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손해배상, 계약일반/매매
김경숙 변호사
[계약 해제] 계약금 배액 상환으로 계약 해제하기 전 반드시 확인할 7가지
부동산 매매계약이나 각종 거래에서 계약을 해제하고 싶은 상황, 한 번쯤 겪어보신 분들이 많으실 겁니다. 특히 계약금 배액 상환(받은 계약금의 두 배를 돌려주는 방식)으로 계약을 해제하려 할 때, 의외로 까다로운 요건들이 있어 실무에서 분쟁이 자주 발생합니다."계약금의 두 배만 돌려주면 언제든 해제할 수 있는 것 아닌가요?"라고 생각하시는 분들이 많지만, 실제로는 시기와 방법을 잘못 선택하면 해제 자체가 무효가 되거나 손해배상 책임까지 질 수 있습니다.민법 제565조 제1항은 매매 당사자 일방이 계약금을 교부한 경우, 매도인은 계약금의 배액을 상환하고 매수인은 계약금을 포기함으로써 계약을 해제할 수 있다고 규정하고 있습니다. 그러나 이 권리에는 중요한 제한이 따릅니다.아래 7가지 체크리스트를 하나씩 확인하시면, 불필요한 법적 분쟁을 예방하는 데 큰 도움이 될 것입니다.계약금 배액 상환 해제 전 필수 체크리스트1 상대방이 이행에 착수했는지 확인하셨나요계약금 배액 상환 해제는 "상대방이 이행에 착수하기 전"까지만 가능합니다. 여기서 이행의 착수란 단순한 준비 행위가 아니라, 객관적으로 외부에서 인식할 수 있을 정도로 이행 행위의 일부를 실현한 경우를 말합니다. 예를 들어 매수인이 중도금을 지급했거나, 매도인이 소유권 이전에 필요한 서류를 준비해 제공한 경우 등이 해당됩니다. 이 시점을 넘기면 배액 상환 해제권 자체가 소멸하므로 가장 먼저 확인하셔야 합니다.2 교부한 금원이 법적으로 '계약금'에 해당하는지 확인하셨나요거래 현장에서는 "가계약금", "예약금", "선금" 등 다양한 명칭이 사용됩니다. 그런데 민법 제565조의 해약금 추정 규정이 적용되려면, 해당 금원이 법적으로 '계약금' 성격을 가져야 합니다. 계약서에 "본 계약금은 해약금으로서의 성격을 갖지 않는다"는 특약이 있으면 배액 상환 해제가 불가능할 수 있습니다. 계약서의 문구를 꼼꼼히 살펴보시길 권합니다.3 배액 상환 금액을 정확히 산정하셨나요배액 상환이란 받은 계약금의 "두 배"를 돌려주는 것입니다. 예컨대 매도인이 5,000만 원을 계약금으로 수령했다면, 해제 시 1억 원(수령한 5,000만 원 반환 + 추가 5,000만 원)을 지급해야 합니다. 간혹 "추가로 계약금만큼만 더 주면 된다"고 오해하시는 분들이 있는데, 총 지급액은 반드시 계약금의 2배여야 합니다. 이자나 부대비용이 포함되는지는 계약 내용에 따라 달라질 수 있으므로 확인이 필요합니다.4 배액 상환금을 실제로 '제공'할 준비가 되셨나요해제 의사를 통보하면서 동시에 배액 상환금을 현실적으로 제공하거나, 적어도 이를 제공할 준비가 완료되었음을 알려야 합니다. 대법원 판례는 배액 상환의 의사표시만으로는 부족하고, 실제 금원을 현실적으로 제공하거나 상대방의 수령 거절 시 공탁하는 등의 조치가 필요하다고 보고 있습니다. 단순히 "두 배 줄 테니 계약 해제합니다"라고 말하는 것만으로는 해제의 효력이 발생하지 않을 수 있습니다.5 해제 통보를 서면으로 하셨나요법률상 해제 의사표시의 방식에 특별한 제한은 없지만, 실무에서는 반드시 내용증명 우편 등 서면으로 통보하시는 것을 권합니다. 구두 통보만으로는 나중에 "언제 해제 의사를 전달했는지"를 둘러싼 분쟁이 발생할 수 있고, 이행 착수 전후 시점에 관한 다툼에서 불리해질 수 있습니다. 내용증명에는 해제 의사, 배액 상환금의 금액과 지급 방법을 명확히 기재하시기 바랍니다.6 계약서에 위약금 또는 손해배상 예정 조항이 있는지 확인하셨나요계약서에 "계약 해제 시 위약금으로 계약금 상당액을 지급한다"는 조항이 있으면, 이는 민법 제565조의 해약금과 다른 성격의 손해배상 예정일 수 있습니다. 이 경우 계약금 배액 상환만으로 해제가 완결되지 않고, 별도의 위약금 지급 의무가 추가될 가능성이 있습니다. 두 조항의 관계를 정확히 파악하는 것이 중요합니다.7 해제 후 원상회복 범위를 확인하셨나요계약이 해제되면 쌍방은 원상회복 의무를 부담합니다(민법 제548조). 부동산 거래의 경우 이미 인도받은 부동산의 반환, 사용 이익의 정산 등이 문제될 수 있습니다. 특히 계약금 배액 상환 해제가 이루어지더라도, 그 사이 발생한 세금(취득세 등)이나 중개보수 등의 비용 정산 문제가 남을 수 있으므로, 해제 전에 원상회복의 구체적 범위를 미리 점검하시는 것이 바람직합니다.놓치기 쉬운 실무 포인트이행 착수의 판단 시점은 "나의 이행 착수"가 아니라 "상대방의 이행 착수" 기준입니다. 내가 아무리 이행에 착수했더라도, 상대방이 아직 이행에 착수하지 않았다면 상대방은 여전히 해약금에 의한 해제가 가능합니다. 반대로, 내가 이행에 착수했다는 사실만으로는 내 해제권이 보전되지 않습니다.또한, 중도금 약정일이 도래하기 전이라 하더라도 매수인이 중도금을 미리 지급한 경우, 이는 이행의 착수에 해당할 수 있다는 점에 유의하셔야 합니다. 약정된 이행기가 아직 남았다고 안심하고 계시다가 해제 시기를 놓치는 경우가 실무에서 적지 않게 발생합니다.계약금 배액 상환 해제는 비교적 간명한 제도처럼 보이지만, 실제로는 이행 착수 여부의 판단, 배액 상환금의 현실 제공 방법, 위약금 조항과의 관계 등 여러 법률적 쟁점이 복잡하게 얽혀 있습니다. 위 7가지 항목을 하나씩 점검하신 후 해제 절차를 진행하시면, 예상치 못한 법적 위험을 상당 부분 줄이실 수 있습니다.김경숙 변호사의 코멘트더감 법률사무소 · 경기도 수원시계약금 배액 상환 해제 사건을 다루다 보면, 이행 착수 시점에 대한 판단 착오로 해제가 무효가 되는 경우를 자주 접합니다. 특히 내용증명 없이 구두로만 해제를 통보했다가 분쟁이 커지는 사례가 많으므로, 반드시 서면으로 절차를 진행하시길 권합니다. 구체적 상황에 따라 결론이 달라질 수 있으니 가능한 빨리 전문가의 검토를 받으시는 것이 안전합니다.
