-
매매/소유권 등, 세금/행정/헌법
송인욱 변호사
오피스텔, 구분상가의 관리비 분쟁(8)
1. 집합건물법 제37조 제2항에는 '전유부분을 여럿이 공유하는 경우에는 공유자는 관리단 집회에서 의결권을 행사할 1인을 정한다.'는 규정이 있는데, 오늘은 가장 먼저 집합건물법 상의 공유자의 의결권에 대하여 살펴보고자 하는 바, 대법원은 '임시 관리단 집회의 결의 당시 건물 내 전유부분의 공유자로서 전유부분 지분의 과반수를 가지지 못한 자들이 의결권 행사자를 정하지 아니하고 집회에 참석하여 각 공유자의 지분비율에 해당하는 전유부분 면적에 따른 의결권을 행사한 경우, 위 의결권 행사는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제37조 제2항에 위배되어 무효이다.'는 판시(대법원 2008. 3. 27. 선고 2007마 1734 가처분 이의 판결)를 통해 기준을 세워 주었습니다. 2. 위 1. 항의 사건에서 대법원은 '따라서 전유부분의 공유자는 서로 협의하여 공유자 중 1인을 관리단 집회에서 의결권을 행사할 자로 정하여야 하고, 협의가 이루어지지 않을 경우 공유물의 관리에 관한 민법 제265조에 따라 전유부분 지분의 과반수로써 의결권 행사자를 정하여야 하며(또는 공유자 중 전유부분 지분의 과반수를 가진 자가 의결권 행사자가 된다), 의결권 행사자가 의결권을 행사한 경우 집합건물법 제38조 제1항에 의하여 당해 구분소유자의 수는 1개로 계산되지만 의결권에 대하여는 집합건물법 제37조 제1항에 따라 규약에 특별한 규정이 없는 경우에는 같은 법 제12조에 의하여 당해 전유부분의 면적 전부의 비율에 의한다고 할 것이고, 한편 지분이 동등하여 의결권 행사자를 정하지 못할 경우에는 그 전유부분의 공유자는 의결권을 행사할 수 없으며, 의결권 행사자가 아닌 공유자들이 지분비율로 개별적으로 의결권을 행사할 수도 없다고 할 것이다.'는 판시를 하여 위 법규정이 강행 규정이라는 점, 공유의 경우 의결권의 행사방법 등에 대한 기준을 세워 주었습니다. 3. 또한 집합건물법 제41조에는 서면 또는 전자적 방법에 의한 결의 등에 대한 규정이 있는데, 서울고등법원은 '집합건물법 제41조는 강행규정으로서 이에 반하는 관리단 규약은 그 범위에서 무효이다.'는 판시(서울고등법원 2015. 11. 27. 선고 2015나 6298 회장 및 임원 지위 부존 재확인 판결)를 통하여 기준을 세워 주었습니다.4. 위 3. 항의 사안에서 당시 원고가 제6기 임원으로 선출되었는지가 중요한 쟁점이었는데, 당시 서울고등법원은 '이 사건 건물의 관리 규약 제13조 제2항은 관리협의회 임원 선출에 관하여 "구분소유자 2/3 이상의 서면 동의를 받아야 하며 그중에서 과반 수 이상의 찬성을 얻어야 한다"라고 규정하고 있는데, 집합건물법 제41조는 관리단 집회에서 결의할 사항에 관하여 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상의 서면에 의한 합의가 있는 때에는 관리단 집회의 결의가 있는 것으로 본다고 규정하여 서면결의의 경우 같은 법 제38조와 달리 의결정족수를 강화하는 한편, 위 서면결의 의결정족수에 관하여 관리단 규약으로 이를 다르게 정할 수 있다는 예외를 규정하지 않았다는 점' 등을 기준으로 위 법규정이 강행 규정이라는 점을 확인해 주었습니다.
