 합의? 변호사가 안전한 다리가 됩니다혐의가 명백하다면 기소유예나 감형을 받기 위해 피해자와의 합의가 절대적입니다. 하지만 성범죄 사건의 특성상 수사기관은 피해자의 연락처를 가해자에게 절대 알려주지 않으며, 무리하게 연락을 시도했다가는 스토킹 처벌법 위반이나 2차 가해로 간주되어 구속 영장이 청구될 수 있습니다. 이때 변호사는 수사기관과 피해자 변호사를 통해 합법적인 루트로 조심스럽게 합의 의사를 타진합니다. 전문적인 중재를 통해 피해자의 거부감을 낮추고, 사회적 형편에 맞는 적정선의 합의금을 도출하여 원만하게 사건을 마무리하는 것은 오직 경험 많은 형사 전문 변호사만이 할 수 있는 영역입니다.7. [피해자] 유포에 대한 공포, 법적인 안전장치와 정당한 배상① "내 사진이 유포되면 어떡하지?" 철저한 수사 촉구와 유출 방지 장치불법 촬영 피해를 입은 분들이 가장 두려워하는 것은 가해자가 내 사진을 어딘가에 유포하지 않았을까하는 점입니다. 혼자서는 가해자가 사진을 클라우드에 백업했는지, 텔레그램으로 전송했는지 확인할 길이 없어 불안할 수밖에 없습니다. 피해자를 대리하는 변호사는 수사기관에 의견서를 제출하여 가해자의 휴대전화뿐만 아니라 연동된 클라우드, SNS 계정, 외장 하드까지 철저하게 포렌식 하도록 압박하여 유포 정황을 끝까지 찾아냅니다. 또한, 만약 가해자와 합의를 하게 되더라도 단순히 돈만 받고 끝내는 것이 아니라, 향후 해당 촬영물이 유출될 경우 수억 원을 배상한다는 내용의 강력한 위약벌 조항을 합의서에 명시하여 가해자가 평생 사진을 유출할 엄두조차 내지 못하도록 법적인 안전장치를 마련하도록 도와드립니다.② 2차 가해 차단과 엄벌 탄원, 피해자의 방패가 됩니다가해자 측은 처벌을 줄이기 위해 피해자에게 집요하게 연락하거나, 합의를 종용하며 2차 가해를 하는 경우가 많습니다. 피해자가 직접 가해자를 상대하는 것은 엄청난 정신적 고통입니다. 이때 변호사는 피해자의 모든 연락 창구가 되어 가해자의 직접적인 접촉을 차단하고, 피해자를 대신하여 단호하게 의사를 전달합니다. 가해자가 반성하지 않는다면 법리적으로 잘 갖춰진 엄벌 탄원서를 제출하여 무거운 실형이 선고되도록 조력하며 합의를 유도하고, 가해자가 합의 의사가 없다면 민사 소송으로 피해자가 입은 정신적 고통에 상응하는 최대치의 손해배상금을 받아낼 수 있도록 조력하겠습니다. 