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상속, 가사 일반
송인욱 변호사
상속 시 특별수익자의 문제(8)
1. 피상속인이 유언으로 상속분을 지정하게 되면 그 지정상속분이 법정 상속분에 우선(민법 제1012조의 '피상속인은 유언으로 상속재산의 분할 방법을 정하거나 이를 정할 것을 제삼자에게 위탁할 수 있고 상속개시의 날로부터 5년을 초과하지 아니하는 기간 내의 그 분할을 금지할 수 있다.') 하게 되는데, 기여자가 있는 경우에는 기여분에 의해 지정상속분도 수정되어 구체적인 상속분을 산정하게 됩니다. 2. 만일 피상속인이 유증을 한 경우에는 기여분은 상속이 개시된 때의 피상속인의 재산가액에서 유증의 가액을 공제한 액을 넘지 못하는데, 이에 대하여는 민법 제1008조의 2 제3항에서 '기여분은 상속이 개시된 때의 피상속인의 재산가액에서 유증의 가액을 공제한 액을 넘지 못한다.'라는 근거 규정이 있습니다. 3. 다만 유류분을 넘는 상속분의 지정이나 유증을 받은 자는 유류분을 침해받은 상속인으로부터 민사소송을 통하여 반환 청구를 받을 수 있는데, 이에 대하여는 민법 제1115조 제1항의 '유류분 권리자가 피상속인의 제1114조에 규정된 증여 및 유증으로 인하여 그 유류분에 부족이 생긴 때에는 부족한 한도에서 그 재산의 가액의 지급을 청구할 수 있다. 이 경우 가액의 지급을 청구한 날부터 이자를 가산한다. <개정 2026. 3. 17.>'는 근거 규정이 있습니다. 4. 따라서 유언의 내용이 상속분의 지정적 유증인지에 따라 구체적 상속분이 달라지게 되는데, 이에 대하여 인천지방법원은 '공동상속인의 상속분은 그 유류분을 침해하지 않는 한 피상속인이 유언으로 지정한 때에는 그에 의하고 그러한 유언이 없을 때에는 법정상속분에 의하나, 피상속인으로부터 재산의 증여 또는 유증을 받은 자는 그 수증 재산이 자기의 상속분에 부족한 한도 내에서만 상속분이 있고(민법 제1008조), 피상속인의 재산의 유지 또는 증가에 특별히 기여하거나 피상속인을 특별히 부양한 공동상속인은 상속 개시 당시의 피상속인의 재산가액에서 그 기여분을 공제한 액을 상속재산으로 보고 지정상속분 또는 법정상속분에 기여분을 가산한 액으로써 그 자의 상속분으로 하므로(민법 제1008조의 2 제1항), 지정상속분이나 법정상속분이 곧 공동상속인의 상속분이 되는 것이 아니고 특별수익이나 기여분이 있는 한 그에 의하여 수정된 것이 재산분할의 기준이 되는 구체적 상속분이라 할 수 있다.'는 판시(인천지방법원 2016. 6. 23. 선고 2015가단 237884 사해행위 취소 판결)를 하기도 하였습니다.
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회생/파산
민의홍 변호사
개인회생 신청시 주택담보대출이 있는 주택을 지킬수 있는지요?
주택담보대출 채무재조정 프로그램 알고계신가요?주택, 아파트를 소유하고 있는 채무자가 개인회생을 신청하는 경우 일반적으로 주택을 지킬 수 없다고 알려져 있습니다. 물론 개인회생 신청전에 채무자를 변경하거나 채권자와 개별적인 협의를 하는 경우는 지킬 수 있으나 실무적으로 쉬운 일은 아닙니다.서울회생법원에서는 주택담보대출 채무재조정 프로그램을 통해 일정한 조건 하에 개인회생절차를 진행하더라도 주택을 지킬 수 있는 방법을 열어 놓았습니다.1. 주택담보대출 채무재조정 프로그램이란?이 제도는 개인회생 중인 채무자가 주거안정을 위해, 금융기관과 협의하여 주택담보대출 채무를 재조정할 수 있도록 지원하는 제도입니다. 정해진 요건을 충족한 채무자는 법원의 회부 결정을 받아 신용회복위원회를 통해 채권자와 조정 합의를 진행하게 됩니다. 조정이 성립하고, 약정한 대로 변제를 완료하면 보유한 주택을 지킬 수 있는 기회가 생깁니다.2. 신청요건신청이 가능한 경우는 다음 조건을 모두 충족해야 합니다.● 채무자가 단독 소유한 주택일 것● 주택 가격이 6억 원 이하일 것● 부부 합산 연소득이 7,000만 원 이하일 것 (세전 소득 기준)3. 신청방법개인회생신청을 한 후 '주택담보대출채권 채무재조정 프로그램 신청서' 를 법원에 제출하여 회부결정을 받습니다.이후 신용회복위원회에 방문하여 서류를 제출하고 채권자와 조정 합의 절차를 진행합니다.합의가 되면 조정안에 따른 변제 이행 후 주택소유권을 유지할 수 있습니다.4. 조정이 거절될 수 있는 사례다음과 같은 경우 신청이 기각되거나 거절될 수 있으니 주의하세요.● 신용회복지원협약상 신청 제외 대상일 경우● 담보주택에 보증금 있는 임차인이 있는 경우● 허위자료 제출 또는 요청서류 미제출● 절차 비용 미납● 법원이 절차가 부적절하다고 판단한 경우5. 조정성립시 주택담보대출 처리 방법조정이 되면 보통 회생기간 동안 주택담보대출의 이자만을 부담하고 개인회생 절차가 끝나면 원리금을 납부하게 됩니다.해당 기간 동안 담보권자는 담보권을 실행할 수 없습니다.개인회생을 고려하시는 채무자가 주택을 소유하고 있다면 청산가치 문제 등 고려해야할 사항이 많습니다. 신청 전 도산전문변호사와 상담 후 절차를 진행하시길 권합니다.개인회생신청을 한 후 '주택담보대출채권 채무재조정 프로그램 신청서' 를 법원에 제출하여 회부결정을 받습니다.
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회생/파산
민의홍 변호사
개인회생 신청시 주택담보대출이 있는 주택을 지킬수 있는지요?
"주택담보대출 채무재조정 프로그램 알고계신가요?"주택, 아파트를 소유하고 있는 채무자가 개인회생을 신청하는 경우 일반적으로 주택을 지킬 수 없다고 알려져 있습니다. 물론 개인회생 신청전에 채무자를 변경하거나 채권자와 개별적인 협의를 하는 경우는 지킬 수 있으나 실무적으로 쉬운 일은 아닙니다.서울회생법원에서는 주택담보대출 채무재조정 프로그램을 통해 일정한 조건 하에 개인회생절차를 진행하더라도 주택을 지킬 수 있는 방법을 열어 놓았습니다.1. 주택담보대출 채무재조정 프로그램이란?이 제도는 개인회생 중인 채무자가 주거안정을 위해, 금융기관과 협의하여 주택담보대출 채무를 재조정할 수 있도록 지원하는 제도입니다. 정해진 요건을 충족한 채무자는 법원의 회부 결정을 받아 신용회복위원회를 통해 채권자와 조정 합의를 진행하게 됩니다. 조정이 성립하고, 약정한 대로 변제를 완료하면 보유한 주택을 지킬 수 있는 기회가 생깁니다.2. 신청요건신청이 가능한 경우는 다음 조건을 모두 충족해야 합니다.채무자가 단독 소유한 주택일 것주택 가격이 6억 원 이하일 것부부 합산 연소득이 7,000만 원 이하일 것 (세전 소득 기준)3. 신청방법개인회생신청을 한 후 '주택담보대출채권 채무재조정 프로그램 신청서' 를 법원에 제출하여 회부결정을 받습니다.이후 신용회복위원회에 방문하여 서류를 제출하고 채권자와 조정 합의 절차를 진행합니다.합의가 되면 조정안에 따른 변제 이행 후 주택소유권을 유지할 수 있습니다.4. 조정이 거절될 수 있는 사례다음과 같은 경우 신청이 기각되거나 거절될 수 있으니 주의하세요.신용회복지원협약상 신청 제외 대상일 경우담보주택에 보증금 있는 임차인이 있는 경우허위자료 제출 또는 요청서류 미제출절차 비용 미납법원이 절차가 부적절하다고 판단한 경우5. 조정성립시 주택담보대출 처리 방법조정이 되면 보통 회생기간 동안 주택담보대출의 이자만을 부담하고 개인회생 절차가 끝나면 원리금을 납부하게 됩니다.해당 기간 동안 담보권자는 담보권을 실행할 수 없습니다.개인회생을 고려하시는 채무자가 주택을 소유하고 있다면 청산가치 문제 등 고려해야할 사항이 많습니다. 신청 전 도산전문변호사와 상담 후 절차를 진행하시길 권합니다.개인회생신청을 한 후 '주택담보대출채권 채무재조정 프로그램 신청서' 를 법원에 제출하여 회부결정을 받습니다.