-
건축/부동산 일반, 매매/소유권 등
송인욱 변호사
오피스텔, 구분상가의 관리비 분쟁(4)
1. 오늘부터는 관리단 집회의 관련 절차에 대하여 살펴보고자 하는데, 집합건물법 제32조에는 정기 관리단 집회가, 제33조에는 임시 관리단 집회에 대한 규정이 있는데, 후자와 관련하여 관리인은 필요하다고 인정할 때에는 관리단 집회를 소집(제33조 제1항 참조) 할 수 있고, 구분소유자의 5분의 1 이상이 회의의 목적 사항을 구체적으로 밝혀 관리단 집회의 소집을 청구하면 관리인은 관리단 집회를 소집하여야 하는데, 이 정수(定數)는 규약으로 감경(제33조 제2항 참조) 할 수 있습니다. 2. 위와 같은 임시 관리단 집회를 소집할 때는 구분소유자의 5분의 1 이상이 동의를 하여야 하고, 회의의 목적 사항을 구체적으로 밝혀야 하는데, 만일 이러한 청구가 있은 후 1주일 내에 관리인이 청구일부터 2주일 이내의 날을 관리단 집회일로 하는 소집 통지 절차를 밟지 아니하면 소집을 청구한 구분소유자는 법원의 허가를 받아 관리단 집회를 소집(집합건물법 제33조 제3항) 할 수 있는데, 실무에서는 관리인, 관리 위원회 선임 등을 회의 목적 사항으로 하는 관리단 집회 소집허가 신청을 하면 법원에서 '현 관리인 해임, 새로운 관리인 선임, 관리 위원회 설치, 관리 위원회 위원 선임'을 회의 목적으로 하는 관리단 집회 소집을 허가하고, 나머지 신청은 기각하는 내용으로 보통 정리를 합니다. 3. 위와 같은 구분소유자 5분의 1의 동의를 얻은 사람은 법원에 관리단 집회 소집허가를 신청하는데, 이를 관리인이 거부(만일 관리인이 없다면 집합건물법 제33조 제4항의 '관리인이 없는 경우에는 구분소유자의 5분의 1 이상은 관리단 집회를 소집할 수 있다. 이 정수는 규약으로 감경할 수 있다.'는 규정에 따라 처리) 하면 집합건물법 제33조 제3항에 따라 구분소유자 5분의 1 전원이 소송의 당사자가 되어 법원에 허가를 신청해야 합니다. 4. 이와 관련하여 구분소유자의 서면 결의의 수를 계산할 때와 관련하여, 대법원은 '집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제41조 제1항 본문은 “이 법 또는 규약에 따라 관리단 집회에서 결의할 것으로 정한 사항에 관하여 구분소유자의 5분의 4 이상 및 의결권의 5분의 4 이상이 서면으로 합의하면 관리단 집회에서 결의한 것으로 본다."라고 규정하고 있는데, 위 서면 결의의 요건을 구분소유자의 수와 의결권의 수로 정함으로써 집합건물에 대하여 인적 측면에서 공동생활관계와 재산적 측면에서 공동소유관계를 함께 고려하여 공정하고 원활하게 이를 유지, 관리하려는 데 입법 취지가 있는 점과 위 규정의 문언이 ‘구분소유자’라고 정하고 있는 점에 비추어 보면 위 규정에서 정한 구분소유자의 서면 결의의 수를 계산할 때 한 사람이 집합건물 내에 수 개의 구분건물을 소유한 경우에는 이를 1인의 구분소유자로 보아야 한다.'는 판시(대법원 2011. 10. 13. 선고 2009다 65546 관리비 등 판결)를 통하여 기준을 세워 주었습니다.
-
건축/부동산 일반, 매매/소유권 등
민경남 변호사
[건설] 분양받은 아파트 계약을 취소할 수 있을까
■ 기초적 사실관계학수고대하고 기다리던 아파트를 분양을 드디어 받게 되니 아파트 단지 인근에 쓰레기 매립장이 건설될 예정이라거나 공동묘지가 조성되어 있는 사실을 알게 된다면 얼마나 황당할까. 그렇다면, 아파트를 분양받은 수분양자는 분양계약을 취소할 수 있을까.■ 분양계약 취소에 관한 대법원의 판례의 법리대법원은 거래 상대방이 일정한 사항에 관한 고지를 받았다면 그 거래를 하지 않았을 것임이 명백한 경우 신의성실의 원칙상 사전에 상대방에게 고지할 의무가 있다는 입장입니다(대법원 2006. 10. 12. 선고 2004다4815판결). 이와 같은 논지에서 대법원은 아파트 단지 인근에 쓰레기 매립장이 건설될 예정이라는 사실을 수분양계약자에게 고지할 의무가 있고, 아파트 단지 인근에 공동묘지가 조성되어 있는 사실, 아파트 인근에 고속도로가 개설될 예정이라는 사실에 대해서는 고지의무가 인정된바 있습니다.■ 고지의무 위반에 따른 계약 취소 및 손해배상청구고지의무가 인정된다면 기망행위로 보아 민법 110조(사기, 강박에 의한 의사표시)에 의하여 계약을 취소할 수도 있습니다. 또한, 계약을 취소하지 않고 단지 손해만을 배상받고 싶다면 부작위에 의한 불법행위로 보아 별도로 손해배상을 청구할 수도 있습니다. 따라서, 분양계약 전에 아파트 인근 상황을 면밀히 알아볼 필요가 있고, 만약, 분양자가 이러한 사항을 고지하지 않았다면, 계약을 취소하거나 손해배상을 청구하는 방안을 적극 고민해볼 필요가 있습니다.
