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손해배상, 계약일반/매매
김경숙 변호사
[계약 해제] 계약금 배액 상환으로 계약 해제하기 전 반드시 확인할 7가지
부동산 매매계약이나 각종 거래에서 계약을 해제하고 싶은 상황, 한 번쯤 겪어보신 분들이 많으실 겁니다. 특히 계약금 배액 상환(받은 계약금의 두 배를 돌려주는 방식)으로 계약을 해제하려 할 때, 의외로 까다로운 요건들이 있어 실무에서 분쟁이 자주 발생합니다."계약금의 두 배만 돌려주면 언제든 해제할 수 있는 것 아닌가요?"라고 생각하시는 분들이 많지만, 실제로는 시기와 방법을 잘못 선택하면 해제 자체가 무효가 되거나 손해배상 책임까지 질 수 있습니다.민법 제565조 제1항은 매매 당사자 일방이 계약금을 교부한 경우, 매도인은 계약금의 배액을 상환하고 매수인은 계약금을 포기함으로써 계약을 해제할 수 있다고 규정하고 있습니다. 그러나 이 권리에는 중요한 제한이 따릅니다.아래 7가지 체크리스트를 하나씩 확인하시면, 불필요한 법적 분쟁을 예방하는 데 큰 도움이 될 것입니다.계약금 배액 상환 해제 전 필수 체크리스트1 상대방이 이행에 착수했는지 확인하셨나요계약금 배액 상환 해제는 "상대방이 이행에 착수하기 전"까지만 가능합니다. 여기서 이행의 착수란 단순한 준비 행위가 아니라, 객관적으로 외부에서 인식할 수 있을 정도로 이행 행위의 일부를 실현한 경우를 말합니다. 예를 들어 매수인이 중도금을 지급했거나, 매도인이 소유권 이전에 필요한 서류를 준비해 제공한 경우 등이 해당됩니다. 이 시점을 넘기면 배액 상환 해제권 자체가 소멸하므로 가장 먼저 확인하셔야 합니다.2 교부한 금원이 법적으로 '계약금'에 해당하는지 확인하셨나요거래 현장에서는 "가계약금", "예약금", "선금" 등 다양한 명칭이 사용됩니다. 그런데 민법 제565조의 해약금 추정 규정이 적용되려면, 해당 금원이 법적으로 '계약금' 성격을 가져야 합니다. 계약서에 "본 계약금은 해약금으로서의 성격을 갖지 않는다"는 특약이 있으면 배액 상환 해제가 불가능할 수 있습니다. 계약서의 문구를 꼼꼼히 살펴보시길 권합니다.3 배액 상환 금액을 정확히 산정하셨나요배액 상환이란 받은 계약금의 "두 배"를 돌려주는 것입니다. 예컨대 매도인이 5,000만 원을 계약금으로 수령했다면, 해제 시 1억 원(수령한 5,000만 원 반환 + 추가 5,000만 원)을 지급해야 합니다. 간혹 "추가로 계약금만큼만 더 주면 된다"고 오해하시는 분들이 있는데, 총 지급액은 반드시 계약금의 2배여야 합니다. 이자나 부대비용이 포함되는지는 계약 내용에 따라 달라질 수 있으므로 확인이 필요합니다.4 배액 상환금을 실제로 '제공'할 준비가 되셨나요해제 의사를 통보하면서 동시에 배액 상환금을 현실적으로 제공하거나, 적어도 이를 제공할 준비가 완료되었음을 알려야 합니다. 대법원 판례는 배액 상환의 의사표시만으로는 부족하고, 실제 금원을 현실적으로 제공하거나 상대방의 수령 거절 시 공탁하는 등의 조치가 필요하다고 보고 있습니다. 단순히 "두 배 줄 테니 계약 해제합니다"라고 말하는 것만으로는 해제의 효력이 발생하지 않을 수 있습니다.5 해제 통보를 서면으로 하셨나요법률상 해제 의사표시의 방식에 특별한 제한은 없지만, 실무에서는 반드시 내용증명 우편 등 서면으로 통보하시는 것을 권합니다. 구두 통보만으로는 나중에 "언제 해제 의사를 전달했는지"를 둘러싼 분쟁이 발생할 수 있고, 이행 착수 전후 시점에 관한 다툼에서 불리해질 수 있습니다. 내용증명에는 해제 의사, 배액 상환금의 금액과 지급 방법을 명확히 기재하시기 바랍니다.6 계약서에 위약금 또는 손해배상 예정 조항이 있는지 확인하셨나요계약서에 "계약 해제 시 위약금으로 계약금 상당액을 지급한다"는 조항이 있으면, 이는 민법 제565조의 해약금과 다른 성격의 손해배상 예정일 수 있습니다. 이 경우 계약금 배액 상환만으로 해제가 완결되지 않고, 별도의 위약금 지급 의무가 추가될 가능성이 있습니다. 두 조항의 관계를 정확히 파악하는 것이 중요합니다.7 해제 후 원상회복 범위를 확인하셨나요계약이 해제되면 쌍방은 원상회복 의무를 부담합니다(민법 제548조). 부동산 거래의 경우 이미 인도받은 부동산의 반환, 사용 이익의 정산 등이 문제될 수 있습니다. 특히 계약금 배액 상환 해제가 이루어지더라도, 그 사이 발생한 세금(취득세 등)이나 중개보수 등의 비용 정산 문제가 남을 수 있으므로, 해제 전에 원상회복의 구체적 범위를 미리 점검하시는 것이 바람직합니다.놓치기 쉬운 실무 포인트이행 착수의 판단 시점은 "나의 이행 착수"가 아니라 "상대방의 이행 착수" 기준입니다. 내가 아무리 이행에 착수했더라도, 상대방이 아직 이행에 착수하지 않았다면 상대방은 여전히 해약금에 의한 해제가 가능합니다. 반대로, 내가 이행에 착수했다는 사실만으로는 내 해제권이 보전되지 않습니다.또한, 중도금 약정일이 도래하기 전이라 하더라도 매수인이 중도금을 미리 지급한 경우, 이는 이행의 착수에 해당할 수 있다는 점에 유의하셔야 합니다. 약정된 이행기가 아직 남았다고 안심하고 계시다가 해제 시기를 놓치는 경우가 실무에서 적지 않게 발생합니다.계약금 배액 상환 해제는 비교적 간명한 제도처럼 보이지만, 실제로는 이행 착수 여부의 판단, 배액 상환금의 현실 제공 방법, 위약금 조항과의 관계 등 여러 법률적 쟁점이 복잡하게 얽혀 있습니다. 위 7가지 항목을 하나씩 점검하신 후 해제 절차를 진행하시면, 예상치 못한 법적 위험을 상당 부분 줄이실 수 있습니다.김경숙 변호사의 코멘트더감 법률사무소 · 경기도 수원시계약금 배액 상환 해제 사건을 다루다 보면, 이행 착수 시점에 대한 판단 착오로 해제가 무효가 되는 경우를 자주 접합니다. 특히 내용증명 없이 구두로만 해제를 통보했다가 분쟁이 커지는 사례가 많으므로, 반드시 서면으로 절차를 진행하시길 권합니다. 구체적 상황에 따라 결론이 달라질 수 있으니 가능한 빨리 전문가의 검토를 받으시는 것이 안전합니다.