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폭행/협박/상해, 학교폭력/소년범죄
김경수 변호사
[학폭칼럼 5편] "보조인(변호인) 의견서 반드시 필요한가요?'
법률사무소 피벗 학교 폭력 전문 김경수 변호사 칼럼 '눈 떠 보니 가해자' [5편]🔹 눈 떠 보니 ‘학교폭력 가해자’? [5편] '보조인(변호인)의견서 반드시 내야 하나요?'✅ 보조인(변호인) 의견서가 뭔가요?✅ 학교폭력대책 위원회는 무슨 기준으로 판단을 하나요✅ 보조인(변호인) 의견서는 왜 필요하나요✅ 보조인(변호인) 의견서란?보조인 의견서란, 학교폭력대책심의위원회(학폭위) 개최 전 가해학생 측에서 제출하는 공식 입장서입니다.보통 변호인이 작성하며,사건의 객관적 사실, 학생의 행동 배경, 반성 태도, 피해자와의 관계, 그리고 법적·교육적 감경 사유 등을학폭위 위원이 정확히 이해할 수 있도록 구조화해 전달하는 서면 자료입니다.단순한 선처 요청서가 아닌,아이의 진심을 오해 없이 전달하고,한정된 시간 내 학폭위 위원들이 학생을 정확히 판단할 수 있도록 도와주는 전략적 자료입니다.보조인의견서는 학폭위 당일 위원들이 가해학생에 대해 가장 먼저 읽고, 가장 많이 참고하는 문서입니다.즉, 이 서류의 내용이 자녀의 첫인상이자 처분 수위의 분수령이 되는 것입니다.즉, 학폭위에서 내 아이를 ‘오해받지 않게’ 만들 수 있는 단 하나의 서류입니다 학교폭력대책심의위원회(학폭위)는 학생의 장난과 고의, 실수와 괴롭힘을 구분하지 않습니다.오직 그 학생이 남긴 ‘자료’와 ‘진술의 태도’를 근거로 조치를 결정합니다.말을 잘한다고 유리해지는 게 아니라,말이 ‘제대로 전달’되었는지가 핵심입니다.그래서 필요한 것이 바로 보조인(변호인)의견서입니다.법률사무소 피벗 학폭 전문 김경수 변호사 학교폭력 24시간 상담✅ 학폭위의 처분 판단 기준 (종합 정리)1️⃣ 행위의 고의성● 일부러 한 행동인가, 아니면 실수나 충동적인 행동인가?● 미리 계획한 행동인지, 우발적이었는지2️⃣ 행위의 지속성● 단발성인지 반복적인 행동이 있었는지● 며칠 또는 몇 주 동안 계속된 경우 처분 수위 상승3️⃣ 행위의 심각성● 신체 폭행, 언어폭력, 금품 갈취, 성희롱 등 유형별로 판단● 신체적 피해 외에도 정신적 충격(자해 시도, 병원 상담 등) 여부도 포함4️⃣ 피해의 정도● 피해학생이 받은 신체적·정신적·재산상 피해의 크기● 치료 기간, 상담 기록, 정서 불안 등으로 확인 가능5️⃣ 가해학생의 반성 여부● 자신의 행동을 인지하고 책임을 인정했는지● 사과, 반성문, 상담 이수 등 구체적인 행동이 있었는지6️⃣ 피해학생과의 관계● 원래 친밀했던 관계에서의 장난이었는지● 관계 단절 후 일방적인 괴롭힘인지7️⃣ 가해자의 선도 가능성● 또래 관계 속 개선 가능성, 상담 기록, 보호자의 지도 노력● Wee클래스 상담 참여, 학교생활 태도 등도 함께 고려8️⃣ 화해 및 조정 노력● 피해자와의 사과, 조정 참여, 보호자 간 대화 등● 피해자가 용서를 표현했는지도 중요 판단 기준9️⃣ 학교 내외의 평가자료● 담임 및 교사의 평가서, 생활기록, 인성 관련 관찰 결과● 문제 학생으로 분류됐는지 여부와 무관하게 판단함🎯 '해명'이 아니라 '설득'학폭위 처분은 단순히 ‘했냐 안 했냐’보다왜 했는지, 어떻게 했는지, 지금은 어떤지가 더 중요합니다.그래서 진술서, 보조인의견서, 상담 기록, 반성문 등이학폭위에서 ‘해명’이 아니라 ‘설득’의 역할을 하게 되는 것입니다.법률사무소 피벗 학폭 전문 김경수 변호사 학교폭력 24시간 상담✅ 보조인의견서가 꼭 필요한 이유학폭위는 짧게는 15분, 길어야 30분 안에 심의를 마치고1호부터 9호까지 조치 중 하나를 결정합니다.그 짧은 시간 안에, 자녀의● 말의 의도● 반성의 정도● 행동의 맥락을 설명하기란 현실적으로 불가능합니다.보조인의견서는 이 모든 것을 학폭위 위원이 미리, 정확히 이해할 수 있도록 정리해주는 문서입니다.✏️ 사례: 의견서가 없었다면 4호 처분이었을 사건중학생 A군은 친구와 평소처럼 장난을 하다 “너 진짜 바보 같다”, '시발새끼야' 등 다양한 욕을 했습니다.그런데 친구가 처음에는 잘 받아들였지만,나중에 갑자기 이를 모욕으로 받아들여 신고했고, 학교는 A군을 언어폭력 가해자로 학폭위에 회부했습니다.학교 측은 계속 A군을 일방적인 가해자로 몰아갔고, A군은 처음엔 억울하다며 반성도 거부했습니다.하지만 저희는● A군과 피해학생이 평소 장난을 자주 주고받았던 관계였다는 점● ‘바보’라는 단어가 특정 상황에서 자주 쓰였던 학생 간 대화 문화였다는 점● 이 말을 할 당시에는 A군과 친구가 많이 친했고, 서로 사용했던 점을 증거로 들어 설명한 점● 피해자에게 직접 사과를 시도했던 점을 보조인의견서로 구성해 제출했습니다.결과적으로 학폭위는 A군에 대해 조치없음를 결정했고,생활기록부 기재도 피할 수 있었습니다.📑 의견서에 꼭 들어가야 하는 내용① 사건 요약 및 사실관계 정리(과장도, 누락도 없이 객관적으로)② 행동의 이유와 맥락(오해 소지가 있었던 정황 설명)③ 학생의 반성 정도(반성문, 상담 기록, 보호자 지도 내용 등)④ 화해 노력 및 피해자와의 관계(사과 시도, 조정 의사 등)⑤ 법적 조치 감경 사유(학폭위 판단 기준에 맞지 않음을 논리적으로 설명)🧠 이건 '감형 요청서'가 아닙니다보조인의견서를 ‘감형을 부탁하는 편지’ 정도로 오해하는 분들이 많습니다.하지만 이 문서는🔸 아이의 말이 왜곡되지 않게 정리해주는 통역문서이며,🔸 학폭위 위원이 ‘이 학생이 어떤 아이인지’ 신뢰할 수 있는 근거입니다.학폭위는 아이를 직접 오래 지켜보지 않습니다.그 짧은 순간 안에,“내 자녀가 단순히 말실수를 했던 건지, 괴롭힘을 한 건지”를정확히 설명할 기회를 주는 유일한 자료가 이 의견서입니다.법률사무소 피벗 학폭 전문 김경수 변호사 학교폭력 24시간 상담, 지금 바로 상담하세요✅ 결론: 의견서는 선택이 아닌 생존 전략입니다의견서 없이 학폭위에 참석한다는 건시험 공부 안 하고 시험장에 들어가는 것과 같습니다.아이의 말, 반성, 관계, 성장 가능성을전달할 수 있는 유일한 기회를 반드시 준비해야 합니다.[법률사무소 피벗 / 대표변호사 김경수]● 대형로펌 출신● 학교폭력 보조인의견서 작성 및 학폭위 대응 전문● 아이들간의 관계는 매우 복잡하고 어려우나, 깊게 살펴다 보면 또 단순하기도 합니다.이러한 아이들의 진심과 상황을 제대로 설명할 전략이 필요합니다.● 언제든지 상담 가능합니다.