-
폭행/협박/상해, 형사일반/기타범죄
민경남 변호사
[형사] 주거침입 관련 대법원 전원합의체 판례 변경
■ 기초적 사실관계기초적 사실관계는 피고인이 피해자의 처와 성행위를 할 목적으로 피해자의 처의 승낙을 받아 피해자와 그 처가 거주하는 집에 출입하였고, 이에 대하여 피해자가 피고인을 주거침입 혐의로 고소한 사안입니다.■ 기존 대법원 판례의 입장이에 대해서 기존 대법원 판례는 주거의 ‘사실상 평온’ 개념을 들어 "형법상 주거침입죄의 보호법익은 주거권이라는 법적 개념이 아니고 사적 생활관계에 있어서의 사실상 주거의 자유와 평온으로서 그 주거에서 공동생활을 하고 있는 전원이 평온을 누릴 권리가 있다 할 것이나 복수의 주거권자가 있는 경우 한 사람의 승낙이 다른 거주자의 의사에 직접ㆍ간접으로 반하는 경우에는 그에 의한 주거에의 출입은 그 의사에 반한 사람의 주거의 평온 즉 주거의 지배ㆍ관리의 평온을 해치는 결과가 되므로 주거침입죄가 성립한다."고 판시하였습니다(대법원 1984. 6. 26. 선고 83도685 판결 참조).■ 대법원 전원합의체의 기존 판례 변경부인이 공동거주자의 일부가 부재중에 주거 내에 현재하는 거주자의 현실적인 승낙을 받아 통상적인 출입방법에 따라 공동주거에 들어간 경우에는, 그것이 부재중인 다른 거주자의 추정적 의사에 반하더라도 주거침입죄는 성립하지 않는다고 하면서 공동거주자 중 주거 내에 현재하는 거주자의 현실적인 승낙을 받아 통상적인 출입방법에 따라 주거에 출입하였는데도 부재중인 다른 거주자의 추정적 의사에 반한다는 사정만으로 주거침입죄가 성립한다는 취지로 판단한 대법원 83도685 판결 등은 이 판결의 견해에 배치되는 범위 내에서 변경한다고 판시하였습니다(대법원 2021. 9. 9. 선고 2020도12630 전원합의체 판결 참조).■ 대법원 전원합의체 판례의 시사점주거침입에서 '침입'이란 거주자가 주거에서 누리는 사실상의 평온상태를 해치는 행위태양으로 주거에 들어가는 것을 의미하므로 단순히 주거에 들어가는 행위 자체가 거주자의 의사에 반한다는 거주자의 추정적 의사라는 사정만으로 '침입'에 해당한다고 보기는 어려운바 변경된 대법원 전원합의체 판례가 현실을 더 반영한 판례라는 점에서 더욱 타당해보이고, 주거침입죄는 형사 사건이나 상간 사건에서 많이 발생하는 만큼 주목할 만한 판례라고 보입니다.
-
폭행/협박/상해, 형사일반/기타범죄
민경남 변호사
[형사] 스토킹으로 어떤 처벌을 받게될까
■ 스토킹으로 어떤 처벌을 받게될까 스토킹의 경우 과거에는 상대방에게 원치 않는 문자나 전화를 계속 하거나 상대방의 집이나 직장을 찾아오는 경우 「경범죄 처벌법」에 경범죄의 한 종류(지속적 괴롭힘)에 따라 반할 경우 10만원 이하의 벌금, 구류 또는 과료(科料)의 형으로 처벌하고 있었습니다. 그러나 스토킹 및 데이트 폭력이 심각한 사회적 문제로 떠오르자 국회는 2021. 3. 24. 「스토킹범죄의 처벌 등에 관한 법률」을 통과하고 2021. 10. 21.부터 이를 시행하였습니다. ■ 스토킹이란 무엇일까'스토킹행위'란 상대방의 의사에 반해 정당한 이유 없이 상대방 또는 그의 동거인, 가족에 대해 다음 중 어느 하나에 해당하는 행위를 해 상대방에게 불안감 또는 공포심을 일으키는 것을 말합니다. 가. 접근하거나 따라다니거나 진로를 막아서는 행위나. 주거, 직장, 학교, 그 밖에 일상적으로 생활하는 장소 또는 그 부근에서 기다리거나 지켜보는 행위다. 우편·전화·팩스 또는 정보통신망을 이용하여 물건이나 글·말·부호·음향·그림·영상·화상을 도달하게 하는 행위라. 직접 또는 제3자를 통해 물건 등을 도달하게 하거나 주거 등 또는 그 부근에 물건 등을 두는 행위마. 