임대차 소송/집행절차

임대차 보증금 미반환 강제집행(경매) 셀프낙찰 사안 하경남 변호사
  • 강제집행 소유권 취득
  • 임대인이 보증금을 반환하지 않아 보증금 반환 및 손해배상 청구 소송을 진행하여 승소 확정판결을 받았습니다.

    이에 집행문을 부여받아 임대차목적물을 강제집행(경매) 신청하였습니다. 집행법원이 경매개시결정을 하면 등기소에 등기촉탁을 하고, 배당요구 종기를 정합니다. 그리고 감정평가명령, 현황조사명령, 이해관계인에게 통지 등을 합니다.

    그리고 배당요구 종기까지 권리신고 및 배당요구 신청을 진행합니다. 경매청구 채권자의 경우 꼭 배당요구를 해야 하는 것은 아니지만 청구금액 확장이나 혹시 모르는 사유 등으로 인해 통상 권리신고 및 배당요구를 진행하고 있습니다.

    배당요구 종기가 지나면 해당 부동산이나 채무자에 대한 채권자들의 교부청구서, 배당요구서와 감정평가서, 현황조사(보고)서를 열람 등사해야 합니다. 이를 토대로 권리관계 및 낙찰가에 따른 배당금액 등을 확인해 볼 수 있게 됩니다.

    이 사건의 경우 임차인이 선순위 임차인으로 낙찰자에게 대항력이 있고 해당 부동산의 감정평가액과 추후 시장가치 등을 고려하여 직접 낙찰에 참여하게 되었습니다.

    이러한 경우 낙찰대금과 선순위 임대차 보증금을 상계하는 방식으로 진행하게 됩니다.

    낙찰대금을 납입하면 법적으로 해당 부동산 소유권을 취득하게 됩니다. 또한, 배당표가 작성되며 배당기일이 열리게 됩니다.

    그리고 매각에 의한 소유권이전 및 말소등기촉탁 신청을 하게 되면 해당 부동산 등기에 있던 권리관계는 말소되고 소유권이전등기를 하여 형식상으로도 소유권이 공시되게 됩니다.

    선순위 임차인인 경우 임대차 목적물의 권리분석으로 통해 셀프낙찰을 받는 것도 하나의 방법입니다. 소송부터 경매까지 상당한 기간이 소요되므로 차분히 진행할 필요가 있습니다.

    또한 전세사기피해자 신청을 하여 피해자로 인정되면 우선매수권이 있으므로 이를 활용할 필요도 있습니다.

    강제집행 절차는 오래 걸리고 까다로운 내용이 많으므로 꼼꼼하게 확인하고 지속적으로 검토하면서 진행할 필요가 있습니다.

    조회수 15 2026-03-09
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