- 하경남 변호사의 법률사례 중 나와 비슷한 사례를 찾아보세요
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임대차ㆍ손해배상
[임대차] 계약 중도해지, 보증금 및 손해배상 청구 전부승소
승소1. 임대인이 최초 임대차 특약에서 설치해주기로 한 가로등을 설치하지 않고 있고, 여름에 누수가 있어 이를 수선해 달라고 하였으나 이를 해주겠다고 하면서 이행을 하지 않아 임차인이 임대차 종료 13개월 전에 계약 해지 및 보증금 반환 청구를 의뢰한 사건이었습니다. 2. 이에 임대인의 가로등 미 설치, 전기 공사 문제, 수선 의무 위반 등을 이유로 계약을 중도 해지하고 보증금 및 계약서 상 손해배상 예정인 계약금 상당액을 청구하여 전부 승소하였습니다. 3. 비록 계약기간이 남아 있더라도 임대인이 그 의무를 다하지 못해 임대차 목적을 달성할 수 없는 정도에 이르렀다면 적극적으로 임차인의 권리를 주장해야 하며 손해를 감수할 필요는 전혀 없습니다.
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건축/부동산 일반ㆍ매매/소유권 등
[행정소송] 토지거래허가신청 불허가처분 취소소송 승소
승소1. 토지거래허가신청에 대해 허가권자인 송파구청장이 불허가처분을 하여 이에 취소소송을 제기한 사안입니다. 2. 부동산거래신고법 제12조 허가기준 해석과 관련하여 적극적인 주장을 하여 불허가처분 취소판결을 받았습니다.
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임대차ㆍ손해배상
[임대차] 임대인 허위실거주 손해배상
승소1. 임차인이 갱신요구하였으나 임대인이 아들 실거주를 주장하여 임대차계약을 갱신하지 못하고 이사를 한 사안입니다.2. 추후 확인해 본 결과 실거주는 허위였으며 이에 대해 임차인은 주택임대차보호법 제6조의3 제5항, 제6항을 근거로 24개월 환산월차임을 손해배상으로 청구하여 승소한 사안입니다. 이에 임대인(피고)이 항소하였으나 항소기각까지 되어 최종 임차인(원고) 승으로 확정되었습니다.
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임대차ㆍ손해배상
[임대차] 보증금 반환 및 손해배상 청구 소송
승소[임대차계약서상 특약으로 보증보험 가입조건, 대출용조건, 권리제한사항 등기 금지 등을 약정하는 경우가 많은데 이러한 약정을 위반한 경우 보증금 반환과 특히 손해배상 청구에 대해 문의하시는 분들이 많은데요]이 사건은 보증보험 가입을 조건으로 하였으나 이를 임대인이 이행하지 않아 임차인이 임대차계약을 해지하고 보증금 반환 및 계약금 상당의 손해배상을 청구하여 인용된 사안입니다.특약위반으로 계약금 상당 7,750,000원 뿐만 아니라 새로 이사 갈 집 계약금 반환 받지 못한 금액(7,950,000원)까지 특별손해로 추가 인정된 사안입니다.
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임대차ㆍ손해배상
[임대차] 보증금반환 및 계약금 상당 손해배상 예정 금액을 청구
승소[보증금 반환 청구 소송에서 대출이자 등 특별손해를 청구할 수 있는 지 문의하시는 분들이 많은데요]이 사건의 경우 임대차 계약이 종료되고 이사 예정까지 되어 있었으나 보증금을 반환 받지 못해 계약이 파기되고 신혼집 인테리어 비용 등 특별손해를 청구할 수 있는 지 문의한 사안이었습니다.손해의 경우 구체적이고 실질적 손해를 입증하여 청구해야 하는 문제가 있어 표준임대차계약서의 계약금 상당 손해배상 규정을 주장하여 인용된 사안입니다.임대차계약서에 계약금이 4,500,000원으로 되어 있어 이를 손해배상예정 즉, 위약금으로 청구하여 인용받은 사건입니다.