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고소/소송절차, 지식재산권/엔터
김태정 변호사
내 아바타를 누가 도용했다면? 저작권 침해!
[법률사무소 구도] 내가 창작한 아바타를 타인이 무단으로 도용한다면? 저작권 침해!안녕하세요. 법률사무소 구도 김태정 변호사입니다.게임도 하나의 플랫폼이고, 그 안에서 수많은 창작이 이뤄지고 있습니다.또한, 게임 안에서 유저들이 자신만의 게임, 캐릭터, 아바타 등을 직접 창작할 수 있는데요.이 안에서 창작 활동을 하는 유저는 단순한 플레이어가 아닌 '크리에이터'로서,디자인한 아바타를 판매하며 수익을 창출하기도 합니다.하지만 '창작물'이라는 인식 없이 남의 디자인을 그대로 복사하여 사용하는 경우도 여전히 많습니다.1. 사례 소개※ 의뢰인 개인정보의 보호를 위하여 일부의 사실관계는 각색하였습니다.'A'라는 게임 플랫폼에서 활동해 온 유저 B 씨는 외부 프로그램을 활용하여 아바타를 직접 디자인해 온 창작자입니다.그 중에서도 'C 아바타'는 수많은 시간과 창의성을 바탕으로 제작된 창작물로,A 플랫폼 내에서 유료로 판매되며 저작권을 명시한 아바타였습니다.하지만, D라는 닉네임의 또 다른 유저가 외형적으로 거의 동일한 아바타를 만들어 사용하고 있다는 사실이 확인되었습니다.해당 아바타는 눈, 머리 모양, 의상 구성 등 주요 요소가 원본과 거의 일치했으며,일부 요소는 B 씨가 과거에 제작한 다른 아바타와도 동일한 형태로 보이고 있었습니다.더 나아가, 이 아바타 파일이 텔레그램 등 외부 채널을 통해 유통되었을 가능성도 제기되었는데요.단순한 개인 사용을 넘어 상업적인 무단 복제 및 배포 정황이 발견된 것입니다.이에 B 씨는 자신의 창작물에 대한 권리를 보호받기 위해,저작권 침해를 이유로 고소를 진행하기로 결정하였고, 그 절차를 법률사무소 구도에 의뢰하여 본격적인 법적 대응에 나서게 되었습니다.2. 법률사무소 구도의 해결 방안법률사무소 구도는, D 씨가 생성한 아바타와의 실질적 유사성을 주장하며 저작권 침해를 주장하였습니다.이 사건의 아바타는 외부 그래픽 프로그램을 이용해 하나하나 점을 찍듯(1도트 단위로) 정교하게 작업하여 완성된 창작물로, 단순한 조합형 캐릭터와는 차별되는 독창성과 창작성을 갖춘 저작물이었습니다.침해품과 비교해 보았을 때 머리(헤어)의 윗 모양만 다소 차이가 있을 뿐, 이를 제외한 나머지 요소인 눈의 형상, 눈동자의 색깔, 눈썹의 모양, 옷의 모양, 무기의 종류, 무기의 위치, 무기의 형상, 얼굴의 형상, 입의 모양, 머리 아래 모양 등이 모두 동일하므로, 침해품과 실질적으로 유사하여 저작권 침해행위가 성립한다고 주장하였습니다.또한, D 씨가 생성한 아바타와의 의거성을 주장하였는데요.즉, 실질적 유사성과 연결하여 침해품이 이 사건 아바타에 의거하여(즉, 모방되어) 작성되었다는 점은 추정되었다고 주장하였습니다.이 사건 아바타는 A 플랫폼 내에서 판매 중인 아바타로, 누구나 접근이 가능하며 구매 및 열람이 가능한 상태였습니다.외부 프로그램을 이용하여 1 점(1 도트)씩 색상을 채워 창작하는 방식으로 창작된 아바타 생성 과정의 특성을 고려하면, 침해품이 이 사건 아바타로부터 모방, 복제되었을 가능성이 충분히 인정되는 상황으로, 이 사건 아바타의 저작재산권을 침해한다는 점을 명확히 주장하였습니다.따라서 법률사무소 구도는,"침해품은 이 사건 아바타에 의거해 작성된 것으로 추정되며, 이는 저작권 침해에 해당한다."는 점을 명확히 하여 법적 대응의 논리를 탄탄히 구축하고 사건을 진행해 나갔습니다.3. 결과는? - 피의자와의 합의를 통한 합의금 수령 및 고소 취하(불송치)법률사무소 구도는 피고소인 D 씨 측과 고소인 B 씨 간의 원만한 분쟁 해결을 위해 적극적으로 합의를 진행하였습니다.그 결과, 양측은 저작권 침해 및 이와 관련된 손해배상 문제에 대한 상호 이해를 바탕으로 합의에 이르렀고, 고소인 B 씨는 저작권 침해자이자 피고소인 D씨로부터 상당액의 합의금을 수령할 수 있었습니다.이에 따라 고소인 B 씨는 고소를 취하하는 고소취하서와 함께, 피고소인에 대한 처벌을 원치 않는다는 처벌불원서를 수사기관에 제출하였습니다.이러한 절차를 통해 수사기관은 피고소인에 대한 형사처벌이 불필요하다고 판단하였고, 해당 사건은 '불송치'로 종결되었습니다.4. 마무리결과적으로, 이번 사건은 형사처벌로 이어지지 않고 합의 및 합의금의 수령으로 원만하게 마무리되었는데요.디지털 콘텐츠의 창작과 활용이 활발해진 요즘, 개인의 창작물에 대한 권리 보호는 선택이 아닌 필수입니다.무단 사용이나 모방이 있을 경우,단호하게 대응하는 것이 자신의 창작물과 권리를 지키는 첫걸음입니다.법률사무소 구도는 이번 사건처럼,저작권 침해에 신속하고 정확하게 대응하며, 창작자의 권리를 지키기 위해 앞으로도 최선을 다하겠습니다.법률사무소 구도는 언제나 의뢰인의 이익을 위하여 헌신하며,어려운 사건에서도 집념과 오기로 그 가능성을 발굴하여 해결해드리겠습니다.