주거 등 또는 그 부근에 놓여져 있는 물건 등을 훼손하는 행위■ 처벌 수위는 어떻게 될까스토킹처벌법 제18조(스토킹범죄)에는 다음과 같이 규정되어 있습니다."① 스토킹범죄를 저지른 사람은 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처한다.", "② 흉기 또는 그 밖의 위험한 물건을 휴대하거나 이용하여 스토킹범죄를 저지른 사람은 5년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금에 처한다."따라서, 단순 스토킹이 아니라 흉기 또는 그 밖의 위험한 물건을 휴대하여 스토킹을 할 경우 형이 더욱 무겁다는 사실을 알 수 있습니다. 또한 단순 스토킹이고 초범의 경우 혐의가 가벼운 경우 약식기소되는 경우가 많고, 300만원 내외의 벌금형이 선고되는 것으로 보입니다.■ 피해자의 경우 신고 방법은 무엇일까스토킹 범죄의 피해자는 신속하게 증거를 모아 고소장을 접수하는 것이 좋고, 가능하면 접근금지가처분도 신청할 수 있습니다. 고소장을 접수하면 경찰에서는 가해자에게 경고를 주고 접근하지 말 것을 명하고, 연락을 하게 될 경우 경고장을 보냅니다. 그래도 반복될 경우에는 경찰은 '주거 등으로부터 100미터 이내 접근금지, 전화, 문자 등의 연락 금지 등을 내용으로 하는 '긴급응급조치'결정을 할 수 있고, 검찰은 서면경고, 100미터 이내 접근 금지, 전화, 문자 등을 통한 연락 금지, 유치장 또는 구치소에의 유치 등을 포함하는 '잠정조치'를 취할 수 있습니다.반면, 민사적으로 접근금지가처분 결정을 받게 되면 이를 어길시 과태료 처분을 하게 되므로 실질적인 효과를 거둘 수 있습니다. 따라서, 전담 변호사를 선임하시어 신속하게 대응하셔서 추가적인 피해를 막으시기 바랍니다.■ 가해자의 경우 대응 방법은 무엇일까스토킹처벌법에 따른 처벌을 받는 경우 앞서 말씀 드린 바와 같이 단순 스토킹 범죄의 경우(스토킹처벌법 제18조 제1항) 더 이상 반의사불벌죄가 아니므로 합의로 모든 문제가 해결되지 않습니다. 또한, 흉기 또는 그 밖의 위험한 물건을 휴대하거나 이용하여 스토킹범죄를 저지른 경우(스토킹처벌법 제18조 제2항)더욱 강한 처벌을 받는다는 점을 명심하시기 바랍니다. 여기서 주의하실 점은 합의를 시도하는 경우에도 연락을 하지 않도록 해야 하는 것이 중요하므로 반드시 변호사를 선임하셔서 합의를 시도하도록 하시고, 양형요소를 논리적으로 구성하여 수사단계에서부터 적극적으로 대응하시는 것이 가장 좋은 결과를 받는 방법이 될 것입니다.
-
성매매, 형사일반/기타범죄
민경남 변호사
[형사] 구약식 처분을 받은 경우 대처방안은 뭘까
■ 구약식 처분의 대처방안가끔 구약식으로 처분으로 벌금형을 받으신 분들에게서 대처방안을 질문하시고는 하십니다. 그래서 구약식으로 기소되었다는 것이 무엇인지, 구약식 처분을 받은 경우 어떻게 대응하여야 하는지 등에 대해서 살펴보겠습니다. ■ 구약식 기소, 구약식 처분의 의미형사소송법 제448조(약심명령을 할 수 있는 사건) 제1항에는 "지방법원은 그 관할에 속한 사건에 대하여 검사의 청구가 있는 때에는 공판절차없이 약식명령으로 피고인을 벌금, 과료 또는 몰수에 처할 수 있다."고 규정되어 있습니다. 이는 조속한 사건 종결을 통한 업무 부담을 경감하기 위한 제도입니다.따라서 벌금, 과료, 몰수 등 비교적 가벼운 형벌을 규정하고 있는 범죄에 대해서 가능합니다. 쉽게 말해, 검사가 보기에 사안이 경미하고 벌금형으로 종결할 수 있다고 보면 구약식 기소를 하게 되는 것입니다. 한편, 법원은 약식명령의 청구가 있는 경우에 그 사건이 약식명령으로 할 수 없거나 부적당하다고 인정한 때에는 공판절차에 의하여 심판하여야 합니다.