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건축/부동산 일반, 매매/소유권 등

오피스텔, 구분상가의 관리비 분쟁(47)

1. 오늘은 업종이 제한된 채 분양된 점포의 양수인 또는 임차인은 업종 제한 약정을 준수할 의무가 있고, 수분양자들이나 구분소유자들 스스로의 합의로 해당 약정을 사후적으로 변경할 수 있다는 점에 대하여 판단을 한 대법원의 판결(대법원 2012. 11. 29. 선고 2011다 79258 영업행위 금지 청구 판결)에 대하여 살펴보겠습니다. ​2. 위 사건의 원심 법원은 '원·피고가 입점한 이 사건 상가의 관리 형태 및 이를 담당하는 엑스포코아관리단의 구성, 위 상가의 관리에 관한 대규모 점포(상가) 운영 관리 규약 등 규약의 내용, 그에 따른 입점 업종의 제한 및 업종 변경의 승인에 관한 절차 등에 관한 판시 사실을 인정한 다음, 원고가 피고의 약국 영업은 이 사건 관리단에 의하여 유효하게 제정·시행된 이 사건 규약에서 정한 업종 제한이나 업종 변경에 관한 승인 절차를 따르지 않았으므로 허용되어서는 아니 된다는 이유로 해당 영업행위의 금지를 구한 데 대하여, 이 사건 관리단이 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 따른 관리단의 지위를 겸하는 것으로 볼 수 있다고 하더라도, 이 사건 규약이 그 제·개정 과정에서 집합건물법 제29조 제1항에 따른 관리단 집회의 결의나 같은 법 제41조 제1항에 따른 서면결의의 요건을 갖추었음을 인정할 증거가 없어 위 규약에서 정한 업종 제한이나 업종 변경에 관한 승인 절차는 효력이 없다.'는 이유로 청구를 기각하였습니다. ​3. 하지만 대법원은 '관리단 규약이 제·개정된 외형이 있다고 하여 당연히 그 규약이 집합건물법상 적법한 결의 요건을 갖추어 유효하다고 추정되는 것은 아니나, 이 사건 규약은 앞서 본 것처럼 1995. 2.경 제정된 이래 2009. 9. 10.경 피고가 이 사건 상가에 입점할 때까지 4차례 개정 과정을 거쳤고 이 사건 규약의 부칙에 그 제·개정의 경과와 결의의 요건이 구체적으로 기재되어 있으므로, 그 기재 내용이 사실과 다르다고 의심할 만한 특별한 사정이 없는 한 일단 그 부칙에 기재된 바에 따른 결의가 있었다고 추정함이 상당하고, 해당 기재 내용이 사실과 다르다고 볼 만한 특별한 사정은 이를 다투는 측에서 구체적으로 주장·입증하여야 한다.'는 근거로 원심 판결을 파기, 환송하였습니다. ​4. 또한 대법원은 '이러한 업종 제한에는 기본적으로 수분양자 또는 구분소유자에게 해당 업종에 관한 독점적 운영권을 보장하는 의미가 내포되어 있으므로 이를 사후에 변경하기 위해서는 임차인 등의 제3자가 아닌 수분양자들이나 구분소유자들 스스로의 합의가 필요하다. 다만 관리단 규약의 제·개정을 위한 구분소유자의 의결권 행사는 대리인을 통하여서도 할 수 있고(집합건물법 제38조 제2항), 업종 제한의 변경에 관한 구분소유자나 수분양자의 동의의 의사표시도 마찬가지라고 보아야 하며, 이러한 의결권의 위임이나 대리권의 수여가 반드시 개별적·구체적으로 이루어져야만 한다고 볼 근거도 없으므로, 구분소유자나 수분양자가 임차인 등에게 사전적·포괄적으로 상가건물의 관리에 관한 의결권을 위임하거나 업종 제한 변경의 동의에 관한 대리권을 수여한 경우에는 위 임차인 등이 참여한 결의나 합의를 통한 업종 제한의 설정이나 변경도 가능하다고 할 것이다.'는 판시를 통해 기준을 세워 주었습니다.

송인욱 변호사
건축/부동산 일반, 매매/소유권 등

오피스텔, 구분상가의 관리비 분쟁(46)

1. 오늘은 업종 제한을 규정한 관리 규약의 변경 시 일반 의결정족수로 충분한지 혹은 해당 구분소유자의 동의가 필요한지에 관한 서울북부지방법원의 판결(서울북부지방법원 2014. 10. 22. 선고 2014가합 21780 영업금지 등 판결)에 대하여 살펴보겠는데, 이에 대하여 집합건물법 제29조 제1항에는 '규약의 설정·변경 및 폐지는 관리단 집회에서 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 찬성을 얻어서 한다. 이 경우 규약의 설정·변경 및 폐지가 일부 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 받아야 한다.'는 조항이 문제가 되었습니다. ​2. 사안에서 문제가 된 부분은 건물 내 점포들이 분양되었을 무렵인 1990. 4. 경의 관리 규약에는 '업종 준수' 조항이 있었는데, 개정을 통하여 이 규정이 삭제가 되었고, 이에 기존 약국 운영자가 영업금지 등의 가처분 신청을 했던 사안이었습니다. ​3. 위 사안에서 서울북부지방법원은 '건축주가 상가를 건축하여 각 점포별로 업종을 정하여 분양한 후에 점포에 관한 수분양자의 지위를 양수한 자 또는 그 점포를 임차한 자는 특별한 사정이 없는 한 상가의 점포 입점자들에 대한 관계에서 상호 묵시적으로 분양계약에서 약정한 업종 제한 등의 의무를 수인하기로 동의하였다고 봄이 타당하므로, 상호 간의 업종 제한에 관한 약정을 준수할 의무가 있다고 보아야 하고, 따라서 점포 수분양자 지위를 양수한 자, 임차인 등이 분양계약 등에 정하여진 업종 제한 약정을 위반할 경우, 이로 인하여 영업상의 이익을 침해당할 처지에 있는 자는 침해 배제를 위하여 동종 업종의 영업 금지를 청구할 권리가 있다.'는 판시를 통하여 기준을 세워 주었습니다. ​4. 또한 법원은 '집합건물법 제29조 제1항은 규약의 설정 · 변경 및 폐지는 관리단 집회에서 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 찬성을 얻어서 한다. 이 경우 규약의 설정 · 변경 및 폐지가 일부 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 받아야 한다.'라고 규정하고 있고, 이는 강행 규정이라 할 것인데, 피고들의 주장 자체에 따르더라도 관리 규약 개정에 찬성한 13명의 입점자만으로는 집합건물법의 위 규정에 따른 의결 정족수 24명(32명×3/4)에 미치지 못함이 계산상 명백하므로, 상가번영회가 위 찬 · 반 투표에 참여한 입점자들의 과반수가 찬성하였음을 이유로 2011. 9. 19. 관리 규약을 개정하면서 관리 규약 제21조를 삭제한 것은 집합건물법 제29조 제1항에 위반하여 무효라 할 것이다'는 판시를 해 주었습니다.

송인욱 변호사
매매/소유권 등, 임대차

오피스텔, 구분상가의 관리비 분쟁(45)

1. 오늘은 수분양자 지위를 양수한 자 등이 분양계약에서 정한 업종 제한 약정을 위반할 경우 영업상 이익을 침해당할 지위에 있는 자가 동종업종의 영업금지를 청구할 수 있는지에 대한 대법원의 결정(대법원 2006. 7. 4. 자 2006마 164, 2006마 165 가처분 이의 결정)에 대하여 살펴보고자 합니다. ​2. 사안의 경우 문제가 된 부분은 업종이 지정된 점포의 소유자가 제3자에게 점포를 임대하여 고정적인 임대수익을 얻고 있다고 하여도 업종 제한 약정을 위반한 동종의 점포를 상대로 영업금지 가처분을 구할 보전의 필요성이 있는지였습니다. ​3. 이에 대하여 대법원은 "신청인 겸 재항고인이 ‘△△△’ 점포의 소유자임에도 그 점포를 임대하여 임대수익을 올리고 있다고 하여 동일 상가건물 내에서 업종 제한 약정에 위배하여 커피숍 영업이 이루어지는 상황에 대해 즉각적인 영업중단 조치를 구할 수 없다고 하면, 점포의 위치나 커피숍으로서의 인지도 면에서 위 신청인이 임대한 ‘△△△’ 점포보다 우월한 지위에 있다고 보이는 ‘☆☆☆’ 커피숍의 영업 지배가 계속되어 임차인의 매출 감소, 고객 이탈, 인지도 하락 등의 손해를 초래하는 데 그치지 않고 임차인의 위 신청인에 대한 월 차임 감액 등 임대차계약조건의 변경이나 임대차계약의 해지 요구 나아가 임대인으로서의 적절한 조치의 이행 및 불이행 시의 손해배상 요구 등으로 이어지고 더 나아가 점포 가치(임대 가치)의 하락으로 연결될 것이 충분히 예견된다."라는 이유로 위 사안에서 보전의 필요성을 인정하지 않은 원심 결정을 파기하였습니다. ​4. 또한 대법원은 '건축회사가 상가를 건축하여 점포별로 업종을 정하여 분양한 후에 점포에 관한 수분양자의 지위를 양수한 자 또는 그 점포를 임차한 자는 특별한 사정이 없는 한 상가의 점포 입점자들에 대한 관계에서 상호 묵시적으로 분양계약에서 약정한 업종 제한 등의 의무를 수인하기로 동의하였다고 봄이 상당하므로, 상호 간의 업종 제한에 관한 약정을 준수할 의무가 있다고 보아야 하고, 따라서 점포 수분양자의 지위를 양수한 자 등이 분양계약 등에 정하여진 업종 제한 약정을 위반할 경우, 이로 인하여 영업상의 이익을 침해당할 처지에 있는 자는 침해 배제를 위하여 동종업종의 영업금지를 청구할 권리가 있다.'는 판시를 통해 기준을 세워 주었습니다.

송인욱 변호사
건축/부동산 일반, 소송/집행절차

오피스텔, 구분상가의 관리비 분쟁(44)

1. 오늘은 전유면적 비율이나 개별 사용량으로 정산할 수 없는 문제가 있는 일반 관리비의 정산 방법에 대한 2017. 12. 14. 선고된 서울고등법원의 판결(서울고등법원 2015나 11986, 2015나 11993 관리비, 주차비 수익 판결)에 대하여 살펴보고자 합니다. ​2. 사실관계와 관련하여, 원고는 서울 관악구 C 외 2필지 지상에 건축된 지하 6층, 지상 22층의 집합건물인 A를 관리하기 위하여 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 따라 설립된 관리단이고, 이 사건 건물은 H과 원고의 대표자이자 H의 셋째 아들인 I가 함께 건축한 것으로, H과 I는 이 사건 건물 중 상가 부분인 지하 1층 내지 지상 6층에 대하여 각 1/2지분 소유권자로 소유권보존등기를 마쳤다가, H 사망 후 그의 첫째 아들인 피고가 2010. 7. 2. H의 1/2 지분에 관하여 유증을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤는데, 원고가 미납 관리비 및 연체료의 지급을 청구했던 사안이었습니다. ​3. 위 사건에서 피고는 이 사건 규약 제25조, 제26조에 의하면, 관리비는 전유면적 비율에 따라 비례 부담이 원칙이고, 전기, 상하수도료 등 실제 사용량을 확인할 수 있는 부분에 한하여 정산제로 부담하도록 정할 수 있을 뿐인바, 따라서 일반관리비는 정산제가 적용될 수 있는 항목이 아니므로 원칙으로 돌아가 전유면적 비율에 따라 부담하여야 할 것임에도, 원고와 D은 이 사건 건물 상가와 아파트 면적 비율에 반하여 일반관리비 부담을 상가 부분 77.02%, 아파트 부분 22.98%로 분배하여, 상가에 일반관리비를 과도하게 부과하였기에. 따라서 원고가 청구한 일반관리비 중 상가 면적 비율을 초과하여 과도하게 부과된 부분은 공제되어야 한다는 주장을 하였습니다. ​4. 이에 대하여 서울고등법원은 '이 사건 규약에서 '정산'의 의미는, (피고가 주장하는 바와 같이) 개별 사용량에 의하여 부담액이 결정되는 것만을 의미하는 것은 아니고, 면적이나 사용량 이외에 다른 방법으로 구분소유자에게 관리비를 부담하게 하는 것 또한 포함된다 할 것이다. 따라서 이 사건에서 문제 되는 일반관리비도 전유면적 비율이나 개별 사용량으로 관리비를 정할 수 없는 항목에 포함되므로, 별도의 정산 방법에 의하여 부담액이 결정될 수 있다.'는 판시를 통하여 기준을 세워주었습니다.