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임대차, 손해배상
하경남 변호사
[임대차] 보증금반환 등 법적절차 총정리(실제 진행 사례)
<임대차 보증금 관련 법적 대응 방법> 임대차계약이 종료되었으나 보증금을 반환받지 못하거나 종료를 앞두고 임대인의 보증금 반환이 확실하지 않은 경우 어쩔 수 없이 여러 가지 법적 방법 등에 대해 알아보게 됩니다. 이에 대해 법적으로 진행할 수 있는 모든 절차에 대해 상세하게 설명해 드리겠습니다.(물론 임대인이 일정한 기간 유예를 요청하고 있고 이를 신뢰할 수 있는 경우, 유리한 조건 등을 제시하여 기다리는 것도 하나의 방법입니다. ) 순서대로 설명해 드리겠습니다. 이하 내용은 주택임대차를 기준으로 작성되었으나 상가임대차의 경우도 별 차이 없습니다. <목차>1. 내용증명2. 가압류 등 보전소송3. 임차권등기명령4. 보증금반환 및 손해배상청구 소송5. 재산명시절차6. 강제집행(경매)7. 소송비용확정8. 맺음말1. 내용증명내용증명은 그 자체로 별도의 법적인 효력이 있는 것은 아닙니다. 작성한 내용 자체에 법적인 효력이 있으며 도달의 입증이 편리한 점이 있습니다. 물론 증거로 사용하기도 편합니다. 가끔은 법원에서 내용증명 등을 자료로 제출할 것을 요구하기도 합니다. 통상 임대차계약 종료 전 임대인이 연락두절인 경우 의사표시 공시송달 절차를 진행하기 위해서나 보증금 미반환에 따른 특별손해 등을 고지하기 위해 내용증명을 활용합니다. 그 외 상대방이 법적으로 전혀 근거가 없는 주장 등을 하는 경우 법적 당부를 알리기 위해 법무법인 명의로 내용증명을 보내기도 합니다. 내용증명에는 일반적으로 현재 법률관계, 추후 법적대응 및 특별손해 고지, 그리고 원만한 해결을 위한 협의 문구 등을 기재하고 있습니다. 2. 가압류 등 보전소송가압류 등 보전소송은 본안소송을 진행하여 집행할 경우를 대비해 추후 그 재산을 처분해도 집행할 수 있도록 묶어두는 절차입니다. 하지만 임차인은 임대차보호법상 대항력과 확정일자를 갖추고 있는 경우 해당 임대차목적물에 대해 우선변제권이 인정됩니다. 그리고 임대차목적물의 소유권이 변경되어도 양수인은 임대인의 지위를 승계하므로 양수인에게 보증금 반환 청구 소송 등 법적인 권리를 주장할 수 있게 됩니다. 따라서 해당 임대차목적물을 가압류 하는 것은 특별한 사정이 없는 한 실익이 없습니다. 그러나 해당 임대차 목적물의 시세, 우선변제권 순위 등을 검토해 보았을 때 해당 임대차목적물 경매를 통해 보증금 전액을 배당받지 못할 것이 우려되는 경우 임대인의 다른 재산을 알고 있다면 미리 가압류 등 보전 소송을 진행하게 됩니다. 3. 임차권등기명령주택임대차보호법상 점유와 주민등록을 취득하면 대항력이 발생합니다(상가임대차의 경우 점유와 사업자등록).그리고 확정일자를 취득하면 우선변제권 순위가 있습니다. 통상 점유는 실거주를 의미하며 주민등록은 전입신고로 갈음합니다. 임대차보증금을 계약 종료시까지 반환하지 않는 경우 임차권등기명령을 신청할 수 있고 등기부에 등기가 경료되면 그 때부터 점유 등을 상실해도 최초 대항력이 유지되는 효과가 있습니다. 따라서 이사를 할 필요가 있는 경우에는 반드시 임차권등기를 경료받고 점유 이전과 전출을 해야 대항력에 있어 불이익이 없습니다. 하지만 임차권등기가 등기부에 등재되면 신규세입자를 구하기 어려운 점이 있으므로 여러가지 사정을 고려하여 필요한 경우 임차권등기명령을 신청하는 것이 합리적입니다. 4. 보증금반환 및 손해배상 청구 소송임대차계약이 종료되었으나 임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우 보증금 반환 청구 소송을 진행할 수 있습니다. 그리고 보증금반환과 임대차 목적물 인도는 동시이행관계에 있으므로 통상 보증금에 따른 법정이자는 점유를 인도(이사)하기 전까지는 청구할 수 없음이 원칙입니다. 그러므로 점유를 인도하기 전까지는 상환이행 형태로 청구하여 판결을 받게 됩니다. 그 외 특별손해(대출이자, 손해배상예정 등)가 있는 경우 채무자(임대인)에게 미리 고지하여 알거나 알수 있게 해두면 청구할 수 있습니다. 하지만 이미 이사를 하고 점유를 인도하였다면 소장 부본 송달 시까지는 법정이자 연 5%(상가의 경우 연 6%), 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 소촉법상 연 12%의 이자를 청구할 수 있게 됩니다. 5. 재산명시절차 소송 등을 진행하여 판결이 확정되면 집행문을 받아 집행권원이 생깁니다. 특히, 임대차목적물 경매 등으로부터 보증금 전액을 받지 못할 경우 어쩔 수 없이 임대인의 다른 재산을 찾아 강제집행을 해야 합니다. 하지만 통상 임대인의 다른 재산을 알지 못하므로 이를 찾기 위해 재산명시절차를 진행하게 됩니다. 실무적으로 실익이 없는 경우가 다수이나 법적으로는 할 수 있는 방법을 다 찾아서 진행할 수 밖에 없습니다. 재산명시절차는 재산명시명령과 재산조회로 이루어 집니다. 재산명시명령신청을 하면 법원은 채무자(임대인)에게 재산목록을 제출하도록 명하며 재판정에 출석하여 제출한 재산목록에 허위가 없음을 선서하도록 하는 절차로 진행이 됩니다. 다만, 재산목록 등을 제출해도 집행할 재산이 없거나, 주소불명 등으로 재산명시명령 절차가 집행에 있어 실익이 없는 경우 재산조회 절차를 진행할 수 있게 됩니다. 재산조회는 법원행정처, 국토교통부, 특허청, 한국교통안전공단 및 각종 금융기관 등에 채무자의 재산을 조회하는 방법으로 이루어집니다. 채무자의 부동산(등기 내역)과 자동차, 특허권, 각종 채권 등 재산이 확인되면 이를 강제집행 할 수 있게 됩니다. 6. 강제집행(강제경매) 임대차 보증금 반환 청구 소송을 진행하여 판결이 확정되면 집행문을 부여 받아 임대인의 재산을 강제집행 할 수 있게 됩니다. 통상 우선변제권이 있는 임대차목적물을 먼저 강제경매 하게 됩니다. 주택임대차보호법에서 임차인 보호를 위해 대항력과 우선변제권을 인정하고 있으나 임대차보증금반환 채권은 엄연히 채권이므로 소송을 통해 확정판결이 있어야 강제집행을 할 수 있게 됩니다. 물론, 다른 채권자가 경매를 진행하면 소송을 하지 않아도 배당요구를 할 수 있습니다. 특히 선순위 근저당권자가 있는 경우 배당요구 종기를 확인하여 반드시 그 기한 내에 배당요구를 하셔야 합니다. 해당 임대차목적물의 시세(통상 경매를 진행하게 되면 감정평가액에 따른 낙찰가)와 우선변제권 순위 등을 검토해 볼 필요가 있습니다. 임대차 목적물 경매를 통해 보증금 전액을 반환받지 못하는 경우 다른 부동산을 강제경매하거나 채권을 압류, 추심하게 됩니다. 임대차목적물에 대해서는 임차인에게 우선변제권이 인정되지만 채무자(임대인)의 다른 재산에 대해서는 우선변제권이 인정되지 않으며 일반채권자의 지위에 있게 됩니다. 7. 소송비용확정 보증금 반환 청구 등 소송을 진행하여 승소를 하게 되면 법원은 소송비용 부담을 판결문에 기재합니다. 이에 따라 원고는 상대방에게 지출한 인지, 송달료, 변호사 보수를 청구할 수 있게 됩니다. 