  • 배임/횡령, 사기/공갈

    민경남 변호사

    [형사] 횡령죄의 요건 및 쟁점 분석과 변호사 조력의 필요성

    1. 신뢰를 저버린 대가, 횡령죄의 본질적 의미횡령죄는 단순한 재산범죄를 넘어 타인의 신뢰를 배반했다는 점에서 법적으로 매우 엄중하게 다루어지는 사안입니다. 우리 형법은 타인의 재물을 보관하는 자가 그 재물을 횡령하거나 반환을 거부할 때 이를 횡령죄로 처벌하고 있으며, 업무상 임무를 위배하여 이를 저질렀을 때는 업무상 횡령죄로 가중 처벌합니다. 흔히 회삿돈을 개인적으로 유용하거나 동업 자금을 임의로 사용하는 경우만 생각하기 쉽지만, 착오로 송금된 돈을 임의로 소비하거나 명의신탁된 부동산을 처분하는 행위 등 일상생활 속 다양한 상황에서도 횡령죄가 성립할 수 있습니다. 횡령은 신뢰 관계를 전제로 하기에, 혐의가 인정될 경우 배신감에 기인한 피해자의 강력한 처벌 탄원으로 실형이 선고될 가능성이 높은 범죄입니다.2. 혐의 성립을 가르는 횡령죄의 핵심 구성요건횡령죄가 성립하기 위해서는 무엇보다 범죄 주체와 객체의 요건이 명확해야 합니다. 우선 가해자가 타인의 재물을 보관하는 자의 지위에 있어야 하는데, 여기서 보관이란 점유와 같은 의미로 법률상 지배력뿐만 아니라 사실상의 지배력까지 포함하는 포괄적인 개념입니다. 또한, 가장 중요한 주관적 구성요건으로서 불법영득의사가 반드시 존재해야 합니다. 불법영득의사란 타인의 재물을 보관하는 자가 위탁의 취지에 반하여 자기의 소유인 것처럼 사실상 또는 법률상 처분하려는 의사를 말합니다. 즉, 단순히 돈이 없어졌다는 사실만으로는 부족하며, 행위자가 내 물건인 것처럼 마음대로 쓰려는 고의성이 있었음이 입증되어야 비로소 횡령죄가 성립하게 됩니다.3. [Case 1] 횡령죄 성립의 기본적인 요건, 보관자의 지위수사 및 재판 실무에서 횡령죄의 성립 여부를 다툴 때 가장 먼저 검토하는 것은 피의자가 법률상 보관자의 지위에 있었는지입니다. 횡령죄는 타인의 재물을 보관하는 자만이 저지를 수 있는 범죄이기에, 재물에 대한 법률상 지배력이나 사실상의 처분 권한이 피의자에게 있었는지를 입증하는 것이 방어의 첫걸음입니다. 만약 단순한 심부름꾼이나 보조자에 불과하여 독립적인 보관자의 지위가 인정되지 않는다면, 횡령죄 자체가 성립하지 않을 수 있으므로 변호사는 위탁 관계의 유무와 계약 내용을 면밀히 분석하여 이 부분을 집중적으로 분석할 필요가 있습니다.4. [Case 2] 실수인가 범죄인가? 운명을 가르는 불법영득의사실무상 횡령죄 사건에서 유무죄를 가르는 두번째 가장 결정적인 쟁점은 바로 불법영득의사의 유무입니다. 이는 타인의 재물을 보관하는 자가 그 위탁 취지에 반하여, 마치 자기의 소유인 것처럼 사실상 또는 법률상 처분하려는 의사를 말합니다. 피의자들은 대부분 "잠시 빌려 쓴 것이다", "나중에 채워 넣으려고 했다"라며 혐의를 부인하지만, 법원은 일시적으로 사용할 의사였거나 사후에 변제했다 하더라도 행위 당시 소유권자를 배제하고 자기 돈처럼 쓰려는 의사가 있었다면 횡령죄 기수로 판단합니다. 따라서 억울한 혐의를 벗기 위해서는 자금의 사용 경위가 사적인 용도가 아닌 회사를 위한 것이었음을 객관적으로 입증하는 것이 무엇보다 중요합니다.5. [Case 3] 정해진 용도 외 사용, "회사를 위해 썼다"는 변명의 한계마지막으로 자주 다투어지는 쟁점은 용도가 특정된 금전의 사용 문제입니다. 회사 운영비, 교비, 특정 목적의 지원금 등 용도가 엄격히 제한된 자금을 다른 목적으로 전용하여 사용했다면, 설령 그것이 개인적인 착복이 아니라 회사의 다른 급한 불을 끄기 위한 것이었다 해도 횡령죄가 성립할 수 있습니다. 대법원은 이를 용도 유용으로 보아 엄격하게 처벌하는 경향이 있습니다. 다만, 예외적으로 절차를 거쳤거나 긴급한 경영상의 필요성이 인정되는 경우 등에는 불법영득의사를 조각할 수 있는 여지가 있으므로, 자금 집행의 구체적인 내역과 절차적 정당성을 면밀히 따져봐야 합니다.6. 복잡한 횡령죄의 법리, 변호사 선임이 결과를 바꿉니다.횡령 사건은 복잡한 횡령죄의 법리와 사실관계를 동시에 해결해야 하므로 변호사의 조력이 필수적입니다. 피의자 입장에서는 경찰 조사 전부터 변호사와 함께 자금 사용처를 소명할 자료를 준비하고, 수사관의 유도신문에 넘어가지 않도록 방어권을 행사해야 합니다. "몰랐다"는 막연한 변명보다는 횡령죄 성립요건에 대한 점을 법리적으로 증명해야 구속을 면하고 무혐의를 받아낼 수 있습니다.피해자 입장에서는 단순히 "돈을 가져갔다"고 고소하는 것만으로는 부족합니다. 상대방이 "경영상 판단이었다", "빌린 돈이다"라고 빠져나가지 못하도록, 자금 흐름을 추적하여 횡령의 증거를 고소장에 명확히 담아내야 합니다. 민사 소송보다 강력한 형사 처벌의 압박을 통해 피해 금액을 변제받기 위해서는 사건 초기부터 형사와 민사 전문 변호사의 전략적인 접근이 필요합니다.