송인욱 변호사
매매/소유권 등, 임대차

오피스텔, 구분상가의 관리비 분쟁(43)

1. 오늘은 소방 안정상의 위험으로 인하여 영업을 못했다는 이유로 관리비 지급을 거절하기 위하 조건에 관한 제주지방법원 2016. 6. 24. 선고된 판결(제주지방법원 2016. 6. 24. 선고 2014가단 14596 관리비 등 판결)에 대하여 살펴보고자 합니다. ​2. 사실관계와 관련하여, 원고는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제23조에 근거해서 제주시에 있는 건물의 구분소유자 전원을 구성원으로 설립된 관리단이고, 이 사건 소 제기 당시 피고 주식회사 B는 이 사건 건물 3층 305호, 306호, 315호, 317호, 318호, 319호, 321호, 328호, 337호, 338호, 341호, 346호, 347호, 4층 417호, 418호, 419호, 425호, 426호, 437호, 438호, 451호, 452호, 5층 516-12호, 520호를 구분소유하고 있었고, 피고 C은 5층 516-8호, 516-9호를 구분소유하고 있었으며, 피고 D 주식회사는 3층 322-2호, 5층 505호를 구분소유하고 있었는데 2015년 1월분까지 피고 B는 105,698,140원, 피고 C은 6,782,810원, 피고 D은 8,248,240원의 관리비를 내지 않고 있었습니다. ​3. 이에 대하여 피고들은 이 사건 건물 중 피고들이 구분소유하고 있는 건물 부분은 소방시설 설치·유지 및 안전관리에 관한 법률에 따라 위 법률에서 정하는 소방시설을 설치 또는 유지·관리해야 하는 특정소방대상물인데, 하지만 원고는 이 사건 건물 중 3, 4층 개구부를 진열장으로 막아 소방시설법 시행령 제2조 제1호에서 규정하는 ‘무창층(無爲)'이 되었음에도 소방시설을 설치하지 않았으며, 이 때문에 피고들은 화재가 발생할 경우 입게 될 인적·물적 피해에 대한 불안으로 이 사건 판매시설에 입주할 수 없게 되었던바, 피고들은 원고에게 소방시설을 설치해 줄 것을 요청했으나 원고는 이를 거부했고, 이는 관리주체인 원고의 불법적인 사용방해에 해당하고, 피고들은 이 때문에 이 사건 판매시설을 사용·수익하지 못했으므로 관리비를 낼 의무가 없다는 주장을 하였습니다. ​4. 이에 대하여 제주지방법원은 '소방안전상의 위험을 이유로 관리비 지급을 거절할 수 있는 권리가 다른 구분소유자의 권리와 충돌할 수 있음을 염두에 두고, 제연설비 등 소방안전 상의 위험을 제거할 수 있는 소방설비를 설치할 수 있는 비용은 관리비 또는 관리비와 함께 부과되는 장기수선충당금에서 나오는 것이 현실적인 상황인 점, 이 사건 규약 제6조 제6호에 따르면 구분소유자는 건물 유지관리에 필요한 관리비 등의 부담의무가 있음을 명시하고 있는 점을 함께 고려해보면 소방안전상의 위험을 이유로 관리비의 지급을 거절하기 위해서는 화재가 발생할 경우 구분소유자의 생명·신체의 안전을 해할 것이라는 추상적인 위험이나 그에 대한 우려만으로는 부족하고, 그러한 위험이 구체적이고 직접적으로 확인될 수 있는 상태여야 한다. 뿐만 아니라 구분소유자가 관리비를 지급하더라도 관리단 등 관리주체가 소방시설의 설치를 거부하는 등의 이유로 소방안전상의 위험이 제거되지 않으리라는 분명한 근거가 있어야 한다.'는 이유로 원고의 청구를 인용하였습니다.

송인욱 변호사
건축/부동산 일반, 매매/소유권 등

오피스텔, 구분상가의 관리비 분쟁(42)

1. 오늘은 관리단에서 관리 규약에 없이 홍보비를 징수한 것에 대한 유효 여부 및 이미 지급한 금원에 대하여 부당이득 반환 청구가 허용되는지에 대한 인천지방법원 부천지원의 판결(인천지방법원 부천지원 2014. 8. 27. 선고 2013가합 1746 홍보비 반환 판결)에 대하여 살펴보겠습니다. ​2. 사실관계와 관련하여, 피고는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제23조에 따라 부천시 원미구 Z 지상 Y 백화점 건물의 구분소유자들로 구성된 관리단이었고, 원고들은 이 사건 건물 각 점포에 입점하여 영업을 하고 있는 상인들로서 위 점포의 구분소유자이거나 임차인인데, 홍보비 징수에 대한 관리 규약이 다른 사건에서 무효로 확정되었습니다. ​3. 위 사건에서 원고들은 무효인 이 사건 관리단 규약에 근거하여 원고들이 이 사건 건물에서 상가를 운영하는 동안 원고들로부터 홍보비를 징수함으로써 부당하게 이득을 얻었으므로, 원고들에게 위 부당징수한 홍보비 합산액을 반환하여야 한다는 주장을, 피고는 원고들로부터 홍보비 명목으로 징수한 돈을 실제로 이 사건 건물 상가의 홍보 활동에 사용하였으므로, 홍보비를 징수함으로써 원고들에게 손해를 끼쳤다거나 피고가 이익을 얻은 것이 아니라는 주장을 하였습니다. ​4. 위 사건에 대하여 부천지원은 '피고는 원고들로부터 홍보비를 징수하면서 세금계산서를 발행하여 관할 세무서에 신고하였고, 그 내역에 관하여 매년 외부감사를 받고 있으며, 2011. 1.경 부천세무서의 세무조사 결과 별다른 이상이 발견되지 않은 점, 피고는 홍보비를 이 사건 건물 상가 활성화를 위한 전단지, 현수막 등의 제작, 각종 공연, 경품과 상품권 구입 등 이 사건 건물 상가의 홍보에 사용하면서 그 지출액에 대하여 영수증, 세금계산서 등을 근거로 회계 처리를 하고 매년 외부감사를 받는 등 홍보비 집행 과정을 비교적 엄격하게 관리한 것으로 보이는 점, 이 사건 건물 관리인인 AA은 홍보비를 임의로 다른 용도에 사용하였다는 혐의로 진정을 받았으나, 세무 자료, 회계 서류, 계좌 내역 등을 근거로 홍보비 징수 및 사용 내역을 소명하여 2011. 5.경 무혐의 처분을 받은 점, 피고가 홍보비를 집행하여 각종 홍보 활동을 함으로써 발생한 고객 증가, 매출 신장, 이미지 재고 등 유·무형의 이익은 이미 원고들을 비롯한 입점 상인들에게 귀속된 점 등을 근거로 원고들의 청구를 기각하는 판결을 선고'하였는데, 실질적으로 부당하게 사용되었는지를 기준으로 한다는 점을 확인해 주었습니다.

송인욱 변호사
건축/부동산 일반, 상속

상속으로 인한 주택 취득 시 무주택자 여부 기준

1. 주택법 제54조(제1항 제2호나목은 제외한다), 제54조의 2, 제56조, 제56조의 2, 제56조의 3, 제60조, 제63조, 제63조의 2, 제64조 및 제65조에 따라 주택 및 복리시설을 공급하는 조건·방법 및 절차 등에 관한 사항을 규정함을 목적으로 하여 국토교통부에서 만든 주택 공급에 관한 규칙이 있는바, 오늘은 상속인이 무주택이었다가 상속으로 인하여 부동산을 취득하게 되는 경우 무주택 여부에 대하여 주택법과 위 규칙에 대해 살펴보고자 합니다. ​2. 우선 상속으로 주택의 공유 지분을 취득한 경우, 사업주체로부터 부적격자로 통보받은 날부터 3개월 이내에 그 지분을 처분하면 주택을 소유하지 아니한 것으로 보는데, 이에 대하여는 이하의 주택 공급에 관한 규칙 제53조(주택 소유 여부 판정 기준)에 근거 규정이 있는바, 따라서 ‘3개월 이내 처분’의 기준은 상속개시일 자체가 아니라 부적격 통보일입니다. ​3. 위 규칙 제53조에는 '주택 소유 여부를 판단할 때 분양권 등을 갖고 있거나 주택 또는 분양권 등의 공유 지분을 소유하고 있는 경우에는 주택을 소유하고 있는 것으로 보되, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 주택을 소유하지 아니한 것으로 본다. 다만, 무주택세대구성원에 해당하는지 여부를 판단할 때 제46조 또는 「공공 주택 특별법 시행규칙」 별표 6 제2호라목에 따른 특별공급(분양전환 공공임대주택은 제외한다)의 경우에는 제6호를 적용하지 않으며, 공공임대주택의 공급의 경우에는 제6호, 제9호 및 제11호를 적용하지 않는다.'는 규정 하에 제1호에서 '1. 상속으로 주택의 공유 지분을 취득한 사실이 판명되어 사업주체로부터 제52조제3항에 따라 부적격자로 통보받은 날부터 3개월 이내에 그 지분을 처분한 경우'라고 규정하고 있습니다. ​4. 살펴본 바와 같이 상속이 이미 발생했더라도 그 자체만으로 3개월 카운트가 시작되는 것은 아니고, 청약·공급 절차에서 부적격 통보를 받은 뒤 3개월 안에 처분을 마쳐야 하는 바, 매도는 단순 계약 체결만으로는 부족하고, 처분이 되어야 하므로 실무상으로는 보통 그 기간 내에 잔금 지급과 소유권이전등기까지 완료되어야 합니다.

송인욱 변호사
건축/부동산 일반, 임대차

오피스텔, 구분상가의 관리비 분쟁(41)

1. 오늘은 임차인이 사용하였던 전기, 수도료를 구분소유자에게 청구할 수 있다는 내용의 관리 규약 또는 구분소유자 간 합의가 존재하지 않는 경우에 임차인이 사용한 전기, 수도료를 구분소유자에게 청구할 수 있는지에 대한 서울중앙지방법원의 판결(서울중앙지방법원 2013. 8. 22. 선고 2012가단 197564 구상금 판결)에 대하여 살펴보겠습니다. ​2. 위 사건에서 원고들은 '이 사건 건물에 대한 전기·수도요금이 일괄 부과되는 바람에 ㈜ E(기존 관리 회사)나 원고들이 단전·단수 방지를 위하여 부득이 피고 구분건물에 대한 전기·수도요금을 포함한 전체를 납부할 수밖에 없었다. 그런데 피고들은 피고 구분건물을 임대하여 임차인들로부터 전기·수도요금을 징수하고도 이를 납부하지 않았고 임차인들의 정보를 전혀 알려 주지 않아 원고들로서는 부득이 소유자인 피고들을 상대로 사무관리 또는 부당이득을 이유로 대납액 상당의 반환을 구할 수밖에 없다.'는 주장을 하였습니다. ​3. 이에 대하여 피고들은 'E, 원고들과 피고들 사이에 전기·수도요금 납입에 관한 아무런 약정이 없는 이상 원고들로서는 전기·수도의 실제 사용자인 임차인들을 상대로 구하여야 하고, 특히 원고 회사는 대납 사실조차 없다.'는 주장을 하였습니다. ​4. 위와 같은 각 주장에 대하여 서울중앙지방법원의 재판부는 '대납 요금이 사무관리 비용 또는 부당이득 반환의 대상이 된다고 하더라도 원고 관리단으로서는 전기·수도요금에 관한 약정이 없는 피고들에게 단지 소유자라는 이유만으로 반환을 구할 수는 없고 실제 전기·수도를 사용한 자, 즉 실제 입주자들인 임차인들에게 구하여야 하므로, 이와 다른 전제에서 한 원고 관리단의 주장은 나아가 살필 필요 없이 이유 없다.'는 판시를 통하여 별도의 관리 규약이나 약정이 있어야만 임차인이 사용한 전기, 수도료를 구분소유자에게 청구할 수 있다는 점을 확인해 주었습니다.