■ 구약식 처분에 대한 불복 방법은 어떻게 될까형사소송법 제453조(정식재판의 청구)을 살펴보면, 구약식 처분을 받게 되는 경우 선고를 받은 날로부터 7일 이내에 관할 법원에 정식재판을 청구하셔야 합니다. 이 기간을 도과할 때 까지 아무런 조치를 취하지 않게 될 경우 구약식 처분이 그대로 확정되며 법적으로 불복할 수 있는 방법은 없게 됩니다. 따라서 꼭 정식재판을 청구할 수 있는 기간을 잘 챙기셔야겠습니다.정식재판을 청구하게 되면 2심으로 진행되는 것이 아닌 1심으로서 형사재판이 진행된다는 점도 유념하시기 바랍니다.■ 정식재판에서 더 불리한 처벌을 받을 수 있을까정식재판을 청구하는 경우 무엇보다 유념하셔야 할 점은 정식재판 청구시 형사소송법 개정으로 불이익변경금지원칙이 폐지되고 형종상향금지 원칙(형사소송법 제457조의2)이 도입되었다는 점입니다. 따라서 예전에는 벌금형을 받아도 정식재판을 청구하고 벌금형이 가벼워지면 좋고 아니어도 할 수 없다는 식의 정식 재판 청구가 많았으나 이제는 다릅니다. 이제는 형종(예를 들어 벌금형을 징역형으로 변경)을 상향할 수는 없지만 벌금이 더 중해질 수는 있다는 이야기입니다.따라서 구약식 처분을 받으시고 정식재판을 청구할 지 여부에 대하여 고민이 되시는 경우 변호사의 조력을 받으셔서 정식재판 청구시 유불리를 잘 따지셔서 판단하시는 것이 좋겠습니다.
-
폭행/협박/상해, 형사일반/기타범죄
민경남 변호사
[형사]합의서는 언제까지 제출해야 할까
■ 합의서 제출의 의미형사사건에서 반의사불벌죄에는 폭행죄, 존속폭행죄, 과실치상 및 과실상해죄, 협박죄와 존속협박죄, 명예훼손죄, 스토킹처벌법 위반 등이 있습니다. 이러한 반의사불벌죄의 경우 합의를 했는지 여부가 매우 중요합니다. 만약 검사가 기소한 이전이라면 수사가 종결될 것이고 검사가 기소된 이후라면 공소기각 판결이 날 수 있기 때문입니다. ■ 피해자와의 합의는 언제까지 어디에 제출해야 할까형사소송법 제232조 제 1항에서 ‘고소는 제1심 판결 선고 전까지 취소할 수 있다’라고 규정하고 있으므로 검사가 기소하기 이전에는 수사기관(경찰, 검찰)에 제출하고, 이미 기소한 이후에는 1심 판결 선고 전까지 법원에 처벌불원의사가 담긴 합의서(처벌불원서)를 법원에 제출해야 합니다.■ 1심 판결이 선고된 이후에 합의서를 제출하는 경우 공소기각을 받을 수 있을까그런데 문제는 형사소송법 제232조 제 1항에서 ‘고소는 제1심 판결 선고 전까지 취소할 수 있다’라고 규정하고 있고, 같은 조 제3항에서 ‘피해자의 명시한 의사에 반하여 죄를 논할 수 없는 사건에 있어서 처벌을 희망하는 의사표시의 철회에 관하여도 위 1항을 준용한다’라고 규정하고 있다는 점입니다.이에 대해서 대법원은 1심 판결 이후에 제출된 합의서(처벌불원서)는 형사소송법에 규정된 문언에 반하는 것으로 보아 "형사소송법 제232조 제3항, 제1항에 따르면 피해자의 명시한 의사에 반하여 죄를 논할 수 없는 사건에서 처벌을 희망하는 의사표시의 철회 또는 처벌을 희망하지 않는다는 의사표시는 제1심 판결 선고시까지 할 수 있으므로 그 후의 의사표시는 효력이 없다"고 전제하고, "피해자가 피고인의 처벌을 희망하지 않는 의사를 표시한 것은 제1심 판결 선고 이후에 이루어진 것으로 효력이 없다"고 판시했습니다(대법원 2021. 6. 10. 선고 2021도3992 판결).따라서 반의사불벌죄에서는 수사 중 또는 적어도 1심 판결이 선고되기 전까지는 합의가 이루어져야 처벌을 면할 수 있다는 점을 고려하셔서 합의서를 받고자 하시는 경우 서두르시는 것이 좋으니 서두르시기 바랍니다.