  • 손해배상, 계약일반/매매

    김경숙 변호사

    신선식품 배송 지연 시 환불받기 전에 반드시 확인할 7가지

    온라인으로 주문한 신선식품이 약속된 날짜에 도착하지 않거나, 배송 지연으로 인해 상품이 변질된 경우 환불을 요청하는 분들이 적지 않습니다. 그러나 신선식품 배송 지연 환불은 일반 공산품과 다른 법적 기준이 적용되며, 요건을 제대로 갖추지 않으면 분쟁이 장기화될 수 있습니다. 환불 요청 전 아래 7가지 항목을 반드시 점검하시기 바랍니다.환불 요청 전 반드시 확인해야 할 7가지 체크리스트1배송 예정일과 실제 도착일의 차이를 기록했는가환불의 핵심 근거는 '약정된 배송일을 지키지 못했다'는 사실입니다. 주문 확인 메일, 앱 알림, 배송 추적 기록 등을 통해 판매자가 고지한 배송 예정일과 실제 수령일(또는 미수령 사실)을 명확히 확인해 두어야 합니다. 전자상거래법상 통신판매업자는 대금 수령일로부터 3영업일 이내에 재화를 공급해야 하며(전자상거래법 제15조 제1항), 이를 초과하면 지연배상금 청구 근거가 됩니다.2상품 상태를 사진과 영상으로 즉시 기록했는가신선식품은 시간이 지나면 변질 원인이 배송 지연 때문인지, 소비자 보관 부주의 때문인지 판단하기 어려워집니다. 수령 즉시 포장 상태, 상품의 외관, 냄새, 변색 여부 등을 촬영하고, 가능하면 개봉 과정을 영상으로 남겨 두는 것이 중요합니다. 실무에서는 이 증거 확보 여부가 분쟁 결과를 좌우하는 경우가 많습니다.3해당 상품이 청약철회 제한 대상인지 확인했는가전자상거래법 제17조 제2항에 따르면, 신선식품처럼 시간이 경과하여 재판매가 곤란할 정도로 가치가 현저히 감소한 경우에는 단순 변심에 의한 청약철회(반품)가 제한됩니다. 다만 이는 '단순 변심'에 한정된 제한이며, 배송 지연으로 인한 하자 또는 계약 불이행의 경우에는 별도의 환불 청구가 가능합니다. 이 두 가지를 혼동하지 않는 것이 핵심입니다.4판매자의 약관에 배송 지연 관련 면책 조항이 있는지 확인했는가일부 판매자는 약관에 "천재지변, 택배사 사정 등으로 인한 배송 지연 시 책임을 지지 않는다"는 면책 조항을 두고 있습니다. 그러나 약관의 규제에 관한 법률(약관규제법) 제6조에 의하면, 고객에게 부당하게 불리한 조항은 무효로 판단될 수 있습니다. 면책 조항이 있다 하더라도 그것이 곧바로 유효한 것은 아니므로, 해당 조항의 내용을 캡처해 두시기 바랍니다.5플랫폼(오픈마켓)과 실제 판매자를 구분했는가쿠팡, 마켓컬리, 네이버 스마트스토어 등 플랫폼을 통해 구매한 경우, 환불 요청의 상대방이 플랫폼인지 입점 판매자인지를 먼저 확인해야 합니다. 전자상거래법 제20조의2에 따라 통신판매중개자(플랫폼)도 일정 범위에서 책임을 부담하지만, 1차적 환불 의무는 통신판매업자(실제 판매자)에게 있는 경우가 일반적입니다. 플랫폼의 자체 고객센터를 통한 환불 절차와 판매자에게 직접 요청하는 절차가 다를 수 있으므로 구매 경로를 정확히 파악해야 합니다.6환불 요청 기한을 확인했는가배송 지연 또는 하자로 인한 환불 요청은 가능한 한 빠르게 진행하는 것이 유리합니다. 전자상거래법상 청약철회 기간은 재화를 공급받은 날(또는 공급 사실을 안 날)로부터 7일 이내가 원칙입니다. 다만 배송 지연으로 재화 자체를 공급받지 못한 경우에는 이행 지체에 해당하므로, 민법상 채무불이행 책임에 따른 해제 및 손해배상 청구도 가능합니다. 시간이 경과할수록 입증이 어려워지므로 신속한 대응이 중요합니다.7소비자 분쟁 해결 기준상 보상 범위를 확인했는가공정거래위원회가 고시하는 소비자분쟁해결기준에 따르면, 식품의 배송 지연으로 인한 변질 시 전액 환불 또는 동일 상품 재배송이 기본 해결 방안입니다. 또한 배송 지연이 상당 기간 지속된 경우 계약 해제와 함께 지연배상금(연 이자율 기준) 청구가 가능할 수 있습니다. 해당 기준은 강제력이 있는 것은 아니나, 한국소비자원 조정이나 소액사건 심판에서 중요한 참고자료로 활용됩니다.환불이 거부되었을 때 대응 경로1단계: 판매자(또는 플랫폼) 고객센터에 서면(이메일, 채팅 기록 저장)으로 환불 요청2단계: 거부 시 한국소비자원(국번 없이 1372)에 피해구제 신청 (처리기간 약 30일)3단계: 조정이 성립하지 않으면 소비자분쟁조정위원회 조정 신청4단계: 피해 금액 3,000만 원 이하의 경우 소액사건심판 청구 가능 (인지대 수천 원 수준)특히 판매자와의 대화 내용은 반드시 문자 기반(채팅, 이메일, 문자메시지)으로 남겨야 합니다. 전화 통화만으로는 추후 분쟁 과정에서 증거로 활용하기 어렵습니다.실무적으로 유의할 점신선식품 배송 지연 환불 분쟁에서 가장 빈번하게 문제가 되는 부분은 변질 원인의 입증입니다. 판매자 측에서 "배송 완료 후 소비자의 보관 부주의"를 주장하는 경우가 많기 때문에, 수령 직후의 상태를 기록하는 것이 무엇보다 중요합니다.또한 새벽배송이나 당일배송을 표방하는 서비스의 경우, 광고에서 약속한 배송 시간이 계약의 내용에 해당하는지가 쟁점이 될 수 있습니다. "오전 7시 전 도착"이라고 광고했음에도 오후에 도착했다면, 이는 단순 서비스 불만이 아니라 계약 조건 위반으로 볼 여지가 있습니다.정리하면, 신선식품 배송 지연 환불은 (1) 배송 지연 사실의 객관적 기록, (2) 상품 변질 상태의 즉시 증거 확보, (3) 청약철회 제한과 채무불이행 책임의 구분, 이 세 가지가 핵심입니다. 요건을 체계적으로 갖추어 요청하면 환불 가능성이 크게 높아집니다.김경숙 변호사의 코멘트더감 법률사무소 · 경기도 수원시신선식품 배송 분쟁을 다루면서 보면, 수령 직후 상태를 기록해 둔 소비자와 그렇지 않은 소비자의 결과 차이가 상당합니다. 환불 요청 시에는 감정적 항의보다 증거 기반의 서면 요청이 훨씬 효과적이며, 판매자가 응하지 않을 경우 소비자원 피해구제 절차를 적극 활용하시길 권합니다.

