손해배상 임대차
[임대차] 보증금반환 등 법적절차 총정리(실제 진행 사례) 하경남 변호사<임대차 보증금 관련 법적 대응 방법>
임대차계약이 종료되었으나 보증금을 반환받지 못하거나 종료를 앞두고 임대인의 보증금 반환이 확실하지 않은 경우 어쩔 수 없이 여러 가지 법적 방법 등에 대해 알아보게 됩니다.
이에 대해 법적으로 진행할 수 있는 모든 절차에 대해 상세하게 설명해 드리겠습니다.
(물론 임대인이 일정한 기간 유예를 요청하고 있고 이를 신뢰할 수 있는 경우, 유리한 조건 등을 제시하여 기다리는 것도 하나의 방법입니다. )
순서대로 설명해 드리겠습니다. 이하 내용은 주택임대차를 기준으로 작성되었으나 상가임대차의 경우도 별 차이 없습니다.
<목차>
1. 내용증명
2. 가압류 등 보전소송
3. 임차권등기명령
4. 보증금반환 및 손해배상청구 소송
5. 재산명시절차
6. 강제집행(경매)
7. 소송비용확정
8. 맺음말
1. 내용증명
내용증명은 그 자체로 별도의 법적인 효력이 있는 것은 아닙니다. 작성한 내용 자체에 법적인 효력이 있으며 도달의 입증이 편리한 점이 있습니다. 물론 증거로 사용하기도 편합니다. 가끔은 법원에서 내용증명 등을 자료로 제출할 것을 요구하기도 합니다.
통상 임대차계약 종료 전 임대인이 연락두절인 경우 의사표시 공시송달 절차를 진행하기 위해서나 보증금 미반환에 따른 특별손해 등을 고지하기 위해 내용증명을 활용합니다.
그 외 상대방이 법적으로 전혀 근거가 없는 주장 등을 하는 경우 법적 당부를 알리기 위해 법무법인 명의로 내용증명을 보내기도 합니다.
내용증명에는 일반적으로 현재 법률관계, 추후 법적대응 및 특별손해 고지, 그리고 원만한 해결을 위한 협의 문구 등을 기재하고 있습니다.
2. 가압류 등 보전소송
가압류 등 보전소송은 본안소송을 진행하여 집행할 경우를 대비해 추후 그 재산을 처분해도 집행할 수 있도록 묶어두는 절차입니다.
하지만 임차인은 임대차보호법상 대항력과 확정일자를 갖추고 있는 경우 해당 임대차목적물에 대해 우선변제권이 인정됩니다. 그리고 임대차목적물의 소유권이 변경되어도 양수인은 임대인의 지위를 승계하므로 양수인에게 보증금 반환 청구 소송 등 법적인 권리를 주장할 수 있게 됩니다. 따라서 해당 임대차목적물을 가압류 하는 것은 특별한 사정이 없는 한 실익이 없습니다.
그러나 해당 임대차 목적물의 시세, 우선변제권 순위 등을 검토해 보았을 때 해당 임대차목적물 경매를 통해 보증금 전액을 배당받지 못할 것이 우려되는 경우 임대인의 다른 재산을 알고 있다면 미리 가압류 등 보전 소송을 진행하게 됩니다.
3. 임차권등기명령
주택임대차보호법상 점유와 주민등록을 취득하면 대항력이 발생합니다(상가임대차의 경우 점유와 사업자등록).
그리고 확정일자를 취득하면 우선변제권 순위가 있습니다. 통상 점유는 실거주를 의미하며 주민등록은 전입신고로 갈음합니다.
임대차보증금을 계약 종료시까지 반환하지 않는 경우 임차권등기명령을 신청할 수 있고 등기부에 등기가 경료되면 그 때부터 점유 등을 상실해도 최초 대항력이 유지되는 효과가 있습니다. 따라서 이사를 할 필요가 있는 경우에는 반드시 임차권등기를 경료받고 점유 이전과 전출을 해야 대항력에 있어 불이익이 없습니다.
하지만 임차권등기가 등기부에 등재되면 신규세입자를 구하기 어려운 점이 있으므로 여러가지 사정을 고려하여 필요한 경우 임차권등기명령을 신청하는 것이 합리적입니다.
4. 보증금반환 및 손해배상 청구 소송
임대차계약이 종료되었으나 임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우 보증금 반환 청구 소송을 진행할 수 있습니다. 그리고 보증금반환과 임대차 목적물 인도는 동시이행관계에 있으므로 통상 보증금에 따른 법정이자는 점유를 인도(이사)하기 전까지는 청구할 수 없음이 원칙입니다.
그러므로 점유를 인도하기 전까지는 상환이행 형태로 청구하여 판결을 받게 됩니다.
그 외 특별손해(대출이자, 손해배상예정 등)가 있는 경우 채무자(임대인)에게 미리 고지하여 알거나 알수 있게 해두면 청구할 수 있습니다.
하지만 이미 이사를 하고 점유를 인도하였다면 소장 부본 송달 시까지는 법정이자 연 5%(상가의 경우 연 6%), 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 소촉법상 연 12%의 이자를 청구할 수 있게 됩니다.