송인욱 변호사
사이버 명예훼손/모욕, IT/개인정보

베이비 샤크에 관한 2차 저작물의 저작권법 위반 여부

1. 오늘은 피고(디지털콘텐츠 제작 및 유통 회사)가 북미 지역 구전 가요를 원저작물로 하여 동요 ‘베이비 샤크(Baby Shark)’(‘피고 곡’)를 제작하고 유튜브 등에 게시하자, 그전에 같은 구전 가요를 원저작물로 하여 ‘베이비 샤크(Baby Shark)’ (‘원고 곡’)를 제작했던 원고가 저작권 침해로 인한 손해배상을 청구한 사안에 대한 대법원 판결{대법원 2023다 247450 손해배상(지)}을 살펴보겠습니다.​2. 사실관계와 관련하여, 원고(미국인)는 2011년경 북미 지역 어린 학생들의 여름 캠프 등에서 주로 불리는 구전 가요(이하 ‘이 사건 구전가요’)를 원저작물로 하여 ‘베이비 샤크(Baby Shark)’(이하 ‘원고 곡’)를 제작하여 음반으로 출시하고, 그 후에 뮤직비디오를 자신이 운영하는 유튜브 채널에도 게시하였고, 피고는 디지털콘텐츠 제작 및 유통업 등을 영위하는 회사인데, 이 사건 구전가요를 원저작물로 하여 동요 ‘베이비 샤크(Baby Shark)’(이하 ‘피고 곡’)를 제작하여 2015년경에 피고가 운영하는 유튜브 채널에 게시하고, 그 후 뮤직비디오도 만들어 게시하였던바, 이에 원고는 피고 곡이 원고 곡과 실질적으로 유사하다고 주장하며 피고를 상대로 저작권 침해를 원인으로 하는 손해배상을 청구했습니다. ​3. 이에 대하여 제1심 법원은 원고 곡은 이 사건 구전가요에 새롭게 창작 요소를 부가하지 않았으므로 2차적 저작물에 해당하지 않고, 가정적으로 원고 곡이 2차적 저작물에 해당하더라도, 피고 곡은 원고 곡과 실질적 유사성이 인정되지 않는다는 이유로 청구 기각을 하였는데, 항소심 법원 역시 원고 곡은 이 사건 구전가요와 사회통념상 별개의 저작물이라고 볼 정도의 실질적인 개변에 이르지 아니하여 2차적 저작물에 해당하지 않고, 가정적으로 원고 곡이 2차적 저작물에 해당하더라도, 피고 곡은 원고 곡과 의거관계가 인정되지 않는다는 이유로 항소를 기각하였습니다.​4. 사안은 원고 곡이 이 사건 구전가요를 원저작물로 하는 2차적 저작물에 해당하는지, 피고 곡이 원고 곡에 의거하여 작성되었는지가 문제였는데, 저작권 침해는, ① 피고 저작물이 원고 저작물에 의거하여 그것을 이용하였을 것(의거관계), ② 피고 저작물이 원고 저작물의 창작적인 표현과 실질적 유사성이 있어야 인정되는 바, 대법원은 '원고 곡이 원저작물인 구전 가요와 사회통념상 별개의 저작물이라고 볼 정도의 실질적 개변에 이르지 아니하여 2차적 저작물로 보호를 받기 어렵다고 한 원심 판단을 수긍하여, 원고의 상고를 기각'하는 판단을 하였습니다.

송인욱 변호사
건축/부동산 일반, 매매/소유권 등

오피스텔, 구분상가의 관리비 분쟁(40)

1. 오늘은 위탁자의 구분소유권이 신탁을 원인으로 수탁자에게 이전되었다가 신탁계약에 따른 신탁재산의 처분으로 제3취득자에게 순차로 이전된 경우의 공용부분 체납관리비 채무의 중첩적 인수에 대한 대법원 판결(대법원 2018. 9. 28. 선고 2017다 273984 관리비 판결)에 대하여 살펴보고자 합니다. ​2. 사안에서는 위탁자의 구분소유권이 신탁을 원인으로 수탁자에게 이전되었다가 신탁계약에 따른 신탁재산의 처분으로 제3취득자에게 순차로 이전된 경우, 수탁자와 제3취득자는 각 종전 구분소유권자들의 공용부분 체납관리비채무를 중첩적으로 인수하는지 여부 및 이는 등기의 일부로 인정되는 신탁원부에 신탁부동산에 대한 관리비 납부 의무를 위탁자가 부담한다고 기재되어 있더라도 마찬가지인지 여부가 문제가 되었습니다. ​3. 위 사건에서 대법원은 '집합건물법 제18조의 입법 취지와 공용부분 관리비의 승계 및 신탁의 법리 등에 비추어 보면, 위탁자의 구분소유권에 관하여 신탁을 원인으로 수탁자 앞으로 소유권이전등기가 마쳐졌다가 신탁계약에 따른 신탁재산의 처분으로 제3취득자 앞으로 소유권이전등기가 마쳐지고 신탁등기는 말소됨으로써, 위탁자의 구분소유권이 수탁자, 제3취득자 앞으로 순차로 이전된 경우, 각 구분소유권의 특별 승계인들인 수탁자와 제3취득자는 특별한 사정이 없는 한 각 종전 구분소유권자들의 공용부분 체납관리비채무를 중첩적으로 인수한다고 봄이 타당하다. 또한 등기의 일부로 인정되는 신탁원부에 신탁부동산에 대한 관리비 납부 의무를 위탁자가 부담한다는 내용이 기재되어 있더라도, 제3취득자는 이와 상관없이 종전 구분소유권자들의 소유 기간 동안 발생한 공용부분 체납관리비채무를 인수한다고 보아야 한다.'는 판시를 하여 기준을 세워 주었습니다. ​4. 대법원은 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제18조는 “공유자가 공용부분에 관하여 다른 공유자에 대하여 가지는 채권은 그 특별 승계인에 대하여도 행사할 수 있다.”라고 규정하고 있고, 구분소유권이 순차로 양도된 경우 각 특별 승계인들은 이전 구분소유권자들의 채무를 중첩적으로 인수한다고 봄이 타당하므로, 현재 구분소유권을 보유하고 있는 최종 특별 승계인뿐만 아니라 그 이전의 구분소유자들도 구분소유권의 보유 여부와 상관없이 공용부분에 관한 종전 구분소유자들의 체납관리비채무를 부담하며, 신탁법상의 신탁은 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산권을 이전하거나 기타의 처분을 하여 수탁자로 하여금 신탁 목적을 위하여 그 재산권을 관리·처분하게 하는 것이므로, 부동산의 신탁에 있어서 수탁자 앞으로 소유권이전등기를 마치게 되면 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 이전되고, 위탁자와의 내부 관계에 있어서 소유권이 위탁자에게 유보되어 있는 것은 아니라는 점을 근거로 들었습니다.

송인욱 변호사
재개발/재건축, 매매/소유권 등

오피스텔, 구분상가의 관리비 분쟁(39)

1. 오늘은 관리 업체의 방해로 인하여 건물을 사용, 수익하지 못하였을 경우 관리비 산정의 기준이 되는 기산점 등에 관한 2011. 9. 29. 선고된 대법원 판결(대법원 선고 2009다 26985, 2009다 26992 각 용역비 등 판결)에 대하여 살펴보겠습니다. ​2. 사실관계와 관련하여, 이 사건 집합건물인 신화 빌딩의 관리단과 위·수탁관리계약을 체결하고 이 사건 집합건물을 관리해 온 원고(반소 피고, 이하 ‘원고’라고만 한다) 가 피고(반소 원고, 이하 ‘피고’라고만 한다)로부터 이 사건 지하상가 20개 점포(이하 ‘이 사건 점포’라고 한다)를 임차하여 안마시술소를 운영하려는 소외인의 안마시술소 설치공사를 방해하였는데, 이에 대하여 관리비 등의 지급 의무가 문제가 되었습니다. ​3. 위 사건에서 대법원은 '집합건물 관리단과 위·수탁관리계약을 체결하여 집합건물을 관리해 온 갑 주식회사가 구분소유자인 을에게서 수개의 점포를 임차하여 안마시술소를 운영하려는 임차인 병의 안마시술소 설치공사를 방해함에 따라 결국 임대차계약이 해지된 사안에서, 위 방해 행위가 을과 병의 권리를 침해하는 불법행위에 해당한다고 전제한 다음, 임대차계약이 해지된 다음 달부터 을이 점포들을 다른 용도로 사용·수익할 수 있는 상태가 되었다고 보아, 을은 그때부터 갑 회사에 관리비를 지급할 의무가 있다.'는 판시를 하였습니다. ​4. 또한 대법원은 '집합건물의 관리단 등 관리주체의 불법적인 사용 방해 행위로 인하여 건물의 구분소유자가 그 건물을 사용·수익하지 못하였다면, 그 구분소유자로서는 관리단에 대해 그 기간 동안 발생한 관리비채무를 부담하지 않는다.'는 점도 확인해 주었습니다.

송인욱 변호사
건축/부동산 일반, 매매/소유권 등

오피스텔, 구분상가의 관리비 분쟁(38)

1. 오늘은 관리 업체에 대한 해지는 보류한 채 단순히 관리비 징수 권한만을 정지시킬 수 있는지에 대하여 2014. 2. 27. 선고된 대법원 판결(대법원 2011다 88207 관리비 판결)에 대하여 살펴보겠습니다. ​2. 사실관계와 관련하여, 이 사건 관리단체는 이 사건 상가부분 공유자들이 민법 제265조에 따라 공유물인 위 상가부분의 관리를 위해 설립한 단체로서, 위 공유자들이 2003. 11. 2. 이 사건 집회에서 공유 지분의 과반수 결의로 위 상가부분의 관리 업무를 피고 2(당시 이 사건 관리단체의 대표자였다)에게 위임하였고, 피고 2가 2008. 8. 2.경 그 관리 업무의 범위 내에서 원고와 이 사건 용역계약을 체결하였으며, 이 사건 관리단체와 원고 사이에 관리비 징수권한에 관한 다툼이 계속되어 왔습니다. ​3. 위 사건에서 원심 법원은 '일단 원고에게 이 사건 상가부분에 관한 관리비 징수권한이 인정된다고 볼 수 있으나, 이 사건 관리단체와 원고 사이에 관리비 귀속에 관한 다툼이 있어 위임인인 이 사건 관리단체가 원고에게 부여하였던 관리비 징수권한을 회복하기를 원하는 경우에는 원고는 이 사건 관리단체에 대하여 이 사건 용역계약에 따른 용역비를 청구할 수 있을 뿐 더 이상 입주자들에게 관리비를 직접 청구할 법적 권한이 없다고 그 의사를 제한하여 해석하는 것이 타당한데, 이 사건 관리단체와 원고 사이에 관리비 징수권한에 관한 다툼이 계속되어 왔으므로 관리비 징수업무를 대행하는 단체에 불과한 원고가 이 사건 관리단체의 의사에 반하여 입주자들에게 직접 관리비를 청구할 수 없다고 판단'하여 해지는 보류한 채 관리비 징수권한만을 정지시킬 수 있다는 판단을 하였습니다. ​4. 하지만 대법원은 위 판결을 파기하면서 '이 사건에서도 위임인인 이 사건 관리단체가 수임인인 원고의 이 사건 상가부분에 대한 관리 업무 수행을 더 이상 원하지 아니할 경우 이 사건 관리단체로서는 민법 제689조 등에 근거하여 이 사건 용역계약을 해지할 수 있을 뿐 위 계약을 해지하지도 아니한 채 일방적으로 원고의 입주자들에 대한 관리비 징수권한만을 소멸시킬 수는 없는 것이고, 기록을 살펴보아도 이 사건 용역계약 당시 이 사건 관리단체와 원고 사이에 향후 관리비 귀속에 관한 다툼이 발생할 경우 원고가 입주자들에 대한 관리비 징수권한을 이 사건 관리단체에 환원시키기로 하는 의사의 합치가 있었다고 볼만한 사정을 찾아볼 수 없다.'는 판시를 하였습니다.