변호사보수는 계약서에 약정하여 이미 지급하였거나 지급하기로 한 금액을 청구할 수 있으며 그 한도는 대법원 규칙으로 정해져 있습니다. 예를 들면 청구금액이 1억이면 740만원, 2억이면 1,040만원 입니다. 소송비용부담 재판 만으로 청구할 수 없고 금액을 확정하기 위해 소송비용확정신청을 법원에 해야 합니다. 소송비용확정결정을 받으면 이 자체가 집행권원이 됩니다. 소송비용을 산정하는 방법으로 간단한 예를 들면, 원고가 지출한 소송비용이 1,000만원이고 피고가 지출한 소송비용이 500만원인 경우, 소송비용은 각자 부담으로 판결되면 양 당사자는 상대방에게 소송비용을 청구할 수 없지만,소송비용은 원고 1/2 그리고 피고가 나머지(1/2)를 부담한다로 판결되면 원고는 지출한 1,000만원 중 500만원(1/2)은 부담하고 나머지 500만원을 상대방에게 청구하기 위해 소송비용확정신청을 하게 됩니다. 이에 피고가 자신의 소송비용 500만원 중 250만원(1/2)을 부담하고 나머지 250만원을 원고에게 청구하는 계산서를 제출하면 원고가 받을 500만원에서 피고가 받을 250만원을 공제하고 피고가 원고에게 250만원을 지급하도록 결정이 됩니다. 8. 맺음말 임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우 법적 절차는 오래 걸리고 임차인은 스트레스를 많이 받게 됩니다. 하지만 이는 채무자(임대인)의 사정이지 임차인의 잘못이 아닙니다. 보증금을 반환
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사기/공갈, 계약일반/매매
강대현 변호사
허위 매출자료가 문제 된 호텔 매매, 형사책임/계약취소 인정
사건 요약이 사건은 호텔 매도인이 매수인에게 허위로 작성된 매출 자료를 제시하며 매매 계약을 체결한 사안입니다. 매도인은 월평균 매출이 일정 수준 이상이라고 설명하며 해당 수치를 뒷받침하는 자료를 제공하였고, 매수인은 이를 신뢰하여 고액의 매매대금을 지급하였습니다.그러나 매매 이후 실제 운영 과정에서 매출이 설명과 현저히 다르다는 사실이 드러났고, 확인 결과 매도인이 제시한 매출 자료는 실제 자료를 가공하거나 시점을 달리하여 조작한 허위 자료였습니다. 이에 매수인은 형사 고소와 함께 계약 취소를 구하게 되었습니다.쟁점 정리이 사건의 핵심 쟁점은 허위 매출자료 제시가 형법상 사기죄의 기망행위에 해당하는지 여부였습니다. 단순한 장래 예상이나 의견 표명이 아니라, 거래의 기초가 되는 핵심 사실에 대해 허위 자료를 제시한 경우 사기죄 성립 가능성이 문제되었습니다.또한 허위 자료와 매매대금 지급 사이에 인과관계가 인정되는지도 중요한 쟁점이었습니다. 매도인은 매매대금이 호텔의 객관적 가치와 유사하므로 실질적 손해가 없다고 주장하였으나, 사기죄에서는 거래 대상의 실제 가치와 무관하게 기망으로 인한 처분행위 자체가 문제됩니다.아울러 민사적으로도 허위 매출자료가 계약 취소 사유에 해당하는지 여부가 함께 다투어졌습니다.진행 경과제시된 매출 자료와 실제 카드 매출 내역, 세무 신고 자료 등을 비교 분석하여 매출 수치가 조작되었다는 점을 구체적으로 입증하였습니다. 특히 과거 자료를 특정 기간의 매출인 것처럼 제시한 방식이 확인되면서 허위성이 명확해졌습니다.또한 매수인이 매출 자료를 신뢰하여 가계약금, 계약금, 잔금을 순차적으로 지급하게 된 경위를 시간 순으로 정리하여, 허위 자료가 거래 의사결정에 직접적인 영향을 미쳤음을 설명하였습니다.형사 절차에서는 이러한 자료 조작이 단순한 설명상의 부정확함이 아니라 적극적인 기망행위에 해당한다는 점을 중심으로 판단이 이루어졌습니다.결과법원은 매도인의 사기 범행을 인정하였고, 형사상 유죄 판단과 함께 민사적으로도 계약 취소 및 매매대금 반환 책임을 인정하였습니다. 이 사건은 ‘가격이 적정했다’는 항변이 통하지 않는 사기 사건의 판단 구조를 정확히 짚은 대응이 핵심이었습니다. 강대현 변호사는 허위 매출자료가 거래의 출발점이자 전제였다는 점을 일관되게 정리하여, 형사와 민사 판단이 동일한 방향으로 이어지도록 사건을 설계하였습니다.
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사기/공갈, 매매/소유권 등
김강희 변호사
[3편] 상가분양계약 취소: 무너진 신뢰, 법이 바로잡다
상가분양계약이 취소되었습니다. 왜?전유공용공간(공유 복도)을 전용면적에 포함한 분양행위 및 엘리베이터 접근성에 대한 허위 설명이 그 이유입니다.[1] 사건 개요● 원고: 상가 수분양자● 피고: 시행사(E) 및 신탁사(G)● 피고는 상가 분양 과정에서 ‘전용면적 38.38㎡’라고 광고했으나, 실제로는 공용 복도 면적(5.13㎡)이 포함된 수치였습니다.● 원고는 준공 후 실측을 통해 실제 사용 가능한 면적이 33.25㎡(13.36% 축소)임을 확인했습니다.● 또한 피고는 “상가 손님이 이용 가능한 엘리베이터가 앞에 설치된다”고 설명했으나, 실제로는 입주민 전용 엘리베이터였습니다.[2] 원/피고의 주장 및 법원의 판단원고는 분양 당시 피고로부터 “전용면적 38.38㎡”라는 설명을 들었고, 설계도면과 광고자료에도 같은 면적이 표시되어 있었기 때문에 이를 신뢰하고 계약을 체결하였습니다. 그러나 준공 후 실측해 보니 실제로는 공용복도 5.13㎡가 포함된 면적이었고, 실제 사용할 수 있는 전용공간은 33.25㎡에 불과했습니다. 또한 피고는 분양 당시 “상가 이용객이 바로 접근할 수 있는 엘리베이터가 인접해 있다”고 홍보했으나, 실제로는 해당 엘리베이터가 입주민 전용으로 지정되어 상가 고객이 사용할 수 없었습니다. 이러한 허위·과장된 설명이 없었다면 계약을 체결하지 않았을 것이라고 주장하며, 착오 또는 사기를 이유로 분양계약을 취소하고 이미 납부한 분양대금 전액(약 9억7,700만 원)의 반환을 구했습니다.이에 대해 피고(시행사)의 주장은 다음과 같습니다.첫째, ‘전용면적 38.38㎡’ 표시는 설계 변경 과정에서 일부 공용면적이 포함된 것일 뿐이며, 통상 분양 실무에서도 전유공용공간(공유 복도 등)을 전용면적에 포함해 표시하는 관행이 존재하므로, 이를 허위로 볼 수 없다고 주장했습니다. 둘째, 엘리베이터 이용 문제 역시 건물 내 운영방식에 따른 사후 관리사항일 뿐, 계약 체결 당시 약정된 사항이 아니므로 고지의무 위반에 해당하지 않는다고 항변했습니다. 셋째, 설령 일부 정보가 부정확했더라도 전체 상가 가치를 고려하면 매매대금 상당의 경제적 이익을 취득했으므로, 계약취소 사유로 보기 어렵다고 주장했습니다.그러나, 법원은 이같은 피고의 주장을 모두 배척했습니다.먼저, 공용면적 허위표시에 관한 판단입니다.법원은 전유공용공간(복도 등)을 전용면적에 포함한 것은 거래 상대방이 계약 여부를 결정함에 있어 중대한 영향을 미치는 요소라고 보았습니다. 전용면적은 부동산 거래에서 가장 기본적이고 결정적인 정보 중 하나로, 원고가 실제로 사용할 수 있는 공간의 크기를 직접적으로 의미합니다. 