  • 배임/횡령, 사기/공갈

    민경남 변호사

    [형사] 회사 손해면 무조건 유죄? 배임죄 성립요건과 대응 전략

    1. 믿음을 배신하고 이익을 챙긴 죄, 배임의 정의배임죄는 형법상 '타인의 사무를 처리하는 자'가 그 임무에 위배되는 행위를 함으로써 재산상의 이익을 취득하거나 제3자로 하여금 이를 취득하게 하여 본인에게 손해를 가할 때 성립하는 범죄입니다. 쉽게 말해, 회사나 조직, 혹은 타인의 일을 대신 맡아서 처리하는 사람이 그 신임 관계를 저버리고 자기 잇속을 챙기거나 회사에 손해를 끼치는 '배신 행위'를 처벌하는 것입니다. 횡령죄가 보관 중인 재물을 가져가는 것이라면, 배임죄는 불법적인 행위로 이익을 챙긴다는 점에서 차이가 있으며, 기업 경영진뿐만 아니라 일반 직장인이나 동업 관계에서도 빈번하게 문제 되는 화이트칼라 범죄의 대표격입니다.2. '타인의 사무'와 '손해 발생', 까다로운 성립 요건배임죄가 성립하기 위해서는 몇 가지 엄격한 요건이 충족되어야 합니다. 우선 주체가 단순한 채무자가 아니라, 타인의 재산 관리를 본질적인 내용으로 하는 '타인의 사무를 처리하는 자'여야 합니다. 그리고 가장 중요한 것은 '임무 위배 행위'와 '재산상 손해' 사이의 인과관계입니다. 단순히 규정을 어겼다고 해서 바로 배임이 되는 것은 아니며, 그 행위로 인해 자신이나 제3자가 경제적 이익을 얻고, 반대로 맡긴 사람(본인)에게는 현실적인 손해를 입히거나 손해 발생의 위험을 초래해야 합니다. 이때 손해에는 적극적인 자산 감소뿐만 아니라, 당연히 얻을 수 있었던 이익을 얻지 못한 소극적 손해까지 포함됩니다.3. [Case 1] 실패한 투자냐 배임이냐, '경영 판단의 원칙'실무상 배임죄 사건에서 가장 치열하게 다투는 첫 번째 쟁점은 바로 '경영 판단의 원칙'입니다. 회사의 이사가 경영상의 판단으로 투자를 하거나 사업을 진행했다가 결과적으로 회사에 손해를 끼쳤을 때, 이를 배임죄로 처벌할 수 있는가의 문제입니다. 대법원은 경영자가 당시 상황에서 회사의 이익을 위해 신중하게 정보를 수집하고 합리적인 절차에 따라 판단했다면, 비록 결과가 손실로 이어졌다 하더라도 배임의 고의를 인정하지 않습니다. 따라서 행위 당시의 결정이 사리사욕이 아닌 회사를 위한 합리적 모험이었음을 입증하는 것이 유무죄를 가르는 핵심 방어 논리가 됩니다.4. [Case 2] 실제 손해가 없어도 처벌? '손해 발생의 위험'두 번째로 유의해야 할 점은 배임죄는 '위험범'이라는 사실입니다. 많은 분들이 "결과적으로 돈을 다 갚았으니 손해가 없는 것 아니냐"고 항변하지만, 법원은 회사가 현실적인 손해를 입지 않았더라도 '손해 발생의 구체적 위험'을 초래했다면 배임죄 기수로 판단합니다. 예를 들어, 충분한 담보 없이 지인에게 회사 자금을 대여해주었다면, 나중에 지인이 돈을 갚았다 하더라도 대여 시점에 이미 회사 자금이 회수 불능이 될 위험에 노출되었으므로 배임죄가 성립할 수 있습니다. 즉, 결과론적인 변제가 면죄부가 되지 않는다는 점을 명심해야 합니다.5. [Case 3] 실수인가 고의인가, 내심의 의사 입증세 번째 쟁점은 '배임의 고의'와 '불법영득의사'입니다. 피의자는 대부분 "업무 처리가 미숙했을 뿐 회사에 손해를 끼칠 의도는 없었다"라고 주장합니다. 고의는 마음속에 있는 것이라 직접 증명하기 어렵기 때문에, 법원은 행위 당시의 정황, 이익의 귀속 주체, 절차의 위반 정도 등을 종합하여 미필적 고의를 추단합니다. 따라서 단순히 "몰랐다"거나 "회사를 위해서였다"는 말로 일관할 것이 아니라, 객관적인 자료를 통해 사익 추구 의사가 없었음을 논리적으로 소명해야 합니다.6. 억울한 피의자와 막막한 피해자, 치열한 법리 싸움에 전문가가 필요한 이유배임죄는 사실관계가 복잡하고 법리 해석에 따라 '중대 범죄'와 '단순 경영 실패'의 경계가 갈리는 고난도 사건입니다. 억울하게 혐의를 받는 피의자 입장에서는 경찰 조사 초기부터 변호사와 함께 당시의 결정이 회사를 위한 최선의 경영 판단이었음을 입증하는 객관적 자료(회의록, 검토 보고서 등)를 제출하여 불법영득의사가 없었음을 논리적으로 소명해야 합니다.반대로 피해자 입장에서는 상대방이 "투자 실패였다", "경영상 어쩔 수 없는 손실이었다"라고 빠져나가는 것을 막기 위해, 자금 흐름을 정밀하게 추적하고 내부 규정 위반 사실을 포착하여 배임의 고의를 명확히 입증해야만 처벌과 피해 회복이 가능합니다. 결국 창과 방패의 싸움에서 승리하기 위해서는, 복잡한 회계 자료 속에서 법리적 쟁점을 찾아내고 사건의 프레임을 유리하게 짤 수 있는 전문가의 조력이 양측 모두에게 필수적입니다.