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배임/횡령, 사기/공갈
김경숙 변호사
하도급 사기로 고소됐을 때 변호사 선임이 판결에 미치는 영향
하도급 공사대금을 받고 잠적하거나 공사를 완료하지 않는 하도급 사기, 실제 법원에서는 어떤 형량을 선고할까? 변호사를 선임하면 결과가 달라질까?전국 13개 지방법원 하도급 관련 사기 판결 874건을 분석한 결과, 하도급 사기는 실형(징역) 비율이 37.6%로 높은 편이며, 변호사 미선임 시 벌금 비율이 47.5%로 상대적으로 경미한 처벌에 그치는 반면, 사선 변호사 선임 사건은 오히려 실형 비율이 46.2%로 높게 나타났습니다. 이는 사건 자체의 중대성이 변호사 선임 여부에 영향을 미치기 때문입니다.874건하도급 사기 총 판결2016~2024년37.6%실형(징역) 비율329건337만원평균 벌금액중앙값 300만원9.8개월평균 징역 기간중앙값 8개월핵심 인사이트: 변호사 선임은 사건 중대성의 반영사선 변호사를 선임한 하도급 사기 사건의 실형 비율은 46.2%로, 미선임(25.3%)보다 약 21%p 높습니다. 이는 변호사 선임 자체가 형량을 높이는 것이 아니라, 사기 금액이 크거나 피해자가 다수인 중대 사건일수록 피고인이 적극적으로 변호사를 선임하는 경향이 반영된 결과입니다. 집행유예 비율에서는 사선(45.3%)이 미선임(27.2%)보다 18.1%p 높아, 실형 위기 사건에서 집행유예를 이끌어내는 데 변호사의 역할이 확인됩니다.하도급 사기 처벌 유형 분포 (874건)벌금24.9%218건집행유예37.4%327건징역37.6%329건변호사 유형별 실형(징역) 비율 비교사선46.2%109건국선-미선임25.3%66건구분벌금집행유예징역(실형)사선 변호사8.5%(20건)45.3%(107건)46.2%(109건)국선 변호사-(하도급 내 미구분)--미선임47.5%(124건)27.2%(71건)25.3%(66건)하도급 전체24.9%(218건)37.4%(327건)37.6%(329건)분석 1하도급 사기 vs 전체 사기, 형량 차이는?▼분석 2사선 변호사 선임 사건의 집행유예 효과▼분석 3하도급 사기의 변호사 선임 현황과 재판기간▼하도급 사기 대응 시 확인해야 할 핵심 사항1사건 규모를 객관적으로 파악하라피해 금액과 피해자 수에 따라 벌금부터 실형까지 형량 편차가 크므로, 자신의 사건 위치를 먼저 확인해야 합니다.2실형 리스크가 있다면 변호사 선임을 검토하라실형 위기 사건에서 사선 변호사 선임 시 집행유예 비율이 45.3%로, 적극적 변론이 양형에 영향을 미칠 수 있습니다.3피해 변제와 합의를 우선 추진하라하도급 사기의 집행유예 비율(37.4%)이 전체 사기(32.5%)보다 높은 것은 변제 가능성이 양형에 반영되기 때문입니다.4벌금형 가능성도 열어두라하도급 사기 218건(24.9%)이 벌금형으로 종결되었으며, 평균 약 337만 원, 최대 2,000만 원까지 선고되었습니다.5국선 변호사 제도를 적극 활용하라하도급 사기 피고인의 43.1%가 국선 변호사를 선임하고 있으며, 경제적 여건이 어려운 경우 충분히 도움이 됩니다.본 분석은 전국 13개 지방법원 사기죄 1심 판결 6,119건(2016~2024년) 중 하도급 관련 874건을 기반으로 작성되었습니다.데이터 출처: 알법(albup.co.kr) 판결 데이터베이스김경숙 변호사의 코멘트더감 법률사무소 · 경기도 수원시하도급 사기 874건 데이터를 보면, 사선 변호사 선임 사건의 실형 비율이 높게 나타나는 것은 중대 사건에서 변호사를 선임하는 구조적 특성 때문입니다. 핵심은 집행유예 전환율입니다. 실형 위기 사건에서 사선 변호사가 선임된 경우 45.3%가 집행유예를 받았다는 점은 변호사의 양형 변론이 실질적 효과를 발휘한다는 의미입니다. 하도급 분쟁은 민사와 형사가 복합적으로 얽히는 경우가 많으므로, 초기 단계부터 전략적 대응이 중요합니다.
