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매매/소유권 등 임대차

오피스텔, 구분상가의 관리비 분쟁(57) 송인욱 변호사

1. 오늘은 집합건물에 관리단 외에 유통산업 발전법 상의 대규모 점포관리자가 별도로 있는 경우 집합건물의 주차장 등 공용 부분에 대한 관리권이 관리단 또는 대규모 점포관리자 중 누구에게 있는지에 대한 대법원 판결(대법원 2018. 7. 12. 선고 2017다 291517 관리권 확인 등 판결)에 대하여 살펴보고자 합니다.

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2. 사안은 관리단과 입점 상인들에 의해서 설립되는 대규모 점포관리자가 모두 존재하던 빌딩의 주차장, 기계실, 전기실이 구분소유의 객체가 되는지, 위 부분의 임차 권한이 누구에게 인정되는지가 문제가 되었는데, 원심법원은 위 부분이 대다수를 차지하는 점포와 그 고객들의 편의를 위해 제공·공급되어 대규모 점포의 정상적인 운영에 필수적이고, 점포 구분소유자들은 그 임차인들에게 위 부분까지 임대해 주었다고 봄이 상당하므로, 주차장 등이 대규모 점포와 불가분적으로 밀접하게 연결된 공용부분으로서 이는 구분소유와 관련된 사항이 아니라 대규모 점포의 운영 등과 관련된 사항에 해당하여, 주차장 등의 관리 업무는 대규모 점포 본래의 유지·관리를 위하여 필요한 업무라고 보는 것이 타당하므로, 주차장 등의 관리권한은 피고에게 있다고 판단하였습니다.

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3. 하지만 대법원은 "대규모점포관리자에게 당해 점포에 대한 관리비 징수권한이 있다고 해서 건물의 공용부분에 대한 관리권까지 있다고 할 수 없다. 즉 집합건물법상 공용부분은 구분소유자에 의한 결의에 따라 관리단이 공용부분을 관리하고, 공용부분에서 발생하는 수익은 지분의 비율에 따라 취득하도록 명시되어 있는 반면, 대규모 점포관리자의 관리 대상인 유통산업 발전법의 ‘매장’에는 주차장 등의 공용부분이 포함되지 아니하고, 대규모 점포 개설자의 업무에 관하여 ‘대규모 점포 등을 유지·관리하기 위하여 필요한 업무’라고 규정되어 있을 뿐 그 관리의 범위에 관하여 구체적인 규정도 없다. 또한 구 유통산업 발전법 제13조와 구 유통산업 발전법 시행규칙 제8조의 2에 의하면 대규모 점포관리자를 두게 한 입법 취지는 상거래 질서의 확립을 위한 대규모 점포의 적절한 운영에 있는 것이지 건물의 관리에 있는 것이 아니고, 구분소유자의 동의 없이 입점 상인들의 동의만으로 설립된 대규모 점포관리자가 공용부분 관리에 관한 사항까지 결정하는 것은 구분소유자의 소유권 행사와 충돌하게 되는 것이다."라는 취지의 판결을 선고하였습니다.

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4. 또한 대법원은 "점포 구분소유자가 그 임차인에게 공용부분의 사용 권한을 넘어서 관리 권한까지 위임했다고 볼 수 없다. 더욱이 집합건물 중 일부가 대규모 점포가 아닌 경우까지 공용부분에 대한 관리권이 대규모 점포관리자에게 있다고 한다면, 점포 소유자가 아닌 다른 구분소유자들은 공용부분 관리에 대한 의결권을 행사할 방법이 없게 되어 결국 그 구분소유자의 소유권을 침해하게 된다."라는 판시를 통하여 위 부분에 대한 원심 판결을 파기하였습니다.

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조회수 50 2026-09-22
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