  • 디지털성범죄, 형사일반/기타범죄

    민경남 변호사

    [형사] 스토킹 고소, 무혐의 받는 3가지 핵심 방어 법리

    1. "헤어지자" 한마디에 연락했을 뿐인데... 스토킹 범죄자가 될 위기라면스토킹처벌법 시행 이후, 수사기관과 법원은 스토킹 범죄를 매우 엄격하게 다루고 있습니다. 과거에는 경범죄로 치부되던 행위들이 이제는 징역형이 선고될 수 있는 중범죄가 되었기 때문입니다. 고소가 발생하는 주된 원인은 주로 사소하게 시작하는데요. 특히 자주 발생하는 유형은 연인 간의 이별 통보 후 매달리는 과정이나 일방적으로 과도한 관심을 표현하는 과정, 혹은 채권채무 관계나 층간소음 등 이웃 간의 갈등에서 주로 비롯됩니다.특히 최근에는 직접적인 미행뿐만 아니라 부재중 전화, 카카오톡 메시지 전송, 금융 앱을 통한 1원 송금 메시지 등 비대면 접촉까지 광범위하게 스토킹으로 인정되는 추세입니다. 억울하게 고소를 당했다면 "그럴 의도가 아니었다"고 감정에 호소하기보다, 법적으로 스토킹의 구성 요건인 '지속성'과 '반복성', 그리고 '정당한 사유'가 없었음을 입증하여 혐의를 벗어야 하는데요. 이하에서는 스토킹 관련에서 주로 실무에서 사용되는 대응 논리를 설명드리고자 합니다.2. [Case 1] 짐 챙기기나 빌려준 돈 받기, ‘정당한 목적’이 있는 경우실무에서 스토킹 혐의를 방어할 수 있는 첫 번째 케이스는 연락의 목적이 괴롭힘이 아닌 ‘정당한 권리 행사’에 있는 경우입니다. 헤어진 연인에게 "내 옷과 노트북을 돌려달라"고 하거나, 빌려간 돈을 갚으라고 요구하기 위해 연락한 경우가 대표적입니다. 하급심 판례 중에는 헤어진 연인에게 빌려준 돈을 받기 위해 수차례 메시지를 보낸 사안에 대해 "사회 통념상 허용될 수 있는 범위 내의 행위"로 보아 무죄를 선고한 사례가 있습니다.다만, 아무리 목적이 정당하더라도 욕설이나 협박성 멘트가 섞여 있거나, 야간에 수십 통씩 전화를 거는 등 그 방법이 사회적 상규를 벗어났다면 스토킹으로 인정될 수 있으므로, 메시지의 내용과 빈도를 정밀하게 분석하여 '괴롭힐 고의'가 없었음을 주장해야 합니다.3. [Case 2] 단발성, 우발적 연락... ‘지속성과 반복성’의 결여두 번째는 스토킹 범죄의 핵심 요건인 ‘지속성’과 ‘반복성’을 다투어 혐의를 벗는 경우입니다. 스토킹처벌법은 ‘스토킹 행위’를 지속적·반복적으로 할 때 비로소 ‘스토킹 범죄’로 처벌합니다. 예를 들어, 이별 통보를 받고 홧김에 하루 동안 전화를 여러 번 걸고 찾아갔으나 그 이후로는 연락을 단절했다면, 이는 다소 부적절한 행동일 수는 있어도 형사 처벌 대상인 스토킹 범죄로 보기 어렵다는 주장이 가능합니다.대법원 역시 일시적이고 우발적인 행위가 반복될 가능성이 낮다면 스토킹 범죄 성립을 신중하게 판단해야 한다는 입장을 보이고 있습니다. 따라서 사건 초기부터 변호인 의견서를 통해 해당 행위가 단발성 해프닝이었음을 강력히 피력하여, 수사 단계에서 조기에 불송치 결정을 이끌어내는 것이 중요합니다.4. [Case 3] 거절 의사가 불분명하거나 상호 소통이 있었던 경우세 번째는 피해자의 거절 의사가 명확하지 않았거나, 고소인도 피의자의 연락에 응답하며 대화를 이어간 경우입니다. 스토킹은 상대방의 의사에 반하여 정당한 이유 없이 접근해야 성립합니다. 그런데 고소인이 "연락하지 마"라고 말한 뒤에도 피의자의 질문에 답변을 하는 등 상호작용이 있었다면, 피의자 입장에서는 상대방이 만남을 허용했다고 오인할 만한 사정이 됩니다.실무에서는 카카오톡 대화 내용 전체를 복원하여 두 사람의 관계가 일방적인 스토킹 관계가 아니라, 다툼과 화해를 반복하는 과정이었음을 입증함으로써 불안감이나 공포심을 일으키는 행위가 아니었다는 점을 변론하면서 대응해 볼 수 있습니다.5. 반의사불벌죄 폐지(합의해도 처벌), 초기 대응이 정답과거에는 피해자와 합의하면 처벌받지 않았지만, 법 개정으로 스토킹 범죄는 반의사불벌죄에서 제외되었습니다. 즉, 이제는 피해자가 처벌을 원치 않아도 혐의가 인정되면 전과자가 될 수 있다는 뜻입니다. 그렇기 때문에 경찰 조사 첫 단계부터 혐의 자체를 부인할 것인지, 아니면 혐의를 인정하고 양형 자료를 제출할 것인지 방향을 명확히 설정해야 합니다.특히 최근 대법원은 부재중 전화 표시만 남겨도 스토킹에 해당한다고 판시하는 등 스토킹 처벌 범위를 넓히고 있습니다. 억울한 스토킹 혐의로 일상이 무너질 위기에 처했다면, 형사 전문 변호사의 조력을 받아 사건의 맥락을 재구성하고 사건 초기에 무죄 혹은 기소유예를 이끌어내시길 바랍니다.