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임대차, 계약일반/매매
김경숙 변호사
[상가 임대차] 상가 경매 낙찰 후 기존 임차인의 권리는 어떻게 되는가
상가건물이 경매로 낙찰되면 기존 임차인의 법적 지위가 어떻게 달라지는지는 실무에서 빈번하게 문제가 됩니다. 대항력의 유무, 확정일자 취득 시점, 그리고 권리금 회수 가능성까지 여러 쟁점이 복합적으로 얽히기 때문입니다. 아래에서 가상의 사례를 통해 핵심 쟁점을 정리합니다.사례 개요서울 마포구에서 분식점을 운영하는 C씨(48세, 여성)는 2021년 3월 해당 상가건물 1층 점포에 보증금 8,000만 원, 월차임 180만 원의 조건으로 임대차계약을 체결하고 사업자등록을 마쳤습니다. 확정일자도 같은 달에 받았습니다.그런데 2024년 11월, 건물 소유자의 채무 문제로 해당 건물이 경매에 넘어갔고, 2025년 4월 D씨가 낙찰을 받았습니다. C씨는 아직 임대차 기간이 남아 있었고, 6년간 형성한 단골 고객층 덕분에 권리금도 약 5,000만 원 상당으로 평가되는 상황입니다.C씨는 계속 영업할 수 있는지, 보증금은 돌려받을 수 있는지, 권리금은 어떻게 되는지 걱정이 큽니다.쟁점 1. 대항력이 인정되는가 - 임차인의 존속 여부상가건물 임대차보호법 제3조에 따르면, 임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 마친 경우 그 다음 날부터 제3자에 대한 대항력을 갖습니다. 여기서 핵심은 대항력을 갖춘 시점이 경매의 기준이 되는 근저당권 설정일보다 앞서는지 여부입니다.대항력 판단 기준임차인의 대항요건 구비일(사업자등록 + 인도 완료 다음 날)이 근저당권 설정 등기일보다 앞서면, 낙찰자에게도 임대차의 효력을 주장할 수 있습니다. 반대로 근저당권이 먼저 설정되었다면, 경매로 인해 임대차는 소멸합니다.C씨의 경우 2021년 3월에 입점과 사업자등록을 동시에 마쳤습니다. 만약 해당 건물에 설정된 근저당권이 2020년에 이미 존재했다면, C씨의 대항력 취득 시점이 근저당권보다 늦으므로 대항력이 인정되지 않습니다. 이 경우 C씨는 낙찰자 D씨에게 임대차 존속을 주장하기 어렵고, D씨의 인도 요구에 응해야 할 수 있습니다.반면, 근저당권 설정일이 2022년 이후라면 C씨의 대항력이 우선하므로, 낙찰자 D씨는 C씨의 임대차 조건을 그대로 승계하게 됩니다. 이 경우 C씨는 잔여 임대차 기간 동안 계속 영업이 가능합니다.쟁점 2. 보증금의 회수 가능성보증금 회수는 대항력 유무와 확정일자 취득 여부에 따라 경로가 달라집니다.첫째, 대항력이 있는 경우입니다. C씨의 대항력이 근저당권보다 앞서면, 낙찰자 D씨가 임대인의 지위를 승계하므로 임대차 종료 시 D씨에게 보증금 반환을 청구할 수 있습니다. 임대차가 계속되는 한 보증금도 보호됩니다.둘째, 대항력이 없지만 확정일자가 있는 경우입니다. 대항력이 없더라도 확정일자를 받아 두었다면 경매 배당절차에서 보증금을 우선변제 받을 수 있는 가능성이 있습니다. 다만 이때도 근저당권과의 선후 관계에 따라 배당 순위가 결정되므로, 선순위 채권이 많으면 전액 회수가 어려울 수 있습니다.소액임차인 최우선변제상가건물 임대차보호법 제14조 및 동법 시행령에 따라, 일정 보증금 이하의 소액임차인은 다른 담보물권자보다 우선하여 보증금의 일부를 변제받을 수 있습니다. 서울 기준으로 보증금이 6,500만 원 이하인 경우 2,200만 원까지 최우선변제를 받을 수 있지만(2024년 기준 시행령), C씨의 보증금은 8,000만 원이므로 이 요건에 해당하지 않을 가능성이 높습니다.셋째, 대항력도 확정일자도 없는 경우에는 경매 배당에서 후순위로 밀려 사실상 보증금 회수가 매우 어려워집니다. 일반 채권자로서 배당에 참가해야 하며, 잔여 배당금이 없으면 회수 자체가 불가능합니다.쟁점 3. 권리금 회수 기회의 보호 여부C씨가 6년간 형성한 단골 고객과 영업 노하우는 상당한 가치가 있으므로, 권리금 회수 기회 보호 문제가 핵심적인 쟁점이 됩니다.상가건물 임대차보호법 제10조의4는 임대인이 임차인의 권리금 회수 기회를 방해해서는 안 된다고 규정하고 있습니다. 임차인이 새로운 임차인을 주선했음에도 임대인이 정당한 사유 없이 거절하거나 방해하면 손해배상 책임을 질 수 있습니다.그러나 여기에 중요한 예외가 있습니다. 같은 법 제10조의4 제2항 제4호는 "임차인이 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 아니한 경우"를 제외 사유로 두고 있는데, 이보다 실무적으로 더 자주 문제가 되는 것은 경매 상황에서의 적용 여부입니다.경매와 권리금 보호의 관계상가건물 임대차보호법 제10조의4 제2항 제8호는 정당한 권한에 의하여 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인의 권리를 승계하지 아니하기로 하는 경우를 규정하고 있으나, 핵심은 같은 조 제1항 단서에서 경매에 의한 낙찰의 경우에는 권리금 회수 기회 보호 규정이 적용되지 않는다는 점입니다. 즉, 경매로 소유권을 취득한 낙찰자 D씨에게는 권리금 회수 기회 보호 의무가 없습니다.