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임대차 소송/집행절차

임대차계약이 만료되어 이사를 가려는데요. 집주인이 보증금을 돌려주지 않아요. 어떻게 해야할까요?(feat. 임차권등기명령) 최희원 변호사
  • 주택임차권등기명령 결정

    • '경청'과 '신뢰'로 의뢰인의 편에 서겠습니다.

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    안녕하세요, 최고변입니다. 우리 주변을 둘러보면 임대차 계약이 만료(종료)되었음에도 집주인이 보증금을 돌려주지 않는(못하는) 경우가 빈번하게 발생하는데요.

    *이하에서는 주택임대차보호법 관련 법령을 인용하여 살펴보도록 하겠습니다(상가건물임대차보호법에 따른 임차권등기명령 관련 내용도 주요내용이 대부분 주택임대차보호법과 동일합니다).


    이렇게 임차인이 보증금을 회수하지 못한 상태에서 다른 집으로 이사를 가게 된다면, 대항력을 상실하게 되는 결과를 초래할 수 있습니다.

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    (잠깐!! 여기서 대항력이란, 임대차 주택이 매매 또는 경매 등으로 소유자(집주인)가 변경되더라도 기존 임대차계약을 그대로 인정받을 수 있는 권리를 의미합니다.)

    주택임대차보호법

    제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.

    국가법령정보센터

    따라서, 다른 집으로 이사를 가더라고 보증금을 돌려받을 때까지 대항력을 계속하여 유지하는 것이 중요한데요.

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    이때 고려할 수 있는 방법이 바로 '임차권등기명령(신청)'입니다.

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    임차권등기가 경료되는 경우에는 다른 집으로 이사를 가더라도 대항력이 상실되지 않으므로 향후 해당 주택 등이 매도가 되더라도 제3자(매수인 등)에게 대항력을 계속하여 가질 수 있습니다.

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    이와 같이 대항력이 있다면, 해당 주택 등에 대하여 계속 거주할 권리(대항력) 또는 보증금을 우선 변제받을 권리(대항력+확정일자)를 행사할 수 있습니다.

    주택임대차보호법

    제3조의2(보증금의 회수)

    ② 제3조 제1항·제2항 또는 제3항의 대항요건(對抗要件)과 임대차계약증서(제3조 제2항 및 제3항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서를 말한다)상의 확정일자(確定日字)를 갖춘 임차인은「민사집행법」에 따른 경매 또는「국세징수법」에 따른 공매(公賣)를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금(換價代金)에서 후순위권리자(後順位權利者)나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제(辨濟)받을 권리가 있다.

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    이하에서는 '임차권등기명령(신청)'에 대하여 자세히 살펴보도록 하겠습니다.

    목차.

    1. 임차권등기명령(신청) 정의

    2. 임차권등기명령(신청) 신청권자

    3. 임차권등기명령(신청) 방법

    4. 임차권등기명령(신청) 효과

    5. 임대인 보증금반환의무와의 관계

    6. 임차권등기명령(신청) 결정 불복

    7. 임차권등기명령(신청) 실제 업무사례

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    '임차권등기명령(신청)' 정의

    임차권등기명령(신청)은 법원의 명령에 의하여 임차권의 등기를 하는 제도로서 임대차 중에서도 주택임대차와 상가건물 임대차(보증금액이 상가건물 임대차보호법 적용범위 限) 특유의 제도입니다.

    주택임대차보호법

    제3조의3(임차권등기명령) ① 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원ㆍ지방법원지원 또는 시ㆍ군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.

    국가법령정보센터

    만약 임차인이 보증금을 받지 못한 상태로 주택이나 상가건물을 비워 줄 경우 대항력과 우선변제권을 상실하기 때문에 이를 유지한 채로 이사를 나갈 수 있게끔 마련한 제도입니다.