송인욱 변호사
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  • 매매/소유권 등, 임대차

    송인욱 변호사

    오피스텔, 구분상가의 관리비 분쟁(45)

    1. 오늘은 수분양자 지위를 양수한 자 등이 분양계약에서 정한 업종 제한 약정을 위반할 경우 영업상 이익을 침해당할 지위에 있는 자가 동종업종의 영업금지를 청구할 수 있는지에 대한 대법원의 결정(대법원 2006. 7. 4. 자 2006마 164, 2006마 165 가처분 이의 결정)에 대하여 살펴보고자 합니다. ​2. 사안의 경우 문제가 된 부분은 업종이 지정된 점포의 소유자가 제3자에게 점포를 임대하여 고정적인 임대수익을 얻고 있다고 하여도 업종 제한 약정을 위반한 동종의 점포를 상대로 영업금지 가처분을 구할 보전의 필요성이 있는지였습니다. ​3. 이에 대하여 대법원은 "신청인 겸 재항고인이 ‘△△△’ 점포의 소유자임에도 그 점포를 임대하여 임대수익을 올리고 있다고 하여 동일 상가건물 내에서 업종 제한 약정에 위배하여 커피숍 영업이 이루어지는 상황에 대해 즉각적인 영업중단 조치를 구할 수 없다고 하면, 점포의 위치나 커피숍으로서의 인지도 면에서 위 신청인이 임대한 ‘△△△’ 점포보다 우월한 지위에 있다고 보이는 ‘☆☆☆’ 커피숍의 영업 지배가 계속되어 임차인의 매출 감소, 고객 이탈, 인지도 하락 등의 손해를 초래하는 데 그치지 않고 임차인의 위 신청인에 대한 월 차임 감액 등 임대차계약조건의 변경이나 임대차계약의 해지 요구 나아가 임대인으로서의 적절한 조치의 이행 및 불이행 시의 손해배상 요구 등으로 이어지고 더 나아가 점포 가치(임대 가치)의 하락으로 연결될 것이 충분히 예견된다."라는 이유로 위 사안에서 보전의 필요성을 인정하지 않은 원심 결정을 파기하였습니다. ​4. 또한 대법원은 '건축회사가 상가를 건축하여 점포별로 업종을 정하여 분양한 후에 점포에 관한 수분양자의 지위를 양수한 자 또는 그 점포를 임차한 자는 특별한 사정이 없는 한 상가의 점포 입점자들에 대한 관계에서 상호 묵시적으로 분양계약에서 약정한 업종 제한 등의 의무를 수인하기로 동의하였다고 봄이 상당하므로, 상호 간의 업종 제한에 관한 약정을 준수할 의무가 있다고 보아야 하고, 따라서 점포 수분양자의 지위를 양수한 자 등이 분양계약 등에 정하여진 업종 제한 약정을 위반할 경우, 이로 인하여 영업상의 이익을 침해당할 처지에 있는 자는 침해 배제를 위하여 동종업종의 영업금지를 청구할 권리가 있다.'는 판시를 통해 기준을 세워 주었습니다.

  • 매매/소유권 등, 임대차

    송인욱 변호사

    오피스텔, 구분상가의 관리비 분쟁(43)

    1. 오늘은 소방 안정상의 위험으로 인하여 영업을 못했다는 이유로 관리비 지급을 거절하기 위하 조건에 관한 제주지방법원 2016. 6. 24. 선고된 판결(제주지방법원 2016. 6. 24. 선고 2014가단 14596 관리비 등 판결)에 대하여 살펴보고자 합니다. ​2. 사실관계와 관련하여, 원고는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제23조에 근거해서 제주시에 있는 건물의 구분소유자 전원을 구성원으로 설립된 관리단이고, 이 사건 소 제기 당시 피고 주식회사 B는 이 사건 건물 3층 305호, 306호, 315호, 317호, 318호, 319호, 321호, 328호, 337호, 338호, 341호, 346호, 347호, 4층 417호, 418호, 419호, 425호, 426호, 437호, 438호, 451호, 452호, 5층 516-12호, 520호를 구분소유하고 있었고, 피고 C은 5층 516-8호, 516-9호를 구분소유하고 있었으며, 피고 D 주식회사는 3층 322-2호, 5층 505호를 구분소유하고 있었는데 2015년 1월분까지 피고 B는 105,698,140원, 피고 C은 6,782,810원, 피고 D은 8,248,240원의 관리비를 내지 않고 있었습니다. ​3. 이에 대하여 피고들은 이 사건 건물 중 피고들이 구분소유하고 있는 건물 부분은 소방시설 설치·유지 및 안전관리에 관한 법률에 따라 위 법률에서 정하는 소방시설을 설치 또는 유지·관리해야 하는 특정소방대상물인데, 하지만 원고는 이 사건 건물 중 3, 4층 개구부를 진열장으로 막아 소방시설법 시행령 제2조 제1호에서 규정하는 ‘무창층(無爲)'이 되었음에도 소방시설을 설치하지 않았으며, 이 때문에 피고들은 화재가 발생할 경우 입게 될 인적·물적 피해에 대한 불안으로 이 사건 판매시설에 입주할 수 없게 되었던바, 피고들은 원고에게 소방시설을 설치해 줄 것을 요청했으나 원고는 이를 거부했고, 이는 관리주체인 원고의 불법적인 사용방해에 해당하고, 피고들은 이 때문에 이 사건 판매시설을 사용·수익하지 못했으므로 관리비를 낼 의무가 없다는 주장을 하였습니다. ​4. 이에 대하여 제주지방법원은 '소방안전상의 위험을 이유로 관리비 지급을 거절할 수 있는 권리가 다른 구분소유자의 권리와 충돌할 수 있음을 염두에 두고, 제연설비 등 소방안전 상의 위험을 제거할 수 있는 소방설비를 설치할 수 있는 비용은 관리비 또는 관리비와 함께 부과되는 장기수선충당금에서 나오는 것이 현실적인 상황인 점, 이 사건 규약 제6조 제6호에 따르면 구분소유자는 건물 유지관리에 필요한 관리비 등의 부담의무가 있음을 명시하고 있는 점을 함께 고려해보면 소방안전상의 위험을 이유로 관리비의 지급을 거절하기 위해서는 화재가 발생할 경우 구분소유자의 생명·신체의 안전을 해할 것이라는 추상적인 위험이나 그에 대한 우려만으로는 부족하고, 그러한 위험이 구체적이고 직접적으로 확인될 수 있는 상태여야 한다. 뿐만 아니라 구분소유자가 관리비를 지급하더라도 관리단 등 관리주체가 소방시설의 설치를 거부하는 등의 이유로 소방안전상의 위험이 제거되지 않으리라는 분명한 근거가 있어야 한다.'는 이유로 원고의 청구를 인용하였습니다.

  • 건축/부동산 일반, 상속

    송인욱 변호사

    상속으로 인한 주택 취득 시 무주택자 여부 기준

    1. 주택법 제54조(제1항 제2호나목은 제외한다), 제54조의 2, 제56조, 제56조의 2, 제56조의 3, 제60조, 제63조, 제63조의 2, 제64조 및 제65조에 따라 주택 및 복리시설을 공급하는 조건·방법 및 절차 등에 관한 사항을 규정함을 목적으로 하여 국토교통부에서 만든 주택 공급에 관한 규칙이 있는바, 오늘은 상속인이 무주택이었다가 상속으로 인하여 부동산을 취득하게 되는 경우 무주택 여부에 대하여 주택법과 위 규칙에 대해 살펴보고자 합니다. ​2. 우선 상속으로 주택의 공유 지분을 취득한 경우, 사업주체로부터 부적격자로 통보받은 날부터 3개월 이내에 그 지분을 처분하면 주택을 소유하지 아니한 것으로 보는데, 이에 대하여는 이하의 주택 공급에 관한 규칙 제53조(주택 소유 여부 판정 기준)에 근거 규정이 있는바, 따라서 ‘3개월 이내 처분’의 기준은 상속개시일 자체가 아니라 부적격 통보일입니다. ​3. 위 규칙 제53조에는 '주택 소유 여부를 판단할 때 분양권 등을 갖고 있거나 주택 또는 분양권 등의 공유 지분을 소유하고 있는 경우에는 주택을 소유하고 있는 것으로 보되, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 주택을 소유하지 아니한 것으로 본다. 다만, 무주택세대구성원에 해당하는지 여부를 판단할 때 제46조 또는 「공공 주택 특별법 시행규칙」 별표 6 제2호라목에 따른 특별공급(분양전환 공공임대주택은 제외한다)의 경우에는 제6호를 적용하지 않으며, 공공임대주택의 공급의 경우에는 제6호, 제9호 및 제11호를 적용하지 않는다.'는 규정 하에 제1호에서 '1. 상속으로 주택의 공유 지분을 취득한 사실이 판명되어 사업주체로부터 제52조제3항에 따라 부적격자로 통보받은 날부터 3개월 이내에 그 지분을 처분한 경우'라고 규정하고 있습니다. ​4. 살펴본 바와 같이 상속이 이미 발생했더라도 그 자체만으로 3개월 카운트가 시작되는 것은 아니고, 청약·공급 절차에서 부적격 통보를 받은 뒤 3개월 안에 처분을 마쳐야 하는 바, 매도는 단순 계약 체결만으로는 부족하고, 처분이 되어야 하므로 실무상으로는 보통 그 기간 내에 잔금 지급과 소유권이전등기까지 완료되어야 합니다.

  • 건축/부동산 일반, 재개발/재건축

    송인욱 변호사

    지역 주택조합의 환불 보장 약정 및 조합 가입계약의 무효 또는 취소에 관한 대법원 판결

    1. 오늘은 지역주택조합 조합원이 환불 보장 약정이 무효임을 이유로 조합 가입계약의 무효 또는 취소를 주장하며 지역 주택조합을 상대로 조합원 분담금 반환을 구했던 사건에 관한 대법원 판결(2024다 239692 분담금 반환)에 대하여 살펴보고자 합니다. ​2. 사실관계와 관련하여, 피고는 부산 북구 일원을 사업시행구역으로 하여 주택 건설 사업을 시행하기 위해 설립된 지역 주택조합이고, 원고들은 가칭 xx 지역 주택조합으로부터 ‘상기 사업 추진 중 토지 관련 문제로 조합설립 인가 신청을 못하여 본 사업이 무산될 경우 납입한 계약금과 업무추진 용역비 전액의 반환을 보증한다’는 내용의 환불 보장 약정이 기재된 안심보장 확약서를 교부받으면서 조합 가입계약을 체결하였으며, 그 이후 피고는 조합설립인가와 사업 계획 승인을 받았는데. 조합설립 인가 전후에 걸쳐 이 사건 조합 가입계약에 따른 분담금으로 원고 1은 140,000,000원을, 원고 2는 55,289,100원을, 원고 3, 원고 4는 각 121,000,000원을 각 납입한 후 피고의 기망을 원인으로 하여 취소하거나 조합 가입계약도 무효로 보아야 한다는 주장 및 이 사건 조합 가입계약은 원고들의 착오를 원인으로 하여 취소되어야 한다는 주장을 하였습니다. ​3. 이에 대하여 원심 법원은 '피고가 조합설립 인가를 받음으로써 환불 보장 약정에서 정한 환불 조건의 성취가 불가능해졌고, 피고의 지역주택조합사업이 실질적으로 추진되고 있음에도 원고들이 조합설립 인가 일인 2019. 2. 11.로부터 약 3년 6개월이 지난 2022. 8. 12.에 이르러서야 이 사건 소를 제기하여 환불 보장 약정의 무효를 이유로 조합 가입계약의 무효를 주장하는 것은 신의성실의 원칙에 반하여 허용될 수 없다고 판단하였는데, 이에 대한 원고들의 상고를 대법원은 기각하였습니다. ​4. 위 사건에서 대법원은 "원고들이 환불 보장 약정에서 정한 환불 조건이 성취되지 않을 것으로 확정된 조합설립 인가 일 이후에도 조합 가입계약에서 정한 분담금 중 적지 않은 금액을 납부한 행위는 피고에게 ‘원고들이 환불 보장 약정에 따른 환불이 가능한지 여부와는 관계없이 조합 가입계약을 유지하기를 원한다’는 신뢰를 부여하는 선행행위에 해당하는데, 이후 원고들이 이 사건 소를 통하여 이 사건 조합 가입계약에 대한 무효 또는 취소 주장을 하는 것은 기존의 분담금 납부 행위와 모순되는 행위이고, 이로 인하여 피고와 나머지 조합원들이 원고들 몫의 분담금에 상응하는 손해를 부담하는 것은 형평에 어긋나거나 정의 관념에 비추어 용인될 수 없는 결과로 볼 수 있다."라는 근거를 설시하면서 기준을 제시해 주었습니다.