이는 실무에서 임차인에게 가장 큰 타격이 되는 부분입니다. C씨가 5,000만 원 상당의 권리금 가치를 형성했더라도, 경매 낙찰자 D씨에게 이를 청구하는 것은 법적으로 어렵습니다. 다만 기존 임대인(이전 소유자)이 경매를 초래한 경위에 따라, 기존 임대인에 대한 손해배상 청구 가능성이 완전히 배제되는 것은 아닙니다. 기존 임대인이 권리금 회수 기회를 적극적으로 방해한 사정이 있다면 별도의 검토가 필요합니다.C씨가 취할 수 있는 실무적 대응위 쟁점을 종합하면, C씨에게는 다음과 같은 실무적 대응이 필요합니다.대항력 선후 관계 확인 - 등기사항전부증명서를 발급받아 근저당권 설정일과 자신의 대항요건 구비일을 정확히 비교해야 합니다. 이 판단이 이후 모든 권리의 출발점이 됩니다.배당요구 신청 - 대항력이 없는 경우라면, 경매 법원에 배당요구종기일 전까지 반드시 배당요구를 신청해야 합니다. 기한을 놓치면 배당 자체에 참여할 수 없습니다.낙찰자와의 협상 준비 - 대항력이 인정되는 경우에도, 향후 임대 조건 재협의가 필요할 수 있습니다. 현재 임대차 조건, 잔여 기간, 그간의 차임 납부 이력 등을 정리해 두는 것이 협상에 유리합니다.권리금 관련 증빙 확보 - 경매 낙찰자에게는 법적으로 권리금 청구가 어렵지만, 기존 임대인에 대한 손해배상 가능성을 대비하여 권리금 산정 근거(매출 자료, 거래 관행, 인근 시세 등)를 확보해 두어야 합니다.전문가 조력의 시기 - 경매 진행 중이라면 배당요구종기일이라는 명확한 기한이 있으므로, 권리 분석과 대응 전략 수립은 가능한 이른 시점에 이루어지는 것이 유리합니다.상가 경매에서 임차인의 권리는 대항력 취득 시점, 확정일자 유무, 보증금 규모에 따라 결과가 크게 달라집니다. 특히 권리금 회수 기회 보호가 경매 상황에서는 적용되지 않는다는 점은 많은 임차인이 간과하는 부분입니다. 임대차 계약 체결 단계에서부터 대항요건과 확정일자를 빠짐없이 갖추어 두는 것이 최선의 예방책이며, 이미 경매가 진행 중이라면 배당요구 기한을 놓치지 않는 것이 가장 중요합니다.김경숙 변호사의 코멘트더감 법률사무소 · 경기도 수원시상가 경매 사건을 다루면서 가장 안타까운 경우가 배당요구종기일을 놓쳐 보증금 회수 기회 자체를 잃는 상황입니다. 경매 개시를 알게 된 즉시 등기부상 근저당권 설정일과 본인의 대항요건 구비일을 비교하고, 배당요구 신청 기한을 확인하시기 바랍니다. 권리금과 보증금 문제가 복합적으로 얽힌 경우라면 가능한 빨리 전문가의 조력을 받으시길 권합니다.
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배임/횡령, 사기/공갈
민경남 변호사
[형사] 대법원 "채권양도인이 돈 받아 썼어도 횡령죄 아니다"
■ 채권양도인이 채무자에게 양도사실을 통지하지 않고 돈을 받아 쓴 경우 횡령죄가 성립할까채권양도인은 채권을 채권양수인에게 양도한 경우 민법에 따라 채무자에게 통지하여야 합니다. 왜냐하면, 채권양도인이 채무자에게 채권을 양도하였다는 취지를 통지하지 않은 경우, 채무자는 양도사실을 모르고 채권양도인에게 변제할 경우, 채무자로서는 채권양도인에게 변제를 하였음에도 불구하고 아무런 변제의 효력을 얻지 못하고, 결국 채권양수인에게 변제하여야 하는 이중변제 위험이 있을 수 있기 때문입니다. 따라서, 이를 막고자 민법 제450조는 채권양도인의 경우 채권을 양도한 경우 채무자에게 채권양도 사실을 통지하여야만 제3자에게 대항할 수 있도록 규정하고 있습니다. 그런데, 채권양도인이 채권을 양도하였음에도 불구하고 이를 채무자에게 통지하지 않고 돈을 받아 쓰지 않은 경우 형법상 횡령죄가 성립할까요?■ 기존 대법원 판례의 입장대법원은 채권양도인이 양도 통지 전에 채무자로부터 채권을 추심하여 금전을 수령한 경우, 양도인과 양수인 사이에서 그 금전의 소유권 귀속 및 양도인이 위 금전을 양수인을 위하여 보관하는 지위에 있다고 보아 횡령죄의 성립을 인정해 왔습니다. 그러나 이에 대하여 대법원은 2022. 6. 23. 이러한 판례를 아래와 같이 변경하였습니다.■ 변경된 대법원 판례의 입장대법원 전원합의체는 2022. 6. 23. 채권양도인과 채권양수인 사이에 어떠한 위탁관계가 설정된 적이 없고, 채권양도인이 채무자로부터 채권양수인을 위해 '대신 금전을 수령한 것'으로 볼 수 없으며, 채권양도인이 수령한 금전의 소유권이 수령과 동시에 채권양수인의 소유로 되었다고 볼 수 있는 법적 근거가 없다는 이유에서 채권양도인이 통지 등 채권양도의 대항요건을 갖춰주지 않은 채 채무자로부터 채권을 추심해 금전을 수령한 경우 특별한 사정이 없는 한 금전의 소유권은 채권양수인이 아니라 채권양도인에게 귀속하고 채권양도인이 채권양수인을 위해 이를 보관하는 자의 지위에 있다고 볼 수 없다며 따라서 채권양도인이 그 금전을 임의로 처분하더라도 횡령죄는 성립하지 않는다고 판단하였습니다(대법원 2022. 6. 23. 선고 2017도3829 전원합의체 판결 참조).■ 대법원 판례의 시사점대법원 판례는 죄형법정주의를 엄격하게 적용하는 입장에서 민사적 문제를 형사법상 범죄로 확대하는 것을 방지하고자 하는 최근 대법원 판례의 흐름을 반영한 판례라고 보입니다. 다만, 실무에서는 민사상 채권양도인이 돈을 다 빼돌려 책임재산이 없는 경우 민사상 소송이 실익이 없는 경우가 있어서 채권 양도, 양수시에는 각별히 유의하셔야 하겠습니다.