5. 재산명시절차
소송 등을 진행하여 판결이 확정되면 집행문을 받아 집행권원이 생깁니다.
특히, 임대차목적물 경매 등으로부터 보증금 전액을 받지 못할 경우 어쩔 수 없이 임대인의 다른 재산을 찾아 강제집행을 해야 합니다. 하지만 통상 임대인의 다른 재산을 알지 못하므로 이를 찾기 위해 재산명시절차를 진행하게 됩니다. 실무적으로 실익이 없는 경우가 다수이나 법적으로는 할 수 있는 방법을 다 찾아서 진행할 수 밖에 없습니다.
재산명시절차는 재산명시명령과 재산조회로 이루어 집니다.
재산명시명령신청을 하면 법원은 채무자(임대인)에게 재산목록을 제출하도록 명하며 재판정에 출석하여 제출한 재산목록에 허위가 없음을 선서하도록 하는 절차로 진행이 됩니다.
다만, 재산목록 등을 제출해도 집행할 재산이 없거나, 주소불명 등으로 재산명시명령 절차가 집행에 있어 실익이 없는 경우 재산조회 절차를 진행할 수 있게 됩니다.
재산조회는 법원행정처, 국토교통부, 특허청, 한국교통안전공단 및 각종 금융기관 등에 채무자의 재산을 조회하는 방법으로 이루어집니다. 채무자의 부동산(등기 내역)과 자동차, 특허권, 각종 채권 등 재산이 확인되면 이를 강제집행 할 수 있게 됩니다.
6. 강제집행(강제경매)
임대차 보증금 반환 청구 소송을 진행하여 판결이 확정되면 집행문을 부여 받아 임대인의 재산을 강제집행 할 수 있게 됩니다. 통상 우선변제권이 있는 임대차목적물을 먼저 강제경매 하게 됩니다.
주택임대차보호법에서 임차인 보호를 위해 대항력과 우선변제권을 인정하고 있으나 임대차보증금반환 채권은 엄연히 채권이므로 소송을 통해 확정판결이 있어야 강제집행을 할 수 있게 됩니다.
물론, 다른 채권자가 경매를 진행하면 소송을 하지 않아도 배당요구를 할 수 있습니다. 특히 선순위 근저당권자가 있는 경우 배당요구 종기를 확인하여 반드시 그 기한 내에 배당요구를 하셔야 합니다.
해당 임대차목적물의 시세(통상 경매를 진행하게 되면 감정평가액에 따른 낙찰가)와 우선변제권 순위 등을 검토해 볼 필요가 있습니다.
임대차 목적물 경매를 통해 보증금 전액을 반환받지 못하는 경우 다른 부동산을 강제경매하거나 채권을 압류, 추심하게 됩니다. 임대차목적물에 대해서는 임차인에게 우선변제권이 인정되지만 채무자(임대인)의 다른 재산에 대해서는 우선변제권이 인정되지 않으며 일반채권자의 지위에 있게 됩니다.
7. 소송비용확정
보증금 반환 청구 등 소송을 진행하여 승소를 하게 되면 법원은 소송비용 부담을 판결문에 기재합니다. 이에 따라 원고는 상대방에게 지출한 인지, 송달료, 변호사 보수를 청구할 수 있게 됩니다.
변호사보수는 계약서에 약정하여 이미 지급하였거나 지급하기로 한 금액을 청구할 수 있으며 그 한도는 대법원 규칙으로 정해져 있습니다. 예를 들면 청구금액이 1억이면 740만원, 2억이면 1,040만원 입니다.
소송비용부담 재판 만으로 청구할 수 없고 금액을 확정하기 위해 소송비용확정신청을 법원에 해야 합니다.
소송비용확정결정을 받으면 이 자체가 집행권원이 됩니다.
소송비용을 산정하는 방법으로 간단한 예를 들면,
원고가 지출한 소송비용이 1,000만원이고 피고가 지출한 소송비용이 500만원인 경우,
소송비용은 각자 부담으로 판결되면 양 당사자는 상대방에게 소송비용을 청구할 수 없지만,
소송비용은 원고 1/2 그리고 피고가 나머지(1/2)를 부담한다로 판결되면
원고는 지출한 1,000만원 중 500만원(1/2)은 부담하고 나머지 500만원을 상대방에게 청구하기 위해 소송비용확정신청을 하게 됩니다. 이에 피고가 자신의 소송비용 500만원 중 250만원(1/2)을 부담하고 나머지 250만원을 원고에게 청구하는 계산서를 제출하면 원고가 받을 500만원에서 피고가 받을 250만원을 공제하고
피고가 원고에게 250만원을 지급하도록 결정이 됩니다.
8. 맺음말
임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우 법적 절차는 오래 걸리고 임차인은 스트레스를 많이 받게 됩니다. 하지만 이는 채무자(임대인)의 사정이지 임차인의 잘못이 아닙니다. 보증금을 반환
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하경남 변호사
법무법인 영[신뢰할 수 있는 변호사]
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