  • 명예훼손/모욕 일반, 손해배상

    민경남 변호사

    [민사] 이혼 없이 상간자만 응징, 상간 소송의 핵심 전략

    1. 가정을 지키면서 죗값을 묻다, 이혼 없는 상간 소송의 의미배우자의 외도 사실을 알게 되었을 때, 모든 사람이 즉시 이혼을 선택할 수 있는 것은 아닙니다. 어린 자녀의 장래를 위해서, 혹은 복잡한 경제적 문제나 사회적 시선 때문에, 찢어지는 가슴을 부여잡고 결혼 생활을 유지하기로 결정하는 분들이 많습니다. 하지만 가정을 지키겠다고 결심했다 해서, 내 가정에 흙탕물을 뿌린 상간자(상간녀/상간남)까지 용서해야 하는 것은 결코 아닙니다.우리 법원은 부부가 이혼하지 않더라도, 제3자가 부부 공동생활을 침해하거나 방해하여 배우자로서의 권리를 침해했다면 이에 대한 불법행위 손해배상(위자료) 청구를 인정하고 있습니다. 즉, 이혼 소송과는 별개로 상간자만을 상대로 민사 소송을 제기하여, 그들이 저지른 부정행위에 대해 금전적인 배상을 하게 하고 법적인 책임을 물을 수 있습니다. 이는 파탄 난 신뢰를 회복하는 과정에서 피해 배우자가 가질 수 있는 최소한의 권리이자, 상간자에게 경종을 울리는 가장 강력한 합법적 수단입니다. 이번에는 상간 소송에서 자주 발생하는 3가지 쟁점에 대해서 살펴보도록 하겠습니다.2. [Case 1] "성관계 증거 없잖아요" 부정행위의 폭넓은 인정상간자들이 소송에서 가장 많이 하는 항변은 "밥 먹고 영화만 봤지, 잠자리(성관계)는 갖지 않았다"는 것입니다. 과거 형사상 간통죄는 성관계 현장을 덮쳐야만 처벌할 수 있었기에 이런 변명이 통했지만, 민사 소송에서는 다릅니다. 우리 법원은 민법상 '부정행위'를 성관계보다 훨씬 넓은 개념으로 해석합니다. 성관계 증거가 없더라도 "사랑해", "보고 싶어"와 같은 애정 표현이 담긴 문자 메시지, 잦은 심야 통화, 팔짱을 끼고 걷는 CCTV 영상 등만으로도 부정행위는 인정됩니다.따라서 흥신소를 통해 무리하게 모텔 출입 사진을 찍으려 할 필요가 없습니다. 두 사람이 기혼자임을 알고도 정서적인 교감을 나누며 부부의 정조 의무를 위반했다는 정황 증거만 있다면 위자료 청구는 충분히 가능합니다. "우리는 플라토닉한 사이였다"는 궤변은 법정에서 통하지 않으며, 오히려 반성의 기미가 없다고 판단되어 위자료 액수만 높이는 결과를 초래할 뿐입니다.3. [Case 2] "다시는 안 만날게" 구두 약속을 '위약벌'로 강제하기이혼을 하지 않고 상간 소송을 진행하는 의뢰인들의 가장 큰 불안은 "소송이 끝나고 나서 둘이 다시 만나면 어떡하나" 하는 점입니다. 실제로 소송 중에는 잠잠하다가 판결이 나면 다시 연락을 주고받는 뻔뻔한 사례가 적지 않습니다. 이를 방지하기 위해 변호사는 판결문 외에 조정이나 화해 권고 결정을 통해 위약벌 조항(간접강제)을 삽입하는 전략을 사용합니다.조정 조서에 "피고는 향후 원고의 배우자와 만남, 통화, 문자 등 일체의 사적인 연락을 하지 않는다. 이를 위반할 시 1회당 100만 원(또는 그 이상)을 지급한다"라는 조항을 명시해두는 것입니다. 이렇게 하면 상간자 입장에서는 연락 한 번에 거액의 위약금을 물어야 한다는 경제적 압박을 느끼게 되어, 실질적으로 관계를 단절시키는 강력한 억제 효과를 얻을 수 있습니다. 돈도 받고, 관계도 끊어내고, 가정의 평화를 지키는 1석 3조의 전략입니다.4. [Case 3] "이겼는데 남편이 돈을 내야 한다고?" 구상권 청구의 함정 차단이혼 없이 상간 소송만 진행할 때 반드시 주의해야 할 법적 쟁점이 바로 구상권입니다. 법적으로 부정행위는 상간자와 내 배우자가 함께 저지른 공동불법행위입니다. 만약 상간녀가 위자료 2,000만 원을 배상하라는 판결을 받게 되면, 상간녀는 돈을 지급한 뒤 공범인 내 배우자(남편)를 상대로 "너도 책임이 있으니 절반인 1,000만 원을 내놔라"며 구상금 청구 소송을 걸 수 있습니다.문제는 이혼을 하지 않았기 때문에, 남편이 물어줘야 할 돈은 결국 우리 가족의 생활비에서 나가게 된다는 점입니다. 즉, 힘들게 소송해서 상간녀에게 돈을 받아봤자, 그중 절반이 다시 상간녀 주머니로 들어가는 황당한 상황이 벌어집니다. 이를 막기 위해 변호사는 소송 전략 단계에서부터 구상권 포기를 조건으로 조정을 성립시키면서 온전히 상간자 혼자서 모든 경제적 책임을 떠안게 만드는 것이 필요할 수 있으며, 경우에 따라서 법리적으로 구상권 청구 자체가 불가능한 것은 아닌지 검토해볼 필요가 있습니다.5. 감정은 빼고 증거는 더하고, 변호사가 필요한 이유배우자의 외도는 당사자에게 살이 찢기는 듯한 고통을 줍니다. 하지만 소송은 냉정해야 합니다. 감정에 휩싸여 상간자의 직장에 찾아가 난동을 부리거나 협박 문자를 보내면, 오히려 명예훼손이나 협박죄로 역고소를 당해 피해자가 가해자가 되는 억울한 상황이 발생할 수 있습니다. 또한, 합법적인 증거와 불법 증거(도청, 위치 추적 등)를 구분하지 못하면 기껏 확보한 증거가 법정에서 배척당할 수도 있습니다.상간 소송 전문 변호사는 의뢰인을 대신하여 상간자와의 불필요한 감정 소모를 막아주고, 합법적인 테두리 안에서 통신사 사실조회, 카드 내역 확보, CCTV 증거 보전 신청 등을 통해 결정적인 증거를 수집합니다. 특히 이혼을 하지 않을 경우 이혼 시보다 위자료 액수가 감액되는 경향이 있는데, 이를 방어하고 최대한 높은 위자료를 받아내는 논리를 구성하는 것은 오직 경험 많은 변호사만이 할 수 있는 영역입니다. 상처받은 마음은 가족에게 위로받으시고, 복잡한 법적 싸움은 전문 변호사에게 맡겨 주시기 바랍니다.

  • 사기/공갈, 대여금/채권추심

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    [형사] 혼인빙자사기, 사랑을 가장한 범죄의 처벌과 배상