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건축/부동산 일반ㆍ임대차
[임대차]임대인 연락두절 묵시적 갱신
원고(임차인) 승소[임대인이 연락두절된 경우 법적절차를 어떻게 진행해야 하는지 문의하시는 분들이 많은데요]이 사건은 임대인이 연락두절되어 갱신거절의 의사표시를 도달시킬 수 없어 묵시적 갱신이 된 사안입니다. 갱신된 임대차의 경우 임차인은 언제든지 임대차계약을 해지할 수 있지만 이러한 해지의 의사표시도 상대방에게 도달되어야 3개월 후 계약 종료의 효력이 발생합니다.이러한 경우 의사표시 공시송달 절차를 진행할 수도 있지만, 어짜피 소송까지 진행할 예정이라면 소송을 통해 일회적으로 해결하는 것이 유리합니다.통상 소장을 통해 계약 해지의 의사표시를 상대방에게 공시송달까지 하게 되고 도달된 날로부터 3개월 뒤 변론기일이 지정되면 무난하게 승소할 수 있습니다.다만 아래 사건은 송달 기간에 문제가 있어 장래 이행의 소 형태로 판결문이 나오게 되었습니다.임대인이 연락두절인 경우 답답한 경우가 많은데요 차근차근 법적 절차를 진행하는 것이 중요합니다.
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임대차ㆍ손해배상
보증금 반환청구 소송 중 보증금을 받고 소송비용은 피고 부담
소송비용 피고 부담[보증금 반환 청구 소송 중 보증금을 돌려 받는 경우 변호사 비용 등 소송비용 부담은 어떻게 되는 지 문의하시는 분들이 많은데요]공동임대인이 보증금을 반환하지 않아 보증금반환청구 소송을 진행하던 중 보증금을 반환 받은 사건입니다.이에 보증금을 이미 받았으나 소송비용은 민사소송법 제99조 등의 규정에 의해 피고 부담으로 서면을 제출하고 그에 따라 판결문을 받았습니다. 따라서 원고의 청구는 기각이지만 소송비용은 피고 부담으로 나온 결과입니다.공동임대인이 소송비용도 연대하여 부담하게 되어 소송비용확정절차까지 진행한 사안이었습니다.
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임대차ㆍ손해배상
[임대차] 곰팡이로 인한 임대차 중도해지 및 손해배상
원고(임차인) 승소노후된 아파트를 임대차 보증금 4억원으로 하여 계약을 체결하고 입주하였으나 입주한 지 얼마되지 않아 안방, 작은 방 등 바닥에 곰팡이가 심하게 있어 하자 수선을 요구하였으나 임대인이 거절한 사건입니다.이에 임차인은 상당한 기간을 정하여 임대인의 의무인 하자 수선을 요구하였으나 임대인은 '전에 살던 사람도 아무 문제없었다, 곰팡이만 없애주고 다른 손해는 인정할 수 없다, 처음부터 노후된 아파트임을 임차인도 알고 있었다 등'의 주장을 하며 이행하지 않았습니다.따라서 임차인은 임대차목적을 달성할 수 없는 하자와 상당한 기간동안 임대인의 하자 수선의무 불이행을 이유로 임대차계약을 중도해지하고 손해배상을 청구하여 중도해지 및 보증금 반환에 대해 승소하고 손해배상금액을 20,000,000원 인정받았습니다.주택임대차에 있어 임대차목적을 달성하기 힘든 정도의 하자와 임대인의 수선의무 불이행이 있다면 더이상 참고 임대차계약 기간을 준수할 필요는 없습니다. 하자의 정도와 수선의무 이행 여부가 쟁점이 됩니다. 또한, 계약서에 통상 손해배상 예정이 규정되어 있으므로 이또한 청구 가능합니다.임대차 중도해지 사건의 경우 통상 조정을 거치게 되므로 상당히 오랜 시간이 소요되며 임차인 입장에서는 상당한 스트레스를 받게 됩니다. 차분히 관련자료를 준비하여 적정하게 대응한다면 좋은 결과를 얻을 수 있을 것으로 생각됩니다.