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건축/부동산 일반, 계약일반/매매
민경남 변호사
[건설] 수급업자가 공사 계약서를 차명으로 작성하면 어떻게 될까
■ 수급업자가 공사 계약서를 차명으로 작성하면 어떻게 될까소규모 건설업체는 건설을 위한 공사 도급 계약을 체결하는 경우 차명으로 계약을 하는 경우가 많습니다. 그 이유는 여러 가지가 있습니다만 대부분의 경우 종합건설을 위한 면허가 없어서 면허를 빌려서 계약하기 위한 것이거나, 혹시 있을지도 모를 소송 등에 대비하기 위해 차명으로 재산을 소유하기 위한 것입니다. ■ 타인 명의로 공사를 하게 되는 경우 무엇이 문제일까그런데 이렇게 하는 경우 크게 2가지 문제가 발생하게 됩니다. 첫 번째로 누가 공사 도급 계약의 당사자인지 문제가 됩니다. 따라서 공사의 도급인은 누구에게 공사에 대한 책임을 물어야 하는지 명확하지 않으며, 반대로 명의를 차용한 공사의 실질적인 수급인은 도급인에게 공사대금을 청구할 자격이 있는 것인지 문제가 됩니다.두 번째로 건설산업기본법 제21조 제1항과 제2항은 건설업 등록증을 대여하거나 빌려서는 안된다고 규정하고 있고, 이를 위반하면 같은 법 제95조의2(벌칙) 2호에서 5년 이하의 징역, 5천만원 이하의 벌금에 처한다고 규정하고 있으므로 이를 위반한 것이 되기 때문입니다.■ 이러한 문제를 어떻게 해결해야 할까먼저, 대법원은 "당사자 사이에 계약의 해석을 둘러싸고 이견이 있어 당사자의 의사 해석이 문제 되는 경우, 계약의 해석 방법"에 관하여 "당사자 사이에 계약의 해석을 둘러싸고 이견이 있어 당사자의 의사 해석이 문제 되는 경우에는 계약의 형식과 내용, 계약이 체결된 동기와 경위, 계약으로 달성하려는 목적, 당사자의 진정한 의사, 거래 관행 등을 종합적으로 고려해서 논리와 경험의 법칙, 그리고 사회일반의 상식과 거래의 통념에 따라 합리적으로 해석해야 한다."고 하여 실질설의 입장에서 판단하고 있습니다. 따라서 공사에 관하여 문제가 발생한 경우 실질설에 따라 판단하여야 하므로 명의 차용인의 입장에서 판단을 하여야 할 것으로 보입니다.다만 사안에 따라서는 상법에 따른 명의대여자의 책임 등이 있을 수도 있으므로 이러한 계약을 할 때는 신중한 판단을 해야 할 것입니다. 또한, 실질설에 따라서 판단을 한다고 하더라도 모든 경우에 명의 차용인이 공사의 주체로 판단되는 것이 아니므로 공사계약을 작성 할 때부터 법적인 리스크를 줄일 수 있도록 변호사와 상담을 통하여 꼼꼼하게 작성하는 노력이 필요할 것입니다. 두 번째로 자신이 종합건설 면허가 없어서 면허를 대여한 경우, 이는 명백한 불법으로서 형사처벌이 될 수도 있는 문제이므로 되도록 이를 피하는 것이 바람직하겠습니다. 건설업자에게 면허를 대여 후 시공을 하다가 예상치 못한 분쟁이 발생하여 건물이 완공도 되지 못해 금전적 손해를 받는 경우가 비일비재하므로 건축주는 건설업자의 면허를 따져 리스크를 최소화하는 노력이 필요할 것입니다.따라서, 차명으로 공사 도급 계약을 체결하고자 하시는 경우 사전에 계약서를 검토 받으시고, 문제가 발생한 경우 신속하게 변호사의 도움을 받으시길 바랍니다.
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손해배상, 계약일반/매매
민경남 변호사
[민사] 어떻게 하면 계약서를 잘 작성할까
■ 계약서의 중요성계약서는 쉽게 설명하면 이를 작성한 당사자 사이의 법으로서 당사자는 이에 구속됩니다. 따라서, 일정한 대상을 어떻게 처리할 것인가를 지시하거나 결정한다는 뜻에서 처분문서라고 불리기도 합니다. 가벼운 한 장 짜리 문서라고 하여도 처분문서는 정말 무시무시한 효력을 가지고 있습니다. 계약서에 따라 당사자 사이를 구속하므로 상대방이 계약을 이행하지 않는다면 이를 근거로 법원에 소송을 할 수 있기 때문입니다. 이번 포스트에서 모든 계약서 관련 사항을 다룰 수는 없으므로 잘 다루지 않는 계약서의 손해배상액의 예정과 위약금에 대해서 간략히 설명하고자 합니다. ■ 손해배상액의 예정으로 추정되어 감액을 피하려면 어떻게 해야할까대법원 판례는 손해배상이 아닌 진정한 의미의 위약금을 “위약벌”이라고 부르지만, 법률상 용어는 아니고, 손해배상액의 예정과 구별되는 진정한 의미의 위약금을 간단히 지칭하는 용어에 불과합니다.민법에 따르면 손해배상액의 예정이 과다하면 법원이 이를 직권으로 감액할 수 있는데, 이를 피하기 위해 계약서에 위약벌이라고 규정하면 감액을 피할 수 있을까요? 비록 위약벌이라는 용어를 사용하였으나 별도의 손해배상 규정을 두지 않고 손해가 없어도 위약벌 상당액을 지급하여야 한다는 규정도 없는 이상, 법원은 여전히 손해배상액의 예정으로 추정할 수 있습니다. 결국 손해배상액의 예정인가 아닌가 여부는 형식이 아닌 실질에 따라 판단하여야 할 것입니다. ■ 위약벌 규정시 또 다른 주의사항위약벌의 경우 중요하게 살펴볼 점은 위약벌은 감액이 어렵다고 알고 있지만 경우에 따라서 위약벌 규정 역시 지나치게 과다한 경우 민법 제103조에 따라 선량한 풍속 기타 사회질서에 반한다고 보아 전부 무효가 될 수도 있다는 점입니다. 다만, 손해배상액의 예정은 실제 손해를 기준으로 과다한 경우 감액을 하겠지만 위약벌은 사회질서에 반할 정도가 되어야 하므로 그 범위는 훨씬 좁다고 할 것입니다. ■ 계약서 작성시 변호사의 역할결국 계약서에서 손해배상액의 예정과 위약벌을 규정하는 것은 계약서 전체를 살펴서 적절하게 규정하는 것이 중요합니다. 계약서는 사전에 필요한 사항을 규정하여 분쟁을 예방하고자 하는 목적이 있습니다. 따라서, 계약서의 해석으로 인하여 당사자 사이에 문제가 발생하기 전 사전에 계약서 작성 및 검토에 있어서 전문가인 변호사의 도움을 받으시기를 추천드립니다.