    1. 사랑을 담보로 한 잔인한 거짓말, 혼인빙자사기의 실체과거에는 혼인을 빙자하여 성관계를 맺는 행위 자체를 처벌하는 법 조항이 있었으나 현재는 폐지되었습니다. 따라서 법적으로 혼인빙자사기라는 죄명이 따로 존재하는 것은 아니며, 결혼을 할 것처럼 상대방을 속여(기망) 금품을 뜯어내는 행위를 형법상 사기죄로 처벌합니다. 연인 관계에서 돈을 빌리고 갚지 못했다고 해서 무조건 사기가 되는 것은 아니지만, 애초에 결혼할 의사나 능력이 없었음에도 신뢰를 악용하여 계획적으로 금전을 편취했다면 이는 명백한 형사 범죄입니다.피해자들은 사랑했던 사람을 고소해야 한다는 죄책감과 배신감 사이에서 갈등하곤 합니다. 하지만 가해자는 처음부터 당신의 사랑이 아닌 지갑을 노리고 접근했을 가능성이 큽니다. 단순한 연인 간의 채무 불이행과 계획적인 혼인 빙자 사기를 구분 짓는 핵심은 변제 능력과 의사, 그리고 적극적인 기망 행위의 유무입니다. 이를 입증하여 엄벌에 처하게 하고 잃어버린 돈과 시간을 되찾는 것이 피해 회복의 첫걸음입니다.2. [Case 1] "신혼집 마련하자" 전세 보증금 명목의 편취결혼 준비 과정에서 가장 큰돈이 들어가는 부분이 바로 신혼집입니다. 사기꾼들은 이 점을 노려 "지금 살고 있는 집 보증금을 빼서 합치면 더 좋은 아파트로 갈 수 있다", "청약에 당첨되려면 계약금이 급히 필요하다"라며 목돈을 요구합니다. 피해자는 어차피 결혼하면 부부의 공동 재산이 될 것이라는 믿음과, 사랑하는 사람과 더 좋은 환경에서 시작하고 싶다는 소망 때문에 차용증이나 영수증을 챙길 생각조차 하지 못하고 수천만 원에서 수억 원을 선뜻 건네게 됩니다.하지만 돈이 건네진 순간부터 가해자의 태도는 돌변합니다. "집주인이 계약을 미룬다", "인테리어 공사가 늦어지고 있다"는 핑계를 대며 입주를 차일피일 미루거나, 사소한 이유로 다툼을 유발하여 파혼을 유도하기도 합니다. 결국 확인해보면 계약한 집은 존재하지 않거나, 피해자가 보낸 돈은 가해자의 도박 빚을 갚거나 유흥비로 탕진된 후입니다. 이는 명백히 용도를 속여 돈을 가로챈 행위이므로 사기죄 성립이 가능합니다.3. [Case 2] "갑자기 빚이 생겼어" 동정심 유발형 사기결혼을 약속할 만큼 깊은 사이가 되면, 상대방의 불행을 외면하기 어렵다는 심리를 교묘하게 이용하는 유형입니다. 평소에는 다정하던 연인이 갑자기 "사업 자금이 막혀 부도 위기다", "사채업자에게 협박을 당하고 있어 신변이 위험하다", "부모님이 교통사고를 당해 합의금이 급하다"라며 극단적인 상황을 연출합니다. 피해자는 사랑하는 사람이 감옥에 가거나 위험해지는 것을 막기 위해 자신의 적금을 깨는 것은 물론, 제2금융권 대출까지 받아 가해자에게 송금합니다.이러한 유형의 특징은 피해자가 돈을 줄 때까지 가해자가 지속적으로 불안감을 조성하고 죄책감을 자극한다는 점입니다. 그러나 막상 돈을 보낸 뒤 사용처를 확인해보면, 빚을 갚기는커녕 명품을 사거나 다른 이성과 데이트를 즐기는 데 사용한 경우가 태반입니다. 가해자가 돈을 빌릴 당시 갚을 능력(변제 자력)이 없었으면서도 갚겠다고 속였거나, 돈의 용도를 허위로 고지했다면 이는 기망행위에 해당하여 처벌받게 됩니다.4. [Case 3] "사실은 유부남" 신분을 속인 이중생활법적으로 이미 혼인 상태이거나 사실혼 관계의 배우자가 있음에도, 이를 철저히 숨기고 미혼인 척 접근하여 결혼을 전제로 교제하는 경우입니다. 이들은 주말이나 명절에 연락이 잘되지 않거나, 집을 공개하지 않고, 부모님께 인사드리러 가는 것을 계속 미루는 특징이 있습니다. 피해자와 결혼 준비를 하는 척하며 예식장 투어를 하거나 웨딩 촬영까지 감행하지만, 결국 결정적인 순간에 잠적하거나 기혼 사실이 발각되어 씻을 수 없는 상처를 남깁니다.이 경우 가해자는 "아내와 이혼 소송 중이다", "정략결혼이라 쇼윈도 부부일 뿐이다"라고 변명하지만, 법적으로 혼인 관계가 정리되지 않은 상태에서 결혼을 전제로 교제하며 금전적 이득을 취하거나 성관계를 맺은 것은 불법행위입니다. 이는 형사상 사기죄뿐만 아니라, 피해자의 성적 자기결정권과 인격권을 심각하게 침해한 행위로서 민사상 거액의 위자료 청구 대상이 됩니다.5. [Case 4] "능력 있는 사업가야" 재력과 직업 사칭자신을 의사, 변호사, 대기업 임원, 혹은 자산가라고 소개하며 피해자의 환심을 사고 신뢰를 쌓는 유형입니다. 고급 외제 차를 렌트해 타고 다니거나 위조된 명함, 통장 잔고 증명서를 보여주며 재력을 과시합니다. 피해자가 자신의 배경을 완전히 믿게 되면, "내 자산이 잠시 묶여 있는데 급히 융통할 현금이 필요하다", "지금 투자하면 결혼해서 평생 손에 물 안 묻히게 해주겠다"라며 거액을 요구합니다.피해자는 가해자의 직업과 재력을 믿고 '잠시 빌려주는 것'이라 생각하여 돈을 건네지만, 실상은 뚜렷한 직업이 없거나 신용불량자인 경우가 대부분입니다. 가해자가 자신의 신분과 능력을 속여 피해자로 하여금 착오를 일으키게 하고, 이를 바탕으로 재산상 이익을 취했다면 이는 전형적인 사기 범죄입니다. 수사 과정에서 가해자의 실제 직업과 재산 상태를 낱낱이 밝혀내는 것이 유죄 입증의 핵심입니다.6. [Case 5] 얼굴 없는 연인, 로맨스 스캠최근 데이팅 앱이나 SNS를 통해 급증하고 있는 신종 비대면 혼인빙자사기입니다. 자신을 해외 파병 미군, 유학생, 혹은 해외 거주 사업가라고 소개하며 매일같이 다정한 메시지를 보내 정서적 친밀감을 쌓습니다. 한 번도 만난 적은 없지만 "한국에 들어가서 당신과 결혼하고 싶다", "평생 모은 재산을 당신에게 보내겠다"라며 피해자를 심리적으로 지배한 뒤, 본격적으로 돈을 요구하기 시작합니다.주로 "짐을 보냈는데 세관 통관비가 필요하다", "갑자기 계좌가 동결되어 항공료를 보낼 수 없다"는 식의 명분을 내세웁니다. 피해자는 결혼을 약속한 연인을 돕기 위해 수차례에 걸쳐 송금하지만, 돈을 받는 즉시 계정은 삭제되고 연락은 두절됩니다. 이 경우 해외 계좌나 대포통장이 사용되어 추적이 어렵기 때문에, 사건 발생 직후 신속하게 변호사와 상의하여 계좌 지급 정지 요청 및 형사 고소를 진행해야 피해 회복의 가능성을 높일 수 있습니다.7. 빼앗긴 마음과 돈, 형사와 민사를 아우르는 변호사의 조력혼인빙자사기 사건에서 가해자들은 수사 기관에서 "정말 사랑했고 결혼하려 했으나 사정이 생겨 못했을 뿐 사기는 아니다", "돈은 빌린 것이고 갚을 생각이었다"라고 주장하며 민사상 채무 불이행으로 몰고 가려 합니다. 수사관 역시 연인 간의 돈거래에는 적극적으로 개입하지 않으려는 경향이 있어, 피해자 혼자서 고소를 진행하다가 무혐의 처분이 나오는 경우가 비일비재하며, 초기 대응에 따라서 피해금액을 회수할 수 있는 가능성도 높일 수 있습니다.따라서 초기 대응부터 형사 전문 변호사의 조력이 필수적이며, 두 사람의 대화 내역, 금융 거래 내역 등을 정밀 분석하여 가해자가 처음부터 결혼할 의사나 능력이 없었음에도 거짓말(기망)을 했다는 고의성을 입증이 매우 중요합니다. 또한, 가해자의 은닉 재산을 추적하여 압류하고, 형사 고소와 동시에 민사 소송을 진행하여 피해 금액은 물론 씻을 수 없는 정신적 고통에 대한 위자료까지 받아낼 수 있도록 하실 필요가 있는 만큼 반드시 형사, 민사 전문 변호사와 충분한 상담을 하시고 대응하시기 바랍니다.

  • 사기/공갈, 손해배상

    민경남 변호사

    [형사] 고수익 보장의 덫, 투자 사기 대처와 회복의 골든타임

    1. 달콤한 유혹 뒤에 숨겨진 함정, 투자 사기란 무엇인가저금리 기조와 불안한 경제 상황 속에서, 자산을 조금이라도 불려보려는 서민들의 절박한 심리를 악용하는 투자 사기가 기승을 부리고 있습니다. 형법상 사기죄는 사람을 기망하여 재물의 교부를 받거나 재산상의 이익을 취득할 때 성립합니다. 투자 사기의 핵심은 기망행위(속임수)입니다. 단순히 투자가 실패하여 원금 손실이 난 것과 달리, 애초에 수익을 낼 의사나 능력이 없으면서 허위 정보를 제공해 투자금을 가로채는 행위를 말합니다.특히 법적으로 인가받지 않은 업체가 "원금을 무조건 보장한다", "확정 수익을 지급한다"고 약정하며 불특정 다수로부터 자금을 조달하는 경우, 사기꾼들은 돌려막기(폰지 사기) 방식을 사용하기 때문에 초기에는 이자가 지급되는 것처럼 보여 피해자들이 사기임을 인지하기 어렵게 만들어 피해자의 신속한 고소를 어렵게 만들어 피해가 점점 더 커지게 됩니다.2. "너한테만 알려주는 거야" 믿음을 악용한 지인 사기와 주요 유형투자 사기는 얼굴 없는 남보다 가족, 친구, 직장 동료 등 가까운 지인에 의해 일어나는 경우가 훨씬 많습니다. 평소 신뢰하던 지인이 "나만 아는 고급 정보가 있다", "이번에 상장하는 회사 임원을 안다"며 접근해오면, 피해자는 의심 없이 큰돈을 맡기게 됩니다. 사기꾼들은 고급 승용차를 타거나 명품을 과시하며 자신의 재력을 보여줌으로써 경계심을 허물고, "원금은 무조건 보장해 줄 테니 걱정하지 마라"는 말로 투자를 유도합니다.지인 사기가 위험한 이유는 '신뢰' 때문에 차용증이나 투자 약정서 같은 처분 문서를 제대로 작성하지 않는 경우가 많다는 점입니다. 이 밖에도 최근에 곧 상장될 유망 기업이라며 휴지 조각인 주식을 비싸게 파는 비상장 주식(IPO) 사기, 다단계 방식으로 투자자를 모집하는 가상화폐(코인) 사기 등 그 유형은 주변의 인간관계를 파고들며 더욱 교묘해지고 있습니다.3. [Case 1] 단순 실패인가 사기인가? 기망의 고의 입증투자 사기 사건에서 피의자들은 경찰 조사 시 "나도 사업을 하려다 망한 것이다", "투자는 원래 원금 손실 위험이 있는 것 아니냐"라며 범행을 부인합니다. 따라서 이들을 처벌하고 돈을 돌려받기 위해서는 투자 권유 당시 그들이 했던 말이 기망행위(거짓)이었음을 입증하는 것이 가장 중요한 쟁점입니다.이를 위해서는 "원금 보장"을 약속했던 카카오톡 대화 내용, 녹취록, 계약서 등을 확보해야 합니다. 나아가 수사 기관을 통해 그들이 받은 투자금을 실제 사업에 사용하지 않고 개인적인 용도로 탕진했거나, 기존 투자자들에게 수익금을 지급하는 돌려막기 용도로 사용했다는 자금 흐름을 밝혀내어, 애초부터 편취의 고의(미필적 고의 포함)가 있었음을 법리적으로 증명해야 합니다.4. [Case 2] "투자인가, 대여금인가" 치열한 법적 성격 공방지인 사기나 개인 간 투자 분쟁에서 피의자들이 경찰 조사 시 가장 많이 내세우는 방어 논리는 "이 돈은 빌린 것(대여금)이 아니라 투자를 받은 것"이라는 주장입니다. 대여금이라면 사업의 성공 여부와 관계없이 갚아야 할 의무가 명확하지만, 투자는 원칙적으로 원금 손실의 위험을 투자자가 감수해야 한다는 점을 악용하는 것입니다. 즉, 피의자들은 "사업이 잘되면 수익을 나눠주기로 했으나, 안타깝게도 사업이 망해서 돈을 날린 것일 뿐, 사기를 친 것은 아니다"라며 형사 책임을 회피하려 합니다.따라서 고소 대리 변호사의 핵심 과제는 당시 오고 간 대화와 약정의 실질을 분석하여, 이 돈이 무늬만 투자일 뿐 실질적으로는 원금 반환이 보장된 대여금 성격이었음을 입증하는 것입니다. 계약서에 투자라고 적혀있더라도, "무슨 일이 있어도 원금은 책임지겠다"는 약속이 있었거나, 수익 배당이 아닌 확정 이자를 정기적으로 지급한 정황 등을 찾아내어 기망행위를 입증하는 것이 중요합니다.5. [Case 3] 형사 처벌만으로는 부족, 민사 소송과 집행 권원 확보형사 고소로 가해자가 징역형을 선고받는다 하더라도, 그것이 곧바로 내 통장에 돈이 들어오는 것을 의미하지는 않습니다. 가해자가 "몸으로 때우겠다"며 배째라 식으로 나올 경우, 결국 피해 회복을 위해서는 별도의 민사 소송(불법행위 손해배상 청구)이 필수적입니다. 민사 소송을 통해 승소 판결문(집행 권원)을 확보해 놓아야만, 향후 가해자가 출소 후 경제 활동을 하거나 숨겨둔 재산이 발견되었을 때 즉시 강제집행(경매, 압류)을 할 수 있습니다.특히 사기 피해 입증이 까다로운 형사 절차와 달리, 민사 소송에서는 입증 책임의 정도나 법리 적용이 다를 수 있어 형사에서 무혐의가 나더라도 민사에서는 승소하는 경우가 있습니다. 따라서 형사 고소로 가해자를 심리적으로 압박하여 합의를 유도함과 동시에, 민사 소송을 병행하여 끝까지 재산을 추적하고 회수할 수 있는 법적 권리를 확보해두는 투 트랙(Two-Track) 전략이 반드시 필요합니다.6. 사라지는 돈과 시간, 골든타임을 지키는 변호사의 조력투자 사기 사건은 시간과의 싸움입니다. 피해자가 망설이는 사이 범죄 조직은 자금을 세탁하고 해외로 도피하거나 증거를 인멸합니다. 개인이 혼자서 방대한 계좌 내역을 분석하고 조직의 실체를 파악하여 고소장을 작성하기에는 한계가 있으며, 수사관들도 수많은 사건을 처리하느라 내 사건에만 집중해주지 않습니다.전문 변호사는 사건 초기부터 투입되어 흩어진 증거를 수집하고, 범죄 사실을 명확히 정리한 고소장을 제출하여 수사 기관의 신속한 수사를 이끌어내며, 감정에 휘둘리지 않고 냉철하게 합의를 조율하여 의뢰인의 피해를 최대한 회복하는 데 주력합니다. 억울한 피해를 보셨다면 지체 없이 형사 전문 변호사의 도움을 받아 소중한 재산을 지키시길 바랍니다.