따라서 피고는 설계도면이나 광고자료에 기재된 전용면적에 공용공간이 포함되어 있다면 이를 사전에 명시적으로 고지할 신의칙상 의무가 있다고 판단했습니다. 이러한 고지가 없었다면 매수인은 계약 체결 여부에 중대한 착오에 빠질 수 있으며, 이는 부작위에 의한 기망행위에 해당합니다.다음으로 엘리베이터 접근성 허위설명 부분에 대해 법원은, 피고가 “상가 고객이 이용 가능한 엘리베이터가 바로 앞에 설치될 예정”이라고 설명하고 홍보한 이상, 실제로 해당 엘리베이터가 입주민 전용으로 지정된 사실은 반드시 알려야 했다고 보았습니다. 엘리베이터 이용 가능 여부는 상가의 접근성, 유동인구, 매출에 직결되는 사항으로, 매수인의 판단에 중대한 영향을 미칠 수 있기 때문입니다. 피고가 이를 알리지 않은 것은 명백한 사실 은폐로서, 고지의무를 위반한 부작위에 의한 기망행위에 해당한다고 판시했습니다.법원은 피고의 “통상적인 분양 관행이었다”는 항변에 대해서도, 설령 일부 분양사업에서 유사한 표시가 존재하더라도 그 자체로 신의성실 원칙상 고지의무가 면제되는 것은 아니라고 명확히 밝혔습니다. 상가의 실질적 면적과 접근성은 매수인의 계약 체결 의사결정의 핵심 요소이므로, 분양회사가 이를 숨기거나 과장한 경우에는 민법상 사기 또는 착오취소 요건이 충족된다고 판단했습니다.결국 법원은 원고의 계약취소 주장을 받아들였습니다. 피고가 고지의무를 위반하여 원고를 착오에 빠뜨린 이상, 계약은 처음부터 무효가 되며, 피고는 원고에게 분양대금 9억7,737만 원 전액 및 이에 대한 법정이자를 반환해야 한다고 판결했습니다.[3] 실무적 시사점(1) 전용면적의 진실성 확보는 분양계약의 핵심 의무전용면적은 매수인이 가장 중시하는 거래 지표이자, 계약 체결의 결정적 판단 요소입니다. 따라서 시행사나 분양대행사가 전용면적에 공용복도, 기계실, 기타 전유공용공간을 포함하여 면적을 부풀리면, 이는 단순한 표시 착오가 아니라 기망행위 또는 신의칙상 고지의무 위반에 해당할 수 있습니다.실무상 설계도면상 일부 공용공간이 전용면적과 구분되지 않는 경우가 흔하지만, 이를 사전에 명확히 설명하고 계약서 특약 또는 별첨도면에 표시해야 합니다. 특히 “설계 변경 예정”이라는 추상적 문구로 책임을 회피하는 것은 인정되지 않습니다. 본 판결은 이러한 ‘관행적 표시’라도 매수인에게 불리하게 작용한다면, 고지의무 위반으로 취급될 수 있음을 명확히 하였습니다.(2) 부작위에 의한 기망행위 인정 범위 확대대법원 판례는 거래 상대방이 알았더라면 계약을 체결하지 않았을 것이 분명한 사실을 숨긴 경우, 이는 부작위에 의한 기망에 해당한다고 봅니다. 본건에서도 피고는 “전용면적 38.38㎡”로 홍보하면서 복도면적이 포함된 사실을 알리지 않았고, 이로 인해 원고는 실제보다 큰 공간으로 오인하였습니다. 법원은 이를 명시적 허위진술이 없어도 사기취소 사유로 인정했습니다.이 판결은 “고지하지 않은 것도 기망이 될 수 있다”는 점을 실무적으로 재확인한 사례로, 향후 분양·매매 현장에서 설명·고지의무의 적극적 이행이 불가피해졌습니다. 시행사·분양대행사는 매수인이 계약 전 인지해야 할 정보를 체계적으로 제공해야 하며, 도면, 광고, 브로셔 등 모든 홍보자료를 동일한 기준으로 관리해야 합니다.(3) 시설 접근성과 구조적 편의성도 계약의 중요 요소이 판결의 또 다른 특징은 엘리베이터 이용 가능성과 같은 접근성 요소를 계약의 본질적 요소로 본 점입니다. 통상적으로 시행사들은 건축물의 구조나 사후 운영방식은 분양계약의 부수적 사정으로 간주하지만, 법원은 접근성·동선·주요 출입구 위치 등은 상가의 수익성과 직결되는 실질적 가치 요소이므로 이를 고지하지 않으면 계약취소가 가능하다고 보았습니다.따라서 향후 분양 현장에서는 “엘리베이터 이용 주체”, “출입 통로 동선”, “층간 이동 구조” 등을 설계도와 함께 구체적으로 명시해야 하며, 광고나 상담 과정에서 언급한 내용이 계약서에 반영되지 않으면 허위 설명으로 간주될 위험이 있습니다.(4) 분양계약서 작성 시 면책 특약의 중요성실무상 분양계약서에 ‘광고자료 내용은 계약의 일부가 아니다’라는 조항을 포함시키는 이유가 바로 여기에 있습니다. 법원은 본건에서 계약서와 도면이 일체로 구성되어 있었고, 면적 정보가 그 안에 명시되어 있었다는 점을 들어 계약 내용에 편입된 사실로 보았습니다. 따라서 분양사가 책임을 제한하려면, 계약서에 “도면·브로셔상의 면적은 참고용이며, 실제 전용면적은 준공 시 실측 기준에 따른다”는 명확한 문구를 넣어야 합니다. 반면, 매수인 입장에서는 이 같은 문구가 있을 경우 오히려 착오취소가 어려워지므로, 계약서 검토 단계에서 이러한 특약 조항을 반드시 확인해야 합니다.(5) 분양사기 대응과 향후 분쟁 예방책이 사건은 분양사기의 형사책임 여부를 넘어, 민사상 계약의 무효 및 원상회복이 가능하다는 점을 보여줍니다.① 도면·면적표 검증 프로세스 문서화,② 고객 설명자료 통일화,③ 분양상담 녹취 또는 확인서 작성,④ 광고문안의 법률검토 등을 통해 분쟁 가능성을 최소화해야 합니다.결론이 판례는 상가·오피스텔·지식산업센터 등 분양시장에서 “설명하지 않은 사실”이 곧 “기망”이 될 수 있음을 선언한 판결입니다. 결국, 면적·시설·구조 등 거래의 본질적 요소는 광고나 설계단계에서부터 투명하게 공개되어야 하며, 이를 누락한 채 계약을 체결하면 민사상 계약취소 및 전액 반환까지 이어질 수 있습니다.
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대여금/채권추심, 가압류/가처분
고준용 변호사
연인에게 빌려준 돈, 돌려받을 수 있을까요?[연인간 대여금분쟁]
1. 들어가며"연애할 땐 아무렇지 않았는데, 헤어지고 나니 돈 문제만 남았습니다."아주 많은 분들이 이별 후 금전 문제로 고민합니다.특히 동거 관계 등 아주 깊은 연인 관계였던 분들은 생활비, 차량 명의, 선물, 카드비 등의 형태로 송금된 돈이 많아 그 성격이 '대여금인지 증여인지' 아주 복잡한 상황에 직면하는 경우가 대부분입니다.'이별' 자체도 비극적인 일이지만 아이러니하게도 헤어진 이후 남는 것은 이별의 뒤처리, 즉 돈 문제일 가능성이 높습니다. 이러한 문제가 민사소송 등 법적 다툼까지 이어지는 가장 근본적인 이유는 연인 간에 빌려주는 돈인지, 아니면 순수하게 그냥 쓰라고 조건 없이 주는 돈인지 명확하게 규정하지 않은 채 돈이 오가는 사례들이 매우 많기 때문입니다.그렇다면 연인 사이에서 주고받은 돈, 정말 '빌려준 것'으로 인정될 수 있을까요?2. 연인 사이 금전 분쟁, 법적으로 해결 가능한 문제인가요?사람들은 흔히 "서로 사랑하는 사이에 준 돈인데 어떻게 법적으로 소송까지 하냐"라고 생각하곤 합니다.하지만 법은 감정보다 사실관계와 증거를 중심으로 객관적인 시선에서 사안을 판단합니다.대여금반환청구소송에서 그 반환을 청구하는 자(원고)는,① 대여금 계약 체결 사실(증여가 아닌 대여 관계라는 사실) ②실제로 금원을 지급한 사실 ③변제기가 도래한 사실 모두를 입증해야 합니다.