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사기/공갈, 손해배상
배대혁 변호사
[법률이야기 03] 투자 사기 피해, '처벌'보다 중요한 것은 '원금 회수'입니다
[법률이야기 03] 투자 사기 피해, '처벌'보다 중요한 것은 '원금 회수'입니다1. 사기꾼들의 전형적인 수법과 허점 ● 용도 편취의 입증: "사업이 망해서 못 주는 거다"라는 핑계를 깨뜨려야 합니다. 투자금이 처음부터 개인 채무 변제나 유흥비로 쓰였음을 밝혀내면 '사기죄'는 성립합니다. ● 은닉 자금의 경로 추적: 사기꾼들은 대포통장이나 지인의 명의를 빌려 자금을 세탁합니다. 이 경로를 법률적으로 추적하여 실질적인 자금 흐름을 끊어야 합니다.2. 실질적 회수를 위한 배대혁 변호사의 대응 ● 검찰·경찰 단계에서의 압박: 기소 전 단계에서 합의를 유도하는 것이 가장 효과적입니다. 구속 영장 실질심사 시점에 합의금을 제시하게 유도합니다. ● 민사상 손해배상 및 강제집행: 형사 유죄 판결이 나오면 이를 근거로 즉시 민사 집행에 착수합니다. 상대방의 명의로 된 작은 재산 하나까지도 놓치지 않고 추적합니다. ● 채무불이행자 명부 등재: 돈을 갚지 않을 경우 사회적·경제적 활동을 원천 봉쇄하여 가해자가 일상생활에 큰 불편을 느끼게 만듭니다.3. 배대혁 변호사의 시선 (사견)"의뢰인의 억울함은 가해자가 감옥에 간다고 풀리지 않습니다. 잃어버린 자산을 되찾아 다시 일상으로 복귀할 때 비로소 치유됩니다. 저는 사건의 시작부터 끝까지 '회수'라는 두 글자를 머릿속에서 지우지 않습니다. 사기꾼의 화려한 변명 뒤에 숨은 법리적 허점을 찾아내어, 의뢰인의 소중한 돈을 반드시 되찾아 오겠습니다."
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건축/부동산 일반, 계약일반/매매
민경남 변호사
[건설] 건설 소송에서 변호사의 역할은 무엇일까
■ 건설소송에서 변호사의 역할 소개대부분의 건설소송은 청구금액이 크고, 이해관계가 복잡하게 얽혀있는 경우 등이 대부분이어서 치열하게 전개되는 경우가 많습니다. 그럼에도 불구하고 건설소송의 당사자는 일반적으로 어떠한 절차를 거쳐 진행되는지 잘 모르는 경우가 많아 소송이 오래 지연된다고 불평을 하게 됩니다.따라서 이번 포스트에는 건설소송 중 가장 많은 비율을 차지하는 건축물 하자에 따른 손해배상 청구소송의 일반적인 과정과 절차를 간략히 살펴보고, 변호사의 역할이 무엇인지 소개하고자 합니다.■ 건설소송에 있어서 하자란 무엇인가건축물의 하자라고 함은 일반적으로 완성된 건축물에 공사계약에서 정한 내용과 다른 구조적, 기능적 결함이 있거나 거래관념상 통상 갖추어야 할 품질(내구성, 강동 등)을 제대로 갖추고 있지 아니한 결과 그 사용가치 또는 교환가치를 떨어트리는 결점을 말합니다.반면에 공사의 미완성은 건물의 주요 구조 부분에 관계되는 공사가 시공되지 아니한 경우를 말하고, 공사의 미시공은 공사 자체가 누락된 경우를 말하므로 이를 구별할 필요가 있습니다.■ 건축물 하자에 대한 손해배상 청구소송은 어떻게 일반적으로 진행될까건축물의 하자가 발견된 경우 도급인은 수급인에게 일반적으로 민법에 따라 하자보수청구권을 행사하거나 하자보수가 불가한 경우 손해배상을 청구할 수 있습니다. 대부분의 수급인은 하자 자체가 발생했다는 것을 부정하는 경우가 대부분이므로 이에 따라 도급인은 수급인에 대하여 손해배상을 청구하는 것이 일반적입니다.원고인 도급인은 건축물은 일응 완성되었으나 하자가 발생한 원인이 피고인 수급인의 잘못된 시공에 있다는 점을 피력하며, 일정 금액을 청구하게 됩니다. 여기서 일부 의뢰인분들은 금액을 많이 청구하는 것이 좋은 줄 아시지만 청구금액에 비례하는 인지대를 법원에 납부하여야 하므로 대략적인 금액을 확정하여 청구하는 것이 중요합니다.피고는 위와 같은 원고의 청구에 대하여 건축물의 하자는 피고의 공사와 관련이 없다고 하면서 하자가 아니라고 주장하거나 하자를 보수하는데 그렇게 많은 비용이 들지 않는다는 점을 주장하는 것이 일반적입니다. 이때 피고는 무작정 하자가 아니라고 주장하여 재판부의 심증에 부정적인 영향을 끼치기보다는 전략적으로 하자가 있는 경우 이를 일부 인정하고 하자보수에 들어가는데 드는 비용이 크지 않다는 점을 주장할 수도 있고, 도급인의 요청으로 설계를 변경하는 과정에서 발생한 하자라고 주장하는 등의 반박을 할 수도 있습니다.대부분 이렇게 제 1~2회의 변론기일이 지나고 일반적으로 원고는 하자에 대하여 전문 감정인의 하자 감정을 신청하기 위해 감정 목적물의 감정 대상을 확정하여 감정을 신청합니다(감정에는 당연히 감정인에 지급하는 감정비용이 들고, 이 비용은 감정인, 감정 목적물, 하자를 얼마나 많이 특정하느냐에 따라 다르므로 의뢰인분들께 설명드리기 어려운 측면이 있습니다. 다만, 소송결과에 따라 일부 감정비용을 돌려받을 수도 있습니다).