  • 손해배상, 계약일반/매매

    김경숙 변호사

    신선식품 배송 지연 시 환불받기 전에 반드시 확인할 7가지

    온라인으로 주문한 신선식품이 약속된 날짜에 도착하지 않거나, 배송 지연으로 인해 상품이 변질된 경우 환불을 요청하는 분들이 적지 않습니다. 그러나 신선식품 배송 지연 환불은 일반 공산품과 다른 법적 기준이 적용되며, 요건을 제대로 갖추지 않으면 분쟁이 장기화될 수 있습니다. 환불 요청 전 아래 7가지 항목을 반드시 점검하시기 바랍니다.환불 요청 전 반드시 확인해야 할 7가지 체크리스트1배송 예정일과 실제 도착일의 차이를 기록했는가환불의 핵심 근거는 '약정된 배송일을 지키지 못했다'는 사실입니다. 주문 확인 메일, 앱 알림, 배송 추적 기록 등을 통해 판매자가 고지한 배송 예정일과 실제 수령일(또는 미수령 사실)을 명확히 확인해 두어야 합니다. 전자상거래법상 통신판매업자는 대금 수령일로부터 3영업일 이내에 재화를 공급해야 하며(전자상거래법 제15조 제1항), 이를 초과하면 지연배상금 청구 근거가 됩니다.2상품 상태를 사진과 영상으로 즉시 기록했는가신선식품은 시간이 지나면 변질 원인이 배송 지연 때문인지, 소비자 보관 부주의 때문인지 판단하기 어려워집니다. 수령 즉시 포장 상태, 상품의 외관, 냄새, 변색 여부 등을 촬영하고, 가능하면 개봉 과정을 영상으로 남겨 두는 것이 중요합니다. 실무에서는 이 증거 확보 여부가 분쟁 결과를 좌우하는 경우가 많습니다.3해당 상품이 청약철회 제한 대상인지 확인했는가전자상거래법 제17조 제2항에 따르면, 신선식품처럼 시간이 경과하여 재판매가 곤란할 정도로 가치가 현저히 감소한 경우에는 단순 변심에 의한 청약철회(반품)가 제한됩니다. 다만 이는 '단순 변심'에 한정된 제한이며, 배송 지연으로 인한 하자 또는 계약 불이행의 경우에는 별도의 환불 청구가 가능합니다. 이 두 가지를 혼동하지 않는 것이 핵심입니다.4판매자의 약관에 배송 지연 관련 면책 조항이 있는지 확인했는가일부 판매자는 약관에 "천재지변, 택배사 사정 등으로 인한 배송 지연 시 책임을 지지 않는다"는 면책 조항을 두고 있습니다. 그러나 약관의 규제에 관한 법률(약관규제법) 제6조에 의하면, 고객에게 부당하게 불리한 조항은 무효로 판단될 수 있습니다. 면책 조항이 있다 하더라도 그것이 곧바로 유효한 것은 아니므로, 해당 조항의 내용을 캡처해 두시기 바랍니다.5플랫폼(오픈마켓)과 실제 판매자를 구분했는가쿠팡, 마켓컬리, 네이버 스마트스토어 등 플랫폼을 통해 구매한 경우, 환불 요청의 상대방이 플랫폼인지 입점 판매자인지를 먼저 확인해야 합니다. 전자상거래법 제20조의2에 따라 통신판매중개자(플랫폼)도 일정 범위에서 책임을 부담하지만, 1차적 환불 의무는 통신판매업자(실제 판매자)에게 있는 경우가 일반적입니다. 플랫폼의 자체 고객센터를 통한 환불 절차와 판매자에게 직접 요청하는 절차가 다를 수 있으므로 구매 경로를 정확히 파악해야 합니다.6환불 요청 기한을 확인했는가배송 지연 또는 하자로 인한 환불 요청은 가능한 한 빠르게 진행하는 것이 유리합니다. 전자상거래법상 청약철회 기간은 재화를 공급받은 날(또는 공급 사실을 안 날)로부터 7일 이내가 원칙입니다. 다만 배송 지연으로 재화 자체를 공급받지 못한 경우에는 이행 지체에 해당하므로, 민법상 채무불이행 책임에 따른 해제 및 손해배상 청구도 가능합니다. 시간이 경과할수록 입증이 어려워지므로 신속한 대응이 중요합니다.7소비자 분쟁 해결 기준상 보상 범위를 확인했는가공정거래위원회가 고시하는 소비자분쟁해결기준에 따르면, 식품의 배송 지연으로 인한 변질 시 전액 환불 또는 동일 상품 재배송이 기본 해결 방안입니다. 또한 배송 지연이 상당 기간 지속된 경우 계약 해제와 함께 지연배상금(연 이자율 기준) 청구가 가능할 수 있습니다. 해당 기준은 강제력이 있는 것은 아니나, 한국소비자원 조정이나 소액사건 심판에서 중요한 참고자료로 활용됩니다.환불이 거부되었을 때 대응 경로1단계: 판매자(또는 플랫폼) 고객센터에 서면(이메일, 채팅 기록 저장)으로 환불 요청2단계: 거부 시 한국소비자원(국번 없이 1372)에 피해구제 신청 (처리기간 약 30일)3단계: 조정이 성립하지 않으면 소비자분쟁조정위원회 조정 신청4단계: 피해 금액 3,000만 원 이하의 경우 소액사건심판 청구 가능 (인지대 수천 원 수준)특히 판매자와의 대화 내용은 반드시 문자 기반(채팅, 이메일, 문자메시지)으로 남겨야 합니다. 전화 통화만으로는 추후 분쟁 과정에서 증거로 활용하기 어렵습니다.실무적으로 유의할 점신선식품 배송 지연 환불 분쟁에서 가장 빈번하게 문제가 되는 부분은 변질 원인의 입증입니다. 판매자 측에서 "배송 완료 후 소비자의 보관 부주의"를 주장하는 경우가 많기 때문에, 수령 직후의 상태를 기록하는 것이 무엇보다 중요합니다.또한 새벽배송이나 당일배송을 표방하는 서비스의 경우, 광고에서 약속한 배송 시간이 계약의 내용에 해당하는지가 쟁점이 될 수 있습니다. "오전 7시 전 도착"이라고 광고했음에도 오후에 도착했다면, 이는 단순 서비스 불만이 아니라 계약 조건 위반으로 볼 여지가 있습니다.정리하면, 신선식품 배송 지연 환불은 (1) 배송 지연 사실의 객관적 기록, (2) 상품 변질 상태의 즉시 증거 확보, (3) 청약철회 제한과 채무불이행 책임의 구분, 이 세 가지가 핵심입니다. 요건을 체계적으로 갖추어 요청하면 환불 가능성이 크게 높아집니다.김경숙 변호사의 코멘트더감 법률사무소 · 경기도 수원시신선식품 배송 분쟁을 다루면서 보면, 수령 직후 상태를 기록해 둔 소비자와 그렇지 않은 소비자의 결과 차이가 상당합니다. 환불 요청 시에는 감정적 항의보다 증거 기반의 서면 요청이 훨씬 효과적이며, 판매자가 응하지 않을 경우 소비자원 피해구제 절차를 적극 활용하시길 권합니다.

