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매매/소유권 등 임대차

오피스텔, 구분상가의 관리비 분쟁(60) 송인욱 변호사

1. 오늘은 입주자 대표회의가 공동주택의 구분소유자를 대리하여 공용부분 등의 구분소유권에 기초한 방해배제 청구 등의 권리를 행사할 수 있다고 규정한 공동주택관리 규약의 효력에 관한 대법원 판결(대법원 2003. 6. 24. 선고 2003다 17774 건물 등 철거 등 판결)에 대하여 살펴보고자 합니다.

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2. 사실관계와 관련하여, 원고는 주택건설촉진법 제38조, 공동주택관리령 제10조의 규정에 따라 서울 구로구 지상에 건립된 아파트 입주자 등으로 구성된 입주자 대표회의이고, 피고는 도시가스를 공급하는 업체로서 이 사건 아파트의 대지 내 일부 지상 및 지하에 가스 정압기, 지하 탱크 등 가스 공급 시설과 주변 철책, 지상 원방 감시장치, 가스 밸브 및 파이프 환기구 등 부대시설물을 설치하여 그 시설물의 관리 및 유지에 필요한 범위 내에서 이 사건 토지의 일부를 점유, 사용하고 있는데, 피고가 정당한 권원 없이 이 사건 시설물을 설치하여 이 사건 토지를 점유, 사용하고 있으므로 이 사건 시설물의 철거와 이 사건 토지의 점유, 사용으로 인한 부당이득 반환 또는 손해배상을 구하는 내용이었습니다.

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3. 위 사건에서 원고는 관리권, 관리 규약 등의 규정을 근거로 청구를 하였는데, 이에 대하여 대법원은 '주택건설촉진법 제38조, 공동주택관리령 제10조의 규정에 따라 성립된 입주자 대표회의는 공동주택의 관리에 관한 사항을 결정하여 시행하는 등의 관리 권한만을 가질 뿐으로 구분소유자에게 고유하게 귀속하는 위와 같은 권리를 재판상 행사할 수 없고, 또 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 부칙 제6조에 따라서 집합주택의 관리 방법과 기준에 관한 주택건설촉진법의 특별한 규정은 그것이 위 법률에 저촉하여 구분소유자의 기본적인 권리를 해하면 효력이 없으므로 공동주택관리 규약에서 입주자 대표회의가 공동주택의 구분소유자를 대리하여 공용부분 등의 구분소유권에 기초한 방해배제 청구 등의 권리를 행사할 수 있다고 규정하고 있다고 하더라도 이러한 규약 내용은 효력이 없다.'는 판시를 통하여 기준을 세워 주었습니다.

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4. 또한 대법원은 '집합건물에 있어서 공용부분이나 구분소유자의 공유에 속하는 건물의 대지 또는 부속시설을 제3자가 불법으로 점유하는 경우에 그 제3자에 대하여 방해배제와 부당이득의 반환 또는 손해배상을 청구하는 법률관계는 구분소유자에게 단체적으로 귀속되는 법률관계가 아니고 공용부분 등의 공유 지분권에 기초한 것이어서 그와 같은 소송은 1차적으로 구분소유자가 각각 또는 전원의 이름으로 할 수 있고, 나아가 집합건물에 관하여 구분소유관계가 성립하면 동시에 법률상 당연하게 구분소유자의 전원으로 건물 및 그 대지와 부속시설의 관리에 관한 사항의 시행을 목적으로 하는 단체인 관리단이 구성되고, 관리단 집회의 결의에서 관리인이 선임되면 관리인이 사업 집행에 관련하여 관리단을 대표하여 그와 같은 재판상 또는 재판 외의 행위를 할 수 있다.'는 판시를 통하여 방해배제 청구 등에 대한 기준을 세워 주었습니다.

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조회수 19 2026-10-01
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