이에 대하여 피고는 원고의 감정 신청이 지나치게 광범위 하다거나 하자와 관련이 없다는 주장을 합니다. 감정기일에는 감정인과 원고와 피고가 재판정에 나와 감정을 하는데 있어서 주의점을 설명하고 판사가 감정을 하는데 있어서 감정기준을 제시하여 주고, 감정인은 자신의 의견을 설명드립니다. 약속된 감정 일에 목적 대상 건축물에서 감정인은 하자인지 여부, 하자를 보수하는데 드는 비용 등을 감정을 한 후 결과를 재판부에 제출합니다. 원고는 이를 확인하여 감정의 보완을 신청할 수도 있고, 피고는 감정의 결과가 부당하다는 점을 주장할 수도 있습니다.법원은 감정의 결과에 기속되지는 않으나 대부분의 재판부는 감정의 결과에 맞추어 금액을 특정하는 경향이 있고, 이에 따라 원고의 손해배상청구금액이 결정될 가능성이 높습니다.■ 변호사의 역할건설소송에서 감정인의 감정에 따라 결과가 결정된다면 변호사는 어떤 역할을 하는 걸까요.소송이 시작되기 전 단계부터 변호사의 역할이 매우 중요합니다. 우선 하자에 대한 증거를 수집하고, 원고와 피고의 권리관계를 분석하는 것, 하자 감정에 있어서도 하자를 정확히 특정해주어야 하고, 무엇이 하자인지, 미시공인지 등을 분별해야하며, 실익이 없는 감정은 하지 않도록 의뢰인을 설득해야 하고, 필요하다면 감정기일에는 출석하여 감정인에게 구두로 무엇이 하자인지 설명할 수 있도록 준비 해야 할 필요성이 있으며, 건축물에 대해 지식이 부족한 의뢰인을 대신해 건축물에 사용된 소재와 실제 소재가 일치하는지 여부도 확인할 수 있도록 준비해야 합니다.이와 같이 건설소송은 매우 복잡하여 변호사의 역할이 매우 중요하므로 개인이 준비하시기 보다는 반드시 변호사와 함께 소송을 준비하시는 것을 추천드리고 싶습니다.
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배임/횡령, 사기/공갈, 기타재산범죄
최지우 변호사
투자 사기 고소장 작성법과 유의사항
안녕하세요.법무법인 태일 변호사 최지우 입니다.투자 사기를 당한 경우, 가해자를 형사처벌하기 위해 할 수 있는 첫번째 단계는 바로 경찰서에 고소장을 접수하는 것입니다.고소장에는 해당 범죄의 성립요건에 맞게 고소인이 당한 범죄행위를 기술해야 하고, 증거자료를 통해 범죄성립요건들이 충족됨을 입증해야 합니다. 경찰 수사관이 볼 때 고소장에서 범죄입증이 되도록 고소장이 법리에 맞게 잘 정리되어 있다면, 고소장만 읽어도 범죄사실이 이해되고, 수사가 수월하게 진행될 수 있습니다. 1. 투자 사기 고소의 특성그런데 투자 사기를 당해 고소를 하면서 고소장에 단순히 "상대방이 돈을 갚지 않는다"라고만 기재하면 사기죄 성립이 되긴 어렵습니다.사기죄가 성립하려면 범죄 구성요건에 해당하여야 하는데,투자 사기죄의 구성요건은 1) 투자 내용과 능력에 대한 피고소인의 기망행위가 있어야 하고 2) 고소인이 그 기망행위에 의해서 재산상 처분행위를 했었어야 합니다. 이번 글에서는 사기죄 고소, 그 중 투자 사기 고소장 작성에 대해 알려드릴께요.2. 고소장 작성 기본 구조고소장에는 고소인 정보 (이름, 주민등록번호, 주소, 연락처)와 피고소인 정보 (이름(알 수 없다면 “성명불상자”), 가능한 인적사항, 직업, 연락처 등 알고 있는 정보) 를 기재하고,고소 취지로 형법상 사기죄(제347조)에 따라 처벌을 원한다는 의사를 기재하여야 합니다.고소 사실로는 구체적인 사기 과정, 피해액, 일시, 장소, 증거자료 등을 시간 순서대로 명확하게 기술하고처벌의사를 적어야 합니다.3. 고소장 샘플 양식 (투자사기)고 소 장 1. 고소인 : 2. 피고소인 : 3. 고소 취지 피고소인은 고소인에게 허위의 투자 정보를 제공하여 금전을 편취한 바, 형법 제347조(사기죄) 위반으로 처벌을 받고 그 피해를 회복할 수 있도록 고소하는 바입니다. 4. 고소 사실 피고소인은 2025년 3월경부터 6월경까지 ‘해외 부동산 투자’라며 수익이 보장된다고 고소인을 설득하였고, 고소인은 이에 속아 총 3회에 걸쳐 5,000만 원을 송금하였습니다. 이후 피고소인은 연락을 피하며 투자처에 대한 구체적인 정보도 제공하지 않았고, 해당 투자처는 존재하지 않는 것으로 확인되었습니다. 이는 고의적으로 고소인을 속여 재산을 편취한 사기 행위에 해당합니다. 피고소인과 나눈 카카오톡 대화 내용, 계좌이체 내역, 녹취 자료 등을 증거로 첨부합니다. 5. 첨부자료 1) 계좌이체 내역 사본 2) 카카오톡 대화 캡처본 3) 관련 녹취 파일 4) 투자 관련 허위 문서 2025년 8월 15일 고소인: (서명 또는 인) 서울중앙지방검찰청 귀중 투자 사기 고소의 첫 걸음인 고소장이 법리에 맞게 잘 정리되어 있다면, 담당 수사관이 고소장만 읽어도 범죄사실이 이해되고, 수사가 더욱 원활하게 진행될 수 있습니다.피해금액이 크다면, 민사소송과 병행하는 전략을 세워서 민사 소송과 형사 고소를 병행할 수도 있습니다.가능하면 변호사의 상담을 받고, 변호사의 조력을 받아 더 명확하고 효과적인 고소장을 작성하시길 권유드립니다.