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    참고로 임차인의 대항력과 우선변제권은 계속하여 그 요건을 유지하여야 하는 바, 만약 보증금을 받기 전에 이사를 가는 경우라면 그 요건인 주택의 인도 즉, 점유를 하고 있지 않게 되어 대항력과 우선변제권을 상실하게 됩니다.​

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    '임차권등기명령(신청)' 신청권자

    임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인이 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.

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    한편 판례에 따르면, 임차인이 임대차 종료 후 임차주택에 대한 점유를 상실하여 대항요건을 상실한 임차인의 경우도 보증금을 반환받지 못한 이상 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다(대법원 2004.10.28.선고 2003다62255, 62262 판결).

    *대신 임차권등기 경료(완료) 시부터 대항력과 우선변제권을 취득하게 됩니다.

    주택임대차보호법

    제3조의3(임차권등기명령) ① 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원ㆍ지방법원지원 또는 시ㆍ군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.

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    '임차권등기명령(신청)' 방법

    임차권등기명령을 신청하려면 우선 임대차 계약기간이 종료되어야 합니다[이 과정에서 임차인은 임대인(집주인)에게 반드시 명확하게 임대차 계약 해지의사표시를 해야합니다].

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    그 후 임차인 임차권등기명령을 법원에 신청하려는 임차인은 다음의 사항을 기재한 임차권등기명령신청서를 작성하여야 합니다.

    ▶임차인‧임대인의 성명·주소 및 임차인의 주민등록번호(임차인이나 임대인이 법인 또는 법인 아닌 단체인 경우 법인명 또는 단체명, 대표자, 법인등록번호, 본점·사업장소재지)

    ▶대리인 신청시 그 성명과 주소 △임대차 목적인 주택 또는 건물의 표시(임대차 목적이 주택 또는 건물의 일부인 때 그 목적 부분을 표시한 도면 첨부)

    ▶반환받지 못한 임차보증금액 및 차임(등기하지 않은 전세계약은 전세금)

    ▶신청 취지 및 이유 등의 사항 등

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    그리고, ‘신청 취지 및 이유’에는 다음의 사항을 기재하여야 합니다.

    ▶임대차계약의 체결사실‧계약내용

    ▶계약이 종료한 원인 사실

    ▶임차주택 점유 시작일

    ▶확정일자 등

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    또한, 임차권등기명령신청서와 함께 다음의 서류도 함께 첨부하여야 합니다.

    ▶임대인 소유로 등기된 주택 또는 건물의 등기사항증명서

    ▶임대인의 소유가 아닌 주택 또는 건물은 즉시 임대인의 명의로 소유권보존등기를 할 수 있음을 증명하는 서면(예 : 건축물대장)

    ▶임대차계약증서

    ▶주민등록등·초본(주소 이전 내용 모두 포함)

    ▶임대차계약 종료 내역서(계약 해지 통보 문자메시지 내역 등) 등

    주택임대차보호법

    제3조의3(임차권등기명령)

    ② 임차권등기명령의 신청서에는 다음 각 호의 사항을 적어야 하며, 신청의 이유와 임차권등기의 원인이 된 사실을 소명(疎明)하여야 한다.

    1. 신청의 취지 및 이유

    2. 임대차의 목적인 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분의 도면을 첨부한다)

    3. 임차권등기의 원인이 된 사실(임차인이 제3조 제1항·제2항 또는 제3항에 따른 대항력을 취득하였거나 제3조의2 제2항에 따른 우선변제권을 취득한 경우에는 그 사실)

    4. 그 밖에 대법원규칙으로 정하는 사항

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    '임차권등기명령(신청)' 효과

    임차권등기명령을 통해 임차인이 임차권등기를 완료하면, 주택 등의 점유를 상실하거나 주민등록을 전출하더라도 종전에 취득한 대항력 및 우선변제권이 그대로 유지되는 효과가 있습니다.