연인 사이 금전 분쟁의 핵심 포인트는 '대여 의사'가 있었는가입니다.다음과 같은 경우엔 법적으로 ‘대여금’으로 인정될 가능성이 높습니다:● “이거 나중에 꼭 갚아줘”라는 문자/카톡/녹취● 이체 메모란에 ‘대여금, 빌려줌’ 등 기재● 일정 시점 이후 상환을 요구한 내역 (문자, 내용증명 등) 등 입증자료반대로 단순히 "생활비로 줬다", "집세 대신 내가 냈다" 정도로는 다른 증거 없이 대여 사실을 입증하기 어렵습니다."기본적으로 연인 사이 대여금 분쟁은 입증자료 부족으로 원고에게 불리할 수밖에 없습니다."차용증이나 은행 입금 내역 등 모든 입증자료가 있다면 대여금 분쟁은 매우 쉬운 소송에 속하지만 입증자료들이 부족한 상황이라면 기본적으로 원고에게 불리할 수밖에 없습니다.헤어진 연인의 경우, 서로 간의 금전 거래는 빌려준 사람 입장에서는 차용증도 없고 상대방이 채무를 인정한 통화 녹취나 문자메시지도 없는 경우가 많습니다. 이러한 경우 증거자료가 너무 부족하여 아예 소송 자체를 포기하는 경우도 많습니다.3. 그렇다면 돈을 빌려준 것이 사실임에도 원고가 무조건 패소하게 되는 것일까요? [판례로 본 연인 간 대여금 분쟁]기본적으로 연인 간 대여금 분쟁에서 원고가 불리한 상황에 처해 있는 경우가 많은 것은 사실이지만, 반드시 원고가 패소하는 것은 아니라는 사실에 주목해야 합니다.[판례 1] 대구지방법원 2021. 7. 7. 선고 2020나326817 판결이 사건에서 A씨는 교제 중이던 B씨에게 1,000만 원을 계좌이체로 송금했습니다. 교제는 1개월 남짓 된 상황이고 별도의 차용증은 작성되지 않은 상태였습니다. 헤어진 후 A씨는 돈을 돌려달라고 요구했으나, B씨는 "그건 준 돈이다, 증여다"라고 주장한 사안입니다.이 사건에서 법원은 다음과 같이 판단했습니다.당사자 사이에 금전의 수수가 있다는 사실에 관하여 다툼이 없다고 하더라도 이를 대여하였다는 원고의 주장에 대하여 피고가 다투는 때에는 그 대여 사실에 대하여 이를 주장하는 원고에게 증명책임이 있다. 한편 금전을 주고받은 두 사람이 연인관계에 있는 남녀 간이라고 하여 금전수수의 원인을 곧바로 증여라고 단정할 수는 없고, 그 원인이 대여인지 증여인지는 돈을 주고받은 경위, 당사자들의 경제사정 및 구체적 생활관계, 액수, 반환의사 유무 등을 종합하여 판단하여야 한다.비록 이 사건 금원에 대하여 차용증이 작성되지는 않았으나, 원고와 피고가 당시 연인 관계였던 점 등에 비추어 볼 때, 차용증 등 별도의 서류를 작성하는 것을 요구하기가 쉽지 않았을 것으로 보이고, 원고로서는 계좌이체의 방법으로 돈을 송금하여 원고의 계좌에 그에 관한 거래내역이 남기 때문에 굳이 차용증을 작성할 필요성을 느끼지 못했을 수도 있다.대여 관계 존재 여부에 대해 다툼이 있는 사안에서의 사실관계 판단은, 차용증 등 객관적인 근거자료가 충분하지 않은 상황이라 하더라도, 돈을 주고받은 경위, 당사자들의 경제사정 및 구체적 생활관계, 액수, 반환의사 유무, 당사자들 관계의 긴밀한 정도 등을 종합하여 판단이 가능하다고 보았습니다.결과적으로 법원은 ①고액의 송금(1천만 원)은 단순한 호의로 보기 어렵고 ②송금 직후 문자 메시지 ③결별 후 A씨의 변제 요구에 대해서 B씨도 절반 먼저 보낼게라고 답하여 사실상 대여를 인정한 점 등 정황을 종합적으로 판단하여 B씨에게 1,000만 원과 지연손해금을 지급하라고 판결하였습니다.[판례2] 부산지방법원 2015. 5. 8. 선고 2014나44007 판결이 사건에서 원고와 피고는 2009년부터 2013년까지 약 4년간 연인 관계였고, 원고는 2009. 7. 26.부터 2011. 3. 31.까지 약 1년 8개월간 총 9회에 걸쳐 합계 675만 원을 피고에게 송금한 사실이 있습니다.이 사건의 경우 연인이었던 기간에 비해 송금한 금액이 비교적 소액이고, 차용증도 작성되지 않아 원고에게 매우 불리한 사건이었지만 돈을 주고받은 경위, 당사자들의 경제사정 및 구체적 생활관계, 액수 등 정황을 고려하여 원고가 승소한 사건입니다.이 사건에서 법원은,① 이 사건 대여금을 송금한 당시 원고와 피고는 연인관계를 유지하고 있었으므로 차용증 등 별도의 서류를 작성하는 것이 쉽지 않았을 것으로 보이는 점,② 원고가 2011. 3. 피고에게 360만 원을 송금하였는데, 위 액수는 피고가 당시 사용한 신용카드대금을 상회하고 있는 점,③ 피고 명의 신용카드사용 내역의 기재만으로는 원고와 함께 사용한 내역이 불분명할 뿐만 아니라, 원고가 신용카드대금의 일부를 지급하겠다는 약정을 하였다고 볼 만한 자료도 없는 점,④ 원고가 피고에게 이 사건 대여금을 송금한 기간이 짧지 아니하나, 2011. 3. 4회에 걸쳐 피고에게 송금한 금액이 그 액수에 비추어 통상 연인 관계에서 호의로 출연하는 금원이라고 보기 어려울 정도의 다액인 점등을 들어 원고에게 승소 판결을 내렸습니다.4. 연인 간 대여금 분쟁 법률전문가의 도움이 중요합니다."중요한 것은 '감정'이 아닌 '증거'입니다"연인 사이 금전거래는 감정과 신뢰를 바탕으로 이루어지는 경우가 많습니다.당시에는 '차용증을 쓸 필요가 없다'라는 식의 안일한 생각을 하는 경우가 대부분입니다. 그러나 이별 이후 금전 문제로 분쟁이 발생하면, 상대방은 "그건 준(증여한) 돈이지 빌린 것이 아니다"라고 입장을 바꾸는 경우가 많습니다.이처럼 연인 간 대여금 분쟁에서 핵심이 되는 쟁점은 단 하나입니다."이 돈을 빌려준 것이냐, 준 것이냐"를 누가 얼마나 설득력 있게 입증할 수 있는가."실무상 다음과 같은 증거들을 충실히 갖추고 있다면 '대여금'으로 인정받을 가능성이 높습니다.1. 문자, 카카오톡 등 디지털 기록● "언제까지 갚아줘", "미안 조금만 기다려줘" 같은 대화 내용은 대여 의사와 상환의 약속을 입증하는 강력한 증거입니다.● 반대로 "잘 써~", "생일 선물이야"라며 금전을 준 경우는 '증여'로 볼 여지가 큽니다.2. 송금 내역과 메모란 기재● 송금 내역이나 메모에 '대여', '급전', '생활비 지원' 등 메모가 있다면 대여 의사 확인에 큰 도움이 됩니다..● 메모가 없는 경우에도 법률전문가의 도움을 받아 정황을 잘 주장한다면 충분히 대여 의사를 입증 가능합니다.3. 상대방의 언행 변화(문자 등)● 이별 직후 변제 요청을 받은 상대방이 "한꺼번에 주려고 했다", "조금씩 갚겠다"라고 말한 경우 이미 '채무'로 인식하고 있었던 정황이 되므로 이는 결정적 근거가 될 수 있습니다.4. 생활비, 공동 지출의 구분● 단순 생활비나 동거 비용은 증여로 간주될 확률이 높으므로, 금전 지급의 '명확한 목적'과 '일정한 규모'를 법률전문가의 도움을 받아 잘 입증하는 것이 대여로 인정받을 가능성을 높여줍니다.금전 문제는 감정이 아닌 증거와 전략으로 접근해야 합니다.'사랑했기에 돌려받을 수 없다고 포기했던 돈', 이제는 저희 법률사무소 도모의 도움으로 돌려받을 수 있습니다.도움이 필요하시면 언제든 연락주시기 바랍니다.
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