  • 기타재산범죄, 형사일반/기타범죄

    민경남 변호사

    [형사] 주거침입죄 성립하는 대표 유형과 최신 대법원 판례

    1. 의외로 빈번한 주거침입, 법적인 ‘주거’의 범위는 어디까지일까?주거침입죄 혹은 건조물침입죄는 우리 주변에서 의외로 빈번하게 발생하는 범죄 중 하나인데, 이는 법률상 ‘주거’의 개념이 단순히 현관문 안쪽의 방실만을 의미하는 것이 아니라 아파트의 공용 공간이나 건물의 부속물까지 폭넓게 인정되기 때문입니다.또한, 절도나 폭행 등 다른 강력 범죄의 예비 단계로 간주되기도 하지만, 실제 상담 사례를 보면 술에 취해 실수를 하거나 연인 간의 다툼, 혹은 층간소음 갈등처럼 일상적인 분쟁 과정에서 우발적으로 발생하는 경우가 상당히 많습니다. 일반인은 단순히 "집 안에 들어가지 않았다"거나 "과거에 허락받은 사이"라는 이유로 죄가 성립하지 않는다고 오인하기 쉽지만, 형법 제319조는 사람의 주거뿐만 아니라 관리하는 건조물, 선박이나 항공기, 점유하는 방실에 침입한 경우까지 포괄적으로 처벌하고 있어 법적 판단이 매우 까다로운 영역입니다.2. [Case 1] 안으로 안 들어갔는데 처벌? 아파트 공동현관·복도 침입실무에서 가장 흔하게 접하는 첫 번째 사례는 바로 아파트나 빌라의 ‘공동현관 및 복도’에 들어갔다가 고소당하는 경우입니다. 많은 분들이 현관문을 열고 집 내부로 들어가지 않으면 주거침입이 아니라고 생각하지만, 대법원은 "다가구용 단독주택이나 아파트 같은 공동주택 내부의 엘리베이터, 공용 계단, 복도 등은 주거의 평온을 보호할 필요성이 있는 장소"로 보아 이곳에 무단으로 들어가는 행위만으로도 주거침입죄를 인정하고 있습니다(대법원 2009도4335 판결 등).따라서 헤어진 연인을 만나기 위해, 혹은 채무 독촉이나 층간소음 항의를 위해 허락 없이 공동현관을 통과하여 상대방 집 현관문 앞까지 갔다면, 설령 초인종만 누르고 돌아왔더라도 건조물침입 혹은 주거침입으로 처벌받을 수 있음을 유의해야 합니다.3. [Case 2] 비밀번호를 안다고 해서 허락된 것은 아니다? 전 연인 집 방문두 번째로 자주 발생하는 케이스는 ‘헤어진 연인이나 배우자의 집’에 비밀번호를 누르고 들어가는 경우입니다. 과거에 동거를 했거나 연인 사이여서 비밀번호를 알고 있었다 하더라도, 관계가 정리된 이후 거주자의 명시적 혹은 묵시적 의사에 반하여 들어가는 행위는 명백한 주거침입에 해당합니다.의뢰인들은 종종 "내 짐을 챙기러 갔다"거나 "대화를 하러 갔다"고 항변하지만, 법원은 행위 당시 거주자가 그 출입을 허용했을 것인가 하는 ‘추정적 의사’를 중요하게 판단합니다. 다만, 이 과정에서 단순히 비밀번호를 누르다 인기척에 도망친 경우라면 실행의 착수가 있었는지, 혹은 비밀번호를 누른 행위가 주거의 평온을 해쳤는지에 따라 미수범 성립 여부가 갈릴 수 있어 치밀한 법리 검토가 필요합니다.4. [Case 3] 불륜 목적으로 집에 들어온 경우, 주거침입 성립 여부 (대법원 판례 변경)세 번째는 최근 판례의 변경으로 인해 법적 다툼이 가장 치열한 ‘불륜 목적의 주거 출입’ 사례입니다. 과거에는 부부 중 일방의 허락을 받고 들어갔더라도 부재중인 다른 배우자의 의사에 반한다면 주거침입죄가 성립한다는 것이 판례였습니다.그러나 최근 대법원 전원합의체는 "거주자 중 한 사람의 승낙을 받아 통상적인 출입 방법으로 들어갔다면, 설령 부재중인 다른 거주자의 의사에 반하더라도 주거침입죄는 성립하지 않는다"고 판례를 변경하였습니다(대법원 2020도12630 판결). 즉, 내연남이나 내연녀가 집에 들어왔다고 해서 무조건 주거침입으로 처벌할 수는 없게 된 것입니다. 하지만 이 경우에도 창문을 넘거나 담을 넘는 등 ‘통상적이지 않은 방법’으로 들어왔다면 여전히 처벌 대상이 되므로, 구체적인 침입 경위와 태양(방법)을 분석하는 것이 사건의 핵심이 되었습니다.5. 복잡한 법리 싸움, 사건 초기부터 전문 변호사의 조력이 필요한 이유이처럼 주거침입 사건은 겉으로는 단순해 보이지만, 침입의 고의가 있었는지, 거주자의 승낙이 존재했는지, 그리고 그 장소가 주거의 평온이 보호되는 영역인지에 따라 유무죄가 완전히 갈리는 복잡한 사안입니다. 억울하게 혐의를 받고 있다면 수사 초기부터 CCTV 영상 확보와 거주자와의 관계 소명 등을 통해 고의성을 부인하거나 위법성이 조각됨을 주장해야 하며, 혐의가 인정되는 경우라 할지라도 피해자와의 합의 및 침입 경위의 참작 사유를 논리적으로 제시해야 기소유예나 벌금형 등의 선처를 이끌어낼 수 있습니다. 주거침입이나 건조물침입 혐의로 곤란을 겪고 계시다면, 최신 판례의 법리를 정확히 이해하고 있는 형사 전문 변호사의 조력을 받아 사건 초기부터 기민하게 대응하시길 권해드립니다.