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    한편, 임차권등기 이전에 대항력이나 우선변제권을 취득하지 못한 경우에는 임차권등기가 완료함으로써 대항력과 우선변제권을 취득하게 됩니다.

    주택임대차보호법

    제3조의3(임차권등기명령)

    ⑤ 임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 제3조 제1항·제2항 또는 제3항에 따른 대항력과 제3조의2 제2항에 따른 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조 제1항·제2항 또는 제3항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다.

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    다만, 임차권등기명령은 대항력과 우선변제권만을 유지시켜주는 제도일 뿐이므로, 주택임차권등기에 기하여 직접 경매를 신청할 수는 없습니다.

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    한편, 임차권등기명령신청서 등의 서류가 접수되면 법원은 통상 2주 이내에 심사를 진행해 결정합니다. 다만, 문제가 발생해 보정명령이 내려지면 법원에 추가 서류를 보완‧제출하여야 합니다. ​

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    임대인 보증금반환의무와의 관계

    임차권등기가 경료된 경우에는 임대인의 보증금반환의무가 임차인의 임차권등기말소의무보다 먼저 이행되어야 합니다.​

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    임차권등기명령(신청) 결정에 따른 불복

    1. 임차인

    임차인은 임차권등기명령(신청)을 기각하는 결정에 대하여 항고할 수 있습니다.

    주택임대차보호법

    제3조의3(임차권등기명령)

    ④ 임차권등기명령의 신청을 기각(棄却)하는 결정에 대하여 임차인은 항고(抗告)할 수 있다.

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    2. 임대인

    임대인은 임차권등기명령에 대하여 이의신청서, 임대차계약서, 임대차등기명령서, 이의신청사유를 입증할 수 있는 자료 등을 준비하여 법원에 이의신청을 할 수 있습니다.

    주택임대차보호법

    제3조의3(임차권등기명령)

    ③ 다음 각 호의 사항 등에 관하여는 「민사집행법」 제280조제1항, 제281조, 제283조, 제285조, 제286조, 제288조제1항, 같은 조 제2항 본문, 제289조, 제290조제2항 중 제288조제1항에 대한 부분, 제291조, 제292조제3항 및 제293조를 준용한다. 이 경우 “가압류”는 “임차권등기”로, “채권자”는 “임차인”으로, “채무자”는 “임대인”으로 본다.

    1. 임차권등기명령의 신청에 대한 재판

    2. 임차권등기명령의 결정에 대한 임대인의 이의신청 및 그에 대한 재판

    3. 임차권등기명령의 취소신청 및 그에 대한 재판

    4. 임차권등기명령의 집행

    민사집행법

    제283조(가압류결정에 대한 채무자의 이의신청) ①채무자는 가압류결정에 대하여 이의를 신청할 수 있다.

    국가법령정보센터

    임차권등기명령(신청) 실제 업무사례

    최근 계약기간이 만료하였음에도 불구하고 집주인(임대인)으로부터 임대차보증금을 돌려받지 못하고 있는 임차인과의 상담을 통해 임대차등기명령(신청)을 솔루션으로 제시하여 충분한 자료 준비 등을 통해 주택임차권등기명령 결정을 받은 바 있습니다.

    최고변이 실제 임대차등기명령 결정받은 업무사례

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    이로써 의뢰인은 이사를 하여 점유를 해제한 상태에서 보증금반환청구 소송을 진행할 수 있게 되었습니다.

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    이상으로 임차권등기명령(신청)에 대하여 알아보았습니다.

    임차권등기명령 신청은

    법적 절차와 서류 준비가

    복잡하고 세부사항을

    정확히 이해해야 하는 과정입니다.

    ​

    이를 전문적으로 처리하기 위해서는

    경험과 노하우가 필수적입니다.

    ​

    따라서 법률 전문가인 변호사의 조력과

    도움을 받아 절차를 정확히 진행하고,

    예상치 못한 문제를 미연에 방지하시기 바랍니다.

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    조회수 28 2026-03-06
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