  • 기업법무, 노동/인사

    김경숙 변호사

    취업규칙 변경 시 근로자 동의 절차, 놓치면 무효가 됩니다

    기업을 운영하다 보면 경영환경 변화에 맞추어 취업규칙을 변경해야 할 때가 반드시 찾아옵니다. 재택근무 도입, 임금체계 개편, 정년 조정 등 어떤 사안이든 취업규칙 변경이 수반되는데, 이 과정에서 적법한 동의 절차를 밟지 않아 변경 자체가 무효로 판정되는 사례가 적지 않습니다.특히 최근 몇 년간 유연근무제 확산, 성과급 체계 전환, 복리후생 조정 등으로 취업규칙 변경 수요가 크게 늘었습니다. 고용노동부에 따르면 취업규칙 관련 행정지도 건수가 매년 증가 추세에 있으며, 변경 절차 위반으로 인한 분쟁도 함께 늘고 있는 상황입니다.오늘은 많은 기업 대표님과 인사담당자분들이 궁금해하시는 취업규칙 변경 동의 절차의 핵심을 정리해 드리겠습니다.취업규칙이란 무엇이고, 왜 중요한가취업규칙은 근로기준법 제93조에서 정한 근로조건과 복무규율에 관한 사용자의 규범입니다. 상시 10명 이상의 근로자를 사용하는 사업장은 반드시 취업규칙을 작성하여 고용노동부 장관에게 신고해야 합니다.취업규칙에 포함되는 주요 사항근로시간 / 휴일 / 휴가 / 임금 산정 및 지급방법 / 퇴직급여 / 상벌 / 해고 사유 및 절차 / 안전보건 / 직장 내 괴롭힘 방지 등 총 13개 필수 기재사항취업규칙은 개별 근로계약에 우선하는 최저기준으로 기능합니다. 근로계약에서 취업규칙보다 낮은 조건을 정하면 그 부분은 무효가 되고 취업규칙이 적용됩니다(근로기준법 제97조). 따라서 취업규칙의 변경은 곧 해당 사업장 전체 근로조건의 변경을 의미하므로, 그 절차적 정당성이 매우 중요합니다.유리한 변경과 불이익 변경, 절차가 다릅니다취업규칙 변경 절차를 이해하시려면 먼저 유리한 변경과 불이익 변경의 구분을 정확히 아셔야 합니다. 이 구분에 따라 필요한 동의 수준이 완전히 달라지기 때문입니다.유리한 변경의견 청취과반수 노조 또는 근로자 과반수의 의견불이익 변경동의 필요과반수 노조 또는 근로자 과반수의 동의근로기준법 제94조 제1항은 취업규칙을 변경할 때 근로자 과반수로 조직된 노동조합이 있는 경우 그 노동조합, 없는 경우 근로자 과반수의 의견을 들어야 한다고 규정합니다. 이것이 유리한 변경에 적용되는 기준입니다.반면 같은 조 제2항은 취업규칙을 근로자에게 불이익하게 변경하는 경우에는 의견 청취가 아닌 동의를 받아야 한다고 명시하고 있습니다. 의견 청취와 동의는 법적 효력이 완전히 다릅니다.실무에서 자주 혼동되는 포인트"의견을 듣는다"는 것은 반대 의견이 나오더라도 그대로 진행할 수 있다는 뜻입니다. 하지만 "동의를 받는다"는 것은 과반수 이상이 찬성하지 않으면 변경 자체가 효력을 갖지 못한다는 뜻입니다. 이 차이를 정확히 이해하지 못해 문제가 되는 경우가 실무에서 매우 많습니다.불이익 변경 여부 판단이 가장 어렵습니다상담 현장에서 가장 많이 받는 질문 중 하나가 "이 변경이 불이익 변경에 해당하나요?"입니다. 판단 기준이 생각보다 단순하지 않기 때문입니다.판례는 불이익 여부를 취업규칙의 변경 전후를 전체적으로 비교하여 판단합니다. 일부 항목은 유리해지고 다른 항목은 불리해지는 경우, 전체적으로 보아 근로자에게 불리한지를 종합 평가합니다.다만 실무에서는 다음과 같은 사안이 대체로 불이익 변경으로 분류됩니다.1임금 관련 변경기본급 삭감, 상여금 축소, 성과급 비중 확대로 고정급 감소, 통상임금 산정 기준 변경 등2근로시간 관련 변경근로시간 연장, 휴일 축소, 연차휴가 사용 제한 강화, 유급휴가를 무급으로 전환 등3인사 및 징계 관련 변경징계 사유 추가, 해고 사유 확대, 전직(배치전환) 범위 확대, 승진 요건 강화 등4복리후생 관련 변경경조사비 축소, 학자금 지원 폐지, 건강검진 지원 축소, 기숙사 조건 불리한 변경 등주의하셔야 할 점은, 특정 근로자 그룹에게만 불이익한 경우에도 불이익 변경에 해당할 수 있다는 것입니다. 예를 들어 55세 이상 근로자의 임금 피크제 도입은 해당 연령대 근로자에게는 명백한 불이익이므로, 전체 근로자를 대상으로 동의 절차를 거쳐야 합니다.적법한 동의 절차, 이렇게 진행해야 합니다불이익 변경에 해당한다면, 실무적으로 다음 절차를 차근차근 밟으셔야 합니다.1변경안 마련 및 설명자료 작성변경 전후 비교표, 변경 사유, 근로자에게 미치는 영향을 구체적으로 정리합니다. 이 단계를 소홀히 하면 이후 동의의 진정성이 다투어질 수 있습니다.2근로자 설명회 개최변경 내용을 충분히 설명하고 질의응답 시간을 가집니다. 판례는 근로자들이 변경 내용을 충분히 알고 자유로운 의사로 동의했는지를 중시합니다. 설명회 일시, 장소, 참석자 명단, 설명 내용을 기록으로 남겨두시는 것이 중요합니다.3동의 방법 결정 및 실시과반수 노조가 있으면 노조의 동의를, 없으면 근로자 과반수의 집단적 의사결정으로 동의를 받습니다. 여기서 "집단적 의사결정"이란 회의 방식의 집단적 토론과 찬반 의사 확인을 의미합니다.4동의서 작성 및 보관동의 일시, 참석 근로자 수, 찬반 결과, 서명 등을 기재한 동의서를 작성하고 보관합니다. 개별 서명을 받는 방식도 가능하지만, 집단적 의사결정 과정을 거쳤음을 입증할 수 있어야 합니다.5고용노동부 신고변경된 취업규칙을 관할 지방고용노동관서에 신고합니다. 신고하지 않으면 500만 원 이하의 과태료가 부과될 수 있습니다(근로기준법 제116조).동의 없는 불이익 변경, 그 법적 결과근로자 과반수의 동의를 받지 않고 취업규칙을 불이익하게 변경하면, 그 변경은 효력이 없습니다. 이 점은 많은 경영자분들이 간과하시는 부분입니다.동의 없는 불이익 변경의 효과변경된 취업규칙은 기존 근로자에 대해서는 효력이 없고, 변경 전 취업규칙이 계속 적용됩니다. 다만 변경 이후 새로 입사한 근로자에게는 변경된 취업규칙이 적용될 수 있다는 것이 판례의 입장입니다. 이 경우 같은 사업장에서 두 가지 취업규칙이 병존하는 기형적 상황이 발생합니다.이러한 이중 규범 상태는 인사관리의 형평성을 훼손하고, 노사 간 불필요한 갈등을 야기합니다. 실무에서 실제로 이런 상황이 수년간 지속되어 결국 소송으로 이어지는 사례를 종종 목격하게 됩니다.또한 근로기준법 제94조 위반은 벌칙 규정(제114조)에 따라 500만 원 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다. 단순한 민사상 효력 문제가 아니라 형사 제재까지 가능하다는 점에서, 절차 준수의 중요성은 아무리 강조해도 지나치지 않습니다.사회통념상 합리성이 인정되는 예외적 경우판례는 매우 제한적인 상황에서, 근로자의 동의가 없더라도 취업규칙의 불이익 변경이 유효할 수 있는 예외를 인정하고 있습니다. 이른바 사회통념상 합리성 법리입니다.다만 이 예외가 적용되기 위해서는 다음 요건이 매우 엄격하게 충족되어야 합니다.- 변경의 필요성이 객관적으로 존재할 것 (기업 존속 위기 등)- 변경 내용이 사회 일반의 통념에 비추어 합리적일 것- 근로자가 받는 불이익의 정도가 크지 않을 것- 대상 조치 등 근로자의 불이익을 완화하는 수단이 마련되어 있을 것- 노동조합 등과 충분한 협의를 거쳤을 것실무에서 이 법리가 인정되는 경우는 극히 드뭅니다. 기업의 경영난이 심각하여 구조조정 대안으로 임금 조정이 불가피한 경우 등 매우 한정적인 상황에서만 적용되어 왔습니다. 따라서 이 예외에 기대어 동의 절차를 생략하는 것은 매우 위험한 접근입니다.향후 전망과 기업이 준비해야 할 사항노동환경이 빠르게 변화하면서 취업규칙 변경의 필요성은 앞으로 더욱 커질 것으로 보입니다. 주 4.5일제 논의, AI 도입에 따른 직무 재편, MZ세대 맞춤형 복리후생 설계 등 다양한 변화가 취업규칙의 수정을 요구하고 있습니다.이런 흐름 속에서 기업이 미리 준비하시면 좋은 사항을 정리하면 다음과 같습니다.1정기적 취업규칙 점검 체계 구축연 1회 이상 현행 취업규칙이 변경된 법령이나 실제 운영 관행과 괴리가 없는지 점검하시는 것이 좋습니다.2노사 소통 채널 상시 운영갑작스러운 대규모 변경보다 평소 근로자 대표와 지속적으로 소통하면서 점진적으로 변경을 추진하는 것이 동의 확보에 훨씬 유리합니다.3변경 절차 기록의 체계적 관리설명회 자료, 참석자 명단, 동의서, 질의응답 기록 등을 체계적으로 보관하여, 향후 분쟁 시 절차적 정당성을 입증할 수 있도록 준비해 두셔야 합니다.취업규칙 변경은 기업 운영에 꼭 필요한 과정이지만, 절차를 하나라도 놓치면 변경 전체가 무효가 될 수 있는 민감한 영역입니다. 변경의 내용이 불이익에 해당하는지부터 동의 절차의 구체적 방법까지, 각 단계에서 법적 요건을 정확히 충족하는 것이 무엇보다 중요합니다.김경숙 변호사의 코멘트더감 법률사무소 · 경기도 수원시제 경험상 취업규칙 불이익 변경 절차에서 가장 많은 분쟁이 발생하는 지점은 동의의 '집단적 의사결정' 요건 충족 여부입니다. 개별 서명만으로는 부족하다고 판단된 사례가 적지 않으므로, 반드시 회의 형태의 의사결정 과정을 거치고 그 기록을 남기시길 권합니다. 변경 전 단계에서 전문가의 검토를 받으시면 불필요한 리스크를 크게 줄이실 수 있습니다. 

  • 손해배상, 계약일반/매매

    김경숙 변호사

    분양 광고에서 약속한 혜택 안 지켜졌을 때 배상받을 수 있을까

    "분양 광고에서 헬스장, 커뮤니티 시설, 조경을 약속했는데 입주해 보니 하나도 없습니다. 배상받을 수 있나요?"결론부터 말씀드리겠습니다. 분양 광고의 내용이 계약의 일부로 편입된 것으로 인정되면, 시행사(분양자)에게 손해배상을 청구할 수 있습니다. 다만 모든 광고 문구가 자동으로 계약 내용이 되는 것은 아니므로, 핵심적인 판단 기준을 정확히 알아두셔야 합니다.분양 광고가 계약 내용이 되는 기준분양 광고는 원칙적으로 '청약의 유인'에 해당하여 그 자체로 계약의 구성요소가 되지 않습니다. 그러나 대법원 판례는 다음 세 가지 요건이 충족되면 광고 내용이 계약 내용에 편입된다고 보고 있습니다.1구체성 : 광고 내용이 단순한 이미지가 아니라, 특정 시설의 종류, 규모, 위치 등을 구체적으로 명시한 경우2신뢰 형성 : 수분양자가 해당 광고를 신뢰하여 분양계약 체결의 동기로 삼았다고 인정되는 경우3거래 관행상 중요성 : 광고된 혜택이 분양가, 입지, 생활 편의성 등 계약 결정에 실질적 영향을 미치는 사항인 경우예를 들어 모델하우스 방문 시 배포된 브로슈어에 "단지 내 실내수영장 2025년 완공 예정"이라고 기재되어 있었고, 분양 상담 과정에서도 이를 반복 안내했다면, 이는 계약의 중요한 조건으로 편입되었다고 볼 여지가 큽니다.핵심 포인트"본 광고는 참고용이며 실제와 다를 수 있습니다"라는 면책 문구가 있더라도, 광고 내용이 위 세 가지 요건을 충족하면 면책 문구만으로 시행사가 책임을 면하기는 어렵습니다. 법원은 면책 문구의 효력을 제한적으로 해석하는 경향이 있습니다.배상 범위와 청구 가능한 금액분양 광고 혜택 불이행으로 인한 손해배상 범위는 크게 두 가지로 나뉩니다.첫째, 직접 손해(재산적 손해)입니다. 약속된 시설이 없음으로 인해 발생하는 부동산 가치 하락분이 해당합니다. 예를 들어, 커뮤니티 시설이 포함된 유사 단지 시세와 해당 단지 시세의 차액을 감정평가를 통해 산정합니다. 실무적으로 분양가 대비 3~10% 수준의 감정 결과가 나오는 사례가 많습니다.둘째, 대체 비용입니다. 약속된 시설 대신 외부 시설을 이용해야 하는 비용 차액도 손해로 인정될 수 있습니다. 다만 이 부분은 인과관계 입증이 상대적으로 까다롭습니다.청구 시 유의사항분양 광고 혜택 불이행에 대한 손해배상 청구권의 소멸시효는 "손해 및 가해자를 안 날로부터 3년", 또는 "불법행위일로부터 10년"입니다(민법 제766조). 입주 후 혜택 미이행 사실을 확인한 시점이 기산점이 되므로, 확인 즉시 증거를 확보하고 청구를 준비해야 합니다.예외: 배상이 어려운 경우모든 광고 혜택 불이행이 배상 대상이 되는 것은 아닙니다. 다음의 경우에는 청구가 기각되거나 감액될 수 있습니다.1광고 내용이 "예정", "검토 중" 등 확정적이지 않은 표현을 사용한 경우2분양계약서에 해당 시설을 명시적으로 제외하는 별도 조항이 포함되어 있고, 수분양자가 이를 인지하고 서명한 경우3관련 법규 변경이나 인허가 불허 등 시행사의 귀책사유 없는 사정변경이 입증된 경우다만 세 번째의 경우에도, 시행사가 사정변경 사실을 수분양자에게 사전 고지하지 않았다면 책임이 인정될 여지가 있습니다.실무에서 반드시 챙겨야 할 증거이 유형의 소송에서 가장 중요한 것은 증거 확보입니다. 실무적으로 다음 자료가 반드시 필요합니다.1. 분양 광고 원본 : 브로슈어, 전단지, 모델하우스 사진, 홈페이지 캡처(날짜 포함)2. 분양 상담 기록 : 녹취, 문자메시지, 카카오톡 대화 내역3. 분양계약서 전문 : 특약사항, 별첨 도면 포함4. 입주 후 현황 자료 : 현장 사진, 관리사무소 확인서, 미시공 확인 민원 답변서5. 시세 비교 자료 : 유사 조건 단지와의 가격 차이를 보여주는 실거래가 자료특히 분양 광고 자료는 시행사가 입주 전후로 홈페이지에서 삭제하는 경우가 빈번합니다. 분양 단계에서부터 모든 광고물을 캡처하고 원본을 보관해 두는 것이 핵심입니다.이 분야 소송은 개별 청구보다 입주자 대표회의를 통해 공동소송으로 진행하는 것이 비용 효율적이고, 법원에서도 동일 단지 피해를 일괄 심리할 수 있어 절차가 빠릅니다. 통상 1심 판결까지 8개월에서 1년 6개월 정도 소요됩니다.김경숙 변호사의 코멘트더감 법률사무소 · 경기도 수원시분양 광고 혜택 불이행 사건을 다루면서 느낀 점은, 입주 전 광고 자료를 확보해 둔 수분양자와 그렇지 못한 수분양자 사이에 소송 결과가 크게 달라진다는 것입니다. 브로슈어, 홈페이지, 상담 녹취 등을 미리 보관해 두시고, 입주 후 불이행 사실이 확인되면 소멸시효 전에 신속히 전문가 상담을 받으시길 권합니다. 

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