  • 손해배상, 노동/인사

    김경숙 변호사

    재택근무 중 부상, 산재로 인정받을 수 있을까? 실제 사례 분석

    최근 재택근무가 보편화되면서, 집에서 업무를 수행하던 중 부상을 당한 경우 이를 산업재해(산재)로 인정받을 수 있는지에 대한 문의가 크게 늘고 있습니다. 회사 사무실이 아닌 자택이라는 공간적 특수성 때문에, 실무에서는 업무와 재해 사이의 인과관계를 어디까지 인정할 것인지가 핵심 쟁점으로 부각됩니다.오늘은 가상의 사례 두 건을 통해 재택근무 중 부상의 산재 인정 기준을 구체적으로 분석해 보겠습니다.사례 A - 김모 씨(34세, 서울 소재 IT기업 개발자)김 씨는 주 3일 재택근무 중이었습니다. 오전 10시경 화상회의를 위해 노트북이 놓인 서재로 이동하던 도중 바닥에 놓인 충전 케이블에 발이 걸려 넘어지면서 손목 골절 진단을 받았습니다. 사고 당시 회의 시작 5분 전이었고, 회사 메신저 로그에는 회의 준비 관련 메시지가 남아 있었습니다.사례 B - 이모 씨(41세, 부산 소재 무역회사 사무직)이 씨는 재택근무 일과를 마친 오후 6시 30분경, 업무 종료 후 저녁 식사를 준비하기 위해 주방에서 요리를 하다 칼에 손가락을 베어 봉합 수술을 받았습니다. 이 씨는 재택근무 시간이 오전 9시부터 오후 6시까지였으며, 사고는 업무 종료 30분 후에 발생했습니다.쟁점 1: 재택근무 공간이 사업장으로 인정되는가산업재해보상보험법(산재보험법)은 업무상 재해를 "업무상의 사유에 따른 근로자의 부상, 질병, 장해 또는 사망"으로 정의합니다(제5조 제1호). 여기서 핵심은 업무수행성과 업무기인성 두 가지 요건입니다.업무수행성이란 근로자가 사용자의 지배 또는 관리 아래에서 업무를 수행하고 있었는지를 의미하고, 업무기인성이란 업무와 재해 사이에 상당인과관계가 있는지를 뜻합니다.재택근무의 경우, 근로자의 자택 전체가 곧바로 사업장으로 간주되는 것은 아닙니다. 실무에서는 업무 전용 공간(서재, 작업실 등)이나 업무를 실제로 수행하는 구역을 중심으로, 해당 공간에서의 활동이 업무와 직접 관련되는지를 판단합니다.사례 A의 김 씨는 업무 수행 장소인 서재로 이동하던 중, 업무(화상회의) 시작 직전에 사고를 당했습니다. 이 경우 사고 장소가 업무 공간과 밀접하게 연결되어 있고, 이동 목적이 업무 수행이므로 업무수행성이 인정될 가능성이 높습니다.반면, 사례 B의 이 씨는 업무 종료 후 업무와 무관한 개인적 활동(요리) 중 부상을 입었습니다. 주방이라는 공간 자체가 업무 수행과 관련이 없고, 시간적으로도 근무시간 이후이므로 업무수행성을 인정받기 어렵습니다.쟁점 2: 근무시간 내 사적 행위와 업무 행위의 구분재택근무의 가장 까다로운 부분은 업무 행위와 사적 행위가 시공간적으로 혼재된다는 점입니다. 근로복지공단은 재택근무 중 산재 인정 여부를 판단할 때, 다음과 같은 요소를 종합적으로 검토합니다.1사고 발생 시각이 사용자가 인정한 근무시간 범위 내인지2사고 당시 행위가 업무 수행 또는 업무에 부수하는 행위(생리적 필요행위 포함)인지3업무 지시 이력, 메신저 기록, 화상회의 로그 등 객관적 증거가 존재하는지4사고 원인이 업무 환경이나 업무용 장비와 관련되는지중요한 점은, 근무시간 내라 하더라도 순전히 사적인 행위(예: 운동, 취미활동, 가사노동) 중 발생한 부상은 산재로 인정되지 않는다는 것입니다. 다만, 식사나 화장실 이용 등 생리적 필요행위는 업무에 부수하는 행위로 보아 산재 인정 가능성이 있습니다.인정 가능성 높은 경우근무시간 내 업무용 장비 이동 중 부상화상회의 참석을 위한 이동 중 사고업무 중 화장실 이용을 위해 이동하다 넘어진 경우인정이 어려운 경우근무시간 외 개인 활동 중 부상업무와 무관한 가사노동 중 사고자녀 돌봄 등 사적 활동 중 발생한 재해사례 A로 돌아가면, 김 씨의 사고는 근무시간 내에 업무(화상회의) 수행을 위한 이동 과정에서 발생했으므로, 업무수행성과 업무기인성 모두 인정될 가능성이 상당합니다. 반면 사례 B의 이 씨는 근무시간이 종료된 시점에서 사적 활동 중 부상을 입었기 때문에, 산재 인정은 현실적으로 어렵다고 판단됩니다.쟁점 3: 재택근무 산재 신청 시 증거 확보의 중요성사무실에서의 사고와 달리, 재택근무 중 사고는 목격자가 없는 경우가 대부분입니다. 따라서 산재 신청 시 입증 책임이 근로자에게 상당 부분 전가되는 현실을 감안할 때, 사고 직후 증거를 확보하는 것이 매우 중요합니다.실무에서 권장하는 증거 확보 방법- 사고 현장을 즉시 사진 또는 영상으로 촬영- 사고 직전 업무 중이었음을 보여주는 메신저 기록, 이메일, VPN 접속 로그 캡처- 사고 직후 상사 또는 동료에게 사고 사실을 즉시 보고하고 기록 남기기- 진료 시 의사에게 사고 경위를 상세히 설명하여 진료기록에 반영- 재택근무 일정표, 근태기록, 업무 지시서 등 근무 사실 증빙 보관사례 A의 김 씨 경우, 회사 메신저에 화상회의 준비 관련 대화 기록이 남아 있어 업무 중이었음을 입증하기 용이한 편입니다. 만약 이러한 기록이 없었다면, 업무수행성을 입증하는 것이 상당히 어려웠을 수 있습니다.산재 신청은 근로복지공단에 요양급여 신청서를 제출하며, 처리 기간은 통상 30일에서 60일 정도 소요됩니다. 불승인 처분을 받은 경우에도 90일 이내에 근로복지공단 심사위원회에 심사청구를 할 수 있고, 이후 재심사청구 및 행정소송 절차도 가능합니다.두 사례의 비교 정리김 씨 (사례 A) : 근무시간 내 + 업무 목적 이동 중 + 객관적 증거 존재 = 산재 인정 가능성 높음이 씨 (사례 B) : 근무시간 외 + 사적 활동 중 + 업무 관련성 부재 = 산재 인정 가능성 낮음재택근무 중 발생한 부상이 산재로 인정되려면, 결국 "해당 행위가 업무와 관련된 것인지"가 가장 중요한 판단 기준이 됩니다. 시간적 요소(근무시간 내 여부), 공간적 요소(업무 수행 공간 여부), 행위적 요소(업무 행위 또는 부수 행위 여부)를 종합적으로 고려하여 판단이 이루어지며, 이를 뒷받침할 객관적 증거 확보가 실질적으로 가장 중요한 실무적 과제라 할 수 있습니다.김경숙 변호사의 코멘트더감 법률사무소 · 경기도 수원시재택근무 산재 사건을 다루면서 느끼는 점은, 사고 직후 증거를 확보해 두었는지 여부가 결과를 크게 좌우한다는 것입니다. 사무실 사고와 달리 목격자가 없기 때문에 메신저 로그, VPN 접속 기록 등 객관적 자료가 핵심 증거가 됩니다. 재택근무 중 부상을 당하셨다면 기록을 먼저 확보한 후 가능한 빨리 전문가의 도움을 받으시길 권합니다.