-
매매/소유권 등, 임대차
송인욱 변호사
오피스텔, 구분상가의 관리비 분쟁(3)
1. 집합건물법 제23조 제1항에 따르면 관리단은 구분소유자 전원을 구성원으로 하는데, 만일 구분소유자 외에 임차인까지도 관리단의 구성원이 될 수 있도록 정관을 개정한 관리단 결의가 효력이 있는지에 대하여, 오늘은 구분소유자 1인이 동평화 상가아파트 자치관리 운영위원회를 상대로 결의 무효 확인을 청구한 사건을 살펴보고자 합니다(서울중앙지방법원 1993. 2. 2. 선고 91가합 38971 결의 무효 확인 판결). 2. 위 사건을 심리한 서울중앙지방법원은 '집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률이 적용되는 집합건물의 경우에 반드시 구성되어야 하는 관리단의 구성원은 구분소유자만이 될 수 있고, 구분소유자가 그 전유부분을 타인에게 임대하여 임차인이 사실상 그 전유부분을 점유, 사용하고 있는 경우에도 임차인은 위 관리단의 구성원이 될 수 없기 때문에 구분소유자 외에 임차인까지 참석하여 임차인도 관리단의 구성원이 될 수 있도록 정관을 개정한 관리단의 결의는 존재한다고 볼 수 없을 정도의 중대한 하자가 있다 할 것이다.'는 판시를 통하여 기준을 세워 주었습니다. 3. 또한 집합건물인 상가의 구분소유자 일부만이 주주가 되어 설립한 주식회사가 그 상가를 관리하였다고 하더라도 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 소정의 집합건물의 관리단으로 볼 수 있는지에 대하여, 대법원은 '집합건물인 상가의 구분소유자 일부만이 주주가 되어 설립한 주식회사가 그 상가를 관리하였다고 하더라도 상법상 회사에 불과하고 전체 구분소유자들을 구성원으로 하여야만 하는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 소정의 집합건물의 관리단으로 볼 수 없다.'는 판시(대법원 2002. 10. 11. 선고 2002다 43851 승계집행문부여 판결)를 통해 기준을 세워 주었습니다. 4. 위 사건은 기존 회사에 대한 확정된 임금 채권을 갖고 있던 원고가 피고 ○○플라자 관리사무소 소유주 대표회를 상대로 한 승계집행문을 부여해 달라는 내용의 소송이었습니다.
-
건축/부동산 일반, 매매/소유권 등
송인욱 변호사
오피스텔, 구분상가의 관리비 분쟁(2)
1. 오피스텔 등이 분양되는 경우 분양 계약서에 매수자에 대한 특약사항으로 '매수자는 본 건 계약 시 임시 관리 규약에 대한 확인을 하였다.'는 취지의 내용이 규정되어 있는데, 이는 집합건물법 제9조의 3 제2항의 '분양자는 제28조 제4항에 따른 표준규약 및 같은 조 제5항에 따른 지역별 표준규약을 참고하여 공정증서로써 규약에 상응하는 것을 정하여 분양계약을 체결하기 전에 분양을 받을 자에게 주어야 한다.'는 조항에 따른 분양자의 관리 의무 등에 따른 것입니다. 2. 그 이후 집합건물법 제23조 제1항의 '건물에 대하여 구분소유관계가 성립되면 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 건물과 그 대지 및 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단이 설립된다.'는 규정에 따르면 관리단은 당연 설립되는데, 대법원도 '집합건물의소유및관리에관한법률 제23조 제1항 소정의 관리단은 어떠한 조직 행위를 거쳐야 비로소 성립되는 단체가 아니라 구분소유관계가 성립하는 건물이 있는 경우 당연히 그 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 성립되는 단체라 할 것이고, 구분소유자로 구성되어 있는 단체로서 같은 법 제23조 제1항의 취지에 부합하는 것이면 그 존립 형식이나 명칭에 불구하고 관리단으로서의 역할을 수행할 수 있으며, 구분소유자와 구분소유자가 아닌 자로 구성된 단체라 하더라도 구분소유자만으로 구성된 관리단의 성격을 겸유할 수도 있다.'는 판시(대법원 1996. 8. 23. 선고 94다 27199 영업금지 가처분 판결)를 통하여 확인해 주었습니다. 3. 집합건물법상으로는 관리단, 관리단 집회 및 관리인(선택적으로 관리 위원회)로 구분되는데, 실무에서는 '회장, 관리단장, 관리단 대표, 대표자' 및 '운영위원회, 대표위원회, 관리단 대표회의, 이사회' 같은 명칭이 널리 혼용되며, 법정기관(관리인, 관리 위원회)과 불일치하는 경우 분쟁이 발생합니다. 4. 관리단은 구분소유관계가 성립하면 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 법률상 당연 설립되는데, 관리단의 사무는 원칙적으로 관리단 집회의 결의로 수행되고, 관리단 집회는 집회 절차(의장, 의사록 등)가 법정되어 있고, 의장은 원칙적으로 관리인 또는 소집권자 중 연장자이며, 관리인은 집합건물 관리의 대표, 집행기관으로 실무상 핵심 직위인데, 행정, 감독 규정에서도 ‘관리인’을 기준으로 보고·제출 의무 등이 규정되어 있고, 관리 위원회는 규약으로 둘 수 있는 선택적 기구로, 본질적으로 관리인의 사무집행을 ‘감독’하는 기관입니다.