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공증/내용증명/조합/국제문제 등, 지식재산권/엔터
김태정 변호사
영상 캡쳐로 경고장(내용증명)을 받으셨다면?
[법률사무소 구도] 영상 캡쳐로 경고장(내용증명)을 받으셨다면?안녕하세요. 법률사무소 구도 김태정 변호사입니다.최근 해외 드라마를 감상할 수 있는 다양한 OTT 등이 늘어남에 따라,해외 드라마의 일부 장면 등 저작물을 포함한 게시글에 대해 권리자가 저작권 침해를 주장하는 경우가 많습니다.이러한 게시 행위는 원칙적으로 저작권법 침해에 해당할 수 있는데요.최근 저희 법률사무소에서는 저작권자로부터 저작권법 침해를 주장받은 의뢰인을 대리하여 사안을 해결하였는바, 그 사례를 소개하여 드리고자 합니다.1. 사안의 개요※ 의뢰인 개인정보의 보호를 위하여 일부의 사실관계는 각색하였습니다.평소 국/내외의 드라마를 즐겨보시는 의뢰인께서는자신의 감상평을 공유하고 작품을 소개하기 위해 외국드라마의 일부 장면을 캡쳐하여 인터넷에 게시하였습니다.이에 저작권자는 법률대리인을 통해 저작권 침해 행위의 중단을 요청하면서 형사상, 민사상 조치에 앞서 쌍방의 손해 확대 방지 및 조속하고 원만한 해결을 위해 수백만원의 합의금을 요구하였습니다.의뢰인께서는 당초 저작권자가 제시한 수백만원의 손해액을 지불하시려는 의사이셨는데,마지막으로 한 번 더 의견을 구하고 방안을 찾기 위해 반신반의한 마음으로 법률사무소 구도의 문을 두드리셨습니다.2. 법률사무소 구도의 해결방안이에 법률사무소 구도에서는 의뢰인께서 게시물을 작성하게 된 동기와 경위 및 해당 게시물로부터 발생한 수익 등에 대해 상세히 여쭈었습니다.또한 게시물에 포함된 저작물의 이미지와 글의 내용을 면밀히 검토하여 다음과 같은 단서를 포착하였습니다.· 저작권법에 의하여도 공표된 저작물은 보도·비평·교육·연구 등을 위하여는 정당한 범위 안에서 공정한 관행에 합치되게 이를 인용할 수 있는 점· 정당한 범위 안에서 공정한 관행에 합치되게 인용한 것인지 여부는 인용의 목적, 저작물의 성질, 인용된 내용과 분량, 피인용저작물을 수록한 방법과 형태, 독자의 일반적 관념, 원저작물에 대한 수요를 대체하는지 여부 등을 종합적으로 고려하여 판단하여야 하는 점· 의뢰인께서는 작품의 재미를 설명하거나 등장하는 배우를 소개하기 위해 화면을 캡쳐하여 게시하였을 뿐인데, 이러한 저작물의 이용은 공정이용에 불과하여 결과적으로 저작권의 침해가 없다는 점· 저작권자가 주장하는 손해의 액수도 부당히 과다하다는 점상대방의 경고장에 따른 손해의 배상을 하지 않아도 될 것 같다는 법률사무소 구도의 의견을 들은 의뢰인께서는 사안을 의뢰하셨습니다.3. 진행 과정저희 법률사무소는 의뢰인을 대리하여 저작권자인 상대방에게의뢰인의 게시물 게재가 저작권의 침해를 구성하지 아니한다는 취지의 내용증명을 발송하고 이후의 커뮤니케이션을 도와드렸습니다.처음에 수차례의 내용증명을 보내오면서 정해진 기한까지 손해를 배상하지 않는 경우,저작권법 침해의 점에 대해 형사 고소를 진행하고 손해에 대해 민사 소송을 진행하겠다는 의사를 밝혀왔던 저작권자는 법률사무소 구도가 의뢰인을 대리하여 발송한 내용증명 회신을 수신한 이후로 어떠한 추가적인 조치나 요청을 전혀 하지 않았습니다.4. 마무리저작물의 일부를 게시한 이상 저작권 침해의 주장을 피해가기 쉽지 않습니다.그러나 법률사무소 구도에 오시기 이전, 당초 저작권자가 제시한 수백만원의 손해액을 그대로 지불하고 합의하시려던 의뢰인께서는 더 이상 저작권자로부터 침해의 주장을 받지 않게되어 매우 만족하셨습니다.법률사무소 구도는 언제나 의뢰인의 이익을 위하여 헌신하며,어려운 사건에서도 집념과 오기로 그 가능성을 발굴하여 해결해드리겠습니다.
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