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임대차ㆍ소송/집행절차
임대차 보증금 미반환 강제집행(경매) 셀프낙찰 사안
강제집행 소유권 취득임대인이 보증금을 반환하지 않아 보증금 반환 및 손해배상 청구 소송을 진행하여 승소 확정판결을 받았습니다.이에 집행문을 부여받아 임대차목적물을 강제집행(경매) 신청하였습니다. 집행법원이 경매개시결정을 하면 등기소에 등기촉탁을 하고, 배당요구 종기를 정합니다. 그리고 감정평가명령, 현황조사명령, 이해관계인에게 통지 등을 합니다.그리고 배당요구 종기까지 권리신고 및 배당요구 신청을 진행합니다. 경매청구 채권자의 경우 꼭 배당요구를 해야 하는 것은 아니지만 청구금액 확장이나 혹시 모르는 사유 등으로 인해 통상 권리신고 및 배당요구를 진행하고 있습니다.배당요구 종기가 지나면 해당 부동산이나 채무자에 대한 채권자들의 교부청구서, 배당요구서와 감정평가서, 현황조사(보고)서를 열람 등사해야 합니다. 이를 토대로 권리관계 및 낙찰가에 따른 배당금액 등을 확인해 볼 수 있게 됩니다.이 사건의 경우 임차인이 선순위 임차인으로 낙찰자에게 대항력이 있고 해당 부동산의 감정평가액과 추후 시장가치 등을 고려하여 직접 낙찰에 참여하게 되었습니다.이러한 경우 낙찰대금과 선순위 임대차 보증금을 상계하는 방식으로 진행하게 됩니다.낙찰대금을 납입하면 법적으로 해당 부동산 소유권을 취득하게 됩니다. 또한, 배당표가 작성되며 배당기일이 열리게 됩니다.그리고 매각에 의한 소유권이전 및 말소등기촉탁 신청을 하게 되면 해당 부동산 등기에 있던 권리관계는 말소되고 소유권이전등기를 하여 형식상으로도 소유권이 공시되게 됩니다.선순위 임차인인 경우 임대차 목적물의 권리분석으로 통해 셀프낙찰을 받는 것도 하나의 방법입니다. 소송부터 경매까지 상당한 기간이 소요되므로 차분히 진행할 필요가 있습니다.또한 전세사기피해자 신청을 하여 피해자로 인정되면 우선매수권이 있으므로 이를 활용할 필요도 있습니다.강제집행 절차는 오래 걸리고 까다로운 내용이 많으므로 꼼꼼하게 확인하고 지속적으로 검토하면서 진행할 필요가 있습니다.
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임대차ㆍ소송/집행절차
제소전화해
화해성립임대차계약은 당사자간 신뢰관계를 바탕으로 하는 계속적 계약입니다. 이에 계약서에 당사자간 여러가지 권리 의무 사항을 기재하고 이를 통해 계약이 규율됩니다.그리고 당사자간 의무 위반이 있는 경우를 대비하여 제소전화해를 하는 경우가 많습니다. 특히 상가임대차의 경우 계약 종료에 따른 법적 분쟁이 많으므로 더욱 그렇습니다.제소전화해를 하게 되면 화해조항에 구속력이 있고 의무 위반이 있는 경우 소송을 통하지 않고 바로 집행을 할 수 있는 효력이 있습니다. 이는 당사자간 의무이행을 담보하여 계약이 잘 이행되도록 하는 효과가 있습니다.통상 신청서는 임대차계약서를 기반으로 작성하게 되며 그 외 당사자간 정하는 사항도 기재할 수 있습니다. 다만, 이는 임대차보호법 등에 따라 강행규정 위반이 없어야 합니다.제소전화해신청을 하면 화해기일이 지정되며 법정에 당사자 또는 대리인이 반드시 출석해야 합니다. 그리고 재판장이 화해조항에 대해 동의여부, 강행법규 위반 등을 확인하고 화해를 성립시킵니다. 그러므로 화해조항 등에 대해 당사자간 미리 합의가 이루어져 있어야 합니다.화해가 성립되면 이는 확정판결과 동일한 효력이 있으며 추후 준재심의 소 등에 의하지 않고는 변경할 수 없는 효력이 있습니다.물론 화해조항에 정한 내용에 따라 의무 위반 등이 있는 경우 바로 강제집행 등을 할 수 있게 됩니다.
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