-
디지털성범죄, 형사일반/기타범죄
정우람 변호사
AVMOV 수사 대응, 체포 구속시 자수 전 전략 점검은 필
AVMOV 사건, 지금 자수해야 할까?"언론에 나왔으니 지금 가서 자수하면 낫지 않을까?""경찰이 알기 전에 먼저 말하면 선처받는거 아닌가?"AVMOV 등 불법촬영물 사이트 이용자 상담에서 가장 많이 나오는 질문이 바로 '자수 여부' 입니다. 하지만 결론부터 말씀드리면, 이 사건에서 자수는 '용기'의 문제가 아니라 '전략'의 문제입니다.자수하면 무조건 봐준다? 현실은 다릅니다.형사사건에서 자수는 형법상 임의적 감사유일 뿐, 수사를 면제해 주거나 처벌을 없애주는 제도가 아닙니다. 특히 AVMOV 사건처럼,-서버 로그가 남아있고-이용 내역이 디지털로 정리되는 사건에서는자수가 오히려 수사를 쉽게 만들어 주는 행위가 될 수도 있습니다.지금 가면 가볍게 끝난다!는 생각이 위험한 이유"저는 그냥 몇 번 봤을 뿐이에요""다운로드는 안 했어요"수사 초기에는 대부분 이렇게 이야기하는 경우가 많습니다. 그러나 실제 수사 기록에는 개인의 기억이나 진술과 무관하게, 접속과 이용 행태가 객관적인 자료로 남아 있습니다.예를 들어 수사기관은-사이트 접속 횟수와 시점-체류 시간의 길이와 반복성-결제 여부 및 결제 시도 기록-단말기 내 다운로드 캐시·잔존 데이터와 같은 자료를 종합해 이용 경위를 파악합니다.이런 자료가 이미 정리된 상태에서 자수를 선택할 경우, 본인이 인식하고 있는 사실관계보다 더 구체적이고 불리한 이용 양상이 범행 내용으로 확정될 가능성도 배제할 수 없습니다.따라서 "어디까지가 사실로 확인될 수 있는지", "현재 확보된 자료가 무엇인지"를 정확히 짚지 않은 채 이루어진 진술이나 자수는, 의도와 달리 사건의 방향을 고착시키는 결과로 이어질 수 있습니다.'자수'가 오히려 '독'이되는 전형적인 케이스실무에서 특히 위험한 경우는 다음과 같습니다.1) 이미 경찰이 문제 된 사이트의 서버 자료를 확보한 상태인 경우2) 본인은 시청이라 생각하지만, 법적으로는 소지·취득으로 평가될 수 있는 정황이 있는 경우3) 자수 진술로 인해 이용기간·횟수가 스스로 확정되어 버리는 경우4) 자수 과정에서 기억나는 대로 말하다가 범위가 과도하게 넓어지는 경우※이런 상황에서는 자수는 선처카드가 아니라, 결정적인 증거가 됩니다.그렇다면 자수는 언제 의미가 있을까?반대로 아래 조건이 모두 맞는 경우에는 자수가 전략적으로 검토될 수 있습니다.v 수사기관이 아직 해당 행위를 인지하지 못한 단계v 본인의 행위 범위가 명확하고 제한적인 경우v 중대한 가중 사유(아동·청소년 성착취물 등)가 없는 경우v 진술로 수사 범위가 확장되지 않는 구조※이 경우에도 '어디까지 말할지'에 대한 준비 없이 가는 자수는 위험합니다.AVMOV 사건에서 "자수부터"가 위험한 구조적 이유이 사건은 일반 형사 사건과 다릅니다.-수사기관은 이미 로그 분석을 통해 이용자를 분류하고 있고-자수 진술은 그 분류를 확정시키는 역할을 하게 됩니다.즉, 아직 수사기관이 완성하지 못한 퍼즐을 본인이 직접 맞춰 주는 상황이 발생할 수 있습니다. 그래서 이 사건에서는"자수할까요?" 보다"자수해도 되는 상태인가요?"가 먼저입니다.자수 전, 반드시 확인해야 할 3가지자수를 고민하고 있다면, 최소한 아래 사항은 점검하셔야 합니다.1) 수사가 어느 단계까지 진행되었는지2) 내 행위가 법적으로 어떻게 평가될 수 있는지3) 이미 확보된 객관적 증거와 충돌하지 않는지※이걸 확인하지 않은 자수는 되돌릴 수 없는 선택이 됩니다.변호사 상담은 "자수 유도"가 아닙니다.