  • 매매/소유권 등, 임대차

    김경숙 변호사

    부동산 점유 회수 자력구제, 실행 전 반드시 확인할 7가지

    내 소유 부동산을 누군가 불법으로 점유하고 있을 때, 직접 자물쇠를 바꾸거나 짐을 꺼내놓고 싶은 마음이 드시는 분들이 많습니다. "내 땅인데 내가 왜 못 들어가느냐"는 생각은 충분히 이해됩니다. 그러나 부동산 점유 회수를 위한 자력구제는 법적으로 매우 제한적으로만 허용되며, 잘못 실행하면 오히려 소유자가 형사처벌을 받을 수 있습니다.아래 7가지 항목을 반드시 확인하신 후에 대응 방향을 정하시길 권합니다.자력구제란 무엇이고, 왜 제한될까요자력구제란 법원의 판결이나 강제집행 절차를 거치지 않고, 권리자가 스스로의 힘으로 권리를 실현하는 행위를 말합니다. 민법 제209조는 점유자가 점유를 불법으로 침탈당한 경우에 한하여, 즉시 이를 탈환할 수 있다고 규정하고 있습니다. 그러나 이 규정은 "침탈 직후 즉시"라는 시간적 요건이 매우 엄격하게 해석되기 때문에, 실무에서 적법한 자력구제로 인정되는 사례는 극히 드뭅니다.핵심 원칙: 우리 법체계는 "자력구제 금지의 원칙"을 기본으로 합니다. 아무리 정당한 권리자라 하더라도, 법적 절차를 거치지 않은 실력행사는 원칙적으로 위법합니다.실행 전 반드시 확인할 7가지 체크리스트1침탈 직후인지 시간 요건을 확인하셨나요민법 제209조 제2항의 자력탈환권은 점유를 빼앗긴 "직후"에만 행사할 수 있습니다. 판례는 이 시간적 요건을 매우 좁게 해석하여, 침탈 후 수 시간 이상 경과하면 자력탈환권이 소멸된 것으로 봅니다. 상대방이 이미 수일 이상 점유하고 있는 상태라면, 자력구제는 허용되지 않습니다.2상대방의 점유에 법적 근거가 전혀 없는지 확인하셨나요임대차계약이 만료되었더라도 보증금을 반환받지 못한 임차인은 유치권 또는 동시이행항변권을 주장할 수 있습니다. 또한 주택임대차보호법상 묵시적 갱신이 이루어진 경우도 있습니다. 상대방의 점유에 어떠한 법적 근거도 없는지 반드시 확인해야 합니다.3주거침입죄 성립 가능성을 검토하셨나요내 소유 건물이라 하더라도 타인이 사실상 거주하고 있는 공간에 무단으로 들어가면 형법 제319조 주거침입죄가 성립할 수 있습니다. 대법원은 "주거"의 판단 기준을 소유권이 아닌 사실상의 평온한 거주 상태로 보고 있으므로, 소유자라도 현재 거주자의 의사에 반하여 출입하면 처벌 대상이 됩니다.4재물손괴죄 위험을 인지하고 계신가요자물쇠 교체, 출입문 파손, 상대방 물건 반출 등의 행위는 형법 제366조 재물손괴죄에 해당할 수 있습니다. 점유자의 동산(가구, 개인 물품 등)을 임의로 처분하거나 훼손하면 별도의 손해배상 책임까지 발생합니다. 자물쇠 하나를 바꾸는 행위도 위험하다는 점을 인지하셔야 합니다.5강제집행 비용과 기간을 현실적으로 계산하셨나요명도소송 제기부터 판결 확정까지 통상 6개월에서 1년 정도 소요되며, 강제집행 비용은 부동산 규모에 따라 100만 원에서 500만 원 이상이 들 수 있습니다. 비용과 시간이 부담되더라도, 적법한 절차를 밟는 것이 결과적으로 가장 안전하고 확실한 방법입니다. 임시 조치가 급한 경우에는 점유이전금지 가처분(비용 약 50만~150만 원, 소요기간 1~3주)을 먼저 신청할 수 있습니다.6부당이득반환 청구도 함께 준비하고 계신가요무단점유자에 대해서는 명도청구와 별개로 민법 제741조에 따른 부당이득반환 청구가 가능합니다. 점유 기간 동안의 차임 상당액(시세 기준 월 임대료)을 산정하여 청구할 수 있으며, 이는 소유자의 손실을 보전하는 중요한 수단입니다. 명도소송 시 부당이득반환 청구를 병합하면 소송 비용과 시간을 절약할 수 있습니다.7증거자료를 체계적으로 확보해 두셨나요향후 소송을 대비하여 무단점유 사실을 입증할 증거를 미리 확보해 두시는 것이 매우 중요합니다. 구체적으로는 부동산 등기부등본, 현장 사진 및 영상(촬영 날짜 확인 가능한 것), 내용증명 발송 기록, 임대차계약서 사본, 인근 부동산 시세 자료(부당이득 산정용) 등을 준비하시면 됩니다. 내용증명은 "점유 부동산을 인도해 달라"는 의사를 명확히 기재하여 발송하시길 권합니다.자력구제 대신 활용할 수 있는 법적 절차상황이 급하다고 느껴지실수록, 적법한 절차를 통해 해결하시는 것이 오히려 빠르고 안전합니다. 실무에서 자주 활용되는 절차는 다음과 같습니다.1단계 - 내용증명 발송: 비용 약 5,000원, 기간 1~2일. 점유자에게 인도를 공식 요청하고, 향후 소송에서 유력한 증거가 됩니다.2단계 - 점유이전금지 가처분: 비용 약 50만~150만 원, 기간 1~3주. 점유자가 제3자에게 점유를 넘기는 것을 방지합니다.3단계 - 건물명도소송 + 부당이득반환 청구: 비용 인지대 및 변호사 보수 포함 수백만 원대, 기간 6개월~1년. 판결 확정 후 강제집행이 가능합니다.자력구제가 허용되는 범위는 현실적으로 매우 좁습니다. 내 소유 부동산이라 하더라도 점유자에 대한 실력행사는 형사처벌의 위험을 수반하며, 오히려 소유자가 피고인이 되는 상황이 발생할 수 있습니다. 위 체크리스트를 꼼꼼히 확인하시고, 법적 절차에 따른 대응을 준비하시는 것이 소유권을 가장 확실하게 보호하는 길입니다.김경숙 변호사의 코멘트더감 법률사무소 · 경기도 수원시부동산 명도 사건을 다루면서 보면, 소유자분들이 자력구제를 시도했다가 오히려 주거침입이나 재물손괴 혐의로 고소당하는 경우가 적지 않습니다. 감정적으로 급하더라도 내용증명과 가처분부터 진행하시는 것이 결과적으로 가장 빠른 해결책입니다. 무단점유 상황이 지속되고 있다면 가능한 빨리 전문가의 조력을 받으시길 권합니다.

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