상담을 하면 무조건 "자수하세요"라고 말할 것 같아 망설이는 분들이 많습니다. 하지만 실제 형사 변호의 역할은-자수를 말리는 것일 수도 있고-자수를 준비시키는 것일 수도 있으며-지금은 아무 행동도 하지 말라고 조언하는 것일 수도 있습니다.※중요한 건 가장 불리하지 않은 선택을 하도록 돕는 것입니다.AVMOV 사건 자수,판단은 냉정하게, 비용은 합리적으로.자수가 필요하다면 비용도 합리적이어야 합니다.'자수가 정말 필요한 상황'이라면 그때는 '자수에 맞는 방식과 범위'로 진행해야 합니다.-불필요하게 범위를 넓히지 않고-수사 방향을 예측하면서-실제 필요한 절차만 진행하는 자수그래서 정우람 변호사는 이렇게 조력합니다.-자수 여부 검토-자수 준비 및 동행-이후 수사 대응을 단계별로 분리해 진행하고, 비용 역시 통상적으로 알려진 고액 수임 구조보다 현저히 낮은 수준(약 5%~60%선)에서 책정하고 있습니다. 자수는 '비싼 선택'이 아니라 '정확한 선택'이어야 하기 때문입니다.위 내용을 다시 정리하면AVMOV 사건에서는 무조건 자수, 자수 패키지, 고액 선결제 가 답이 될 수 없습니다. 가장 필요한건-자수가 필요한 사건인지 먼저 가려내는 것-자수를 하더라도 불리하지 않게 설계하는 것-그 과정에 합리적인 비용 구조 입니다.앞서 살펴본 바와 같이,AVMOV 사건은 "지금 가서 말하면 끝난다"는 단순한 구조의 사건이 아닙니다. 자수는 선택의 문제가 아니라, 타이밍과 설계의 문제입니다.혹시라도 "지금 자수해야 하나?"라는 생각이 들었다면, 그 자체가 이미 전략 점검이 필요한 신호일 수 있습니다.-자수는 되돌릴 수 없지만-상담은 언제든 가능합니다.따라서 자수에 앞서 반드시 변호사와의 상담을 통해 상황을 정리하고, 변호사의 조력을 받아 자수 여부를 결정하거나, 자수가 불가피한 경우에도 불리한 방향으로 사건이 확정되지 않도록 준비된 상태에서 절차를 진행하시길 권합니다.여러분이 위기에 처했을 때, 가장 현명한 길을 제시하고 조력할 수 있는 변호사,정우람 변호사가 함께하겠습니다.
카카오톡 간편 문의
"법률365에서 보고 연락드렸습니다" 라고 말씀하시면
더욱 빠르고 정확한 안내를 받으실 수 있습니다.
사건 유형 (예: 이혼, 형사, 민사 등)
간단한 상황 설명
- 변호사 일정에 따라 사무소 직원이 먼저 응대할 수 있으며, 남겨주신 메세지는 순차적으로 확인하여 답변해 드립니다.
- 초기 간편 문의를 넘어 구체적인 사건 검토 등 심층 법률 상담으로 전환될 시, 해당 사무소 정책에 따라 별도의 상담료가 안내될 수 있습니다.
- 법률365는 변호사와 의뢰인을 연결하는 플랫폼으로, 모든 법률 상담 및 사무는 해당 사무소에서 독립적으로 수행하며 그에 대한 책임을 집니다.
- 법률 상담 목적 외의 상업적 광고, 브로커 제안, 장난성 메시지 전송 등은 서비스 이용 제한 및 법적 조치의 대상이 될 수 있습니다.
전화 간편 문의
"법률365에서 보고 연락드렸습니다" 라고 말씀하시면
더욱 빠르고 정확한 안내를 받으실 수 있습니다.
변호사 사무실 전화
- 변호사 일정에 따라 사무소 직원이 먼저 응대할 수 있습니다.
- 초기 간편 문의를 넘어 구체적인 사건 검토 등 심층 법률 상담으로 전환될 시, 해당 사무소 정책에 따라 별도의 상담료가 안내될 수 있습니다.
- 법률365는 변호사와 의뢰인을 연결하는 플랫폼으로, 모든 법률 상담 및 사무는 해당 사무소에서 독립적으로 수행하며 그에 대한 책임을 집니다.
- 법률 상담 목적 외의 상업적 광고, 브로커 제안, 장난 전화 등은 서비스 이용 제한 및 법적 조치의 대상이 될 수 있습니다.
홈
검색
내 관심글
AI사건분류
마이페이지
